一个小房地产商的辛酸

1 / 18一个小房地产商的辛酸 一个开发商的肺腑之言：现在买房将来“悲剧”年 10月 17 日 01:24 上海热线 手机免费访问 |字体：大中小| 我有话说 查看评论“先成家，后立业”！中国作为一个千百年受着这样人生模式影响的国度。成家，有一个房子，成为一个婚姻成立前提！有人笑谈：是中国的丈母娘，逼高了中国房价！主力资金流分析 某些股割肉出逃肯定后悔 突发暴涨很可能不期而至 股民福音：套牢股票有救了!作为房地产人，我们真的很感谢那些丈母娘。作为一中国青年，25 岁到了一个成家的年纪。现在我负责的几个售楼处，婚房逐渐成一个主流。买房子的%的人需要按揭，买房子的 90%在 25-30 岁之间。根据我的统计，只有不足 5%是靠自己的实力，不需要家里的资助买房的。当然还有一些富二代，家里早在他几岁的时候就为他准备下几套婚房。这个毕竟大家就不要羡慕了，羡慕下去，只有撞墙死。举一例子：我一个别墅项目，一个某局局长，为他的儿子和情妇买了 2 套别墅，一个作为婚房，一个作为爱2 / 18巢。我原本以为他孩子没有 20 也有 18 了，后来他小媳妇抱来的时候，才发现他儿子刚满月，老来得子，真是一大喜事啊，买一套别墅庆祝一下，我本来担心他儿子太小无法办贷款，这个局长倒是替我们着想，一次性 2 套全款900 万，公务员知道低调，给我们财务转账，没有开着它的别克小车拉现金来。书归正传，为什么说穷二代，农二代，职二代，或者说普通青年为什么不要着急买房？：韩寒说过：我的女朋友逼着我买房，我就送她 2个字：滚蛋！作为一个地产人员，我对地产有更深刻的了解。我想把的观点如实的表述出来，给那些困扰到房子的巨大阴影下的年轻的人们一丝清新的空气，聊表慰藉。我研究过邻国，日本的青年是否也害怕丈母娘。我研究发现，日本青年结婚买房子也很贵，日本弹丸之地，人口密度很大，房价当然比较高，日本青年却不着急买房。日本青年怕买房限制自己去其他城市欣赏美好生活的机会，也更不利于自己的职业发展，我们了，安家安心稳当的过生活，不惜借贷做房奴。当然，上面只是一个社会上流传已久的原因。一个根深蒂固的传统问题。谁有房，谁就是有为青年，谁没有房，谁就是坏孩子。现在的3 / 18小妮对年轻人的评价标准大抵如此。除此之外，青年人诚惶诚恐的买房，还有其他 2个原因。首先，我想说大多数国民被我们地产商人和媒体洗脑了现在不买，以后还会涨，房价永远比工资涨的快。现在不买，恐怕以后再也买不起了！真的是这样吗？：我这里没有那些所谓专家的数据，在用行业事实去驳倒这个谬论之前，我想先讲几个例子。现在的 80 后很难了解 80 前的一些事情，除非读书或者像老年人请教。我在研究改革开放初期的经济现象时，发现一个很有趣的现象，就是媒体舆论引导经济的秘密。案例一：在 70 年代，电话刚刚兴起的时候，就有舆论称：楼上楼下，电灯电话是富裕人群的象征，是身份的标志。那时候有一部电话，可以被神化到领导干部的层次。所以，在上海即使安一部电话 5000 多，也有很多人排队去买。图的啥？身份，面子，潮流！媒体舆论引导之。现在座机 5000 元？笑话，前不久，移动跑去家去，免费送了一台给我妈。我妈还嫌家里电话多。丢一边去了。案例二：结婚三大件。三大件“，即自行车、手4 / 18表和缝纫机。而 80 年代，结婚时的”三大件“就变成了冰箱、彩电、洗衣机。到了 90 年代， ”三大件水涨船高了，更新成电脑、空调和摩托车。如今，结婚“三大件”被默认成“三大子” ，即房子、车子和票子。每一个时代的商品工业的大发展，都便随着舆论引导。不引导谁去拼命买彩电，洗衣机，不引导这些海量生产的产品卖给谁？这些企业怎么发展，国家怎么增加GDP？大家想过没有，昔日昂贵的电话，冰箱，彩电， 现在说起来是不是不值得一提？这里面深层次的原因是什么的？我想无非的供求关系。当一整个国家在渴求一样东西的时候，这个的东西在一段时间内是稀缺的。大家争抢，就有商人涌入这个行业，就有投机倒把的人炒这个东西。70 年代，自行车可是大件，谁有谁是 NB 人物，现在谁还买不起自行车，那时候就是买不起，有人屯自行车谋取暴利，现在谁囤积自行车啊，谁傻帽！现代人开始囤什么了？房子呀。国家大力发展房地产，现在舆论是结婚必需有房子。大家都在抢这个东西，媒体制作这个房子稀缺论。制造房子价格有涨了，一个月涨几百上千。从经济学角度讲：当需求被激发出来的时候，一段5 / 18时间内，房子会疯狂上涨，加上中间投机倒把人的炒作，房子更是非理性上涨。更多的人，资金，热钱涌入这个行业，去疯狂的买地盖房子，我接触过的开发商有很多是做其他行业有点余钱的，看到自营经济一年赚的钱还没有一个楼盘一个月赚的多，个个疯了一样涌入地产圈。做面粉的，卖鱼的，做鞋的，捣鼓蔬菜的，都涌入这个行业，疯狂买地，疯狂建房。这样就有一个问题，大家都在建房子。当房子的总量超过购房者的需求量时，结果会怎样列位想过没有？在全国有多少套房子？未来 5 年会建多少套？现在社会独生子很多，再过 10 年。最简单的估计：孩子父母一套房，老婆父母一套房，小 2 口还有 1 套房。还算平衡，等再过 10 年，双方父母去世，这样一家就 3 套房。再过 10 年，这个父母还会为孩子再买套房吗？到时候房子还会永远上涨吗？大家有房子住了，买房子的人少了，房子还在涨？卖给鬼去？所以说：房子永远上涨论，是绝对谬论，照现在的疯狂速度，用不了 20 年，甚至 15 年，房子就悲剧了。6 / 18城市化进程到什么程度？北京涌入，济南被涌入，东营还被涌入吗？国家十一五计划：其中一条是发展社会主义新农村，XX 年开始山东试点，大搞新农村建设，农民增收，农村城镇化，3-5 年部分试点农民可以住楼房，大大平抑四线城市的上涨。农村城镇化。这也是城市化的一部分，并不是全国 12 亿人，10 亿人是一二线城市就是城市化了。在美国也达不到。农民总归是大多数，而且未来新农村建设。传统的农民将逐渐减少。取而代之是新农民的增加，有土地，有乡镇企业收入，有楼房住，去北京干嘛？扫大街去？当保安？搞笑。另外国家十二五计划规划提出：每年在一、二线城市，新建 600 万套经济适用房，廉租房。5 年就建 3000 万套，可以解决一亿涌入城市的新农民的需求。另外，据我 5 年从业经验表明：现在不仅是大城市，楼房空置率高，甚至县级市的楼房空置率也在迅速增加。济南我的一个客户有 7 套房，他们村和他一样有4 套房以上的村民占大多数。还有北京，温州的客户趁着全运会来济南炒房的，7 / 18一出生就买一个单元。鲁能领秀城，交房 1 年多了，入住率不到 50%。一多半的房子空着。房产税的征收，以 3%计算，那些手里有 3 套房子的炒房客，每年上缴数十万的房产税。他们要换房贷和利息，又要交税，此时会有大量二手房出手。一个是进城减少，一个是房屋增加。城市化带来持续的房价上涨。这个谬论也不攻自破了。如果你相信，10 年前上万元的手机，电脑，摩托车现在可以轻松买到。有理由相信：10 年后，房子将不是问题。先租房吧，不要用最具想象力的黄金 10 年给银行，*打工。年轻人买房，无疑是透支了短暂的青春和对未来长久的想象力。有很多人还透支了父母的晚年。曾经，老婆孩子热炕头是中国人的梦想；曾经，上无片瓦下无寸土是中国人的痛苦。今天，中国人依然梦想着拥有一个属于自己的窝。房子影响着老百姓的喜怒哀乐，关注和记录着人们的梦想与现实、记忆与理想。此帖一出，是否属于另类的范畴已不重要，重要的是那些想贷款买房子的年轻朋友们，真正行动起来的时候8 / 18还需牢记“贷款有风险、买房须谨慎。 ”一个房地产商的告白：老百姓为什么买不起房子？在下从 99 年接触房地产业，一直干到今天，这行让我欢喜让我优，让我赚了很多钱，真的很多很多，但是也让我很受伤，今天我终于拿到了签证，过完年我就带着老婆孩子移民离开这个国家了，有几句话，还是想说出来。我大学毕业就干了房地产，在一家业内 TOP10 的公司， ，一步步从售楼先生干到今天的地区副总，十年后，终于感觉到累了，也看透了，以前是不能说，今天终于可以说了。你们以为一定要财大气粗才能做开发商？你们错了，开发商大部分一开始都是空手套白狼，关系比资金重要的多，地才是一切的根本，只要跟政府关系够硬，拿到了地，那银行都巴巴的跑来，乖乖的给你贷款。你以为开发商都是自掏腰包？你们又错了，土地转让金都是贷款的，修楼盖房都是承建商垫资的，开发商没掏几个钱！你觉得盖好房子，开发商该卖房了吧，这次还是错了，开发商在开盘之前，会搞个内部认购，至少一半以上的房子都给内部认购掉，这个很多人知道了，其实就是找9 / 18人向银行贷款买房，这哦其实就是自己卖给自己，但也是变相把楼盘以市价卖给银行，说白了就是产权变换一下，这银行的钱就全进到开发商的腰包了，真正想买房的老百姓，第一次几乎没有能买到心仪的房子，基本都是“卖掉了” ，然后过两天告诉你说有人退房，其实这都是把内部认购的房子转移到老百姓手里，钞票再一次进入开发商的腰包。你觉得开发商拿到钱了，就该去还银行贷款了吧，这次还是错了，开发商怎么会那么傻，进了口袋的钱还掏出来？开发商会用这些款子再去拿地，只要拿到土地，随便哪个银行都乖乖的撅着屁股上门来。如果你们问银行就这么傻？我要告诉你，银行就是这么傻，开发商向银行贷款拿地，是用土地做抵押的，现在房子都盖好卖掉了，开发商就算还不了拿地的贷款，银行对这笔烂帐也没办法，只能去找政府，政府就把这块地再次出让，拆迁，补银行烂帐。所以你们没见吗，但凡成熟的开发商，都是拥有好几个相对独立的经济实体，钱就这么转来转去。心情好就还贷款给银行，心情不好就再说了。你们如果觉得政府是真心希望控制房价的，你们怎么老是错呢，真心觉得房价过高的，只是中央政府而已。但是中央政府手里没一寸土地，土地全是地方政府的。你10 / 18们知道地方政府征地多少钱一亩吗？几万块而已，可卖给开发商多少钱吗？几百万一亩哦！对于地方政府来说，土地就是 GDP，土地就是政绩，土地就是繁荣昌盛。你说地方政府会听中央的吗？好啊，中央的话地方可以不听，那中央也不是吃软饭的，于是新政策出台了，土地转让从以前的出让制度变成今天的竞拍制度。而且中央一挥手，央企老大哥们出马了，老大哥们挥舞着钞票出现在一个个土地竞拍会现场，大家惊呼，中央要控制土地了。你们觉得央企出马了，房价有望回落了。怎么每次都错呢！现在要拿地不光靠关系了，只能是竞拍，这样很多小开发商是不行了，但是土地就基本都集中到几个大开发商手里，变相土地兼并啊。央企老大哥是不差钱，但民企拿不到地，还不能抬抬价？竞拍的时候多举举牌子，那价格就是几千万几千万的往上窜。央企再牛，我让你拿地的价格跟市场房价靠拢，我让你控制房价，你控制啊！地价就这么高，你老大哥不拿，我民企拿，前面说过了，甭管什么价格，只要土地在手，不怕钞票没有！老大哥们拿了地，那怎么办，只能盖房子卖掉，卖什么价？不可能低于低价吧。再说老大哥的钱哪儿来的，国家给的。国家的钱哪儿来的，从老百姓手里收的。是的，事实就是这么残酷，国家从老百姓手里收钱买昂贵的土地11 / 18盖成房子再以更贵的价格卖给老百姓。这就是房地产界的循环，政府，土地，银行，一次次的循环，生生不息，于是房价也就滚雪球一般。其实，真正想抑制房价，办法很简单，只要全民坚持两年不买房，不要多，只要两年，那样会倒掉一批开发商跟枪毙一批银行行长和一批市长，代价是大了点，但是换来的是啥大家心里清楚。一个房地产项目经理的辛酸手记 220 条一个房地产项目经理的辛酸手记 220 条1、不要只告诉下属你下个月要增长 30%，要告诉他方向和途径。2、如果用辞退来威胁销售人员，他们最有可能的是回家把“求职表”找出来。3、当业务老手疲惫时，改变销售责任区域是比较好的方法。4、关注业绩中等的人，帮助他们提高。5、20%的客户虽然创造了公司 80%的利润，但没有哪些 80%的客户，你的公司也就没有了存在的价值。6、使用鼓励和赞美来代替威吓和威胁，以激励属下表现出更好的业绩。7、你如何看待下属，他们就会给你什么样的表现。12 / 188、如果你相信目标不能完成，目标就不会达成。9、当你准备做某件事情时，你总会发觉缺少必要的资料。10、哈姆雷特的问题：“是培育下属还是督导下属？”11、制定的计划，总被老板批驳的一无是处。但最后让你执行的竟然还是你的计划！12、最担心的问题，总是不期而遇。13、销售任务不断增长，压力越来越大。收入越来越多，睡眠越来越少。14、鞭打快牛：表现越出色，任务越无法完成。15、阿庆嫂的观点：“来的都是客” ，可窜货、倒货却让人烦恼。16、促销时会发现，只有一桌菜，却来了两桌人。17、你中意的经销商看不上你，看上你产品的你又不想给。18、好不容易谈下的客户，却被信用部卡住。19、自己区域的大客户，老板通知说要公司负责。20、新品推出，刚刚有起色，又一新产品推出了。21、无论你求婚时答应了什么条件，经销商还是会怀疑以后一生是什么样子。13 / 1822、签一大堆不重要的经销商比较容易，但一直保持良好记录的成功经销商就像金矿一样大家都希望找他们。23、小企业想傍大款，大企业知名公司想找小蜜。24、对上的报告如泥牛入海。当你遗忘的时候，却被告知已批复。25、我们的宣传海报被小店的老板糊房顶了。26、二批像二奶，惹人爱又惹人恨，也没有地位。他们要的是：短期、快速、走货、赚钱！27、除了厂家会自己播种外，代理商想的是收获。28、自己的孩子自己爱，他人只会把他当摇钱树。29、中间商会问“你今天要什么” ，而不是“我有你想要的。 ”30、朝令夕改，朝三暮四的闹剧总在上演。31、好不容易把市场做大了，却得到了公司的一纸调令。32、当你通过几个大户就能创造同样的销量时，还要不要中小代理商。33、把 10 个鸡蛋放在一个篮子里小心呵护还是放在 10 个篮子里分散风险，一直让人头疼。34、谁种地谁收获？！14 / 1835、公司的雪友病是：客户自然流失率为 15%35%36、丢失客户的原因和价格因素有关仅仅占 5%，关键是你是否关心他。37、不管如何严密，货物配送、价格混淆总会出错。38、你的促销方案刚拟订好，就发现市场上有人已经采用了。39、当你的天下还没有得到时，三项纪律八大注意的事情少玩。40、只有销售才是硬道理。41、想用现代化的工具取代面对面的沟通简直是胡说八道。42、电话线和网络是无法为你送货的。43、不要让销售人员像走马灯一样的更换。44、工作做好了，并不一定会升职。是否有你的位子才是重要的。45、最大的保障不是没有竞争对手，而是你公司产品的表现。46、教给别人，你同时也提高了水平。47、一驾马车，如果没有马至少它还是车子。如果马有问题，恐怕车子将不复存在。15 / 1848、经理人就像表演魔术的人，要同时让许多球抛在空中，如果一个球落地，你的表演就砸了。49、和属下谈话要用“感觉觉得发现”的方式。理财 工薪阶层代表讲述 7 年辛酸买房史：希望越来越小今年楼市的调控政策之多应该是往年难以企及的，随着调控政策的陆续出台，购房者的心情也随着起起伏伏，房价会涨还是会降，房子该买还是该等，一栋房子一个可以称之为家的地方，让很多买房人在 XX 年反复纠结，一位至今没有在北京买房的工薪阶层的代表讲述了他这一年的心路历程。而立之年的小李七年前大学毕业，现在在北京一家公司上班，七年前他月工资两千出头。在南三环的单位附近，当时商品房的价格是每平米 5000 左右，那时他曾经有过买房的念头，但是他很快就放弃了，他说他不想依靠父母买房，希望有一天能够依靠自己的实力在北京安个家，只是这个愿望在几年间似乎离他越来越远。小李：头几年房价比较低的时候咬咬牙可能还能买得起房子，现在这几年的情况来看，咬咬牙连首付都不一定付得起了，所以买房的希望我觉得是越来越小。16 / 18小李开玩笑说，北京这几年的房价翻着跟头似的疯涨，工资条上的数字只是慢条斯理的没有太大的变化。今年 5 月份之前，他算了又算不得不承认对已经工作 7 年的他而言，买房实在是个奢望。小李：四月份的时候，南三环、南四环，房价每平米涨到两万多元了，我一个月的收入只有 4、5 千块，我就几个月不吃不喝也买不起一平米，那个时候基本上是挺失望的，可能也就没有什么要去买房的冲动和念头了。就在小李的心情几乎跌到谷底的时候，国家出台了一系列关于房地产的调控政策，尤其是新国十条，让小李原本无望的心里又增添了些须亮光。小李：政府总是为老百姓着想，出台了一些政策，虽然失望了很多次，但是毕竟又看到一点希望，老觉得房价是不是还会往下走一点点呢，是不是过两个月就能买得起呢？可能当时也