XX路桥集团五缘湾游艇俱乐部前期策划报告128p.doc

XX路桥集团五缘湾游艇俱乐部前期策划报告128p xx年1月路桥集团厦门国际游艇中心前期定位报告路桥集团厦门国际游艇中心前期定位报告内容涵盖游艇产业发展及趋势研判?美国游艇发展历程研究?中国游艇业发展现状研究?国内代表城市发展现状?游艇业发展趋势研判美国游艇发展历程萌芽阶段起步阶段发展阶段人均GDP1000美元-3000美元3000美元-10000美元10000美元以上主流客户达官贵人，财富阶级中产阶级以上阶层平民化主要活动游艇是社会名流、商业巨贾、显贵政要进行商务、度假、休闲的高尚场所。 商务社交，开始发展赛艇，远航等休闲娱乐运动水上娱乐，远航赛事休闲娱乐是主流娱乐性进一步加强游艇拥有量拥有游艇881万艘，平均23人拥有一艘游艇（1970年数据）有1300多个游艇俱乐部，4000多个游艇码头，游艇数量超过1500万艘，平均16人拥有一艘游艇（1988年数据）游艇数量维持在1700多万艘，参与人数大约占总人口的1/3左右，占世界游艇业的55%，经营方式俱乐部形式，会员制俱乐部形式，会员制，租用，购买俱乐部形式，会员制，租用，购买政府态度鼓励促进，1971年，美国制定了联邦游艇安全法，出版了游艇法规和规范政府出台一系列保护环境的政策，利用税收来控制游艇业的发展利用税收来调控游艇业的发展与房地产的结合码头和地产分开开发，游艇码头多是是私人建造开始出现房地产和游艇结合的项目在资源条件合适的情况下会考虑一起开发1975-1998年美国游艇市场销售额演变情况（亿美元）政府出台一系列保护环境的政策，利用税收来控制游艇业的发展萌芽阶段70年代初以前73-88年第一发展期滞涨期第二发展期89-92年92年至今美国是拥有湖泊、河流众多的国家。 中国自然条件和美国的接近，不计算内陆湖泊，大陆海岸线长1.8万公里。 美国游艇发展历程人均收入1972年4717美元1988年17244美元船艇成交均价平均0.8万美元阶段末期艇价收入比1.70平均11-13万美元xx年40584美元1992年20799美元2.71-3.2平均2.75万美元1.59达官贵人期中产化阶段平民化阶段美国消费者在70-80年代期间开始出现向两极发展的趋势，高档消费者倾向更加奢华，中低档消费者在数量上不断扩大。 1839年，美国成立第一个游艇俱乐部1942年，美国人均GDP达到1199美元1978年，美国人均GDP达到10313美元xx年，美国人均GDP达到41800美元背景类型富豪阶层中产阶级平民阶级?游艇经济已经初见端倪?1907年国际赛艇俱乐部成立，其他专业的赛艇组织也相继成立奢侈品消费主要集中在这一阶层，主要用于社交休闲少量-?美国经济快速发展，收入水平不断提高?60年代游艇工业体系日臻完善?国家鼓励消费奢侈品+高端消费用品豪华游艇更为奢华休闲娱乐租用和购买中低档游艇少量?20多年来除个别年份因有些国家开征游艇税和受海湾战争的影响使游艇工业下降外，游艇工业基本呈不断上升的趋势?游艇像时装、汽车、电视等消费品一样，随着收入水平提高，消费者会不断更新换代这些产品奢侈品+生活休闲用品超级豪华游艇商务，休闲娱乐购买中档游艇消费中低档游艇美国游艇供求美国消费者变化从需求结构来看，一方面游艇消费不断向较高档次游艇推进，因为游艇像时装、汽车、电视等消费品一样，随着收入水平提高，消费者会不断更新换代这些产品另一方面，游艇消费的绝对量仍是中、低档次的游艇占绝大比例并且消费量还在增加，因为消费者的范围从白领阶层到蓝领阶层，从年轻人到中年人在不断扩大，而能消费得起高档豪华游艇的贵族、巨富毕竟是少数。 美国游艇的拥有量在1988年以后基本稳定美国游艇娱乐的参与人数保持在总人口的1/3从1997年美国游艇业销售收入保持每年平均8%的增长幅度美国游艇业占到全世界出口总量的50%以上美国游艇市场现状游艇的拥有量近30年来，美国游艇数量基本维持在1600万艘到1800万艘之间，虽然有一定的增长，但变化甚微。 xx年，美国游艇数量为1760万艘，比1989年增加了12.5%，舷外挂机艇约占总数的50%。 游艇娱乐的参与情况在过去的15年里，美国游艇娱乐的参与人数下降了约5.8%。 xx年7岁以上美国人参与游艇娱乐人数达6900万，比xx年增长了约30万人，参与人数仍占总人口的1/3左右。 游艇市场销售情况1997年以来，美国游艇业销售收入一直保持每年平均8%的增长幅度，xx年已达到330亿美元。 xx年，美国大约销售新艇8.7万艘，比xx年增长4%。 游艇的进出口美国一直是游艇进出口大国，占到全世界出口总量的50%以上。 西欧是美国最大的游艇出口地，占游艇业总出口额的38%，其次是加拿大，占27%，澳大利亚和太平洋地区占12%。 美国游艇业在90年代中期以后呈现出比较稳定的增长势头。 美国游艇市场发展驱动力坚实的经济基础具有良好的自然条件尖端的科学技术发达的销售网络建立完善的配套设施健全的政策法规游艇是一种高消费产品，它以较高的经济发展程度和居民购买力水平为前提。 1970年美国的人均GDP超过5000美元，1978年超过10000美元，1988年达到20874美元，xx年接近40000美元。 美国拥有丰富的水域资源，海岸线长22680km，内陆河流湖泊众多，丰富的水域自然环境为美国游艇娱乐运动的开展提供了优越的客观条件。 提供优质产品和服务，美国一直重视游艇的功能和款式设计，同时也会在游艇上安装一些高科技产品，如GPS设备、卫星电话等。 美国从事游艇销售的零售商共有1万家，构筑了完整的销售网络。 美国每年都会举办200多次的国际游艇展，使用户与零售商可以面对面接触。 游艇产业链包括“游艇制造销售俱乐部休闲旅游维护保养”，环环相扣。 据统计美国拥有1万家码头设施，其中部分还拥有宾馆，构成了完整的停泊、服务和维修网络。 1971年，美国制定了联邦游艇安全法。 制定了详尽的行业标准，包括艇体设计、艇用设备、电气、技术咨询等各方面，出版了游艇法规和规范一书。 xx年开始，美国所有的游艇厂商必须接受行业的统一管理。 此外，美国在游艇的购买登记、航道管理、驾照考核、贷款服务等方面都形成了完整规范的体系，为游艇拥有者提供了方便。 天津广州大连青岛南京上海杭州海南深圳东莞厦门香港舟山温州珠海中国游艇业发展现状处于起步阶段，主要集中于沿海发达及旅游型城市。 分布地区目前我国游艇业发展主要集中于长三角、珠三角三角和沿海部分发达、旅游型城市发展。 行业现状中国有370多家玻璃钢船厂，年销售额1000万元以上的企业30余家，其中320家主要生产工作用艇和零配件，50家左右以生产整体游艇为主，整体发展处于起步阶段。 中国游艇业发展现状游艇在国内属于奢侈品及高端消费品消费，游艇消费的主流客户是集团客户，私人客户只占20%-30%。 消费类型主要客户消费性质消费偏好?属于奢侈品及高端消费品消费，?中大型游艇购买数量约占出售游艇数量的40%以上。 ?多为公务性、高级商务和特殊服务（如婚礼服务、广告及影视业）等消费?少数休闲方式的旅游消费。 ?集团客户，仍是主流，如大型旅游、航运、房地产公司等;?私人客户，约占20%-30%。 ?中国游艇的消费者主要还是财富阶级?购买游艇主要是商务接待?购买游艇为的是彰显财富代表城市发展现状上海深圳青岛大连三亚厦门集中于沿海一线城市、经济特区及计划单列市，以生产为主；各市均计划大力发展游艇服务业。 游艇文化最超前的内地城市几家小型游艇俱乐部，现有1000艘船艇10多届游艇展，国内最具影响力航道管制，游艇多停在周边城市09年出台28条措施推动游艇业发展首次提出建设公共游艇码头现有游艇码头3个，泊位约900个50多家游艇企业，90%出口十一五期间投入300亿发展海上旅游业，拟建俱乐部码头30个，泊位5000个10余家游艇制造企业规划建设游艇港20个，建成近半拥有国内最好的游艇业09年国际标准泊位正式开放游艇对外交流走在全国前列制造企业及工贸服务企业约50家游艇总产值占全国30%拥有华东首个游艇帆船保税仓库游艇业发展趋势研判市场潜力巨大自然资源我国是一个海洋大国，拥有九万个湖泊、六千五百个岛屿、一万八千公里海岸线，具备游艇消费的自然地理条件。 消费水平从国外游艇业发展来看，游艇最大的消费群体是中等收入群体，中国的中等收入阶层家庭预计在3年后将达1亿个，户均拥有资产62万元人民币。 这1亿个中产阶层家庭就是潜力巨大的游艇消费市场。 在今后3-5年里，游艇休闲、运动将成为人们娱乐生活的重要选择，游艇海上运动将成为海洋旅游、个性消费和追求品位的新亮点。 发展趋势一消费客群从富豪阶层逐步向中产阶层过度发展趋势二两极分化，大中型游艇销量平稳增长，中小船艇成交量加速增长区域产业支撑力研判?区域基础支撑?区域城市竞争力分析?厦门城市发展研究?厦门游艇业发展现状?厦门游艇业发展机会研判海西定位概念指台湾海峡西岸，以福建为主体包括周边地区，南北与珠三角、长三角两个经济区衔接，东与台湾岛、西与江西的广大内陆腹地贯通，具有对台工作、统一祖国，并进一步带动全国经济走向世界的特点和独特优势的地域经济综合体；范围福建全省及广东、浙江、江西闽界共20座城市，土地面积27.33万平方公里；发展任务对外开放、协调发展、全面繁荣；发展目标2020年以前，区域形成产业群、港口群、城市群，成为中国经济发展的发达区域，成为服务祖国统一大业的前沿平台。 基本要求经济一体化、投资贸易自由化、宏观政策统一化、产业高级化、区域城镇化、社会文明化。 衔接珠-长三角，对接台湾，服务统一大业的地域经济综合体；以福建为主体，涵盖20座地级市，以产业、港口及城市建设为发展动力。 海西经济GDP总量30214亿元，占全国6.4%，单位土地产值2.3倍于全国均值，中心城市经济总量仍低，外围城市经济普遍欠发达。 福建浙南赣东南粤东GDP17560502636164012GDP海西30214全国471564单位土地产出海西1106万元/平方公里全国491万元/平方公里主要城市GDP泉州4271温州3351赣州1336汕头1403福州3736衢州890上饶1111揭阳1228厦门2536丽水784抚州743梅州733?xx年，海西经济区20座地级市GDP总量合计为30214亿元，占全国6.4%，单位土地产值为1106万元/平方公里，2.3倍于全国平均水平；?福建外围城市经济水平普遍较低，千亿级城市仅5座；?经济区内中心城市经济总量仍小，经济总量超越2000亿元的城市仅4座；其中，超越3000亿元城市3座，4000亿级城市1座。 海西交通2条高铁通车，沿海交通明显加速；珠-长三角纽带建设即将完成，中心城市辐射能力进一步提升。 最高时速（km/h）里程（km）工程状况通车时间杭福厦客运专线300966已通车xx年4月厦深高铁300502接近完工预计xx年9月龙厦快速铁路250169已通车xx年6月赣龙铁路复线扩能250250已工程招标预计xx年京台高铁（合福段）350813接近中期预计xx年向莆铁路xx04接近完工预计xx年9月512346通车即将通车工程未半海西交通“二纵四横”高速路网初具规模，路网密度近3倍于全国平均水平，但与珠三角差距仍大，至xx年仍有80%增长。 ?截止xx年10月10日，福建省高速公路通车里程达3000公里，“二纵四横”的高速网络已初具规模，87%的县市可在30min内上高速，出省高速通道9条；?至年末，高速公路密度达28m/平方公里，近3倍于全国平均水平（10m/平方公里），与珠三角72m/平方公里差距仍大；xx年，通车里程将达5530公里，较当前增长80%。 海西人口总人口8842万人，福建占42%，人均产值优势明显，人口净流入但人口吸纳能力一般；全省亿万富豪数量约2100人。 ?xx年，海峡西岸经济区总常住人口为8842万人，其中，福建省3689万人，占42%，人均产值优势明显，人口净流入；外围人口5153万人，人均产值较高的浙南表现为人口净流入，赣东南及粤东人口净流出；?近5年人口年平均增长率0.74%，比全国0.5%的平均水平高出48%；?略高于0.62%的自然增长率，人口机械增长率为0.12%。 1818万人人均GDP2.2万1999万人人均GDP1.8万1336万人人均GDP3.8万3689万人人均GDP4.7万人口净流出区域人口净流入区域福建厦门福州千万富豪386001250013000亿万富豪2100700850城市竞争力除经济总量外，厦门相对于温州、福州、泉州3大海西中心城市具备更强的高端休闲产业发展能力及常住/流动人口吸纳能力。 排名厦门福州泉州温州城市级别2143经济总量4213人均GDP1223人均可支配收入1432人口增长率1（远超其他）332旅游竞争力1331综合排名1342备注以上数字为此四大中心城市排名厦门城市发展近年经济发展迅猛，但经济规模仍小；旅游、休闲娱乐等行业占第三产业比例明显高于普通城市。 ?金融危机过后，厦门连续2年保持15.1%的经济增速，经济发展强劲；?xx年厦门固定资产投资占GDP总量比例为44.4%，远低于全国70.0%的平均水平，对固定资产投资依赖度较低；?近年第三产业占比下调，金融业在其中贡献度仅14%，对两岸金融中心支撑不足。 旅游、休闲娱乐、住宿餐饮、文化传媒等厦门城市发展城市人口吸纳能力超强，人口分布严重失衡，岛内人口密度超深圳中心城区，利于高端服务业集约发展。 厦门人口分布概况土地面积1575平方公里常住人口 （xx）361万人口密度 （xx）2292人/平方公里岛内人口占比 （xx）52.7%岛内人口密度 （xx）13190人/平方公里岛外人口密度 （xx）1083人/平方公里深圳中心城区人口密度9815人/平方公里?2000-xx年，厦门表现出极强的人口吸纳能力，人口增长率高于北上深；?厦门岛内人口密度13倍与岛外，超高深圳中心城区，人口分布极其不平衡；?厦门人口分布情况体现出，厦门岛内外社会发展度的严重失衡性；?失衡的人口分布有利于高端服务业集约发展。 人口年增长率地铁/轻轨动工建设，规划的6条线路中， 2、 3、4号线均经过五缘湾片区，其中， 2、3号线2020年前建成。 线路建设期换乘站1xx-xx中山公园站、文塔站、莲板站、吕厝站、火炬园站、厦门北站2xx-2018五缘湾站、蔡塘站、吕厝站、特贸站、3xx-2020中山公园站、二市站、特贸站、火炬园站、双十中学站、五缘湾站厦门城市发展城市发展机遇区域性金融服务中心商务区，当前初具规模；随着区域建设，企业及财富阶层的增加，对游艇业的发展有推动作用。 定位两岸区域性金融服务中心；规模21平方公里，金融大道6.5km，总建筑面积1210万；功能金融改革试点，对台离岸金融、资金清算；格局一带一核多节点；核心金融核心区；节点金融核心区、国际会展区、金融监管区、观音山商务总部区、高林五通金融国际服务区、五缘湾商务运营中心区；现状两岸金融中心已落户项目72个，正在办理落户的项目27个，在谈项目252个，总投资额预计超过350亿元。 核心区观音山监管区高林五通五缘湾本案五缘湾本案会展区厦门游艇业现状船艇成交额止步不前，成交均价跳水至266万/艘，但即便对于千万富豪而言，购买压力仍大。 ?近年厦门船艇成交总额未出现明显上涨；?xx年，游艇成交量约占船艇成交总量44%；?xx年船艇成交均价大幅下调，在成交额明显下调的背景下成交量仍出现大幅上扬；?xx年，40尺以下中小船艇占比高达85%，中小船艇成交比例趋近美国，但均价仍高。 厦门游艇业现状美国游艇业快速发展期艇价收入比等于国内一二线城市白领车价收入比；厦门受艇价及游艇相关法规限制，不具备大规模发展自用游艇的条件，应优先发展游艇租赁业。 1972年美国平均艇价0.5万美元艇价收入比1.7xx年平均艇价收入比约3.0xx年厦门平均艇价266万艇价收入比70.8相当于中国一二线城市普通白领的平均车价收入比1972年进入高速发展阶段艇价偏高，千万富豪购置压力仍大，应引导游艇租赁业优先发展仍未具备大规模自用发展的条件发展机会研判厦门所处阶段游艇办公及码头大规模建设，超前发展权贵享用与提前中高产化并存，依托城市竞争力及旅游业引导游艇旅游业规模发展写字楼市场机会研判?写字楼板块?写字楼市场供需?写字楼租售水平?写字楼产品结构?写字楼未来竞争商务区由西向东发展，西部板块发展为行政办公、金融及港口物流区，东部板块发展为企业总部及技术研发新兴商务中心。 写字楼板块概况观音山板块五缘湾板块火车站莲坂板块滨北板块滨南板块鹭江道板块东部新兴区景观面较好、性价比较高，政策扶持力度较大西部成熟商务区-以配套及区域成熟度优势湖里物流园板块江头SM板块技术园区板块板块商务区功能定位代表项目发展性质西部鹭江道大型物流（尤其外资公司）的集中办公区域银行中心、国际大厦传统商务集中区，城市政府机构、金融区滨北城市行政办公、金融服务区中闽大厦滨南传统商务集中区立信广场、百脑汇大厦火车站莲坂国贸大厦、磐基中心、帝豪大厦湖里物流园港口服务区象屿物流、国际航运中心以港口为核心的物流功能区东部观音山制造企业、工贸类企业的地区总部和功能机构集聚区域汇金国际中心、建发国际中心、企业总部及功能基地，城市信息技术研发服务中心、展示窗口和城市会客厅五缘湾城市客厅、城市后花园的配套商务区海富中心、宝拓大厦高新技术园IT研发、信息技术服务区域财富中心，中国乔丹、361度写字楼市场供需?xx-xx年，厦门写字楼总供应量为329.69万，总销量为221.26万，整体供求比为1.49，表现出较为严重的供过于求；期间，平均年销量为41.21万；?xx年，厦门写字楼供求比达到历史最高位3.09，供过于求呈现加剧态势；?若按11%（正常增长率下调）的年均增长计算，未来5年平均需求量约为50万。 xx-xx平均年销量41.21万；xx年供求比达3.09的历史高位，表现出严重的供过于求；未来5年预估年需求量50万，但供应量仍呈上涨态势。 本案处于东部新兴商务圈的五缘湾板块，以中高端定位，贸易、服饰、科技为主要产业，租金为30-50元/月。 板块商务圈档次租金水平（元/月）主力客户主要项目西部鹭江道CBD高100-150金融机构、机关单位、大型企业、外企驻厦办事机构财富中心、银行中心、国际银行大厦、第一广场等滨北中高80-110金融、寿险、行政机构、物流、外贸、国企中闽大厦、中信广场等滨南中高60-100外贸、金融机构、咨询类企业、电子、IT立信广场、百脑汇、新景中心、鸿翔大厦等火车站-莲坂中高90-120证劵、贸易、货代、律师行、IT磐基中心、国贸大厦、帝豪大厦等江头SM中80-110贸易、教育培训、IT、建材东方财富广场、中铁财富港湾、汇腾大厦等湖里物流园中70-90物流、贸易、货代国际航运中心、保税大厦、海天物流等东部五缘湾中高30-50贸易、服饰、科技、建筑海富中心、五缘湾营运中心、宝拓大厦等观音山高40-70房地产、外贸、投资、服饰汇金国际等高新技术园区中高IT研发、信息技术服务备注商务区租金水平以高端为主商务租金水平产品结构名称建筑面积层数层高单层面积车位配比内部配套主要卖点海富中心7725223层/3.8米约1350195/个裙楼会议室一线海景、交通便捷、未来商务核心汇金国际中心7600030层/4米约1750158/个每层休息室一线海景、高端定位，区域发展优势康利大厦3961520层/3.9米约1500140/个餐厅、绿化室外空间一线海景、高端定位，内部配套，区域发展优势世侨中心3547523层/4.1米约1500109/个空中会所、智能配套、立体停车系统局部海景、区位资源、高智能化配套财富中心8900043层/4.2米约1700178/个休息区一线海景、成熟区位、高端品质世贸海峡大厦7200054层/4.2米194270/个裙楼商业、餐厅、酒店海景资源、内部配套、第一高楼、托管式服务岛内高端写字楼均为20F以上，公摊大，核心卖点同质化严重，主题化特色写字楼存在市场空白。 岛内高端写字楼呈现以下特点?规模及产品办公总建集中于4-9万，楼层均为于20F以上，层高集中于3.8-4.2米，单层面积多为1500-2000；?资源元素化严重目前市场上高端写字楼产品均以海景、区域优势、内部配套为主打，竞争元素同质化严重；?主题性不明显当前市场上的产品仅单纯的定义为高端，而无明确主题特色。 未来区域竞争xx年厦门主力办公地块出让一览表地块区域地块编号土地位置土地用途建筑体量自持面积可售面积竞得单位楼面价元/湖里区xxP01两岸金融中心片区办公、商业880003073657264福建宝呈凯瑞尔投资有限公司和漳州宝呈众华投资有限公司1724湖里区xxP03两岸金融中心片区办公、酒店1200003300087000厦门航空有限公司1535思明区xxP17观音山片区办公、商业、酒店140000-140000厦门市开元国有资产投资有限公司2714湖里区xxP07两岸金融中心片区办公、商业1350004800087000厦门鼎晖泰和股权投资合伙企业(有限合伙)、宏泰大中华投资有限1930湖里区xxP02两岸金融中心片区办公、商业720002400048000香港众赢投资集团有限公司、Brean Murray,Carr1993湖里区xxP05两岸金融中心片区办公、商业747502667648074赣州银行股份有限公司厦门分行1972湖里区xxP09两岸金融中心片区办公、商业503001412036180厦门天地开发建设公司2179湖里区xxP10两岸金融中心片区办公、商业691801412055060厦门新景地投资有限公司1931湖里区xxP11两岸金融中心片区办公、商业61xx960041600北京华辰拍卖有限公司2083湖里区xxP06两岸金融中心片区办公、商业523601740034960拓兴有限公司2116合计总建筑面积862790227652635138信息厦门国土资源局xx年厦门办公地块出让集中于两岸金融中心，总体量达63.5万同类竞争，预计项目运作周期内将有超过300万写字楼入市，市场竞争十分激烈。 写字楼市场环境小结?区域行业划分明显?国际知名企业关注第三代向第四代写字楼过渡的阶段，板块呈现西部成熟区向东部新兴区域流动的趋势发展现状功能结构?严重供大于求?未来竞争激烈高端写字楼产品同质化严重，主题化特色写字楼存在市场空白产品形态市场环境未来竞争当前厦门岛内写字楼市场竞争激烈，供求关系失衡明显，大部分写字楼产品形态、主要卖点同质化严重，本案产品形态及定位应有明显差异化。 当前厦门岛内写字楼市场竞争激烈，供求关系失衡明显，大部分写字楼产品形态、主要卖点同质化严重，本案产品形态及定位应有明显差异化。 商业市场机会研判?厦门商圈概况?商业市场供需?商业租金价格?商业发展趋势?商业机会研判万达广场商圈约21.6万商业辐射人群强大的品牌号召昭力及时尚品牌吸引全市各类客群瑞景商圈11.4万商圈幅射人群依托周边社区形成的商业中心，填补了岛内东部商业空白，幅射3公里内15万居住人群SM-江头商圈约23万商圈辐射人群厦门市岛内外，日常商业人流20万人次；中山路商圈商业辐射人群厦门市岛内外，日常商业、旅游人流50万人次；火车站-莲板商圈40万商圈幅射人群便利交通带动“梧村商圈”的人流量每天接近10万人次商圈业态SM-江头商圈如SM城市广场一期购物、百货、餐饮、娱乐、休闲、商务二期奢侈品、餐饮、娱乐、休闲等万达广场商圈含大型百货、超市、五星级国际影城、动感电玩城、KTV娱乐城、健身俱乐部、数码电器等瑞景商圈百货、休闲、娱乐、餐饮火车站-莲板商圈百货、超市、珠宝、建材、家居、电器、数码、餐饮、娱乐设施、国际名品、酒吧、旅游特色产品中山路商圈百货、超市、珠宝、购物厦门商圈概况岛内形成5大商圈格局，整体由西向东发展，各商圈业态均十分丰富，差异性并不明显。 市场供需?供需近三年商业供给905246，实现去化660229，供求比1.37，表现出供过于求的态势；xx年第二季度供给出现一次爆发，短期内市场供给相对充足；?价格成交均价在xx年第二季度达到谷底，仅9636元/，其后回升趋稳。 xx年第二季度价格达到最高点22714元/，目前商业整体价格基本稳定在2.2-2.5万元/。 近年商业呈现供过于求的态势，3年来人均新增商业面积0.24；成交价格经过2年的持续上涨后，当前均价基本走稳。 租金价格xxxxxxxxxxxxxxxx400600800年份租金单位元/平20060030060040070055010008001300800160011001500xxxx中山路商铺平均租金统计xxxx40016001000?虽然厦门岛内商铺租金经过投资客热炒后，租金价格由xx年的200-600元/月上涨至当前1100-1500元/月，起步租金涨幅高达450%，高位租金上涨150%；?xx-xx年租金上涨37.5%及15.4%，明显低于同期岛内售价的58.9%上涨幅度；?对于岛内商业环境而言，未来商业供应量有限，同时市场也受到住宅限购的影响，商铺租金及售价仍存在上涨的潜力空间。 虽租金水平不断上扬，但涨幅仍低于岛内成交均价涨幅，投资回报率降低；受商业供应有限影响，未来仍将有一定上涨空间。 体验式购物中心Shopping MALL现代商业MALL商业发展趋势?发展至今的商业大部分为家庭式或旅游式的商业形式，商务式或后现代的商业极度稀缺。 ?如深圳华侨城LOFT，是通过对部分工业建筑进行重新定义、设计和改造，营造出一个呈现出鲜明的后工业时代特色的新型工作、生活空间，为活跃在珠江三角洲和港澳台的文化人、设计师、先锋艺术家提供一个创意工作场所，并吸引深圳文化创造与设计企业的进驻，使该区域逐步发展成为画廊、艺术中心、出版、演出、艺术家工作室、设计公司以及精品家居、时装、餐饮酒吧的聚集地，提高文化品质和艺术氛围。 随着收入水平的提升，传统购物类商业的饱和，未来厦门商业将逐步蜕变为以休闲体验为主的第四代商业形态。 供销社百货购物中心体验式商业富山SM万达广场历史文化小资文化自然风情与渔家文化环岛路鼓浪屿中山路商业机会研判商圈购物餐饮超市SM-江头商圈中高端时尚购物主题、精品配套型餐饮大型超市万达广场商圈中档休闲购物中高端精品配套餐饮中型精品超市瑞景商圈中档精品购物以主题、主题餐饮大型超市、精品超市火车站-莲板商圈中档/中高档休闲购物综合型餐饮大型超市中山路商圈综合休闲购物便利型大众餐饮大型超市、精品超市当前主流商圈内均采用时尚休闲购物+超市的形态，餐饮业仅作为配套业态，在商圈中的地位较低。 代表商圈商圈特征商圈特征描述SM-江头商圈休闲购物体验以精品购物和时尚休闲消费体验为主的中高端消费商圈万达广场商圈以时尚消费体验为主的中档精品商圈瑞景商圈以中档精品购物为主的体验式商圈火车站-莲板商圈以大众快速消费体验为主的中高档购物商圈中山路商圈以旅游品购物、搜街精品购物体验为主的综合性商圈鼓浪屿圈圈自然/文化体验依托鼓浪屿人文价值属性，打造小资情调为主题的体验式休闲消费商圈环岛路依靠城市名片和自然资源属性的体验式消费区SM-江头商圈火车站-莲坂商圈中山路商圈瑞景商圈万达广场商圈商业机会研判体验式商业在当前商圈中展现出较强的市场竞争力，挖掘体验主题和目标是商业发展的关键。 鼓浪屿商圈打造良好消费氛围提供特色精神文化享受提供人性化商务服务提供基础购物需求和时尚体验体验式商业五缘湾特色商业街区位位于五缘湾大桥两侧规模环湾商业总占地47万平方米，分三期建设，一期用地15万平方米，建筑面积3.5万平方米定位滨海休闲娱乐休闲商业，一期以特色餐饮和娱乐业为主，二期、三期将引进高档购物、休闲旅游产业一期业态规划A区定位为中、大型中式酒楼和娱乐场所，已于xx年5月1日投入使用B区定位为特色、高级餐厅区，主要引进有特色、有品牌的中小型餐厅C区以别墅式单体建筑为主，共包含13栋独立式建筑，建筑面积1.2万，定位为特色、高级餐厅、咖啡屋、娱乐、健身俱乐部、商务会所?项目周边主要竞争商业体，五缘湾大桥两侧的商业，其中餐饮业供应近3万平，规模效应大，本案餐饮业市场机会低。 ?区域规划为高端旅游生活区，具备体验式消费购物的环境，商业业态集购物、娱乐、休闲、餐饮、运动于一体，打造对接区域功能属性的主题性体验餐饮商业具备较高市场机会。 区域商圈五缘湾区域内酒楼、餐厅等餐饮业形成规模，未来区域规划有休闲旅游、高档购物等商业。 商业机会研判厦门传统购物类商业近饱和，未来商业将发展为以休闲体验为主厦门商业由西向北发展，商业业态同质化严重，以“休闲购物+超市”为主厦门商圈发展趋势五缘湾区域内酒楼、餐厅等餐饮业近3万，未来区域规划有休闲旅游、高档购物等商业。 商业呈供过于求态势，成交均价基本趋稳，投资回报率有所下降市场供需市场环境区域商业传统购物类商业近饱和，“休闲体验式商业”成商业趋势，区域商业未来将规划为高档购物，传统酒楼等餐饮业形成规模，发展接待餐饮、特色餐饮可与现有餐饮有效互动存在市场机会。 酒店市场机会研判?五星级酒店发展历程?高星级酒店分布?五星级酒店现状?星级酒店经营状况?高星级产品概况?未来酒店供应竞争?酒店市场机会研判五星级酒店发展历程空白期起步期发展期快速发展期成熟期1997年之前80年代改革开放，厦门列为经济特区，开始兴建现代化酒店，鹭江旅社改造为鹭江宾馆；1984年悦华酒店开业，外资福联饭店、海景酒店正式进入厦门。 1997年之前，厦门尚无五星级酒店。 1997-2000年1997年厦门获得第一批“全国优秀旅游城市”称号，促进了新的酒店投资高潮。 同年，悦华酒店评定为厦门第一家五星级酒店；2000年，宝龙大酒店成为厦门第二家五星级酒店。 厦门五星级酒店市场正式起航。 2000-xx年日月谷、索菲特、喜来登等五星级酒店相继开业。 xx-xx年温德姆、福佑戴斯、磐基等一线品牌酒店开业。 xx年以后厦门将拥有过30家五星级酒店。 五星级酒店历经空白期、起步期、发展期、快速发展、成熟期五个阶段，目前厦门酒店步入成熟期。 高星级酒店分布?中山路老市区厦门最早、最成熟区域，旅游商贸中心区，鹭江宾馆、华侨大酒店等步入四星级酒店行列；?白鹭洲景观带政府、商业、金融中心，拥有高星级湖景酒店，如宝龙、金雁、马可孛罗等；?厦大-会展中心环岛路沿线厦门旅游新窗口，发展以会展、度假定位的高星级酒店，如厦门国际会展酒店、亚洲海湾大酒店等；?松柏江头片区为城市次中心，厦东北部最繁荣商贸区，京闽中心酒店、喜来登等填补了区域高端酒店的空白；?湖里中心区厦门经济特区发祥地，拥有悦华酒店、翔鹭国际大酒店等高星级酒店。 厦门高星级酒店主要集中在中山路老市区、白鹭洲景观带、厦大会展中心环岛路沿线、松柏江头、湖里中心区。 厦门五星级酒店（已评定）酒店名称所处区域酒店类型客房数宝龙铂尔曼大酒店思明区商务189间泛太平洋大酒店思明区商务393间喜来登酒店思明区商务408间京闽中心酒店思明区商务490间瑞颐大酒店（原温德姆和平酒店）思明区商务588间磐基皇冠假日酒店思明区商务327间马哥孛罗东方酒店思明区商务350间海景千禧大酒店思明区商务352间牡丹国际大酒店思明区商务310间厦门艾美酒店湖里区度假348间悦华酒店湖里区会议423间日月谷温泉酒店海沧区度假128间鼓浪湾大酒店海沧区度假239间翠丰温泉度假酒店同安区度假212间京闽北海湾酒店集美区商务213间五星级酒店现状?分布共15家，其中思明9家，湖里2家，海沧2家，集美1家，同安1家；?功能以商务及度假型酒店为主，其中，商务型酒店集中分布在城市核心地段，而度假型酒店多拥有强势景观资源或特有资源（如海景、温泉）。 ?客房数共4970间，其中思明3407间、湖里771间，海沧367间，集美213间，同安212间。 高星级酒店分布于思明区为主，以商务型酒店为主力，涵盖部分海景、温泉景观度假型酒店。 ?入住率数据显示，全市星级酒店入住率，同比有一定程度的下滑，但总体保持在60-70%。 五星级酒店中高档次酒店经营状况远高于市场平均水平（60-70%），入住率达70%-90%以上。 ?平均房价客房年房价呈稳定上升趋势，年平均涨幅5-10%，五星级客房折后价达680元/间?天。 星级酒店经营状况星级档次越高酒店经营状况越佳，入住率明显高于市场平均水平（60-70%），入住率达70%-90%。 厦门高星级酒店入住率抽样调查表酒店名称客房数年入住率客群备注喜来登408约60%商务客群为主景观较少、形象相对较旧京闽中心酒店490约80%商务、煤炭系统关系客群、单位接待资源一般，形象较弱马哥孛罗东方酒店35070%-75%贸易、外商客群为主景观资源优越、地段优势瑞颐大酒店58890%-95%高端商务客群为主、部分旅游客群优质景观资源及项目品牌、档次源昌凯宾斯基酒店32785%-90%高端商务、旅游客群优质的景观、地段、档次和品牌高星级酒店产品概况酒店类型标间客房面积特点悦华酒店商务25-40花园式顶级商务会议酒店，完全独立行政商务楼宝龙大酒店商务/旅游25湖景喜来登大酒店商务36-40完善的配置，各式各样风格迥异富有现代感的套房亚洲海湾大酒店休闲/度假/会展24-53别墅式全海景、花园式酒店、客房具有浓郁的欧式风格、舒适典雅的海景客房翔鹭国际大酒店休闲27-42亚洲单体建筑内客房数最多，集住宿、休闲、会务、购物、娱乐于一体金雁酒店商务/旅游28-30湖景，拥有独特航班动态显示及可直接办理乘机手续的离港系统马可孛罗商务/休闲30湖景厦门国际会展酒店会议/休闲/度假29-38海景，15万平方米专享绿色草坪和无限海景京闽中心酒店商务/旅游24-44拥有齐全餐饮娱乐设施，拥有家居式客房和商务楼层高星级酒店以商务型、旅游休闲型为主，以湖景、海景、地段吸引客户，客房面积集中在25-40。 岛内未来高星级酒店供给?根据目前市场在建酒店调查，未来5年内，厦门将新增至少15家五星级（含五星标准）酒店。 届时，厦门累计将有超过30家的五星级（含五星标准）酒店营业。 ?从未来供应看，五星级酒店同质化竞争将愈演愈烈，未来岛内至少增加6000间客房，市场竞争将进一步加剧。 酒店区域地段客房数万豪酒店思明鹭江道500间香格里拉酒店思明黄厝500间维多利亚酒店思明环岛路600间厦门花园国际大酒店思明会展中心东侧380间国际会议中心思明会展中心二期300间国际游艇俱乐部酒店思明环岛路香山600间世贸海峡明珠思明厦港500间裕景中心思明鹭江道450间洲际酒店思明莲坂埭头350间xxG03湖里环岛东路以南600间xxG16思明演武大桥450间xxG19湖里五缘湾东南420间xxP20湖里五缘湾325间xxP13湖里五缘湾290间xxP11湖里环岛路东侧400间xxP13湖里枋湖南路300间xxP02湖里五缘湾380间未来岛内高星级酒店供给岛内高星级酒店未来将超30家五星级酒店营业，五缘湾占近三成，市场竞争较为激烈。 酒店机会研判现状经营卖点竞争高星级酒店经营状况远高于市场平均水平，入住率达70%-90%以上；客房价稳健上涨，已达680元/间?天。 厦门高星级酒店扩容，主要分布于思明区，商务型酒店及旅游度假酒店为主。 虽高星级酒店市场竞争不断加强，但经营持续向好，高端高星级酒店经营更优，顶级酒店可作本案发展考虑。 高星级酒店主要以湖景、海景、地段为卖点吸引客户。 未来将超30家五星级酒店营业，五缘湾占近三成，市场竞争较为激烈。 项目分析与核心价值挖掘?项目指标?项目区位?项目交通?周边配套?资源禀赋?项目SWOT分析项目指标项目占地9.3万，总建约21万（计容15.3万），办公主导，1.64超低容积率；具有购买对象限制。 五缘湾游艇码头项目指标用地面积（）93,329总建筑面积（）210,204可售（60%）持有（40%）计容建筑面积（）153,060其中办公1360609183644,224商业17,00017,000地下建筑面积（）57,144容积率1.64建筑密度（%）35绿化率（%）30地下停车位（个）1,429地上停车位（个）28出让条件办公部分只能销售给从事游艇帆船相关产业的企业项目区位本案滨城道木浦路?区位本案位属厦门五缘湾内湾的核心地带，坐落于五缘湾木浦西路与滨城路交叉口西北侧，距高崎机场5公里，距市区15公里。 ?项目四至地块北面面海，南邻空地，西邻五缘湾内湾游艇码头，东临槟城道。 本案位于五缘湾核心地段，北面海、西邻内湾游艇码头、东临槟城道、南接木浦路。 项目交通?本案周边城市干道路网相对密集，1km范围内拥有环岛干道快速路、环岛东路2条城市干道；?规划中地铁2号线、3号线、4号线贯穿五缘湾片区，交通路网逐渐完善，提升区域写字楼、商业及旅游度假价值；?无论近期交通路网成熟度，还是未来交通规划，均为本案交通的通达性提供便捷。 本案道路路网通达性高，环岛干道、五缘大桥等干道临本案，规划地铁 2、 3、4号线贯穿该区域，交通便捷性强，辐射范围较广。 五缘大桥环岛东路天圆大桥环岛干道枋湖北二路地铁2号线地铁4号线地铁3号线?五缘湾规划及定位五缘湾规划为“一个中心区、七大功能分区”，是以生态居住、商务办公及休闲度假为主导，集商业服务、养生理疗、旅游休闲、文化娱乐、高新技术研发于一体的复合型城区，是厦门“城市新客厅”。 ?区域周边配套区域内配套有国际游艇帆船港、湿地公园、音乐岛、8公里环湾步行道、五缘学村、中央音乐学院分院、37万平高端医疗区（规划）、五缘运动馆、温泉浴场、五缘湾商务运营中心、11家五星级酒店（在建及待建），配套商业有特易购（在建）、建发综合体（在建）、红星美凯龙。 ?景观资源本案位于五通商务区，北面海、西邻五缘湾内湾，景观资源丰富。 周边配套本案周边配套有湿地公园、音乐岛运动馆等休闲配套及五缘学村教育配套，特易购、红星美凯龙等商业配套，并拥有丰富海景、湾景资源。 海景视角约360湾景视角约360设计强势拉升，项目形象与景观提升海景视角约60湾景视角约360海景视角约45湾景视角约360景观面项目西侧可看海景、湾景，视野强势，中部及东侧观海景视角有限；故建议西侧利用景观资源优势，建设高层物业，提升项目价值。 资源禀赋综合当期及未来禀赋值及各要因对项目的价值影响，我司认为本体价值、自然禀赋最具广告价值。 区域地位区域交通人流汇聚力自然禀赋配套价值项目本体现状341416中期xx-2020453436远期2030665456备注当前满分5分，以鹭江道最优质禀赋为5分SWOT本案应利用景观资源及游艇行业前景，突破购买客群限制，规避区域发展处起步阶段及市场产品竞争激