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附件一： 项目开发思路及物业发展建议报告服务内容n 本阶段解决的主要问题从市场角度明晰项目价值定位及发展策略，并据此提出规划意见。n 本阶段研究内容关键词前言：研究背景a) 客户战略思考b) 项目限制条件第一部分 基础资料研究第一篇：当地宏观经济与城市规划研究a) 当地总体经济发展状况b) 当地产业结构c) 当地人口结构及生活水平研究d) 当地城市总体规划e) 项目所在区域整体定位及在城市发展中的机会f) 本项目在区域规划中的地位第二篇：当地市房地产市场分析a) 当地市房地产市场竞争板块对标分析（分析内容:地段、产品结构、建筑面积、容积率、绿化率、主力户型及配比、价格、配套、景观、物业、工程状况、销售状况、主力客户群、推广主题、品牌形象）。b) 当地市房地产市场消费群体研究 （分析内容:客户群、消费观念、对本项目可接受的价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等）c) 当地市房地产市场价值点分析d) 当地市房地产市场购买驱动力研判（分析内容:购买欲望、户型、户型功能划分、户形特色、畅销和滞销户形、价格、地段、配套、项目知名度、私家车库需求、地暖认知接受度、建筑材料、低碳环保节能、中水、智能化、太阳能、项目美誉度、建筑立面外观审美、建筑颜色审美、对建筑小高层或高层楼层购买意愿、景观审美、物业管理档次的接受度、本项目认知等）。e) 房产开发总量和消费总量分析（集团购买与个体购买的比例，2次或异地置业的比例），第三篇：国家相关政策对本项目近期及远期影响专题研究a) 国家相关政策对本项目近期影响研究b) 国家相关政策对本项目远期影响研究c) 本项目应对策略研究及建议第四篇：项目地块及条件解析a) 项目地块解析b) 区位及区域概况c) 规模、技术指标、地形地貌、对外交通d) 地块资源盘点与价值分析e) 本项目与城市规划关系f) 本项目与竞争板块关系第二部分 项目开发战略及定位第一篇：本项目驱动模式a) 本项目区域增值的关键驱动因素：（1）与竞争楼盘相比较，本楼盘增值因素是什么，采用该增值因素后，本楼盘的销售价格和进度能增加多少，（2）采用该增值因素后产生的成本是多少注：竞争性楼盘有两种情形，一种是与所在项目处于同一区域的楼盘；另一种是处于不同区域，但定位或售价相似的楼盘。b) 本项目核心价值点第二篇：项目发展战略a) 项目开发策略方案b) 本项目总体发展战略c) 本项目分期开发策略d) 本项目各条产品线发展策略第三篇：项目整体定位a) 市场定位b) 客户定位c) 产品定位（规划布局、建筑色彩风格、产品结构、物业档次及可接受度、生活主张、容积率、密度、绿化率、景观系统布局、主力户型及配比、价格区间）。d) 价格定位e) 项目增值的关键驱动因素增值的关键驱动因素指：（1）与竞争楼盘相比较，本楼盘增值因素是什么，采用该增值因素后，本楼盘的销售价格和进度能增加多少，（2）采用该增值因素后产生的成本是多少注：竞争性楼盘有两种情形，一种是与所在项目处于同一区域的楼盘；另一种是处于不同区域，但定位或售价相似的楼盘。f) 分期开发思路，首期开发思路g) 公共建筑风格设计的特别h) 庭院景观设计（主入口环境概念、绿化及园艺、共享空间、雕塑小品、椅凳造型、宣传专栏、导视系统位置设定、区内道路美学、车辆分流情况说明、主要干道设置、停车场布置），公共空间主题选择i) 现场包装：（围板、楼体招示布、楼层进度牌、导示牌、欢迎标牌、看楼专车、 工地指示牌（如配套设施方向说明、景观说明、道路名、停车场指示牌等）j) 营销中心包装j)商业会所外立面设计。k)物业管理公司（物业管理内容、物业管理公约）、办公室等建筑外立面设计。l)投入产出经济指标模拟（成本模拟、收入模拟、利润模拟、关键赢利点、风险评估）。第三部分 整体定位下的物业发展建议第一篇：住宅部分物业发展建议a) 本项目驱动模式与住宅价值点衔接b) 市场类似项目创新点分析c) 基于竞争及区域价值的物业发展-总体布局-建筑风格及外立面-园林-硬件及服务配套第二篇：商业产品线物业发展建议a) 本项目驱动模式与商业价值点衔接b) 不同级次商业产品价值规律c) 当地现有可借鉴商业物业的产品价值点扫描d) 物业发展建议- 总体布局建议（交通组织/街区布局）- 建筑设计要点- 建筑风格及外立面建议第四部分 项目启动策略和销售执行阶段推广策略研究a) 启动区位置b) 启动区规模c) 启动产品组合策略及价值关联分析d) 项目营销推广方案（项目形象塑造、媒体组合策略、媒体发布计划等）e) 开盘前项目预热策略和开盘机会。附件二 销售代理招标评审标准公司综合指标（20分）1、公司实力与信誉（6分）公司专业人员素质（1-2分）代理商的组织架构是否完整、是否有序 （1-2分）公司所拥有资源及信誉度（1-2分）总和2、公司资质年限及职业精神（4分）公司是否规范及从事资历质书及年限（0-1分）负责人及职员在过往项目是否具良好的职业操作（0-1分）工作中是否具有客观、真实、真诚的作风（0-2分）总和3、与项目契合度与以往业绩及免费资源优势（12分）对项目认识度及准备投入的人力、物力、财力 （1-3分）以往代理楼盘成功率及代理楼盘平均销售周期（1-3分）人员、经验、销售网络的实力（1-3分）可为项目提供的免费资源1-3分）总和公司技术指标（50分）1、异地及本地类比房地产项目市场竞争分析（8分）两个市场分析全面、透彻、重点突出（6-8分）两个市场分析一般性分析、仅列数据（3-5分）两个市场分析浅显分析数据不全（1-2分）总和2、项目定位及目标客户的把握（10分）思路清晰、定位准确、分析到位、卖点突出（710分）理解基本到位、定位语及记点提炼一般 （46分）理解不清、定位模糊、无竞争力（1-3分）总和3、策划建议及策划思路把握：两地市场的策略；销售目标：客源的组织；价格策略（15分）策划思路准确全面 、创造性及可行性高（10-15分）策划思路一般 （5-9分）策划思路不到位