围绕项目策划的点评

1 / 23围绕项目策划的点评关于项目的稳评工作方案模板项目基本情况：项目名称、拟建地点、建设实施责任主体、项目建设实施背景、建设方案、建设期间、主要技术经济指标、投资额度及资金来源渠道等内容。成立项目稳评工作领导小组，指定或委托稳评实施主体情况：成立项目稳评工作领导小组，明确由任组长，任副组长， 等单位部门负责人为成员，办公室设在，明确联络人为 ，联系电话 。具体负责项目稳评工作的组织开展和协调推进的稳评工作） 。项目稳评工作内容及实施步骤：第一阶段：组织公示、公告，完成相关工作目标。第二阶段：围绕项目实施的合法性、合理性、可行性、安全性、可控性等方面内容，组织走访、问卷、座谈调查，完成相关工作目标。第三阶段：组织分析论证，完成评估报告。第四阶段：组织报告评审工作，确定风险等级。第五阶段：提请主要领导审定，完成向区维稳办报备工作。2 / 23相关工作责任查究要求：明确跟踪督办责任，明确不得弄虚作假或隐瞒事实，违者责任查究。责任主体签章年 月 日厦门船艇综合基地海西酒店 项目投资评估策划书广度空间设计有限公司编制 目 录第一章 项目综合评估第二章第三章第四章第一节 酒店位置评估 ?3-5 第二节 建筑物评估?3-5 第三节 综合环境评估?3-5 投资经营评估 第一节 酒店投资评估?3-5 第二节 酒店经营评估?3-5 第三节 五星级酒店评分项目计分表 ?3-5 投资风险评估 第一节 综合投资风险评估?3-5 第二节 厦门商务旅游市场现状分析 ?3-5 第三节 厦门商务旅游酒店现状分析 ?3 / 23?3-5 第四节 世界酒店集团对未来酒店旅游业的前景预测?3-5 酒店概念设计创建主题/精品/绿色酒店第一节 现代欧洲酒店发展趋势?3-5第二节 创造主题精品酒店?3-5第三节 创建绿色酒店?3-5第四节 推荐同类酒店范本北京“丽思卡尔顿酒店”3-52第一章项目综合评估第一节 酒店位置评估一、 酒店所处环境位置优势：海西酒店位于厦门西海域，面向著名海上花园“鼓浪屿” ，背靠筼筜湖、白鹭洲景区，紧邻国内最大的海湾公园，所处位置自然条件优越，景色宜人远山近水，临海接园，烟波浩淼，帆影点点，鸥鹭与瑞云齐飞，流水共长天一色，恰似一幅生动的立体画卷。酒店址于新、老城交接处，整个厦门岛的繁华地带之一。它北连湖滨南、北路，接翔安隧道，直通泉州、福州；西接湖滨西路、疏港路，直达机场，东临鹭江道直达环岛路。毗邻邮轮码头、旅游码头及金厦“小三通”码头，交通四通八达，快速便捷，占尽地缘、人文优势。中外酒店经营实践表明，区位优势对酒店的经营成4 / 23功是至关重要的。台湾学者曾经对商务游客进行了一次范围广泛的调查，其结果是：全球商务游客选择入住酒店排列第一的考虑因素是酒店位置。酒店经营者都知道，一般来说，只要有足够的投入和正确的理念，酒店的硬件条件是可以创造的，不足的部分可以改造，室内环境可以通过多种手段加于实现，但酒店的地理位置却是一个先天的决定性的因素，对酒店投资者来说项目的区位优势具有特别重要的意义，诚如古希腊著名学者阿基米德所说：“给我一个支点，我可以举起整个地球” ，把这句话用在海西酒店所处环境位置上，是再恰当不过的了。二、 酒店在厦门整体区位上的优势厦门岛南北长公里，东西宽公里，面积约平方公里，是福建省第四大岛屿。从整体区位上看，酒店所处位置有别于新、老市区，也有别于商旅服务区，属于濒海休闲区位。酒店处于老市区边缘，比邻中山路、禾祥路商圈，及厦禾路及湖滨南、北路三大生活区，其典型特点是 3自然条件优越，风景秀丽，且交通便捷、生活配套设施齐全，闹中取静，这一特点使之在与附近几家星级酒店，如鹭江宾馆、东海大酒店、华侨大酒店、海景大酒店等相比之下，更显突出，因为这些酒店几乎都身处闹市，无法取静，相形之下，海西酒店动静兼宜，进退自如的优势，更显珍贵，值得营造并加以发挥利用。5 / 23三、 酒店在全局地位上的优势按照国务院批准的厦门市城市总体规划 ，海西酒店处于老市区边缘，比邻中山路、禾祥路商圈，及厦禾路、湖滨南、北路三大生活区，它们是厦门市商业最为集中的地带之一，其中包括了银行金融中心、高档写字楼、高档住宅区、大卖场、娱乐休闲中心，更聚集了厦门多家大公司、企业集团及政府部门，客流量大，需求量足：既包括了大量的商务、政务旅客，也包含了众多的旅游散客，以及相当数量的本地客户，为酒店朝高端市场发展提供了可贵的客源。近 10 年来，政府在“十五”期间交通网路的建设上大量投入，重点围绕“三环三辐射”的公路主骨架建设目标，以及“一主四射三联”的对外干线公路交通规划构架，并加强县乡公路与公路主枢纽配套设施的建设，进一步提高公路技术等级标准，初步形成以“三环三辐射”公路主骨架为中心的布局合理、装备先进、信息灵通、效益显著的公路运输网络，使厦门市对外交通更为便捷，并继续呈现适度超前的态势。环海大道、城市快速干道从酒店的旁边通过，西接海沧大桥，东通翔安隧道；无论从机场来，还是到岛外去，无论是从轮渡登鼓浪屿，还是乘“小三通”客轮去金门，酒店的地理位置都是极为方便的，可达性高，为酒店朝商务型酒店发展奠定了良好6 / 23的基础。 做足做好旅游文章，关键在于交通条件，即进入一个城市的可达性。 三环走向：第一环厦门岛内环线：疏港路石鼓山立交桥高崎国际机场枋湖工业区五通码头黄厝厦门大学鹭江道筼筜海堤；第二环西海域环线：疏港路石鼓山立交桥厦门大桥集灌路杏滨路新阳大桥马青路海沧大桥；第三环大厦门环线：东渡港五通港仙岳路东通道西滨翔安大道内厝马巷沿国道 324 线经灌口、东孚、角美新国道 319 线马青路海沧大桥。 三辐射：第一辐射：厦门大桥同集路接福厦漳高速公路、324 国道和省道 206；第二辐射：海沧大桥角嵩路接高速公路、319 国道；第三辐射：仙岳路东通道翔安大道接高速公路、324 国道。 一主：指贯穿厦门市东西方向的主要对外通道。 四射：指以本岛为中心向四个主要交通方向辐射的干线通道。 三联：指连接所规划的一主四射等厦门市主要对外干线公路的三条连接线。41983 年 10 月 22 日厦门高崎机场建成通航。直接通航城市 75 个，其中国内 58 个，国际及地区 17 个。航线遍及内地及港澳地区、东南亚、韩国、日本、美国和欧7 / 23洲，是华东地区重要的区域性航空枢纽。从酒店所处的人文环境分析，亦可利用这一现代化交通条件，发挥行业特点，做足厦门与东南亚及台、金、马游一条龙特色服务，做足边境特色游的文章，使厦门成为中国边境游的一个璀璨亮点。从地理位置上看，厦门属亚热带气候，温和多雨，年平均气温在 21 左右，夏无酷暑，冬无严寒。年平均降雨量在 1200 毫米左右，除由于太平洋温差气流的关系，每年平均受 4 至 5 次台风的影响外，厦门的降雨量适中，一年四季如春，气候宜人，树木繁茂，鸟语花香，空气清新，适合酒店朝休闲度假型酒店发展。 总之，处于黄金宝地的海西酒店，独拥人文景观与自然资源之优势，成就了该酒店有别其它酒店的、不可多得的区位优势资源，同时也是酒店投资的价值所在。5第一章 概述第一节 项目决策分析与评价一、项目决策：项目决策的含义：指投资者按照自己的意图目的，在调查分析、研究的基础上，对投资规模、投资方向、投资结构、投资分配以及投资项目的选择和布局等方面进行技术经济分析，决断投资项目是否必要和可行的一种选择。8 / 23项目决策的重要性建设项目的四个阶段：?项目策划和决策；? 项目实施前准备；?项目实施； ?项目建成和总结。投资项目的首要环节和重要方面是：项目策划和决策阶段的工作。对投资项目能否取得预期的经济、社会效益起着关键作用。项目决策遵循的原则：科学化：在调查研究的基础上，参拟建项目的可行性和发展前景进行认真的决策分析与评价；*化二、项目决策分析与评价、项目决策分析与评价的目的：为项目决策提供科学的可靠依据。1、产品方案、产品质量、生产规模是否符合市场需要，在市场竞争中是否具有竞争力。2、项目建成后，投入品的供应和有关配套条件是否满足持续生产的需要。3、资金投入和各项建设条件是否满足项目实施的要求。项目决策分析与评价的工作程序一般采取分阶段由粗到细，由浅到深地进行。1、投资机会研究阶段 投资设想：概略的投9 / 23资建议； 重点：是投资环境分析；作用是：鉴别投资方向，选定建设项目，为下一步研究打基础。2、编制项目建议书阶段，也称初步可研性研究阶段 围绕项目的必要性进行分析研究项目建议书：项目总体轮廓设想根据：国民经济和社会发展长期规划、行业规划和地区规划，国家产业政策。重点：从客观上对项目建设的必要性作出分析，初步分析项目建设的可能性。3、可行性研究阶段 围绕项目的可行性进行研究进行深入调查研究，充分进行技术经济论证，做出项目是否可行的结论，选择并推荐优化的建设方案，为项目决策单位或业主提供决策依据。可行性研究是围绕项目的可行性进行分析研究，必要时还需对项目的必要性进一步论证。4、项目评估阶段 由具有一定资质的咨询评估单位进行技术上、经济上的评价论证由具有一定资质的咨询评估单位对拟建项目本身及可行性研究报告进行技术上、经济上的评价论证。决定项目可行性研究报告提出的方案是否可行，科学、客观、公正地提出对项目可行性研究报告的评价意见，为决策部门、10 / 23单位或业主对项目审批决策提供依据。重要的项目，项目建议书编写出来以后也要进行一次评估。5、项目决策审批阶段 项目主管单位或业主审定项目主管单位或业主，根据咨询评估单位对项目可行性研究报告的评价结论，结合国家宏观经济条件，对项目是否建设、何时建设进行审定。第二节 项目决策分析与评价工作的基本要求一、资料数据准确可靠信息是决策分析与评价的基础和必要条件，全面准确地了解和掌握决策分析与评价有关资料数据是决策分析与评价的最基本要求。由于决策分析与评价是个动态过程，在实施中要注意新情况的出现，必要时做出追踪决策分析。二、方法要科学、合理并多方法验证常用方法：1）经验判断法；2）数学分析；3）实验法。经验判断法：经验之所以可作为决策选择的依据，在于历史发展存在规律性和继承性。最大缺点是容易受个人主观认识的限制。数学分析法：包括系统分析；线性分析；统筹分析等建立在数学手段基础上的定量化分析技术。11 / 23实验法：选取少数典型单位或部分环节作试点，然后总结经验作为最后评定的依据。三、分析要逻辑化、有说服力选择合适目标并掌握约束条件：进行科学决策必须首先选择目标。目标选择的条件：1、选择有价值的目标；2、分析确定实现目标的顺序；3、对目标的数量和质量指标具体化；4、确定目标的方向和涉及的幅度；5、确定实现目标的时限。定性与定量相结合，以定量为主：定性分析上一种在占有一定资料的基础上，根据咨询工程师的经验、直觉、学识、洞察力和逻辑推理能力进行的决策分析。项目决策分析与评价的本质：对项目建设和生产过程中各种经济因素给出明确综合的数量概念，通过效益与费用的分析、比较确定取舍。静态分析与动态分析相结合，以动态为主。动态分析与静态分析的根本区别在于是否考虑资金的时间价值。采用静态分析与动态分析相结合，以动态分析为主，静态分析为辅的决策分析与评价原则。12 / 23多方案比较与优化：1 ）综合评分法；2）目标排序法；3）逐步淘汰法；4 ）两两对比法。第三节 项目决策分析与评价的主要内容 不同阶段，工作内容何深度有所不同。一、机会研究机会研究的目的是对政治经济环境进行分析，寻找投资机会、鉴别投资方向，选定项目，确定初步可行性研究范围，确定辅助研究的关键方面。投资机会的识别一般可从三个方面入手：1、对投资环境的客观分析，特别是要对市场供需态势进行分析。2、对企业经营目标和战略分析，不同的企业战略，投资机会的选择也有所不同。3、对企业内外部资源条件分析。二、初步可行性研究 初步可行性研究是在机会研究的基础上，对项目方案的技术、经济条件进一步论证。目的是判断项目的构想是否有生命力，评价是否应当开始进行详细可行性研究和辅助研究。三、可行性研究可行性研究是在初步可行性研究的基础上，通过与项目有关的资料、数据的调查研究，对项目的技术、经济、13 / 23工程、环境等进行最终论证和分析预测。从而提出项目是否值得投资和如何进行建设的可行性意见，为项目决策和审定提供全面的依据。可行性研究必须坚持客观性、科学性、公正性、可靠性、和实事求是的原则。四、可行性研究报告的深度要求1、选用主要设备的规格、参数应能满足预订货的要求。引进技术设备的资料应满足合同谈判的要求。2、重大的技术、经济方案，应有两个以上方案的比选。3、确定的主要工程技术数据，应满足初步设计依据的要求。4、构造的融资方案应能满足银行等金融机构信贷决策的需要。第二章 市场分析与项目投资战略市场分析是在市场调查的基础上，对项目的产出品的市场容量、价格、竞争力、营销策略以及市场风险进行分析预测和研究，一方面为确定项目建设规模和产品方案提供依据，同时为项目建成后的市场开拓打下基础。第一节 市场调查与预测一、市场调查14 / 23对产出品市场现状和一段历史时期内的情况进行的调查，也可包括主要投入品。市场调查内容包括市场容量、价格及市场竞争力的现状。1、市场容量调查：?供应状况；? 需求状况。两者同时要包括国内市场和国外市场。调查的时间跨度应能满足市场预测的要求。2、价格状况调查：包括国内价格及变化情况、国际价格及变化情况和进出口价格及变化情况。价格形成机制，是市场形成价格还是政府调控价格。3、竞争力状况：项目产品在国内外市场的竞争程度，市场竞争主要对手的生产、营销、市场份额及其竞争力状况。市场调查方法1、市场调查体系：依调查资料来源和资料收集方法分：1）文案调查；2）实地调查：观察法、实验法、问卷法2、问卷设计的步骤：确定收集的资料、问卷调查方式、内容、形式、用语、顺序、检验可靠性问题、版面布局、试调查、修改定稿。15 / 233、抽样调查及其程序：抽样调查是实地调查中最重要的科学的调查方法。抽样方法：随机和非随机抽样。 非随机抽样：便利、配额、判断、雪球抽样。随机抽样：简单随机、双重、逐次、分段、分层、群集、系统、复合抽样。步骤：识别总体；选择抽样方法；决定样本数。样本数计算公式： 式中：zc 在正态分布下置信水平上所对应的值；et 误差的允许范围； 总体标准差。分层抽样：当层间差异愈大。层内差异愈小时，抽样统计精度愈高。群体抽样：当群体间差异愈小群体内差异愈大时，抽样统计精度愈高。无论采用观察法、实验法或问卷法的方式进行市场调查，都常常采用抽样调查的方法。4、统计分析及解释 步骤：编辑；汇总及分类；制表；解释统计资料。二、市场预测预测过程输入、处理、输出的动态反馈过程。全过程可分为7 个主要步骤和一个反馈过程。预测程序 7 个主要步骤：确定预测目标；收16 / 23集、分析历史资料和当前信息；选择预测方法；进行预测；预测结果、方法分析评价；修正预测结果；输出预测结果。市场预测是根据市场调查得到的一系列数据包括当前数据和历史数据，采用适当方法预测一定期限的产品供需状况。供需预测1、市场预测的内容：市场预测的内容是市场调查内容在时间上的延伸。国内市场的需求预测主要是预测需求潜量和销售潜量：销售潜量=需求潜量 市场占有率国际市场预测难度较大，一般多进行产品出口和进口替代分析。一般通过项目产出物与有代表性的国外同类产品相对比进行。对比的内容包括：产品价格、成本、生产效率、产品设计、质量、花色、包装装潢及服务等。供需预测步骤：通过供应预测和需求预测以及供需平衡分析来预测未来的市场容量、分析项目产品可能占有的市场份额。供应预测；需求预测：预测期限尽可能包括项目计算期年份，一般最低要求预测期为今后 510 年；17 / 23供需平衡分析：不仅分析全社会的，还要分析项目初步拟定的目标市场的供需平衡状况，分析项目可能占有的市场份额。2、预测方法 定量预测、定性预测、组合预测定性预测：是指利用直观资料，依靠个人和群体的经验及分析判断能力，对未来发展进行预测。也称直观预测。定性预测常用方法：专家会议法；德尔菲法；类推预测法。定量预测：是根据历史数据和资料，应用数理统计等方法预测未来，或利用事物发展的因果关系等预测未来。延伸预测：移动平均；指数平滑；趋势外推。因果预测：回归分析；消费系数；弹性系数。组合预测：采用 2 种以上不同预测方法的预测。几种定量方法的组合；几种定性方法的组合；定性与定量方法的组合。价格预测：产品价格是计算项目收入的基础，也是影响项目效益的关键因素。价格的预测和确定对项目效益估算的准18 / 23确性和评价结论的可靠性有着至关重要的影响。1、价格预测的要求：稳妥原则：避免因人为高估产出品价格或低估投入品价格而导致评价结果失真。市场定价产品价格一般是以均衡价格为基础，供求关系是价格形成的主要影响因素。首先预测的是市场价格，特别是目标市场价格，进而换算成出厂价格。出厂价可以直接为财务分析所用。出厂价格=目标市场价格 运杂费出口产品应先按国际目标市场价格扣除海外运杂费并考虑其它因素后，确定离岸价，然后换算为出厂价。出口产品出厂价=离岸价 国内运杂费2、价格预测方法：回归分析法：采用因果分析方法，建立实用的数学模型进行回归分析；比价法：根据利益均衡原则，利用产成品价格与原材料价格、半成品价格之间，以及不同产品之间往往存在的一定比价关系进行预测。城市基础设施和服务价格不完全取决于市场，也有的直接由政府定价，应根据政府的价格政策，消费者的支付意愿和承受能力进行预测。三、主要投入品的供应分析 分析内容、要求和19 / 23预测方法可以比照产出品。第二节 竞争力分析项目竞争力分析是研究拟建项目在国内外市场竞争中获胜的可能性和获胜能力，竞争力分析是确定营销策略的基础。一、竞争力优势、劣势分析依据波特提出的五种竞争力模型或普拉哈拉德与哈默尔提出的核心竞争力理论进行。具体项目优势、劣势内容：包括：1、自然资源占有 2、工艺技术和装备 3、规模效益 4、新产品开发能力5、产品质量性能 6、价格 7、商标品牌商誉 8、项目区位9、人力资源的优势、劣势。二、竞争力对比分析项目角度：选择项目目标市场范围内，占市场份额较大、实力较强的几家竞争对手，将项目自身条件与对手条件的优势、劣势对比并排序。企业角度：销售网络、财务资源、相对成本地位、管理水平等。采用竞争走势矩阵等分析工具进行评价。第三节 营销策略研究一、营销策略研究的前提 产品生命周期分析产品生命周期四个阶段：1、孕育阶段；2、发展阶段；3、成熟阶段；4 、衰退阶段20 / 23应根据不同生命周期的特点和竞争力分析结果研究确定营销策略。二、营销策略研究研究项目产品进入市场和扩大市场销售份额在营销方面应该采取的策略。营销策略分析包括：1、销售方式；2、销售渠道；3、销售网点；4 、价格定位； 5、宣传手段；6 、结算方式；7、售后服务等。4p 营销战略：1、场探查 2、市场细分 3、目标市场选择 4、企业市场形象定位6p 营销策略：1、品策略组合；2、渠道策略组合；3、价格策略组合；4 、促销策略组合；5、公共关系组合；6、政治力量组合。消费者行为的五个阶段：1、生成消费需求：了解需求涉及需求层次理论、深层心理学等；2、购买动机：如求美、求新、求廉等；3、收集商品信息：如经验、相关团体、传媒广告等；4、评价待购商品：如产品价格、效用、商标知名21 / 23度等；5、购买决策：受自身因素、他人态度、意外情况等影响。第四节 市场风险分析市场风险分析是在产品供需、价格变动趋势和竞争能力等常规分析已达到一定深度的情况下，对未来国内外市场某些重大不确定因素发生的可能性，及其可能对项