商业融资策划方案

商业融资策划方案商业融资策划方案 商业融资是指公司或企业为取得资产而集资所采取的货币 手段 那么你知道怎么写融资的策划方案呢 下面小编给大家介 绍关于商业融资策划方案的相关资料 希望对您有所帮助 商业融资策划方案一商业融资策划方案一 一 公司介绍 1 公司简介 主要内容包括公司成立的时间 注册资本金 公司宗旨与 战略 主要产品等 这方面的介绍是有必要的 它可以使人们 了解你公司的历史和团队 2 公司现状 在此将您公司的资本结构 净资产 总资产 年报或者其 他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上 如果是私 营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供 如 果经过审计请注明审计会计师事务所 如果未经审计也请注明 3 股东实力 股东的背景也会对投资者产生重要的影响 如果股东中有 大的企业 或者公司本身就属于大型集团 那么对融资会产生 很多好处 如果大股东能提供某种担保则更好 4 历史业绩 对于开发企业而言 以前做过什么项目 经营业绩如何 都是要特别说明的地方 如果一个企业的开发经验丰富 那么 对于其执行能力就会得到承认 5 资信程度 把银行提供的资信证明 工商 税务等部门评定的各种奖 励 或者其他取得的荣誉 都可以写进去 而且要把相关资料 作为附件列入 最好有证明的人员 6 董事会决议 对于需要融资的项目 必须经过公司决策层的同意 这样 才更加强了融资的可信程度 而不是戏言 二 项目分析 1 项目的基本情况 位置 占地面积 建筑面积 物业类型 工程进度等 都 是房地产开发的基本情况 需要在报告中指出 2 项目来历 项目来历是指项目的来龙去脉 项目的上家是谁 怎么得 到的项目 是否有遗留问题 是如何解决的等情况 3 证件状况文件 项目是否有土地证 用地规划许可证 项目规划许可证 开工证和销售许可证等五证的情况 需要复印件 4 资金投入 自有资金的数额 投入的比例 其他资金 及所占比例 建筑商垫资情况 预计收到预售款等情况等 方便了解项目的 资金状况 5 市场定位 指项目的市场定位 包括项目的物业类型 档次 项目的 目标客户群等 6 建造的过程和保证 项目的建筑安装过程 如何得到保障可以如期完工 而不 会耽误工期 不会导致项目无法按期交付使用 三 市场分析 1 地方宏观经济分析 房地产是一个区域性的市场 受到地方经济的影响比较大 而表征一个地区的经济发展的指标等数据和经济发展的定性说 明等需在本部分体现 2 房地产市场的分析 房地产市场的分析比较复杂 而且说明起来可繁可简 简 单说需要定性分析本地区房地产市场的发展 平均价格 各种 类型房地产的目标客户群等 复杂些说明则需要在时间数轴上 表征价格的走势波动 但是 因为很多地区没有进行常规的价 格跟踪 所以 严格数据的分析很难完成 但是可以通过典型 项目的分析来代替 3 竞争对手和可比较案例 分析现有的几个类似项目的规划 价格 销售进度 目标 客户群等 同时 也需要罗列一些未来可能进入市场竞争的对 手项目情况 以及未来的市场供应量等情况 4 未来市场预测及影响因素 未来的市场预测很难预料 但是可以通过市场的周期的方 法和重点因素分析法等分析方法做出预测 四 管理团队 1 人员构成 公司主要团队的组成人员的名单 工作的经历和特点 如 果一个团队有足够多经验丰富的人员 则会对投资的安全有很 大的保障 2 组织结构 企业内部的部门设置 内部的人员关系 公司文化等都可 以进行说明 3 管理规范性 管理制度 管理结构等的评价 可以由专门的管理顾问公 司来评价和说明 4 重大事项 对于企业产生重要影响的需要说明的事项 五 财务计划 一个好的财务计划 对于评估项目所需资金非常关键 如 果财务计划准备的不好 会给投资者以企业管理者缺乏经验的 印象 降低对企业的评价 本部分一般包括对投资计划的财务 假设 以及对未来现金流量表 资产负债表 损益表的预测 资金的 和运用等内容 其中 对于企业自有资金比例和流动性要求较高 六 融资方案的设计 1 融资方式 1 股权融资方式 注 股权和债权方式是两种最主要的方式 但是 还有很多不是某一种方式所能解决的 而是几种方式在 不同的时间段的组合 这部分是解决问题的关键 是否能够取 得资金 关键在于是否能够通过融资方案解决各方的利益分配 关系 方式 融资方式将以融资方 包括项目在内 的股权进行抵押 借款 这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较 高收益项目的公司 协助融资人快速成长 在一定时间内通过 管理者回购等方式撤出投资 取得高额投资回报的一种投资方 式 操作步骤 签订风险投资协议书 a 对融资方的债务债权进行核查确认 b 签订风险投资协议书 确定股权比例 确定退出时间 确定管理者回购方式 确定再融资资金数量及时间 确定管理 上的监控方式 确定协助义务 c 在有关管理部门办理登记手续 2 债权融资方式 方式 投融资双方签定借贷合同进行融资 确定相应固定 利率和收回贷款的期限 3 债转股的融资方式 投融资双方开始以借贷关系进行融资 投资方在借贷期间 内或借贷期结束时 按相应的比例折算成相应的股份 4 房地产信托融资 5 多种融资方式的组合 在不同的时间阶段用不同的融资方式 在项目的初级阶段 主要以股权融资方式为主 因为对融资方来说这个阶段的资产 负债情况不会有很大的压力 在中后期阶段可以运用股权 债权 方式 这个阶段融资方对整个项目有了明确的预期 在债务的 偿还上有明确的预期 2 融资期限和价格 融资的期限 可承受的融资成本等 都需要解释清楚 3 风险分析 任何投资都存在风险 所以应该说明项目存 在的主要风险是什么 如何克服这些风险 对投资融资双方有可能的风险存在作出判断 a 投资方的投资资金及收益风险在项目无法启动的情况下 将一直独立承担投资资金成本 及追加资金成本 b 投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务 而产生的连带风险 c 破产风险 d 融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的 风险 e 融资者为掌控全局经营 在回购时利益出让增加风险 f 融资者提前回购而付出的资金成本风险 风险化解方案 a 资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算 b 投资方对融资方的项目进程进行监控 并按照进程需要 分批进行投资款的专款专用 c 投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后 评估其付款和还款能力 d 资方审核融资方的还款计划可行性 一旦确定后将按还 款计划回款 4 退出机制 绝大多数的投资都不是为了自用 而是是为 了获利 因此都涉及到退出机制问题 所以 需要在此说明投 资者可能的退出时间和退出方式 a 股权方式融资的退出 项目进行中投资方退出 项目完成投资方退出一种方式是融资方按时按预定的回报 率加本金额度进行现金回购股份 第二种是融资方按投融资双 方约定的价格及相应的物业面积的形式回购股份 第三种投资 方享受整个项目的分红 b 债权方式融资退出 项目进行中投资方退出 可以用违约今的形式控制 项目完成投资方退出 按时还本付息 5 抵押和保证 在涉及到投资安全的时候 投资者最关心的是如何保障投 资的安全 而最有效的安全措施就是抵押 或者信誉卓著的公 司的保证 6 对房地产行业不熟悉的客户 需要提供操作的细节 即 如何保证投资项目是可行的 七 摘要 长篇的融资报告是提供给有融资意向的客户来认真读的 而对于在接触客户的初期阶段 仅需要提供报告摘要就可以了 报告摘要是对融资报告的高度浓缩 因此 言简意赅就非常重 要 商业融资策划方案二商业融资策划方案二 一 公司概况 鱼批网是一个立足于福州 辐射全国 并将服务触角延伸 至海外的专业水产品批发网络平台 网站拥有权威 海量的水 产品交易信息 全天候提供质优价宜的各种水产品 能在第一 时间保质保量地满足公司团体 社会个人对于水产品的消费需 求 始终坚持以 诚信 专业 快捷 安全 的服务理念 真诚为 全国各地广大商户提供优质的水产品货源 致力打造国内一流 的水产品批发网站 和传统的 三天打鱼 两天晒网 不同 鱼批网以现代科技 为支撑 依靠互联网 无往而不通 的便捷 成功实现了传统水 产交易的网络运做 将各种水产信息适时快速地予以上传公布 让客户无论身处何地 都可以借助各种无线电终端设备 如手机 随时随地 畅通无阻地浏览网页 进行水产品的在线咨询 洽 谈 订货 购买等事宜 为了保证交易质量 鱼批网建立了一整套人性化的服务体 系 让客户不但能在网上选到自己中意的水产品 而且完全免 除了物流方面的后顾之忧 鱼批网与福州当地众多车队建立了 良好的合作关系 专业 快捷 高效 的物流团队会在最短的 时间内 把最新鲜 最放心的水产品送到客户身边 同时 为了减少客户的资金风险 鱼批网支持第三方交易 即利用类似支付宝 百付宝等平台参与到水产交易过程中 网 站在接到平台的相关的打款提示后 第一时间内保证发货 而 客户在收到货后资金才真正划入鱼批网账户 目前我们的销售网点已遍布全国各地 并网罗了全福州的 所有货源 通过在线下单 网银支付 第三方担保的交易方式 力求在第一时间为广大商户提供安全 快捷 便利的一站式批 发供应 二 经营范围 鱼批网是国内首家大型的水产批发网上商城 同时也是一 个代购代销的平台 在网站上不仅可以销售我们自己公司的产 品 还可以代购代销各地水产公司的产品 三 产品介绍 鱼批网批发的水产品种类繁多 能够最大限度满足商家的 需求 目前网站发布出售的产品主要有活鲜产品 冰冻产品和 加工产品三大类 四 市场背景分析与发展机遇 1 平台背景与优势分析 近年来 随着科技信息技术的不断发展和更新 社会发展 的不断加快 传统的商业贸易市场逐渐显现出它的一些局限性 和不足 而电子商务却得到了突飞猛进的发展 电子商务通常 是指是在全球各地广泛的商业贸易活动中 在因特网开放的网 络环境下 基于浏览器 服务器应用方式 买卖双方不谋面地进 行各种商贸活动 实现消费者的网上购物 商户之间的网上交 易和在线电子支付以及各种商务活动 交易活动 金融活动和 相关的综合服务活动的一种新型的商业运营模式 以欧美国家 为例 可以说电子商务业务开发的如火如荼 在法 德等欧洲 国家 电子商务所产生的营业额已占商务总额的 1 4 在美国则 已高达 1 3 以上 而欧美国家电子商务的开展也不过才十几年 的时间 在美国 美国在线 aol 雅虎 电子港湾等著名的电 子商务公司在 1995 年前后开始赚钱 到 20 xx 年创造了 7 8 亿美 元 ibm 亚马逊书城 戴尔电脑 沃尔玛超市等电子商务公司 在各自的领域更是取得了令人不可思议的巨额利润 据 netguide20 xx 中国互联网调查报告 20 xx 年 c2c 电 子商务网站交易规模将达到 678 亿元人民币 增长率为 62 5 面对如此巨大的市场前景 除开资金雄厚的大型公司 许多个人和企业也试图突破传统网络交易平台营销的模式 建 立个人购物网站 推广独立品牌 以图吸引更大规模的客户群 体 显而易见 未来正真的商贸市场将离不开网上销售 目前 许多传统的生产型 加工型等各类企业已经意识到 网络贸易的重要性和不可替代性 纷纷加入电子商务行列 而 鱼批网在这一方面 史无前例地走在了水产品网上批发的前列 把握了先机 占据了优势 是国内首家真正实现水产网上批发 的大型商城 短短两个月的运营 就已经有数十个订单 完成 的订单有三十个左右 如果不是资金链的断缺 可以完成更多 的订单 鱼批网不做零售 操作的都是大单 每一单至少 35 吨 起批 针对冻品和加工品 活鲜例外 2 产品市场背景与优势分析 提到水产品人们就会想到鱼 虾 贝 蟹等 特别是鱼肉 容易咀嚼 消化和吸收 是老人 儿童非常喜欢的食物 由于水产类食品味道鲜美和具有极高的营养价值 受到越 来越多人的欢迎 据联合国粮食农业组织称 经数据统计 20 xx 年全球水产品进口额为 1047 亿美元 出口额为 995 亿美元 亚洲是全球水产品进出口贸易的重要地区 20 xx 年进口额为 326 亿美元 出口额为 340 亿美元 其中日本在 20 xx 年后 以 145 亿美元的进口额 超过美国的 141 亿美元 重新成为水产 品进口第一大国 20 xx 年日本的优质水产品出口额为 16 亿美元 美国为 45 亿美元 中国以 122 亿美元的出口贸易额 仍位列全 球第一大水产品出口国 进口额也达到了 84 亿美元 世界有有 如此庞大的水产品贸易市场 中国有有 13 亿人民 你完全想象 得到这个市场有多大 有多广 而针对目前这样一个信息时代 鱼批网走在了水产网络交易与批发的前列 有效抓住了最有利 的因素 在各种优势条件下我们坚信 鱼批网的发展前景不可 估量 五 公司战略与实施方案 水产品批发市场在水产品流通中发挥着重要作用 是进行水 产品批发分销业务的平台 是连接水产品产 供 销的桥梁 然 而 当前我国的水产品批发市场还处于由传统集市型市场向现代 化的批发市场过渡的阶段 存在交易方式落后 盈利能力差 规 划布局不合理 服务功能单一 管理制度不规范等一系列的问 题 不能形成水产品经营的规模优势 无品牌 无品质 这种经营 方式难以对水产品流通起到辐射和带动的作用 也阻碍了我国水 产品批发市场向现代化方向发展 而归根结底 这些问题的根源 就在于我国水产品批发市场缺乏行之有效的发展战略 因此 本网 将着重探索适合鱼批网水产品批发长期持续发展的各项发展战 略规划 目前正值中国水产品行业大变革 大发展的时代 在当前 经济形势下认识局势掌控方向 我们将对水产品行业所受到的 影响和未来的发展态势予以翔实的剖析 立足于鱼批网的长远 发展 对水产品行业在具体工作中的突破进行行之有效的积极 研究 努力把鱼批网做大做强 做成水产品电子商务的楷模 最终将其做成在中国乃至全世界极具影响力的水产品网上批发 大型交易市场 六 管理团队 鱼批网的团队主要结构如下 1 采购部 有专业的采购人员 对每天福州的到货情况了 如指掌 能严格把关好水产品的质量 2 市场部 每天都在分析客户的需求 每时每刻都在把握 市场的脉搏 3 销售部 有多年的销售经验 能处理好销售过程中遇到 的各种各样的问题 4 客服部 人性化客服作为直接面向用户的客服人员 是 公司的一扇窗口 公司非常重视客服工作的质量 为客服部安 排严格 专业 高标准的统一培训 5 技术部 负责网站的更新和推广以及广告条幅的设计 七 风险与对策 优势 鱼批网是国内首家真正实现水产网上批发的大型商 城 开辟了网上水产交易的新领域 目前在这一新市场竞争小 水产一般难以在网上交易 鱼批网做到了 这是一个很吸引人 的亮点 在上面进行的信息发布和鱼批网进行的代理交易可以 轻松找到更多客户 劣势 由于越来越多的商家在鱼批网上进行选购 鱼批网 的现金流已不足以垫付那么多代购代销的货款 在等待资金回 笼的过程中 会失去一些客户 机会 鱼批网现在只要能得到有商业头脑的客户的加盟和 支持 就可摆脱现金流不够强大而失去部分客户的局面 就可 日益壮大 收益更多 解决方案 融资 八 融资方式 1 卖单 把代购代销的订单拿出来卖 鱼批网和投资者各 投一半货款资金 利润各得一半 或者按比例投资和回报 无 需做库存 现买现卖 货的质量由鱼批网把关 风险也由鱼批 网承担 每一单的周期平均在一个星期 也就是说 一个星期 后就可以连本带利一起回收 每一车货要垫付的资金在 30 100 万之间 利润也在 3000 15000 之间 2 进货 从国外进货 利润相对较高 但风险也较大 要 做库存 还要赌一个月后的行情 各投一半资金 由鱼批网负 责销货 风险由鱼批网和投资者一起承担 每一单的回报周期 大概在一个月到一个半月 遇到行情好的时候 一个柜就能赚 十几万 九 融资的好处 1 用现金去采购 完全可以拿到比别人更低的单价 供货 商最喜欢做的 便是现金生意 也就是说 用现金去拿货 将 有更大的利润空间 2 鱼批网上有做不完的订单 有资金融入的话 就会大大 增加产品的销量 销量一做起来 将会抢占大量的市场份额 以后比较乐观的前景是 不单客户离不开鱼批网找货 供货商 也要依赖鱼批网销货甚至通过鱼批网找国外的货源 3 资金够雄厚时 可以做库存 可以炒行情 可以开市场 档口 可以搞加工厂 甚至可以发展捕捞船队 我们有信心在 水产领域越做越大 越做越强 4 这是互利双赢的合作 可以短期合作 也可以长远合作 商业融资策划方案三商业融资策划方案三 一 公司介绍 1 说明 20 xx 年 4 月 28 日 上饶宏城房地产发展有限公司 已在工 商局变更为 江西宏城伟业投资集团有限公司 以下内容公司 名称暂时仍用上饶宏城房地产发展有限公司 2 公司简介 上饶宏城房地产发展有限公司成立于 1992 年 其前身为上 饶县城乡综合开发有限公司 20 xx 年 7 月经改制成民营股份制 企业 并更名为上饶宏城房地产发展有限公司 公司经营地址 在上饶县旭日镇信美路 4 号 注册资本金为 3000 万元 开发资 质为贰级 主营房地产开发 经营与销售 公司理念是 诚实守信 铸就精品 公司在 xx 的规划目标 是将公司由原来专业做房地产开发为主 逐步建立以房地产开 发 旅游与工业的三大产业为核心的经营结构 在未来 5 年内 企业主要解决四大战略问题 第一是经营结构调整 第二是企业 管理改革与管理技术运用 第三是人才引进与培养 第四是开拓大 资金融资渠道 公司董事长兼法人代表王昕辰 从事房地产行业近 20 xx 年 具有丰富的房地产经营管理经验 公司设有工程部 财务部 营销服务部 行政部等部门 公司成立以来 在公司决策层的正确决策下及全体员工的 共同努力 主营业务取得了快速发展 先后开发了多个房地产 项目 绿野春天 绿野星城 项目开发面积均在 10 万平方米 以上 绿野春天 楼盘入选由中国房地产优秀联盟 江西电 视台联合推举的 江西地产十年优秀楼盘 绿野星城 被上饶市 房管局 上饶市房地产业协会评为 市民最喜爱的楼盘 多年 来 企业为发展需要不断完善管理体制 更新社会观念 树立 以品牌创效益 以质量求发展 的观念 20 xx 20 xx 年通过 iso9001 20 xx 质量管理体系认证 20 xx 年被上饶市工商局评为 守合同重信用 2a 单位 并先后十余次被省 市 县相关部门授 予 先进企业 纳税大户 等相关荣誉称号 经过近几年的快速 发展 公司在资金实力得到加强的同时 还集中和锻炼了一批 房地产业的专业技术人才 在决策 规划 设计 施工建设中 成本控制 市场营销等各个方面积累了丰富的经验 为企业有 效规避 防范和控制经营风险 进一步提高经营管理水平和市 场竞争力 奠定了坚实的基础 企业具有良好的发展前景 3 公司现状 资产负债 截止 20 xx 年 12 月 31 日 上饶宏城房地产发展有 限公司资产总额为人民币 139867871 8 元 负债 34759233 28 元 所有者权益为人民币 105108638 52 元 4 股东实力 股东王昕辰 2400 万元 住所 上饶县旭日街道办信美路 10 号 5 幢 103 室 身份证号 3623218 股东饶贤忠 150 万元 住所 上饶县旭日街道办信美路 4 号 2 幢 303 室 身份证号 3623217 股东郭蔚 120 万元 住所 上饶县旭日街道办信美路 4 号 4 幢 303 室 身份证号 3623217 股东徐筱莺 120 万元 住所 上饶县旭日街道办凤凰西大 道 70 号 13 幢 402 室 身份证号 362321x 股东缪林鸣 90 万元 住所 上饶市信州区尚仪路 19 号 2 单元 501 室 身份证号 3623015 股东徐文东 60 万元 住所 上饶县旭日街道办信美路 4 号 2 幢 302 室 身份证号 3623219 股东周晓明 60 万元 住所 上饶县旭日街道办七六路 9 号 402 室 5 历史业绩 自 20 xx 年开始先后开发了 育才小区 信美别墅区 智 星楼源 绿野春天 及 绿野星城 等项目 绿野春天 绿野 星城 项目开发面积均在 10 万平方米以上 绿野春天 楼盘 入选由中国房地产优秀联盟 江西电视台联合推举的 江西地产 十年优秀楼盘 绿野星城 被上饶市房管局 上饶市房地产业 协会评为 市民最喜爱的楼盘 6 资信程度 本公司自 20 xx 年 20 xx 年连续被上饶市工商局评为 2a 级重 合同守信用单位 被市县地税局评为 诚信纳税企业 信用等级 被银行评为 a 级 7 董事会决议 20 xx 年 4 月 25 日经董事会决议 对本公司准备开发的绿野 御龙苑项目进行融资 二 项目分析 1 项目的基本情况 项目为上饶宏城房地产发展有限公司绿野御龙苑建设项目 建设期限为 3 年 20 xx 年 7 月 20 xx 年 6 月 项目位于上饶县新行政中心的核心区 旭日北大道以西 311 高速公路以北 本项目用地面积为 21493 44 平方米 绿野御龙苑建设项目是上饶宏城房地产发展有限公司在上 饶县建设的现代化商住小区 项目占地 21493 44 平方米 总建 筑面积 48719 32 平方米 该项目拟建设小高层 高层商住小区 其中 住宅面积 36618 85 平方米 商业房面积 3129 10 平方米 社区用房 538 44 平方米 办公面积 2699 61 架空层 332 60 平 方米 地下建筑 5400 72 平方米 2 项目来历 本项目是在 20 xx 年 1 月 28 日在上饶县国土资源局以竞拍 的方式获得土地的使用权 土地现状已平整 没有遗留问题 3 证件状况文件 目前本项目已有证书为 土地证 用地规划许可证 工程 规划许可证 施工许可证 具体见附件 4 资金投入 项目总投资人民币 11692 6 万元 企业筹集 81692 6 万元 计划融资银行贷款 3000 万元 本项目计划在 20 xx 年 10 月 1 日 开始销售 预计第一期销售住宅均价在 4000 元 投入销售 在 120 xx 平方米 一期在 3 个月销售回款在 3500 万元左右 整 个项目的销售在 28 个月之内 预计总销售收入在 1 9 亿元左右 5 市场定位 本项目总体市场定位为高端产品 中高端价格 客户群为 注重品牌的城市精英们 主要集中在 30 45 之间 企业主 公 司的经理阶层 小型私营公司决策层 政府公务员 家庭年收 入在 8 万元以上 有部分灰色收入或者企业分红的人 他们比 较注重健康 家庭生活 楼盘功能及配套设置 楼盘形象定位 及创新理念 项目的地段及价格 6 建造的过程和保证 本项目由本公司参股的江西宏城建设有限公司总承包 按 市优标化工程进行施工 主要做到确保工程进度 工程质量 安全文明三个方面 三 市场分析 1 上饶市房地产宏观经济分析 近年来 上饶市房地产开发投资持续增长 开发规模不断 扩大 占固定资产投资总额的比重逐年攀升 成为有效扩大内 需 推动上饶市经济稳步发展的新增长点 为城市发展 居民 居住水平的提高做出了巨大贡献 20 xx 年状况 进一步发展建筑业抓住中心城市和小城镇建设的有利时机 进一步促进建筑业的发展 加快建筑新技术和新型建材的应用 20 xx 年 建成 2 3 个一级建筑企业 20 xx 年建筑业生产发展加快 全年全社会建筑业增加值 44 7 亿元 比上年增长 12 9 全市资质等级四级及以上的建 筑业企业完成总产值 44 9 亿元 增长 22 4 房屋施工面积 863 8 万平方米 增长 61 2 房屋建筑竣工面积 697 7 万平方米 增长 87 3 20 xx 年状况 大力发展房地产业 深化住房制度改革 实现住宅的商品 化 社会化 激活房地产市场 房地产业以发展经济适用住房 为主体 推进危旧房改造工程 安居工程和住宅小区建设 积 极发展安居工程和适度发展豪华住宅小区建设 以适应不同收 入层次家庭的住房需求 20 xx 年建筑业稳定发展 全市全社会建筑业增加值 50 63 亿元 增长 12 4 具有资质等级的总承包和专业承包建筑企 业实现利润 1 3 亿元 增长 36 3 房屋建筑施工面积 890 万平 方米 增长 3 房屋建筑竣工面积 677 万平方米 下降 3 20 xx 年状况 建筑业稳定发展 全市全社会建筑业增加值 42 亿元 增长 4 4 具有资质等级的总承包和专业承包建筑企业实现利润 4 2 亿元 增长 220 房屋建筑施工面积 1052 万平方米 增长 18 2 房屋建筑竣工面积 712 2 万平方米 增长 5 2 20 xx 年状况 20 xx 年 1 9 月全市房屋施工面积 5738714 平方米 比上年 同期增长 30 3 其中 住宅施工面积 4773703 平方米 同比 增长 30 3 商业营业用房施工面积 656302 平方米 增长 10 7 1 9 月 全市房屋新开工面积 2034812 平方米 比上年 同期增长 26 9 其中 住宅新开工面积 1736269 平方米 比 去年同期增长 27 8 商业营业用房新开工面积 232679 平方米 比去年同期增长 28 6 由于房地产开发投资增长较快 拉动 上饶市城镇以上的固定资产投资继续平稳增长 2 房地产市场的分析 商住用地供求运行情况 1 土地交易情况 土地成交面积 20 xx 20 xx 年 共成交 49 宗地块合计 138 87 万平方米 平均每年成交 27 77 万平方米 其中 商住 用地 33 宗地块合计 117 03 万平方米 居住用地 16 宗地块合计 21 84 万平方米 土地成交量以 20 xx 年为最大 特别是商住用 地达到 58 73 万平方米 而以 20 xx 年为最小总成交量才 1 96 万 平方米 土地成交额 20 xx 20 xx 年土地成交额总额达 8 38 亿 元 其中商住用地 7 52 亿元 居住用地 0 86 亿元 平均成交单价则由 20 xx 年的 309 元 上升到 20 xx 年 的 1190 元 其中商住用地由 20 xx 年的 312 元 上升到 20 xx 年的 2778 元 20 xx 年是 1705 元 居住用地由 20 xx 年的 23 元 上升到 20 xx 年的 1258 元 20 xx 年是 315 元 2 房产商购置开发情况 20 xx 20 xx 年 房地产开发企业土地购置面积 56 98 万平方 米 平均每年 11 4 万平方米 20 xx 20 xx 年 土地开发面积 116 52 万平方米 平均每年 23 3 万平方米 房产供求运行情况 1 房产开发投资完成情况 20 xx 20 xx 年 全县累计完成房地产开发投资 23 02 亿元 平均每年完成投资 4 60 亿元 其中住宅投资累计 21 29 亿元 平均每年 4 26 亿元 在住宅投资中用于经济适用房 8887 万元 平均每年 1777 万元 2 房产投资资金 情况 近年 总的来看 在房地产开发企业资金 中 企业自筹 资金占 47 93 银行贷款占 32 51 其它资金 主要是定金及预收 款和个人按揭贷款 19 56 3 房屋供应情况 房屋施工面积 20 xx 年是 63 52 万平方米 到 20 xx 年 达到了 177 74 万平方米 4 年增长 179 81 其中住宅则由 20 xx 年的 53 34 万平方米增加到 20 xx 年的 147 30 万平方米 4 年增长 176 17 商用房则由 20 xx 年的 6 80 万平方米增加到 20 xx 年的 18 78 万平方米 4 年增长 176 25 房屋竣工面积 20 xx 年是 14 61 万平方米 20 xx 年达 到 42 99 万平方米 增长 194 28 其中住宅 20 xx 年是 39 87 万平方米 比 20 xx 年的 13 10 万平方米增长了 204 36 商用房 20 xx 年是 2 07 万平方米 比 20 xx 年的 0 87 万平方米增长了 137 21 4 房屋需求情况 一手房房屋销售面积 20 xx 20 xx 年 5 年中以 20 xx 年 销售形势最为看好创下历史最高水平达 34 45 万平方米 比 20 xx 年的 15 95 万平方米增长 116 02 比 20 xx 年的 27 24 万平 方米还要增长 26 44 其中住宅也以 20 xx 年增幅最大达历史最 高 32 25 万平方米 比 20 xx 年增长 153 42 比 20 xx 年增长 24 99 商用房则以 20 xx 年销量最大 3 01 万平方米 后几年起 落不定但都不及 20 xx 年 甚至到 20 xx 年才销售 0 53 万平方米 一手房房屋销售额 20 xx 20 xx 年 5 年中累计完成销 售额 17 93 亿元 平均每年销售 3 59 亿元 其中住宅累计销售 15 75 亿元 平均每年销售 3 15 亿元 商用房累计销售 1 72 亿元 平均每年销售 0 34 亿元 3 二手房销售情况 据房管交易中 心提供的数据显示 近年来我县二手房交易应当说比较活跃 20 xx 年成交面积达 14 89 万平方米超出当年一手房成交量 2 16 万平方米 超幅达 16 97 20 xx 20 xx 年 4 年间每年的成交量虽 不如 20 xx 年 但其成交量均超过 6 万平方米 最高年份 20 xx 年达 9 2 万平方米 3 竞争对手和可比较案例 本项目处于上饶县新行政中心核心圈之内 暂无竞争对手 4 未来市场预测及影响因素 上饶县房地产市场虽然起步相对较晚 但发展比较稳定 近年来房价也稳中有升 沿海发达城市近几年才逐渐流行的各 种房地产项目规划的理念及产品设计的一些元素在上饶市场得 到了引进 虽然没有大型城市住宅项目的那种精致和深邃 但 对于一个地产市场刚刚起步的城市 本项目的产品还是能够在 当地引起轰动并取得强劲的销售成果 四 管理团队 1 人员构成 公司主要团队的组成人员的名单 工作经理和特点如下 王昕辰 职务是董事长 国家经济师 从事房地产行 业 20 xx 年 在行业有非常丰富的工作经验 为人敦厚 领导力 很强 善于发现人才与培养人才 善于学习新知识 董高锋 职务是总经理 国家房地产经纪人 从事房 地产行业 20 xx 年 在房地产领域擅长房地产投资分析 产品规 划 营销策划 在企业现代化管理方面有自己的独到一面 周晓明 职务是财务部经理 国家会计师 从事房地 产财务 20 xx 年 在专业知识上善于学习 不断向上 擅长财务 分析 税务筹划 郏建华 职务是工程部经理 国家二级建造师 从事 房地产工程工作 20 xx 年 专业是工民建 在工作中善于学习 不断进取 注重培养人才 缪林鸣 职务是公司副总经理兼营销部经理 从事房 地产工作 20 xx 年 在工作中善于协调关系 办事效率高 黄兴炉 职务是人事行政部经理 从事房地产工作 20 xx 年 在工作中思路清晰 善于协调各方关系 2 组织结构 3 管理规范性 公司在管理上实行现代化企业管理制度 主张 以法管理 以仁领导 的基本方针 以万科 绿城 恒大等国内一线开发企 业的管理模式为学习榜样 积极引进现代化科学管理技术 以 用友软件公司开发的房地产企业管理软件进行日常的管理运营 五 财务计划 1 销售收入估算 根据我们对项目附近目前房地产销售价格的调查 我们对 项目的销售进行估算 根据市场调查及目前预售情况 住宅按 4500 元 平方米进 行测算 商业用房按 6500 元 平方米 地下停车位按 80000 元 个 计算后项目的总销售收入约为人民币 1 95 亿元 其售价情 况如下表 2 成本费用 项目成本费用主要包括经营成本 运营费用 修理费用 经营税金及附加等构成 经营成本 经营成本为开发建设投资按销售比例 竣工 进度比例 进行结转 总成本为 11692 6 万元 各期分别为 3507 78 万元 5846 30 万元 2338 52 万元 运营费用 运营费用为建设及运营过程中的管理费用 等开支 按销售收入的 10 计提 各期分别为 585 37 万元 975 62 万元 390 25 万元 修理费用 修理费用为日常工器具的修理开支 按每 期 10 万元估算 经营税金及附加 经营税金及附加按各期销售收入计 提 5 的营业税 按营业税的 5 及 3 的比例计提城建税及教育 费附加 各期分别为 315 88 万元 526 62 万元 211 17 万元 土地增值税 土地增值税 住宅 1 预征率 店面 5 预征率 各期分别为 79 94 万元 133 24 万元 53 30 万元 3 利润估算 根据测算的销售收入和成本费用 项目税前总利润为人民 币 4528 41 万元 税后总利润为人民币 3034 03 万元 详见下表 4 财务盈利能力分析 本项目测算期 3 年 现金流量分析见 全部投资