成都写字楼市场调查报告

一 宏观环境分析一 宏观环境分析 1 经济环境 2011 年宏观经济发展良好 GDP 稳定增长 1 4 季度地区生产总值累计 21026 68 亿元 同比增长 15 第三产业总值累计 7015 29 亿元 其中房地产 业累计 620 62 亿元 同比增长 5 7 2011 年 1 4 季度居民消费价格总指数累计 105 3 成都经济正处于一个较 高速度的发展阶段 城镇居民人均可支配收入累计 17899 元 同比增长 15 8 人均消费支出累计 13696 元 同比增长 13 1 2 区域环境 成都是西部大开发的龙头城市 是西部重要的科技 商贸 金融中心和交 通 通信枢纽 随着西部大开发的进程和发展 成都城市地位将进一步提升 成都在中国和世界的重要地位必将吸引更多的投资商 加快建设城市中央商务 区和城市副中心 城市功能分区总体合理 基础设施配套完善 城市管理科学 规范有序 形成现代化城市的基本框架 建成以中心城区为核心 卫星城市 镇 为纽带 远郊中等城市为支撑 小城镇和中心村为基础的城镇体系 2012 年 1 月 市场进入冷清阶段 写字楼市场新增供应 2 35 万平方米 环比下降 94 54 同比下降 83 38 销售市场方面 市场待售项目增多 市场 压力不断加大 写字楼供需均出现大幅回落 成交面积大幅下降 市场表现冷 清 租赁市场方面保持着平稳的发展趋势 租金稳步增长 成都优质写字楼平 均资金 109 91 元 平方米 环比上涨 0 61 成都优质写字楼空置率 16 24 环比下降 2 05 空置率持续下降 2012 年 1 月写字楼销售价格 11762 元 平方米 环比上涨 6 55 其中甲级 写字楼销售价格 18764 元 平方米 环比下降 3 03 乙级写字楼销售价格 11833 平方米 环比上涨 2 34 二 微观环境分析二 微观环境分析 1 项目地理位置 用地周边环境 交通条件 人南延线的商业群自天府广场起至刚纳入成渝经济区规划的天府新区止 其云集的甲级写字楼 五星级酒店和入驻的世界 500 强企业 区域性总部企业 等现代商务的发达和总部企业充分展现了人民南路内涵和活力 被誉为成都写 字楼市场的风向标 项目位于人民南路四段 位于成都市武侯区人民南路四段 周边绿化较好 人民南路四段两侧有绿化带 区域繁华程度 周边多以住宅 商业用房为主 有 航空花园 名仕公馆 曼哈顿 锦官新城 锦绣花园等住宅小区 已达到了 六通 基础设施完备 能满足人们日常居住生活 附近的餐饮有繁华居 乐 山风味 阿杰蛇王庄 澳门豆捞 兴泉餐饮店 周边有屈臣氏 沸城店 家乐福 紫 竹北街 好又多 亚太店 惠润超市 好又多 玉林店 购物方便 项目所在区域有红旗连锁超市 中国银行 中国农业银行 彩虹双语幼稚 园 成都第五十中学 成都师范银都小学 四川省第二人民医院第二门诊部等 生活配套设施分布四周 生活配套设施较为完善 交通便利 有 11 路 99 路 33 路 49 路 51 路 502A 路 304 路 85 路 501 路 307 路 79 路 49 路 等公交和地铁一号线倪家桥站 距成都双流国际机场仅 20 余公里 通过机场高速路 12 分钟即可抵达 处 于繁华市区而闹中有静 项目周边没有污染源 周边环境优越 视野开阔 结 论 项目的位置适合建设高档写字楼 2 项目地貌 项目形状比较规整 地貌平坦 地面平整 没有不适合规划建设的情况 结论 对项目的规划设计和建筑布局不会有特别的限制 3 项目用地市政配套条件 目前 本项目具有水 电 气 通讯 排污等市政配套 分析 人民南路 四段具有的水 电 气 通讯 排污等市政配套 是按照该区域城市发展需要 进行建设的 完全能满足项目开发建设的需要 结论 项目用地的市政配套条 件成熟 优势 区位优势 交通优势 城市配套优势优势 区位优势 交通优势 城市配套优势 人民南路四段已建成高端写字楼 1 1 威斯顿联邦大厦威斯顿联邦大厦 建成时间 2002 年 出售价格 21000 元 平米 总建筑面积 54191 物业公司 威斯顿物业管理有限公司 物业费 17 含中央空调使用费 公共部分水电费及保洁费 元 月 2 2 新希望大厦新希望大厦 建成时间 2010 年 出售价格 均价 24000 元 平米 总建筑面积 81140 物业公司 锦官新城物业管理公司 物业费 18 5 含中央空调使用费 公共部分水电费记保洁费 元 月 3 3 国航新世纪国航新世纪 建成时间 2008 年 出售价格 均价 23000 元 平米 总建筑面积 物业公司 世邦魏理仕 18 含中央空调使用费 公共部分水电费及保洁费 元 月 4 4 大陆国际大陆国际 建成时间 2011 年 出售价格 均价 19000 总建筑面积 49800 物业公司 第一太平戴维斯 物管费 20 元 包括中央空调使用费 公共部分水电费及保洁费 5 5 保利中心保利中心 建成时间 2012 年 出售价格 均价 18000 总建筑面积 物业公司 戴德梁行顾问 保利物业 物管费 待定 6 6 华宇蓉国府华宇蓉国府 建成时间 2011 年 出售价格 21000 总建筑面积 物业公司 华宇物业 物管费 18 元 含中央空调使用费 公共部分水电费及保洁费 7 7 来福士广场来福士广场 建成时间 2012 年 出售价格 待定 总建筑面积 m2 物业公司 凯德置地 物业费 待定 人南区域未来将建成甲级写字楼 20 栋以上 高档商业 5 个以上 五星级酒 店 10 个以上 国际标准服务式公寓 5 个以上 未来人民南路科技商务区可开发 用地规模约 1500 亩 可贡献建筑面积 600 万平方米 按 60 的商用面积计算可 贡献商用面积 360 万平方米 未来 人南区域总的商用面积将达到 550 万平方 米 可有效承载现代服务业集聚和参与全球产业分工 1 准备更换的意向区域 以城南为主 从潜在客户对未来更换办公地点的 意向区域来看 选择地点主要集中在城南 占近五成的比例 其次是选择在市 中心以及城南副中心 说明对城南区域较为看好 2 对办公环境的需求以交通干道 商业配套 公交多为主 3 影响客户购买写字楼的因素 商务环境 位置地段 便捷交通 价格等 消费者对办公地点周边的交通 商业 生活配套的需求是其考虑的重要条件 购买写字楼所考虑的因素主要是区域的商务环境 位置地段 便捷交通以及价 格等 这说明购房对项目的区域环境配套的完善性相当看重 这也是写字楼开 发应具备的一些基本条件 4 对写字楼类型的偏好 对纯写字楼的需求较高 其次为综合楼 消费者 对写字楼类型的需求以纯写字楼为主要考虑对象 其次就为餐饮 娱乐 办公 住宅综合楼的需求 5 对物业交房标准的需求 五成比例要求全装修 三成比例要求部分精装 两成左右比例要求吊顶或清水房 消费者对物业交房标准的需求主要集中在全 装修上 占 50 的比例 这说明客户对物业交房标准有所提高 6 对办公区内的配套要求 消费者对员工餐厅 公共绿化 商务中心 中 小型会议厅的需求都比较高 因此 写字楼在考虑配套设施的设置时尽可能的 从全方位来考虑消费者的需求 从而也弥补写字楼周边目前相关配套缺乏的劣 势 7 从潜在客户来看 租用所占比例大于购买所占比例 说明写字楼租赁者 和业主共同构成写字楼市场 也就是说写字楼的购买者和使用者不能等同于一 个群体 8 公司性质 潜在项目的公司性质多以股份制与外资企业为主 而这两种 企业对写字楼的档次标准和配套设施都有比较高的要求 9 潜在客户中除电信通讯行业占到比较大比重外 与大型企业相关的服务 性及附属性行业也占据到相当的比例 如运输 建筑业 贸易等 因此也可看 出写字楼的目标客户群除了是成长型企业以外 相关的服务性行业也是写字楼 的目标客户群之一 综上所述 潜在