2020年关于最新的物业管理办法

20202020 年关于最新的物业管理办法年关于最新的物业管理办法 为了规范物业管理活动 维护业主和物业服务企业的合法 权益 改善人民群众的生活和工作环境 制定了关务物业管理 办法 下面是小编收集的全文 仅供参考 20 xx 年物业管理办法全文最新版年物业管理办法全文最新版 第一章 总则 第一条 为了规范物业管理活动 维护业主和物业服务企 业的合法权益 改善人民群众的生活和工作环境 制定本条例 第二条 本条例所称物业管理 是指业主通过选聘物业服 务企业 由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定 对房 屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理 维护 物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动 第三条 国家提倡业主通过公开 公平 公正的市场竞争 机制选择物业服务企业 第四条 国家鼓励采用新技术 新方法 依靠科技进步提 高物业管理和服务水平 第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动 的监督管理工作 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区 域内物业管理活动的监督管理工作 第二章 业主及业主大会 第六条 房屋的所有权人为业主 业主在物业管理活动中 享有下列权利 一 按照物业服务合同的约定 接受物业服务企业提供的服 务 二 提议召开业主大会会议 并就物业管理的有关事项提出 建议 三 提出制定和修改管理规约 业主大会议事规则的建议 四 参加业主大会会议 行使投票权 五 选举业主委员会成员 并享有被选举权 六 监督业主委员会的工作 七 监督物业服务企业履行物业服务合同 八 对物业共用部位 共用设施设备和相关场地使用情况享 有知情权和监督权 九 监督物业共用部位 共用设施设备专项维修资金 以下 简称专项维修资金 的管理和使用 十 法律 法规规定的其他权利 第七条 业主在物业管理活动中 履行下列义务 一 遵守管理规约 业主大会议事规则 二 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使 用 公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 三 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的 决定 四 按照国家有关规定交纳专项维修资金 五 按时交纳物业服务费用 六 法律 法规规定的其他义务 第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业 管理活动中的合法权益 第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备 建筑 物规模 社区建设等因素 具体办法由省 自治区 直辖市制 定 第十条 同一个物业管理区域内的业主 应当在物业所在 地的区 县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处 乡 镇人民政府的指导下成立业主大会 并选举产生业主委员会 但是 只有一个业主的 或者业主人数较少且经全体业主一致 同意 决定不成立业主大会的 由业主共同履行业主大会 业 主委员会职责 第十一条 下列事项由业主共同决定 一 制定和修改业主大会议事规则 二 制定和修改管理规约 三 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 四 选聘和解聘物业服务企业 五 筹集和使用专项维修资金 六 改建 重建建筑物及其附属设施 七 有关共有和共同管理权利的其他重大事项 第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式 也可 以采用书面征求意见的形式 但是 应当有物业管理区域内专有 部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参 加 业主可以委托代理人参加业主大会会议 业主大会决定本条例第十一条第 五 项和第 六 项规定的事 项 应当经专有部分占建筑物总面积 2 3 以上的业主且占总人 数 2 3 以上的业主同意 决定本条例第十一条规定的其他事项 应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半 数的业主同意 业主大会或者业主委员会的决定 对业主具有约束力 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的 受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销 第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开 经 20 以上的业主提议 业主委员会应当组织召开业主大会临 时会议 第十四条 召开业主大会会议 应当于会议召开 15 日以前 通知全体业主 住宅小区的业主大会会议 应当同时告知相关的居民委员 会 业主委员会应当做好业主大会会议记录 第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项 履行下 列职责 一 召集业主大会会议 报告物业管理的实施情况 二 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务 合同 三 及时了解业主 物业使用人的意见和建议 监督和协助 物业服务企业履行物业服务合同 四 监督管理规约的实施 五 业主大会赋予的其他职责 第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内 向 物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门和街道办事 处 乡镇人民政府备案 业主委员会委员应当由热心公益事业 责任心强 具有一 定组织能力的业主担任 业主委员会主任 副主任在业主委员会成员中推选产生 第十七条 管理规约应当对有关物业的使用 维护 管理 业主的共同利益 业主应当履行的义务 违反管理规约应当承 担的责任等事项依法作出约定 管理规约应当尊重社会公德 不得违反法律 法规或者损 害社会公共利益 管理规约对全体业主具有约束力 第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式 表决程序 业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定 第十九条 业主大会 业主委员会应当依法履行职责 不 得作出与物业管理无关的决定 不得从事与物业管理无关的活 动 业主大会 业主委员会作出的决定违反法律 法规的 物 业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事 处 乡镇人民政府 应当责令限期改正或者撤销其决定 并通 告全体业主 第二十条 业主大会 业主委员会应当配合公安机关 与 居民委员会相互协作 共同做好维护物业管理区域内的社会治 安等相关工作 在物业管理区域内 业主大会 业主委员会应当积极配合 相关居民委员会依法履行自治管理职责 支持居民委员会开展 工作 并接受其指导和监督 住宅小区的业主大会 业主委员会作出的决定 应当告知 相关的居民委员会 并认真听取居民委员会的建议 第三章 前期物业管理 第二十一条 在业主 业主大会选聘物业服务企业之前 建设单位选聘物业服务企业的 应当签订书面的前期物业服务 合同 第二十二条 建设单位应当在销售物业之前 制定临时管 理规约 对有关物业的使用 维护 管理 业主的共同利益 业主应当履行的义务 违反临时管理规约应当承担的责任等事 项依法作出约定 建设单位制定的临时管理规约 不得侵害物业买受人的合 法权益 第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约 向物业买受人明示 并予以说明 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时 应当对遵 守临时管理规约予以书面承诺 第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管 理相分离的原则 通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业 服务企业 住宅物业的建设单位 应当通过招投标的方式选聘具有相 应资质的物业服务企业 投标人少于 3 个或者住宅规模较小的 经物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门批准 可 以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业 第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当 包含前期物业服务合同约定的内容 第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限 但是 期限 未满 业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的 前期物业服务合同终止 第二十七条 业主依法享有的物业共用部位 共用设施设 备的所有权或者使用权 建设单位不得擅自处分 第二十八条 物业服务企业承接物业时 应当对物业共用 部位 共用设施设备进行查验 第二十九条 在办理物业承接验收手续时 建设单位应当 向物业服务企业移交下列资料 一 竣工总平面图 单体建筑 结构 设备竣工图 配套设 施 地下管网工程竣工图等竣工验收资料 二 设施设备的安装 使用和维护保养等技术资料 三 物业质量保修文件和物业使用说明文件 四 物业管理所必需的其他资料 物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料 移交给业主委员会 第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置 必要的物业管理用房 第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保 修范围 承担物业的保修责任 第四章 物业管理服务 第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法 人资格 国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度 具体 办法由国务院建设行政主管部门制定 第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定 取得职业资格证书 第三十四条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施 物业管理 第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务 企业订立书面的物业服务合同 物业服务合同应当对物业管理事项 服务质量 服务费用 双方的权利义务 专项维修资金的管理与使用 物业管理用房 合同期限 违约责任等内容进行约定 第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定 提供相应的服务 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定 导致业主人 身 财产安全受到损害的 应当依法承担相应的法律责任 第三十七条 物业服务企业承接物业时 应当与业主委员 会办理物业验收手续 业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第 一款规定的资料 第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主 未经 业主大会同意 物业服务企业不得改变物业管理用房的用途 第三十九条 物业服务合同终止时 物业服务企业应当将 物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业 主委员会 物业服务合同终止时 业主大会选聘了新的物业服务企业 的 物业服务企业之间应当做好交接工作 第四十条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服 务业务委托给专业性服务企业 但不得将该区域内的全部物业 管理一并委托给他人 第四十一条 物业服务收费应当遵循合理 公开以及费用 与服务水平相适应的原则 区别不同物业的性质和特点 由业 主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行 政主管部门制定的物业服务收费办法 在物业服务合同中约定 第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业 服务费用 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务 费用的 从其约定 业主负连带交纳责任 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业 物业 服务费用由建设单位交纳 第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房 地产行政主管部门 应当加强对物业服务收费的监督 第四十四条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业 服务合同约定以外的服务项目 服务报酬由双方约定 第四十五条 物业管理区域内 供水 供电 供气 供热 通信 有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用 物业服务企业接受委托代收前款费用的 不得向业主收取 手续费等额外费用 第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安 环保 物 业装饰装修和使用等方面法律 法规规定的行为 物业服务企 业应当制止 并及时向有关行政管理部门报告 有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后 应当依 法对违法行为予以制止或者依法处理 第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内 的安全防范工作 发生安全事故时 物业服务企业在采取应急 措施的同时 应当及时向有关行政管理部门报告 协助做好救 助工作 物业服务企业雇请保安人员的 应当遵守国家有关规定 保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时 应当履行职责 不得侵害公民的合法权益 第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由 业主和物业使用人约定 但不得违反法律 法规和管理规约的 有关规定 物业使用人违反本条例和管理规约的规定 有关业主应当 承担连带责任 第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门 应当及时处理业主 业主委员会 物业使用人和物业服务企业 在物业管理活动中的投诉 第五章 物业的使用与维护 第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共 用设施 不得改变用途 业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的 应当在依 法办理有关手续后告知物业服务企业 物业服务企业确需改变公 共建筑和共用设施用途的 应当提请业主大会讨论决定同意后 由业主依法办理有关手续 第五十一条 业主 物业服务企业不得擅自占用 挖掘物 业管理区域内的道路 场地 损害业主的共同利益 因维修物业或者公共利益 业主确需临时占用 挖掘道路 场地的 应当征得业主委员会和物业服务企业的同意 物业服务 企业确需临时占用 挖掘道路 场地的 应当征得业主委员会 的同意 业主 物业服务企业应当将临时占用 挖掘的道路 场地 在约定期限内恢复原状 第五十二条 供水 供电 供气 供热 通信 有线电视 等单位 应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维 修 养护的责任 前款规定的单位因维修 养护等需要 临时占用 挖掘道 路 场地的 应当及时恢复原状 第五十三条 业主需要装饰装修房屋的 应当事先告知物 业服务企业 物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事 项告知业主 第五十四条 住宅物业 住宅小区内的非住宅物业或者与 单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主 应当按照国家有关 规定交纳专项维修资金 专项维修资金属于业主所有 专项用于物业保修期满后物 业共用部位 共用设施设备的维修和更新 改造 不得挪作他 用 专项维修资金收取 使用 管理的办法由国务院建设行政 主管部门会同国务院财政部门制定 第五十五条 利用物业共用部位 共用设施设备进行经营 的 应当在征得相关业主 业主大会 物业服务企业的同意后 按照规定办理有关手续 业主所得收益应当主要用于补充专项 维修资金 也可以按照业主大会的决定使用 第五十六条 物业存在安全隐患 危及公共利益及他人合 法权益时 责任人应当及时维修养护 有关业主应当给予配合 责任人不履行维修养护义务的 经业主大会同意 可以由 物业服务企业维修养护 费用由责任人承担 第六章 法律责任 第五十七条 违反本条例的规定 住宅物业的建设单位未 通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准 擅自采用 协议方式选聘物业服务企业的 由县级以上地方人民政府房地 产行政主管部门责令限期改正 给予警告 可以并处 10 万元以 下的罚款 第五十八条 违反本条例的规定 建设单位擅自处分属于 业主的物业共用部位 共用设施设备的所有权或者使用权的 由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处 5 万元以上 20 万元以下的罚款 给业主造成损失的 依法承担赔偿责任 第五十九条 违反本条例的规定 不移交有关资料的 由 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正 逾期 仍不移交有关资料的 对建设单位 物业服务企业予以通报 处 1 万元以上 10 万元以下的罚款 第六十条 违反本条例的规定 未取得资质证书从事物业 管理的 由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违 法所得 并处 5 万元以上 20 万元以下的罚款 给业主造成损失 的 依法承担赔偿责任 以欺骗手段取得资质证书的 依照本条第一款规定处罚 并由颁发资质证书的部门吊销资质证书 第六十一条 违反本条例的规定 物业服务企业聘用未取 得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的 由县级 以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为 处 5 万元以上 20 万元以下的罚款 给业主造成损失的 依法承担赔 偿责任 第六十二条 违反本条例的规定 物业服务企业将一个物 业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的 由县级以上 地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正 处委托合同 价款 30 以上 50 以下的罚款 情节严重的 由颁发资质证书的 部门吊销资质证书 委托所得收益 用于物业管理区域内物业 共用部位 共用设施设备的维修 养护 剩余部分按照业主大 会的决定使用 给业主造成损失的 依法承担赔偿责任 第六十三条 违反本条例的规定 挪用专项维修资金的 由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项 维修资金 给予警告 没收违法所得 可以并处挪用数额 2 倍 以下的罚款 物业服务企业挪用专项维修资金 情节严重的 并 由颁发资质证书的部门吊销资质证书 构成犯罪的 依法追究直 接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任 第六十四条 违反本条例的规定 建设单位在物业管理区 域内不按照规定配置必要的物业管理用房的 由县级以上地方 人民政府房地产行政主管部门责令限期改正 给予警告 没收 违法所得 并处 10 万元以上 50 万元以下的罚款 第六十五条 违反本条例的规定 未经业主大会同意 物 业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的 由县级以上地方 人民政府房地产行政主管部门责令限期改正 给予警告 并处 1 万元以上 10 万元以下的罚款 有收益的 所得收益用于物业管 理区域内物业共用部位 共用设施设备的维修 养护 剩余部 分按照业主大会的决定使用 第六十六条 违反本条例的规定 有下列行为之一的 由 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正 给 予警告 并按照本条第二款的规定处以罚款 所得收益 用于物 业管理区域内物业共用部位 共用设施设备的维修 养护 剩 余部分按照业主大会的决定使用 一 擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共 用设施用途的 二 擅自占用 挖掘物业管理区域内道路 场地 损害业主 共同利益的 三 擅自利用物业共用部位 共用设施设备进行经营的 个人有前款规定行为之一的 处 1000 元以上 1 万元以下的 罚款 单位有前款规定行为之一的 处 5 万元以上 20 万元以下 的罚款 第六十七条 违反物业服务合同约定 业主逾期不交纳物 业服务费用的 业主委员会应当督促其限期交纳 逾期仍不交纳 的 物业服务企业可以向人民法院起诉 第六十八条 业主以业主大会或者业主委员会的名义 从 事违反法律 法规的活动 构成犯罪的 依法追究刑事责任 尚 不构成犯罪的 依法给予治安管理处罚 第六十九条 违反本条例的规定 国务院建设行政主管部 门 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关 行政管理部门的工作人员利用职务上的便利 收受他人财物或 者其他好处 不依法履行监督管理职责 或者发现违法行为不 予查处 构成犯罪的 依法追究刑事责任 尚不构成犯罪的 依 法给予行政处分 第七章 附则 第七十条 本条例自 20 xx 年 9 月 1 日起施行 关于物业管理办法的释义关于物业管理办法的释义 释义 本条是关于 条例 立法目的的规定 改革开放以来 深圳 青岛 大连等地对住宅区和其他物 业实施社会化 专业化 市场化的物业管理 取得了较好的效 果 随着我国城镇住房制度改革的不断深化 房屋的所有权结 构发生了很大的变化 越来越多的公有住房逐渐转变成个人所 有 在城镇住房制度改革和城市建设发展的过程中 物业管理 这一新兴行业应运而生 它的产生与发展 对于改善人民群众 的生活 工作 环境 提高城市管理水平 促进住宅建设 实 施社会再就业工程起着积极的促进作用 近年来 物业管理行业 进入了一个迅速发展的时期 据统计 目前上海 广东 山东 辽宁等省市物业管理的覆盖面已达到 50 深圳市物业管理的覆 盖面已超过 90 全国物业管理企业已有 2 万多家 从业人员超 过 230 万 随着物业管理行业的发展 物业管理实践中也出现了一系列 问题 一是业主的权利义务不明确 物业管理各法律关系主体 之间的关系也不明确 出现问题后无法追究相关责任方的责任 二 是物业管理企业的行为不规范 在实践中存在服务不到位 擅自 处分本该由业主处分的事项 收费与服务不相符等不规范的行 为 包括由过去的房管所改造过来的一些物业管理企业 也存在着 自身定位不准确 服务意识不明确 服务与被服务的关系不清 楚的问题 三是业主大会 业主委员会的成立 组成 运作等缺 少监督和制约 有的业主委员会不能真正代表业主利益 甚至损 害了业主的公共利益 四是物业的开发建设质量问题对物业管 理造成不良影响 使得物业管理企业承担了本应由开发商承担的 一部分责任 对于这些问题应该说与我国有关物业管理的法制 不健全有关 这种状况也造成政府对物业管理行业的监督管理 缺乏法律依据 司法机关对日益增多的物业管理案件的处理无法 可依 大量的矛盾纠纷得不到及时解决 这不利于物业管理市场的 规范 也在一定程度上制约了物业管理行业的发展 因此 社会各 界要求规范物业管理市场 针对物业管理进行专门立法的呼声逐 年高涨 每年都有建议加强物业管理立法的人大议案和政协提 案 近几年来 国务院及其有关部门制定了一系列有关物业管理 的规章和规范性文件 如 国务院关于进一步深化城镇住房制度 改革加快住房建设的通知 国发 1998 23 号 城市新建 住宅小区管理办法 建设部令第 33 号 城市住宅小区 物业管理服务收费暂行办法 国家计划委员会 建设部计价 费 1996 266 号 住宅共用部位共用设施设备维修基金 管理办法 建设部 财政部建住房 1998 213 号 物业管 理企业财务管理规定 财政部财基宇 1998 7 号 物业 管理企业资质管理 试行办法 建设部建住房 1999 261 号 物业管理委托合同示范文本 建设部 国家工商行政管 理局建房 1997 263 号 前期物业管理服务协议示范文本 建设部建住房 1999 246 号 等 与此同时 各地在物业管 理立法方面也进行了积极的探索 上海 天津 重庆 广东 广西 海南 湖南 江西 河南 陕西等 20 多个省市制定了 物业管理条例 其他省市也普遍颁布了物业管理办法 上述法规 规章和规范性文件对于指导各地物业管理实践起到了良好的作 用 也为 条例 的起草提供了条件 1999 年 4 月 建设部成立 条例 起草小组 通过收集国内 外有关资料 开展立法调研 召开专家论证会和有业主委员会 物业管理企业 街道办事处 派出所 居民委员会 律师等有 关人士参加的座谈会 广泛征求地方和相关部门的意见 认真研 究分析物业管理面临的形势和立法应当解决的主要问题 于 20 xx 年 3 月形成 条例 送审稿 20 xx 年 3 月 国务院法制 办将 条例 列入立法计划 并在送审稿的基础上 经过反复论 证 修改和完善 形成 条例 草案 20 xx 年 10 月 16 日 国务院领导批示将 条例 草案 公开向社会征求意见 这一彰显民意 推动民主立法 切实提高立法工作质量的举措 在社 会上引起了积极反响 在近一个月的意见征求期间 国务 院法制 办共收到近 4000 条意见 从征求意见的情况看 社会 各界对制定 条例 的必要性和 条例 草案 的基本内容 给予了充分肯定 一致呼吁尽快出台 使物业管理活动有法可依 在逐条研究分析并吸收有益意见的基础上 国务院法制办与建 设部对 条例 草案 进行了认真修改 20 xx 年 5 月 28 日 国务院第九次常务会议审议并原则通过了 条例 草案 可 以说 条例 反映了社会法制意识的日益增强 凝聚了人民群 众的智慧和热情 条例 的立法目的 可以从三方面理解 首先 条例旨在为物业管理活动建章立制 规范物业管理活动 中各方主体的行为 物业管理行为本质上是一种民事法律行为 物业管理法律关系主要是一种民事法律关系 国家对物业管理 活动进行监督管理的基础在于 物业管理往往涉及众多业主的 公共利益 当单一业主的利益和业主间的公共利益出现冲突时 需要有一个协调机构和协调机制 需要有指导各方行为的准则 物业管理活动涉及业主 建设单位 物业管理企业 物业使用 人 公用事业单位等方面的权利义务 条例 第二章对业主 的权利义务 业主大会的产生 职责 会议形式 议事规则 业 主委员会的职责 组成 业主公约的内容效力 业主大会 业 主委员会与居委会的关系等作了明确规定 着重规范业主和业主 大会的行为 条例 第三章界定了建设单位在物业管理中的 权利义务 着重规范建设单位的行为 条例 第四章就物业管 理企业 物业管理从业人员的资质 资格 物业服务合同等作 了详细规定 着重规范物业管理企业 物业管理从业人员 物业 使用人 公用单位 事业单位的行为 条例 第五章着重规 范物业使用和维护过程中各方主体的行为 其次 条例 旨在通过规范物业管理活动 来维护业主和 物业管理企业在物业管理活动中的合法权益 物业管理 实质上 是业主行使对物业的所有权来满足自身需求的过程 是建立在业 主的财产权基础上的 对物业管理立法 自应以维护业主的合法 权益为核心 从 条例 的规定来看 也确实是这么做的 例如 条例 要求建设单位制定的业主临时公约 不得侵害物业买 受人的合法权益 第二十二条 规定业主依法享有的物业共用部 位 共用设施设备的所有权或者使用权 建设单位不得擅自转让 第二十七条 强调物业管理企业违反条例规定给业主造成损失 的 应当依法承担赔偿责任 第五十八条 第六十条 第 六十 一条 第六十二条 等 物业管理企业是物业管理活动中提供物 业服务的一方当事人 业主和物业管理企业是平等的民事主体 关系 对于物业管理企业在物业管理活动中的合法权益 条例 也明确予以保障 例如 条例 规定业主和使用人约定由使 用人缴纳物业服务费用的 从其约定 业主负连带缴纳责任 第四十二条 强调违反物业服务合同约定 业主预期不交纳物 业服务费用的 业主委员会应当督促其限期交纳 逾期仍不交纳的 物 业管理企业可以向人民法院起诉 第六十七条 等 第三 条例 旨在通过规范物业管理活动和维护业主和物 业管理企业的合法权益 使物业管理发挥出良好的社会效益和经 济效益 改善人民群众的生活和工作环境 从物业管理的产生和 发展过程来看 物业管理的推进与发展 对于改善居住质量 维护 住区的安定 促进产业结构调整等方面作出了积极的贡献 制 定条例的目的 也是为了充分发挥物业管理制度的积极作用 改善 广大居民的生活 工作环境 第二条 本条例所称物业管理 是指业主通过选聘物业管理 企业 由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定 对房屋及配 套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理 维护相关区 域内的环境卫生和秩序的活动 释义 本条是关于物业管理定义的规定 条例 对物业管理下定义 实际是要解决 条例 的调整 范围问题 条例 名为物业管理条例 规定 条例 的调整范 围 势必要明确物业管理的内涵 对 条例 所称物业管理的定 义 需从以下几方面理解 第一 物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来 实现的活动 对于房屋等建筑物的管理 业主可以根据不同情况采用不同 的方式 从实际情况来看 主要有三种方式 其一是业主自己进 行管理 其二是业主将不同的管理内容委托给不同的专业服务公 司进行管理 其三是业主选聘物业管理企业进行管理 条例 调整的物业管理 仅指业主通过选聘物业管理企业对物业进行 管理这种方式 条例 所规范的物业管理活动 也限于业主选 聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动 当然 这并不意味 着业主采用其他方式对建筑物进行管理的行为没有法律约束 只 不过 条例 对其不予规范而已 就业主自行管理而言 作为 建筑 物的所有权人 业主可行使对建筑物的占有 使用 收益 处分权 对建筑物的维修 养护 管理属于业主行使所有权的 体现 对此 中华人民共和国民法通则 以下简称 民法通 则 等法律 法规已有规定 就业主委托专业服务公司管理 而言 业主和专业服务公司之间是委托服务合同关系 应当按照 中华人民 共和国合同法 以下简称 合同法 等相关法 律 法规的规定来执行 条例 之所以就业主通过选聘物业 管理企业实施建筑物管理单独立法 是基于这种方式的特殊性 必须说明的是 业主有权选择适合自己的方式来进行管理自 己的物业 换言之 是否选聘物业管理企业来对物业实施管理 是业主的权利 条例 并不强制业主必须选择物业管理企业 来实施物业管理 但是 如果业主通过选聘物业管理企业的方式 来对物业进行管理的 则应当按照 条例 的规定来进行 第二 物业管理活动的基础是物业服务合同 物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理企 业提供的服务为标的所进行的一项交易 市场经济条件下 交易 的进行主要通过合同作为纽带完成 交易的双方也即合同的主体 物业管理作为一项市场行为 也是通过合同才产生的 物业服务 合同是业主和物业管理企业订立的关于双方在物业管理活动中 的权利义务的协议 物业服务合同是物业管理活动产生的基础 物业管理企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管 理和服务的 其权利义务直接来自于合同 可以说 没有了物业 服务合同 也就不存在物业管理 物业服务合同确立了业主和物 业管理企业之间被服务者和服务者的关系 明确了物业管理活动 的基本内容 物业管理企业根据物业服务合同内容提供物业管 理服务 业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用 双方是 平等的民事法律关系 第三 物业管理的内容是业主和物业管理企业对物业进行 维修养护 管理 对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护 物业管理的内容由业主和物业管理企业在物业服务合同中 约定 主要有两方面 一是对房屋及配套的设施设备和相关场 地进行维修 养护 管理 二是维护相关区域内的环境卫生和 秩序 包括物业管理企业提供的保安 保洁 绿化 交通及车 辆管理等服务 除此之外 按照 条例 规定 物业管理企业可以接受业主和 使用人的特别委托 为其提供物业服务合同没有约定的服务项目 第四十四条 也可接受供水 供气 供热等公用事业等单位的 委托 为其向业主代收有关费用 第四十五条 在 条例 的调整范围方面 除了需准确理解物业管理的定 义外 还需明确以下几点 一是 条例 既调整住宅物业的物业管理活动 也调整非住 宅物业的物业管理活动 从 条例 出台前各地立法情况来看 主要规范的是居住物业 住宅物业 的物业管理活动 对于写 字楼 商场等非住宅物业的物业管理活动 没有专门的法律规定 实践中多是参照居住物业的有关规定执行 在条例 制定过程 中 有一种意见认为居住物业和非居住物业差别甚大 业主对物业 服务的要求也不一样 应当分别立法 而 条例 设立的制度均是 针对居住物业的物业管理活动而言 因此 条例 应当更名为居 住物业条例或者在 条例 中增加专门针对非居住物业的内容 经是调研和充分的讨论 这种意见没有被采纳 因为虽然住宅物 业和非住宅物业在物业形态 业主的组成 业主对服务的需求 物业管理提供服务的内容和方式等方面确实存在较大差别 但 在法律制度方面 两者并无明显不同 无分别立法的必要 至于 两者的差别 可以通过物业服务合同来解决 当然 条例 在某 些问题上对两者也作了区分 有些规定就只适用于住宅物业 例如 在前期物业管理阶段 条例 规定住宅物业的建设单位需 通过招标投标方式来选择物业管理企业 而对非住宅物业的建设 单位 就没有这一要求 第二十四条 同时 条 例 第五十四 条规定住宅物业应当建立专项维修资金制度 而对非住宅物业 则未作强制性规定 二是 条例 的适用范围 既包括城市 也涵盖乡村 条 例 确立的一些基本制度 既适用于城市的物业管理活动 也适用 于乡村的物业管理活动 在 条例 起草过程中 曾几易名称 就其原因 除了前面提到的住宅物业和非住宅物业之争外 城市 和乡村之争是另外一个原因 有意见认为 物业管理在我国尚处 于起步阶段 目前阶段的物业管理 基本限于城市之内 因此 应当 制定城市物业管理条例 另一种意见则认为 虽然从全国情况来 看 物业管理确实主要存在于城市 但不可否认的是 在一些比较 发达的乡村 物业管理活动已经存在 尤其是在沿海 一些经济 比较发达的地区 城乡差别已经非常小 同时 并非只有城市才会 出现物业管理的需求 对乡村也存在 而且随着社会经济的发展 和人民生活水平的逐步提高 乡村对物业管理服务的需求将逐渐 扩大 如果 条例 只规范城市物业管理活动 那乡村已经存在 和将要出现的物业管理活动将无法可依 这显然不利于物业管 理在我国的发展 也不利于发挥物业管理制度良好的社会和经济 效益 条例 最终采纳了第二种意见 关于物业管理这一专业名称 还有一点需要说明 在 条 例 制定过程中 曾经出现过一个争议较大的问题 就是 条例 究竟应该叫物业管理条例还是物业服务条例 主张物业服务条 例的意见认为 条例 应当体现物业企业和业主的平等关系 物 业企业给业主提供的是服务而非管理 如果称作物业管理条例不 能体现出物业企业的服务职能 而且容易和行政机关的管理相棍 淆 因此 建议将 条例 的名称修改为物业服务管理条例或者物 业服务条例条文中涉及到的物业管理 也相应的修改为物业服务 或者物业管理服务 主张物业管理条例的意见则认为 1 物业管理区别于行政管理 物业管理企业受业主委托 以 经营方式 提供带有专业化管理的服务是物业管理的特殊性 与政 府有关部门的行政管理有着本质的区别 2 物业管理包含对物业及共用设施 公共环境的维护 管 理