上海市物业管理行业协会设施设备专业委员会,2016年度工作计划

1 / 19上海市物业管理行业协会设施设备专业委员会,2016 年度工作计划 2016 年物业年度工作计划一、指导思想与工作目标xx 年是后勤产业集团公司深入改革和发展的关键一年。物业服务中心作为后勤公司“一体两翼”发展战略的一个重要部门，担负着改革和发展的重任。根据后勤公司三年发展规划和 xx 年工作要点 ，物业服务中心 xx 年度工作的基本指导思想是：坚持发展就是硬道理的基本原则，以人为本、强化管理，提高服务质量，大胆、积极、稳妥地推进中心的改革和发展，做到市场有新的发展，管理服务水平有新的提高，经济效益有新的突破，中心面貌有新的变化，争取全面完成后勤公司下达的各项工作指标。二、基本工作思路今年我们中心面临的主要任务：一是要深入进行体制的改革和机制的转换。二是要充分整合现有资源，努力做强做大。 因此，物业服务中心今年工作的重点，一是要加强内部的管理，建立起一整套比较科学、规范、完整的物业化管理程序和规章制度。二是积极创造市场准入条件 ，尽快与市场接轨，大力拓展校内外市场，创造更好的经济效益，实现企业做强做大的目标。2 / 19三、具体实施办法进一步加强内部管理和制度建设1、对现有的制度进行整理和修订补充，逐步完善和建立与物业管理相适应的管理制度和程序。重点是理顺中心与管理站之间，以及各物业管理站内部的标准管理模式和制度，建立规范化的工作质量标准，逐步向 ISO9000质量标准体系接轨。2、完善监控考核体系。根据公司的要求，制定中心对站级的考核细则和考核办法，落实相应的制度和组织措施。实行中心考核与站级考核相结合。考评结果与分配相结合的考评分配体系。3、进一步完善中心的二级管理体制，将管理的重心下移。规范明确各站的工作范围、工作职责，逐步使二级单位成为自主经营、绩效挂钩，责、权、利相统一的独立核算单位。4、进一步加强经济核算，节支、增效。经详细测算后，要将维修、清洁、办公用品、文化建设等费用核算到站，实行包干使用、节约奖励、超支自理的激励机制，努力降低运行成本。5、加强队伍建设，提高综合素质。中心将继续采取请进来培训和走出去学习相结合等办法，提高现有人员的业务素质。同时根据后勤公司的要求，采取引进和淘汰3 / 19相结合的办法，继续引进高素质管理人员，改善队伍结构，提高文化层次。逐步建设一支专业、高效、精干的物业管理骨干队伍。6、争创“文明公寓” 。根据省教育厅文件的精神和要求，在中心开展争创“文明公寓”活动。6 号楼、9、10号楼、南区、大学城、纺院、师专等硬件条件基本具备的管理站，要在管理等软件方面积极努力，创造条件，力争在年内达到“文明公寓”标准。进一步完善功能，积极发展，提高效益1、进一步解放思想，强化经营观念。各管理站要积极引入市场化的经营机制和手段，加强文化建设和宣传方面的投入，营造现代化管理的气息和氛围，创造融管理、服务、育人为一体的物管特色。2、继续完善配套服务项目，提高服务质量。中心制订更加灵活优惠的激励政策，对服装洗涤，代办电话卡等现有服务项目进行支持和发展。同时新增一批自助洗衣机、烘干机等设备，进一步扩大服务市场，争取年内的营业额和利润较去年有较大幅度的增长。3、做好充分的准备，积极参与白云校区物业市场的招标竞争。争取下半年在新教学楼等新一轮的招标中获胜，拿下一个点。4、下半年武进校区新生宿舍和教学楼落成后，积4 / 19极参与竞标活动，争取拿到 12 个点，拓展武进校区市场。5、进一步加强市场调研和与本市兄弟高校间的横向联系和沟通，做好各项前期准备工作，积极参与其他学校物业市场的竞标，力争拓展 12 个点，使中心的市场规模、经营业绩和经济效益均获得较大幅度的提高。序号 工作内容 月 份 备注1 很抓团队的廉正建设、工作纪律全体人员参加军训定期思想交流总结建立经理信箱, 接收各员工建议2 交收楼工作3 建立客户满意度调查制度制定调查问卷定期发出调查问卷统计问卷, 制定改正措施并加以实施4 完善管理制度根据新的工作要求, 拟定各部工作标准根据工作标准, 拟定操作程序试行半年, 根据实际效果对标准和程序进行调整5 / 195 完善小区标识工作对小区现有的标识进行修整完成地下停车场标识的设计完成地下停车场标识的制作安装完成四区的标识及安装6 公共区域管理分批对各违章搭建、改变外立面等违规行为给予纠正对小区各建筑小品进行维护保养在各栋走火通道设置清洁工具房美化各层生活垃圾房架空走廊绿化植物的改善架空走廊拆灯后的修缮工作各层防火门消音工作消火栓、水表箱修缮工作协助项目完成对 1517 间水池补漏协助项目对中心区水池修改工作7 社区文化建设业主通讯开刊温馨活力夜春季健康咨询活动讲座亲亲孩子天 儿童节6 / 19端午节活动活力夏日暑假 SHOW第二届圆满南湖中秋夜南湖半岛与您齐心毅力向前开心平安夜配合销售部的活动安排8 节能工作节能方案的确定、审批、申购架空廊节能改造公共区域计量表设置工作地下停车场、路灯节能改造走火通道、楼层电梯大堂节能改造9 开源工作商铺招租洗车、车辆保养建立小区保健站家政服务项目的增设建立完善小区商务中心、租赁中心工程、绿化有偿服务项目丰富10 B2 地块的工作前期工作的介入制度、操作程序、收楼文件的确定 管理处的装修、7 / 19小区标识的设置 物品的购置人员的招聘、培训楼宇的接管验收外环境绿化工程楼宇开荒清洁交楼工作11 住户中心工作安排空置单位的管理完善业主档案费用催缴工作处理客户投诉问题及跟进工作12 工程部工作安排完善各设备房的标识、制度上墙、 落实责任人、保持良好的清洁环境 电梯、供电设备等设备年检工作 供电负荷评估各活动的水电、灯饰安装高标准完成设备日常维修保养工作13 绿化部工作安排公司关于 2016 年度工作计划公司关于 2016 年度工作计划XX 是公司高速发展的一年，公司正在不断地更新着、不断地探索着，在不断地进步着、不断地强大着 。 8 / 19公司扩大后 , 组织结构进行了重大变革，各项制度也随着工作的需要日益完善。日新月异的变化及公司良好的竞争机制，使员工增强了危机意识和奉献意识，为公司发展不断注入新的活力。 回顾过去一年，在生产部全体员工共同努力以及其他部门的帮助和指导下，生产部 XX 年出色完成了万的产值。现对 XX 年的个人工作总结呈报如下：一. 工作中的不足之处:1. 整体产能已大幅度上升,达到 12001400 万每月,人均生产产值现在虽然达到 万/人,但离生产目标还是有一定距离,比福建的人均产值还是有差距, 这偏离了我们总部的优势,在绩效提高方面, 我们的努力还是不够 ,需要来年认真分析,合理调配 ,充分利用 .让效率提高赶上酒店行业水平,超越自我.2. 生产车间人员的技术能力相对较弱, 从二次升级技术考核来看,整体水平不高 .很多人员对生产的品质不明了 ,盲目操作,不良现象不知道如何去避免, 品质更不知道如何去改善;对安全认识不够, 不知道如何去防范 ,不知道怎样才是安全操作,对自己防护意识不清楚. 看不习惯图纸 ,对公司的生产工艺不熟悉.依靠自己原有的经验或自己固有的理念去生产.无法把握品质,生产的效率也无法提高. 新年里,要大力开展培训.3. 生产能力不均衡 .木工前段的生产一直无法满足9 / 19后段油漆.今年来虽然有外协来补充些白身, 但还是不能满足,后段的生产空虚也形成的空耗现象,木工原来四个组, 扩充了一个组的能力,可是前段备料 ,细作等部门的产能也制约了木工的前进步伐,在 11 月,12 月进行了双班调整, 依然无法让油漆线满负荷生产,因此造成后段生产没有发挥应有的潜能. 此生产瓶颈一直没有得到有效的解决;4. 各项考核制度推进力度不够, 特别是今年推行的组长考核制度,已经取得了一定成效 ,但并没有预计的成效好 ,主要是各部门的沟通配合方面不够,部分人的思想观念没有改变,一些人自我意识影响了考核的正常进行, 考核工作已退出了原有的作用,使制度已产生消极影响, 今后需在思想上进行教育,在工作中强制要求. 让人员从思想上认识 ,在行动上改变.让考核真正发挥杠杆作用.5. 生产过程中的计划能力不强,生管的计划没有真正起到引导生产的作用.在实际操作中, 还是以生产为主要导向.出货计划无法实现; 生管对生产的实际生产能力分析不足, 在分工和计划上有所缺失 .造成生产安排不合理,虽然我们生产的订单比较复杂,但还是可以从复杂中找出规律. 确实分析产能,从产能, 从人员的调配二. 工作中的成绩:1. 提升了生产产能,从 3 月份的万每月已提高到万每月.整体的产能在原来的基础上提高了%10 / 192. 4 月份开始推行了产品移交制度,设置交接员,减少产品的车间流通过程中出现的数据不清,反复补料. 让成本增加的现象.也有益于车间生产安排 ,让生产干部能清楚地知道产品配套,尾数. 生产能力等方面的信息,也便于让生产干部评估车间人员的生产效率.3. 建立了组长考核制度,从产值, 管理,品质,安全, 人员等方面进行考核.用几个方面的考核对管理人员的能力进行考查,对现场的实际状况予以暴露. 从几个月考核的结果来看,对人员的管理起了一定的约束作用. 让生管,品管,主管等职能人员从多方面考察干部,以公平, 公正的考核方式来管理 .让管理趋向制度化,让管理逐步走上新的台阶. 进行了车间人员的技术考核.4. 将计件工资制度推上新的台阶.计件工资原本的宗旨是让员工多劳多得,但在车间的执行过程中已偏离了正常的轨道,已走入集体单位计件的怪圈. 10 月份,在公司领导的指导下,坚决推行各车间分小班计件, 打破原来集体计件方式,让员工明确知道, 做了多少,能拿多少,对各组员工, 组长进行评分,在工作表现上进行分类管理. 执行几个月来,已暴露出原来集体计件中诸多不足,此工作对车间员工的生产效率有一定的激励,目前收获不是很大 ,这条路是比较艰难 ,但一定要走下去,真正落实公司的正确政策 .三 .XX 年度工作计划:1. 提高生产效率,调控人员. 大力推行小班计件方式. 必11 / 19须落实多劳多得的原则.与统计部多沟通, 在工价上进行调整,对内部联络单多方审核,减少水份数据. 现场走访,集思广益,找出生产中的消耗的原因,提高效率的方法, 对工作时间劳动纪律,现场管理多加要求, 在生产工艺上研究对策 .多种渠道想方设法提高生产效率.在新年内必须将人均生产产值比提高10%.2. .进一步推动组长绩效考核制度. 健全考核管理. 对绩效管理几个月来的成绩和过失做总结和分析, 以贴近实际为原则则,提升管理职能为宗旨 ,将已有些僵化的条文予以修改,增加新的内容, 完善考核方案.对参与考核的人员进行思想灌输理念.让考核走向公平 ,合理化,细化考核数据.3. 增加培训课程 .从今年的考核和员工升级考试可以看出,干部的思想和管理跟不上公司快速发展的形势, 明年计划每月至少安排一场干部管理理论培训由本人亲自讲课.员工安排每周一小时的培训时间,由车间组长和主管进行. 在思想认识上,在实际操作上 ,在政策可行性上对员工和干部进行多方位,全面的知识培训 ,打造精英团队 .4. 强行推行生管主导生产之模式. 建立强大的生管队伍,首先要武装生管的头脑, 树立以生管为主导的生产管理系统.以生管的计划来推动生产, 保证客人的交期 ,依序生产,杜绝生产混乱的现象,生管同时要有充分的数据来分析生产能力和预见生产瓶颈,让生产进度要顺畅有序地执行.12 / 195. 设置每月优秀人员评定 .在员工中进行优劣评比, 从员工的平时表现,生产效率, 生产品质等方面进行评比 .创造良好的平台,让员工在工作中有竞争 ,也让有突出表现的员工有收获,让员工真正发挥潜能. 从而改变生产氛围 ,创造积极参与的环境.6. 规划人员配置,为 XX 年生产任务做准备.XX 年,公司规划深圳基地的年度销售额在 3 个亿,按目前的人员配置,主要在木工. 备料 ,细作等单位,需要在这几个单位增人员 . 人四. 需上级领导解决的问题1. 客供物料进行时间无法掌握.在很大程度上影响并制约了生产的进度2. 业务与客户的沟通要加强, 特别是生产前的品质要求要确定,在产前会时有书面的要求, 让生产能明了.在与业务沟通前与生产了解,在生产工艺方面要清楚, 让客人提前知道3. 合理接单 ,在交期和类别上要有所权衡,不能总是让生产插单生产或是生产倾斜太多以上是本人 XX 年度工作的总结和 2XX 年的年度计划,请领导批评指正.深圳市 XX 物业服务有限公司XX 年工作总结及 2016 年工作安排13 / 19XX 年，公司在董事会的正确领导下，紧紧围绕“强管理、优结构、重服务、促效益”年度工作方针，以继续加强物业租赁经营管理和推进项目开发建设为中心，内强管理、外抓市场，主动适应物业租赁市场的新常态，积极应对物业租赁经营工作中遇到的问题和困难，全力协助项目合作方做好项目开工建设工作，在全体职工的共同努力下，较好地完成了全年经营计划，取得了良好的工作成绩。一、XX 年经营工作回顾公司全年实现营业收入 XXX 万元，实现利润总额XXX 万元，超额完成了董事会下达全年利润总额 XXX 万元的目标，利润逐年增长，连续三年不断创历史最好水平。一年来，我们主要开展了以下几方面的工作：强化基础工作，加强经营管理1、抓好物业租赁管理，确保出租率的稳定。今年以来，受国内宏观经济持续放缓、中小企业产业结构调整和转型升级的影响，公司所在区域非住宅类物业出租率同比下降，公司物业租赁面临较严峻的形势。如 XX 大厦一楼租户中国银行八卦岭支行因上级管辖行对其调整撤销，于今年年初前退租搬离；而大厦部分租户因业务增加需扩大办公场地，公司无法满足其需要而搬离，导致大厦一段时间内物业空臵率上升。对此，公司从加强日常管理入手，14 / 19多措并举来稳定物业出租率。一是做好租赁市场的调研，及时调整公司租赁政策，并对租户上门走访，及时掌握租户的需求和承续租情况；二是通过墙体广告、网络招租、委托中介等多种方式拓宽招租渠道，主动寻找租户；三是严格合同管理，按合同订续流程，及时做好物业租赁合同订续工作；四是认真做好园区服务，加强保洁、绿化、安保等工作的管理，尽力解决租户提出的合理意见和诉求，提升租户的满意度。通过进一步加强管理、做好服务，确保了公司出租物业的平稳运营，物业年出租率保持在 96%以上。此外，今年 XX 月，公司在市房屋租赁管理办公室、市房屋租赁行业协会联合举办的“文明守法租赁单位”星级评选活动中，获得“市文明守法租赁五星级单位”荣誉称号，成为 XX 市第 X 批五星级单位之一。2、加强基础管理，细化工作流程。对日常经营管理中存在的不足和发现的问题，以及股东双方联合审计中提出的经营管理中需要改进的工作，进行逐一分析、梳理和改进；对固定资产处臵过程中的手续按照资产处臵的相关规定进行了完善，确保规章制度落实到位；对租赁合同中关键环节的条款设定进行了调整，合同审批过程中的流程进行了细化，以保障公司的合法权益；制定了住宅物业管理规定 ，进一步加强公司住宅类物业的管理。3、强化财务、资产、资金管理，加强预算执行和15 / 19控制的力度，对公司每一项经济业务严格按照国家的财会制度、财经纪律及公司的财务审批程序进行办理；加强财务收支管理，严格审核各项费用开支，控制成本；做好项目拆迁范围内被拆除建筑物的税务核销工作；做好固定资产管理和核算工作，做到账账相符、账实相符；加强资金运筹管理，在保证公司正常经营资金需要的前提下，将富余资金转存为定期存款，提高资金的使用效益和银行存款收益，降低管理成本。4、加强应收款项管理。在日常租金、水电费收缴中，各部门按照新修订的物业租赁管理规定 ，在租赁合同的订立、审批及租金的催缴等环节加强了联动，对拖欠租金、水电费的租户加大了催收力度，并及时发送催缴租金通知书进行催缴，对于部分“老、大、难”欠租户采取了一定的强制措施催收或按合同约定处理，截止到 XX 年 12 月 31 日，未清缴的租金和欠租户数量同比下降。5、强化巡查监管，筑牢安全防线。一是结合不同时期的工作重心、季节性灾害特点，对园区物业的排水系统、配电系统、特种设备、消防通道等关键设备设施加大巡查和管控力度，对空臵物业的水电、门窗、防盗以及出租物业的二次装修等加大日常检查力度，做到早发现、早预防，早整改。二是投入资金，对住宅楼污水管道和水管16 / 19管网进行更换，对部分监控设备、陈旧老化的物业设施进行必要地更新维护，保障其安全正常运行。三是开展“安全生产月”活动，通过安全生产知识培训、消防安全应急演练、张贴安全宣传海报、开展专项安全大检查等，进一步增强员工和租户的安全生产意识、消防意识及自救能力。XX 年，公司向租户发送安全整改通知书 25 份，整改安全隐患 39 处，更换或更新安全标识 55 处，向租户发放消防安全知识宣传资料 316 份，张贴安全生产宣传海报 16 张，公司安全生产工作实现了平稳运行。积极推进项目开发建设的各项工作1、项目合作方通过了项目实施主体资格的审批认定。在公司的积极配合和协助下，项目合作方在 XX 年正式被 xx 区城市更新办公室批准确认为项目的实施主体。同时，区城市更新办公室与合作方签订了项目的更新单元改造实施监管协议 ，将项目实施纳入到政府的监管之下，进一步保障项目的正常推进和有效实施。2、完成了变配电房设施设备的销户、拆除工作。3、对拆除建筑物的房地产权进行了注销。XX 年，完成了项目拆迁范围内的建筑物拆除、土地平整工作；区城市更新办公室对建筑物拆除情况进行了正式确认。同时，公司按照相关规定，对拆除建筑物的房地产权申报注销，并于 XX 年 X 月，在市房地产权登记中心办理完结拆除建筑17 / 19物的房地产权注销手续。随后，公司在税务部门办理了相关房地产权的注销备案。4、积极配合和协助项目合作方办理开工建设手续。XX 年 X 月，公司取得了市规土委颁发的建设用地规划许可证 。XX 年 X 月，项目正式开工建设。关心员工生活，为员工群众办实事办好事一直以来，公司坚持“以人为本”作为员工工作的出发点和落脚点，一方面组织开展形式多样的文体活动，使员工在紧张工作之余身心得到舒缓、休息和调整。另一方面，重视并做好夏季员工防暑降温工作，为高温作业员工提供安全防护劳保用品。此外，着力改善提高员工工作生活环境，为员工群众多办好事和实事。住宅楼因建成年代较早，建造时未安装管道煤气，住宅楼内居住的员工至今仍在使用瓶装煤气，即不方便又不安全。公司得知区政府从 XX 年下半年开始投资对辖区老住宅区进行管道燃气改造的消息后，从年初开始积极向政府申请住宅楼燃气管道的