二手房交易风险

1 确保房源可出售性和真实性 从源头上保障求购方的交易安全 风险提示 求购方在交易前一定要查看房产证原件 避免 假房东 诈骗 2 专业的估价及合理的挂牌价 可以缩短成交周期 风险提示 挂牌价过高 信息冷藏无人问津 交易周期拉长 3 出售方与居间方 中介方 的书面委托协议 明确相应的权利和义 务 居间方以此协议为出售房源进行网上备案登记及媒体广告投放 风险提示 防止不法中介所拟定的 独家委托 限时委托 陷阱 看清委托期限及委托条件 4 房地产交易中心强制规定 进一步确保房源的可出售性和真实性 风险提示 无备案登记不允许过户 登记备案之日起15 天内方能进行 交易过户 5 确认客户的真实身份 从源头上保障出售方的交易安全 风险提示 警惕不法分子以看房的名义上门实施盗窃和抢劫等犯罪行为 6 经纪人明确求购方真实的购房预算及购房条件 有针对性的寻找匹 配房源 风险提示 购房目标不明确 经纪人匹配的房源命中率降低 反复看房 所造成的时间精力浪费 7 求购方与居间方 中介方 的书面委托协议 明确相应的权利和义 务 居间方以此协议为求购方寻求所需房源并带领其看房 风险提示 居间方可凭此协议和看房确认书追究不诚信的 跳中介 行为 赔偿金额为居间协议上的约定金额或房价款的1 8 根据价格 面积 房型 楼层 地段 周边等因素对出售方及求购 方的信息进行优化的搭配 风险提示 对经纪人推荐的超低价 一次性付款 房东全权委托 法院 拍卖等 问题房 一定要特别当心 9 求购方对经纪人匹配吻合的房源进行实地查看 风险提示 警惕不法分子以房东的名义在看房的过程中实施抢劫等犯罪 行为 求购方如为女性 尽量避免单独前往 10 求购方对所看的房源满意而提出的购房请求所支付的诚意金 包括 但不限于价格 付款方式及时间 家电家具的赠送或折价 维修基金及其它 费用的结算等尚未达成一致的条款而签订的协议 风险提示 此意向条款如出售方不同意 则意向金无息退还给求购方 如出售方同意签收 则意向金自动转为定金 定金罚则生效 此时如求购方 反悔不再以此条件购买 出售方没 收其交付的定金 11 出售方在包括但不限于价格 付款方式及时间 家电家具的赠送或 折价 维修基金及其它费用的条款上同意了求购方的购房请求而签定的协议 风险提示 出售方如不同意签收此意向 则意向金无息退还给求购方 如同意签收 则意向金自动转为定金 定金罚则生效 此时出售方反悔不再 以此条件出售 应双倍返还定金 12 求购方公积金及商业贷款的资料初审 避免贷款因明显的因素未能 审批在签定完 房地产买卖合同 所造成违约 风险提示 签定 房地产买卖合同 之前违约金为 房地产买卖居间 协议 上约定支付的定金 签定 房地产买卖合同 之后违约金为 房地 产买卖合同 上约定的违约金 一般为 房价款的 20 13 买卖双方的权利和义务以书面合同的形式约定下来 双方对等的遵 守和约束 风险提示 房屋权属 付款方式 付款时间 交付标准 违约条款 争 议的解决方式等相应条款应特别留意 在签约之前建议去交易中心做全面的 产权调查 看其有无查封等隐患 如出售方还未还清贷款 首付款应在中介公司的陪同下用于还贷 14 买卖双方其中一方或两方均为境外人士时或其它需要公证的情形时 买卖合同需要公证 风险提示 此类买卖合同公证后方为生效 公证费用原则上谁引发谁承 担 如双方均为引发方则双方共同分摊 15 求购方在有贷款需求时申请商业贷款或公积金贷款 风险提示 贷款最高额度以房价款的贷款比列与银行评估价的贷款比列 两者间的低值为最高上限 如房价款为100 万元 银行评估价为 96 万元 贷款比列为 70 此时的贷款额应为 67 2 万元而不是 70 万元 16 银行对求购方的贷款申请做出初步审核 风险提示 贷款所提供的材料一定要符合银行的要求 贷款人的资信成 为其重要的审核标准之一 17 银行在复审通过后与求购方签定的贷款合同 并明确双方的权利和 义务 风险提示 签定贷款合同时选择的还款方式一定要符合自身条件 避免 今后不能按时还款影响资信 银行在交易中心过户后见他项权证后放款 放 款应为出售方的专用帐号 警惕放 款在中介公司或者其它帐号上的违规行为 18 申请还款 提前还贷是需要预约的 申请还款要准备好还款所需材 料 风险提示 银行对于还贷预约时间的限制有所不同 还贷完毕后取出他 项权证 方能去交易中心注销抵押 19 出售方还清贷款后 去交易中心抵押登记注销后7 个工作日内 方能进行权利转移 过户 风险提示 抵押注销后应及时去交易中心过户 尽快的收回房款 以免 节外生枝 例如实施新的税费政策而导致更多税费支出 20 求购方向出售方除尾款外支付的第三笔款项 风险提示 支付余款前要确认出售方的抵押是否注销 否则无法过户 21 去房屋所在地的房地产交易中心办理过户手续 并缴纳相应税费 风险提示 收件收据是领取产权证的合法凭据 此时房屋已过户给求购 方 但尾款还未收回 风险无疑在出售方 因此收件收据最好交由中介公司 或者银行代为保管 22 自送件之日起 20 个工作日后领取新产证以及抵押凭证他项权利证 明 此证交付银行后方能放贷 风险提示 收件收据保管人代为领取新产证 待购方支付尾款办理好交 房手续后交付给求购方 保障出售方顺利回收尾款 23 求购方拿到属于自己的新产证后进行房屋交割 包括维修基金 水 电 煤 有线电视 宽带 电话的过户和费用结算 风险 1 提示 房屋内如有户口 应以书面的形式约定在具体时间内迁出 并制定违约罚则 二二手手房房交交易易风风险险热热点点 全全款款交交易易 7 7 天天办办结结 问 我想卖处二手房 买主还没想好是否贷款 为了交易安全 我想走 交易资金监管程序 不知多长时间能拿到房款 答 如果是一次性交易 只需要 7 个工作日就可办结 钱证两清 如 果需要贷款 在相关材料齐全的情况下 商业贷款20 个工作日左右 提示 目前 公积金贷款需 房屋产权证 下发后再放款 监监管管不不收收费费 房房款款给给利利息息 问 我要买一处房子 想办理资金监管 哪儿的房子可以办理资金监管 收不收费用 存入的房款给不给利息 答 凡本市各区 开发区 城市规划区国有土地范围内并已取得房屋所 有权证的二手房买卖均可申请 资金监管 但需要公积金贷款 商业贷 款的房子 应为市 房地产交易权属登记中心发证的房子 房款监管全免费 对存入的房款给活期利息 二二手手房房公公积积金金贷贷款款 房房龄龄需需少少于于 2 25 5 年年 问 我想买一处二手房 想办理公积金贷款或商业贷款 房龄有什么限 制 贷款年限及比例是如何确定的 答 二手房公积金贷款 房龄不超过25 年 贷款最长年限 25 年 房 龄 贷款比例按核准价计算 房屋竣工使用年限为5 年内 含 5 年 贷 款比例不高于转让房屋核准价的 60 房屋竣工使用年限为 5 年以上 25 年以内的 贷款比例不高于 50 二手房商业贷款 房龄不超过 30 年 贷款最长年限为 30 年 房龄与男 65 岁 女 60 岁 借款人实际年龄两种算法中 取两者小者 编编辑辑本本段段 二二手手房房买买卖卖风风险险控控制制 四四原原则则 一一 核核实实房房东东身身份份 二手房交易的房东必须是房屋的所有人或预期所有人 对买方而言 谁 是真正的房东直接关系到 与谁签约 向谁付款 由谁担责 的问题 买 卖协议的无效或者合同诈骗案的发生 大多与事先未核实房东身份有直接关 系 核实房东可采用以下方法 卖方称有房屋产权证的 则核实产权证 其上登记的权属人 包括共 有人 均为房东 卖方称尚未取得产权证的 则核实卖方与开发商 或前手卖家 签署 的房屋买卖合同 该合同的买方是房东 卖方在婚姻存续期间取得房产 则其配偶同为房东 但已依法分割的 除外 卖方称代理房东售房的 应核实授权书的范围 时限及真实性 授权 书应公证或由房东当场签署 卖方称代理未成年房东的 须核实卖方与房 东监护关系证明 卖方离异转让原共有房屋的 应核实离婚协议书或法院判决书的真实 及有效性 卖方转让其继承或受赠房屋的 应核实该继承或赠与文件的合法性 文件通常要求公证 卖方转让自购公房的 应核实卖方与单位签署的购房协议 审查原单 位所有权保留的效力 卖方转让其竞拍取得房屋的 应审查拍卖成交确认书有效性 二二 核核实实房房屋屋状状况况 由于信息不对称及经验不足 买方有时在各方催促下匆匆看房 交房后 指责卖方或中介提供虚假信息 后者则主张买方应对自己的看房行为负责 从而纠纷在所难免 因此 买方一定要谨慎对待看房行为 至少应核实以下几个方面 房屋建筑状况 如房屋坐落 户型 结构 朝向 通风 采光 质量 面积 层高 装修 家具等 房屋小区状况 如周边交通 生活配套 小区绿化 噪声 电梯 保 安 业委会 物业管理等 房屋权利情况 如土地使用权类型 使用期限 土地及房屋用途 房 屋所有权性质 房屋共有人情况 房屋是否存在抵押 出租 查封 冻结转 让 列入拆迁范围等等 上述情况的核实 有利于买方评估交易的实际成本和风险 如房屋的装 修 有利于评估二次装修的费用 土地使用权为划拨的 涉及补交土地使用 权出让金 房屋租赁期未满的 涉及承租方有权租住至期满以及优先认购权 房屋仍在抵押期内的 则涉及登记过户前先行解押的问题 被查封或冻结转 让的 则在解除之前不得买卖 只有充分了解房屋状况 其后履行合同才能 顺利无忧 三三 明明确确交交易易程程序序 二手房交易可分为签约 付款 交房 过户四大步骤 房屋涉及抵押或 买方需要按揭付款的 则还需要办理解押或按揭贷款等手续 1 签约 买方决定购房 应与房东确定合同的内容 如房屋状况 付 款方式 交房条件 解押手续 买卖合同备案过户 违约责任 税费承担等 等 房屋中介公司为体现其居间人身份 往往作为合同第三方 由于土房局 大多提供二手房买卖合同范本并要求交易方使用 因此实践中买卖双方常常 还需要按照范本重签买卖合同 可以说这两份买卖合同都是有效的 买卖双 方可以约定两个版本合同发生冲突的解决原则 否则通常以后签的协议为准 因此注意让两个版本的合同内容协调一致 是买卖双方务必注意的问题 2 付款 支付房款是买方主要义务 一般有一次性付款或者分期付款 两种方式 前者常需要双方足够互信 买方有足够资金 卖方已取得房产证 房屋可立即交付使用 房屋转让不存在 或可立即解除 抵押等权利限制 资信单位对交易安全提供担保等条件 后者则是常用付款方式 采用分期付款需注意以下几点 签约时买方支付的定金 可约定为首期款的一部分 首期款支付 一般与卖方交房同时进行或稍早 二期款支付 一般以到土房局办理买卖合同登记及过户手续为条件 在此之前要求产权证已办到卖方名下 对房屋转让的权利限制 如抵押 查 封 均已解除 尾款的支付 可约定在产权证变更到买方名下 且卖方完成附随义务 如迁出户口 缴清应付税费等 后进行 若买方需要按揭贷款支付房款 则须在土房局办理二手房买卖合同及 过户登记手续后与银行签署贷款协议 银行在产权证办到买方名下并办毕房 屋抵押手续后始发放贷款 双方应约定卖方收取房款的账号以及无法办理按 揭或按揭款项不足时的处理办法 3 交房 交房有利于减少卖方一房两卖的机会 买方也可以尽快使用 房屋 但需要明确以下事项 交房的时间和条件 交房一般与首期款支付同时或稍后进行 如无约 定交钥匙视同交房 双方应明确交付房屋状况 如卖方负责清空房间 不得 留有大件废弃家具等 物业费 水电费等承担方式 通常买方自收房后开始缴纳 卖方应提 供此前最后缴费证明 房屋灭失的风险 须明确交房后房屋灭失风险由谁承担 未约定则由 买方承担 房屋出租的 应约定交房后由谁收取剩余租金或买方如何重签租赁合 同等 4 过户 过户即将房屋的权属人由卖方变更为买方 双方对此须明确 到土房局办理买卖合同登记和过户的时限 一般为卖方取得产权证或 解除抵押后的某一时点 过户所涉税收和费用的承担 应注意 税费 与 费用 的差异 前者包括税收 在约定 费用 全部由买方承担的情况下 卖方仍可能不得 不承担营业税 尽管这与卖方本意大相径庭 买方的人数 买方应确定过户后产权证上登记的权属人 避免签约后 家庭成员变化再考虑变更或增减房屋权属人情形出现 户口迁出 在卖 方 原户主 未迁出前 现行政策不同意买方 新户主 户籍迁入 因此卖 方户口迁出交易房屋的时限应予约定 四四 明明确确违违约约责责任任 严格明确的违约责任 是各方诚信履行二手房买卖合同的保障 实践中 小额的定金处罚或简单的 违约方应承担守约方损失 缺少实际效果 当房价波动 资金不足 税费改革等情况出现时 一方拖延或拒绝履行合同 的情形时有发生 如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费 就 拖延办理过户手续 致使卖方交房后无法及时收到余款 有的卖方发现房价 飙升 则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效 要求买方退房 因此 双方在签约时就应当明确违约责任 具体应注意以下几点 合同义务的履行时限必须是简单易定的日期 尽量避免抽象的 之 前 之后 表述 每项主要义务均应有违约责任一一对应 违约责任承担方式应首选违约金 数额应考虑违约造成的损失 但以 不超过总房款的 20 为宜 因为违约金被认为过高时法院会依法调低 反而 又处于不确定状态 应约定如解除合同 买方支付占用房屋期间使用费用的计算方法以及 卖方承担买方装修损失的计算依据 另外 守约方主张权利的成本如诉讼费 律师费也可约定由违约方承担 同 收回房屋 1 承租人擅自将房屋转让或转借的 登鹳雀楼 唐代 王之涣 白日依山尽 黄河入海流 欲穷千里目 更上一层楼 译文及注释 译文 夕阳依傍着西山慢慢地沉没 滔滔黄河朝着东海汹涌奔流 若想把千里的风光景物看够 那就要登上更高的一层城楼 注释 鹳雀楼 旧址在山西永济县 楼高三层 前对中条山 下临黄河 传说常有鹳雀在此停留 故有此名 白日 太阳 依 依傍 尽 消失 这句话是说太阳依傍山峦沉落 欲 想要得到某种东西或达到某种目的的愿望 但也有希望 想要的意思 穷 尽 使达到极点 千里目 眼界宽阔 更 替 换 不是通常理解的 再 的意思 这首诗写诗人在登高望远中表现出来的不凡的胸襟抱负 反映了盛唐时期人们积极向 上的进取精神 其中 前两句写所见 白日依山尽 写远景 写山 写的是登楼望见的景 色 黄河入海流 写近景 写水写得景象壮观 气势磅礴 这里 诗人运用极其朴素 极 其浅显的语言 既高度形象又高度概括地把进入广大视野的万里河山 收入短短十个字中 而后人在千载之下读到这十个字时 也如临其地 如见其景 感到胸襟为之一开 首句写 遥望一轮落日向着楼前一望无际 连绵起伏的群山西沉 在视野的尽头冉冉而没 这是天 空景 远方景 西望景 次句写目送流经楼前下方的黄河奔腾咆哮 滚滚南来 又在远处折而东向 流归大海 这是由地面望到天边 由近望到远 由西望到东 这两句诗合起来 就把上下 远近 东 西的景物 全都容纳进诗笔之下 使画面显得特别宽广 特别辽远 就次句诗而言 诗人 身在鹳雀楼上 不可能望见黄河入海 句中写的是诗人目送黄河远去天边而产生的意中景 是把当前景与意中景溶合为一的写法 这样写 更增加了画面的广度和深度 而称太阳为 白日 这是写实的笔调 落日衔山 云遮雾障 那本已减弱的太阳的光辉 此时显得更 加暗淡 所以诗人直接观察到 白日 的奇景 至于 黄河 当然也是写实 它宛若一条 金色的飘带 飞舞于层峦叠嶂之间 诗人眼前所呈现的 是一幅溢光流彩 金碧交辉的壮丽图画 这幅图画还处于瞬息多 变的动态之中 白日依山而尽 这仅仅是一个极短暂的过程 黄河向海而流 却是一种永 恒的运动 如果说 这种景色很美 那么 它便是一种动态的美 充满了无限生机的活泼 的美 这不是所谓 定格 不是被珍藏的化石或标本 读者深深地为诗人的大手笔所折服 后两句写所想 欲穷千里目 写诗