【案例】益智饮品公司投资核桃露罐装生产线项目建设地址选择研究(节选).doc

益智饮品公司投资核桃露罐装生产线项目建设地址选择研究(节选) 背景简介：B市益智饮品有限责任公司拟投资4500多万元，上马年产6000吨核桃露的易拉罐装产品生产线，主要生产以核桃为原料的核桃乳汁。预计年创产值4654万元。可安排221人就业，生产过程中有轻微污染，经治理可达到国家规定环保标准。第一部分 项目建设区域投资“软环境”分析 一、政策环境分析 核桃露项目建设地址，拟放在B市西部新城工业开发区内。该区为发展经济制定了一系列招商引资、对外开放政策，加大了服务力度，尤其鼓励支持绿色食品项目。在注册、各项许可、税务登记等方面实行多部门一站式办公，在材料齐全的情况下，七个工作日即可取得工商执照，六个工作日即可获得该开发区的土地、供电、规划、供水、建筑、环保等许可手续，并且能够引起政府及有关部门的高度重视。从优惠政策看主要有下述方面： (一)税收减免 该区规定对于新产品开发项目，从获利年度起免征三年所得税，其后五年减半征收，同时对其他税种采用财政奖励的办法，予以返还，期限为五年。充分利用这些税收优惠，可获取较高利润。 (二)土地优惠 该开发区在土地使用上，政策优惠。全部土地费用支出只占全部土地开发成本的60左右，这样每亩土地使用费仅13万元(使用期限50年)，可节省土地投资。 (三)收费优惠 该区对入驻开发区企业实行统一联合收费制度，各项行政事业收费标准控制在销售额的2 %以下，同时该区规定未经开发区许可，任何部门不得入区检查，增大了对入区企业的保护力度。二、产业环境分析 首先，核桃露项目坐落在开发区规划区域内，周边企业众多，尤其是一些高科技企业。中外合资企业、国外独资企业分布在核桃露项目周围，有的仅一墙之隔。涉及机械、电子、仪表、生物制药、建材、广告、纺织、食品等诸多行业。各企业内人才济济，聚集着一大批各行各业的高中级科技与工程技术人员及大量的先进仪器设备。施工与生产中遇到问题能够随时得到帮助与支持，这一条件可以说是得天独厚的。 其次，毗邻企业有很多是搞出口贸易产品生产的，有很强的国际营销能力及渠道，加强同其合作，有利于迅速打开出口渠道与市场。 第三，核桃露项目处在该区林业部门规划开发的核桃生产基地范围之内。这种“公司+基地”的经营模式，使产品加工与原料生产联系紧密，有利于原料产品质量的提高，原料产品的运输和贮存。 三、社会人文环境分析 核桃露项目建设地址所在区域，过去曾经是B市工业基地，传统工业较为发达。近年来由于产业结构的调整、减员增效，出现了大批下岗技工，可以为本项目的生产提供大量的人力资源。而且该行政区内有技工学校、职业学校多所，有十分雄厚的培养人才的条件。 由于本项目所属区域是工业基地，工业文明发达，人们容易接受新的经营理念和先进的管理经验，故对本项目品牌的打造、形象树立和企业文化的塑造有着十分有利的人文条件。 四、融资环境分析 该项目所在区域的金融业较为发达，有各种金融机构不下几十家，实力雄厚企业也较多，有较好的融资、拆借条件，并且结算、汇兑方便，金融环境较好。第二部分 项目具体定址分析 核桃露项目建设具体位置经过初步现场踏勘与分析，拟选在开发区平安路与时代路交界处十字路口东北侧，该处可利用规划用地346亩，计23050平方米，能够满足项目需要。具体条件分析如下： 一、必要条件分析 (一)地形地貌条件 项目建设地址地形平坦开阔，原为耕地。地面经开发区工程治理，已具备施工建设条件，无需任何处理。 (二)土地面积条件 该土地面积的分割随开发区统一规划，形状规则方正，呈东西走向，东西长210米，南北宽110米，合计23050平方米(346亩)，除完全满足项目需要外，还留有一定面积的空余，以备将来扩建之用。 (三)地理位置条件 1、给排水距离。核桃露项目因用水量较大，项目建设地址要求有良好的供水条件和排水条件，所以必须有良好的水体来源。选在本址考虑原土地耕种时该处有一灌溉用的深井，地下水源较为充沛。该建设地址东侧100米处原为砂石场，为挖砂取土之地，形成了直径约为500米，深度为20米左右的大砂坑，并且附近无居民区。可供排放废水之用，因而该地址能够方便地满足项目给排水的要求。 2、安全条件。该址虽然位于YD河西岸不足200米处，但YD河坝基坚固，可抵御百年不遇洪水，所以不用考虑防洪要求。该址附近无易燃、易爆、有毒气体及无机污染源，并且地上、地下无杆塔预埋缆线，地下管网障碍较少，施工较为简便。 (四)地质条件 经挖深坑探查，该址地层2米以上为黏土，2米以下为冲积砂砾土，能满足项目建设需要，无需特殊处理。 (五)能源动力条件 1、电力供应条件。该项目由海科开发区110伏电站供电，完全能满足要求。厂区南侧有东西向跨越10千伏高压线缆，可直接接用，不需架设高压线。供电条件良好。 2、燃料供应条件。两台蒸汽与热水锅炉，年耗煤量约为1200吨。该区是无烟煤产区，所以燃煤供应不成问题。 (六)水源条件 该址有两处供水来源，一是管网供水，二是井水汲取，生产经营中可交叉使用，能够满足工艺需要。(七)交通运输条件 该项目原料与产品主要是汽运，该开发区公路密集、运输方便，距该址3公里处为铁路货运站，可用于远途发运。 (八)环保要求条件 核桃露项目对粉尘有较高要求，该址附近无浮尘源，空气净化度较高，无需防尘特殊处理。该项目所排废水含大量淀粉，夏季可能造成恶臭，经填埋处理可减轻危害程度，附近无居民居住，对环境影响不大。 二、充分条件分析 核桃露项目所选地址位于海科开发区内，该开发区固定电话安装便利。移动通讯效果好，计算机联网简便，有良好的通讯条件，生活服务设施配套齐全，气候条件良好，外围环境秀美，是生产饮料产品的理想之地。 三、项目建设地址选择决策 经过上述必要与充分条件分析，同时又对该项目备选方案信安镇安阳村项目地址进行了对比和损益值计算。最后决定，尽管备选方案一次性投资较小，但经营费用过高。所以选定海科开发区内的项目建设地址为最终方案。附：2000：l地形图(略)思考问题：1、益智饮品公司投资核桃露灌装生产线项目建设地址选择研究（节选）是属于投资项目必要性研究，或投资项目可能性研究，或投资项目经济合理性研究？如果是属于必要性研究，是属于必要性研究的那一部分研究？如果是属于可能性研究，是属于可能性研究的那一部分研究？如果是属于经济合理性研究，是属于经济合理性研究的那一部分研究？2、投资项目建设地址选择包括建设地区的选择和建设厂址的选择，根据投资项目评估原理，投资项目建设地区选择的要求是什么？建设地区选择应该考虑哪些条件？投资项目选择建设地区的一般思路有哪几种？投资项目建设厂址选择的原则是什么？项目建设厂址选择应考虑哪些条件？3、投资项目厂址多方案选择常用的方法有哪些？厂址多方案比较的内容应包括哪些方面？当投资项目有较多的备选方案（厂址）供选择时，可以采取什么办法先淘汰一些方案？4、方案比较法的基本步骤是什么？追加投资回收期法的基本思路和优选的原则是什么？年总费用法的基本思路和优选的原则是什么？5、对厂址选择方案的评估应该包括哪些内容？6、对照投资项目评估有关原理，益智饮品公司投资核桃露灌装生产线项目建设地址选择研究（节选）在选址方面分别分析了哪些内容？ 7、益智饮品公司投资核桃露灌装生产线项目建设地址选择研究（节选）案例的结论是否可靠？为什么？【案例3221案例3222解析】 厂址选择过程是项目可行性研究在物质技术条件分析中关系到工业布局合理性和对投资效益有重要影响的一个十分重要的环节。建设项目的厂址选择是否合理直接影响项目建成后的微观和宏观经济效果，关系到国计民生的重大项目的选址是否得当，甚至可能会影响到整个地区或国家的国民经济。许多项目因初期选址不当，造成后来经营困难甚至被迫迁址的教训发人深省。为了科学合理地确定最佳厂址方案，在进行厂址选择时，必须首先遵守国家的法律、法规，贯彻执行国家的建设方针、政策，坚持基本建设程序；符合国家的长远规划及行业市局、国土开发整治规划以及城镇发展规划的要求；具备政府建设主管部门(建设规划部门)对厂址选择的规划审批的必要条件，即投资者必须获得关键的土地管理部门(国土资源管理局)有关地块的红线图，并服从规划部门关于厂址规划意见书中的规划意见；因地制宜、节约用地，尽量提高土地的利用率；在实际操作中，注意资源、能源的合理开发和综合利用以及环境保护和生态平衡，保护风景、名胜和古迹；在有利生产，方便生活(如解决好社会依托问题)，便于施工的原则下，通过深入凋查研究，进行多方案的比较和全面综合分析，择优选择厂址。考虑到项目自身的特点、原材料资源、市场及运输条件对建厂地区选择、厂址条件和环境的影响，工业基础与地区间均衡的发展和地方财税政策的影响以及厂址与投资成本的关系，进行厂址选择有多种选址方案的经济评价方法，其中较常用的是方案比较法和评分优选法两种方法。其基本程序通常分为准备阶段、现场踏勘及选址的基础资料收集阶段、厂址方案的比较与论证阶段和编写选址报告阶段四个阶段，各阶段都有具体的工作内容和要求。按照一般工业项目可行性研究报告编写大纲的要求，对厂(场)址方案的选择在报告中应反映以下三方面的基本内容：一是关于厂(场)址所在位置现状。如地点与地理位置，厂(场)址土地权属类别及占地面积，土地利用现状和技术改造项目对现有场地的利用情况；二是关于厂(场)址建设条件。如地形、地貌、地震情况，工程地质与水文地质、气候条件，城镇规划及社会环境条件，交通运输条件，公用设施社会依托条件(水、电、气、生活福利)，防洪、防潮、排涝设施条件，环境保护条件，法律支持条件，征地、拆迁、移民安置条件和施工条件等；三是关于厂(场)址条件自身比选。包括建设条件、建设投资和运营费用的三种比选以及推荐的厂(场)址方案四项内容。最后，还应附上厂(场)址方案的地理位置图。本书所选案例，在厂址选择上都有各自的特点，也都符合厂址选择的一般规范和要求。而案例3 22 l和案