宏观调控下商业地产的机遇与挑战

1 / 13宏观调控下商业地产的机遇与挑战 宏观调控下商业地产的机遇与挑战！盘点近期房地产业界的新闻，受关注程度最高的是万科掌门人王石口中不再“望商业地产兴叹” 。对于商业地产，王石表示未来会加大商业地产开发。这主要基于两个原因：第一，现在成熟的、大规模的、纯的住宅用地越来越少。第二，万科今年在全国的开工面积有 800 万平方米，预计明年会超过 1000 万平方米。即使纯搞住宅，其中有 8%的公建，公建里约有 60%的商业面积，这样算下来商业的量也是非常大的。从擅长商业运营的凯德臵地入职北京万科的新帅、好朋友毛大庆透漏出北京万科即将接手位于 CBD 核心区赢嘉中心，这已经是半个月来万科传出的第三个商业地产项目，在此之前，万科在东莞长安拿下一个总建筑面积为 25 万平方米的商业综合体项目，其中包括一座约 60 层的地标性商业建筑；在曲江开发总投资额 80 亿元，建设占地 4872 亩的集商务办公、酒店公寓、现代物流等现代服务业为特征的国际会展产业园区。一、XX 年注定会成为中国房地产产业转型的分水岭。万科曾是房地产行业的领头羊，万科的调整是2 / 13一个标志，一个中国房地产开发商的业务方向，开始从以住宅开发为主，逐步转向商业地产的标志。正像我几天前博客中所预言的：“XX 年，将是中国房地产的分水岭。 ”我想万科内部肯定还在争论，但我认为万科转型是早晚的事。刺激万科转型的不仅是政策对住宅的打压，还有来自于源头土地市场的赤膊竞争，金融政策从紧带来的市场需求的巨变。还有另外一个重要因素：分析 XX 年中国房地产最大的一个变化，是上半年的统计数据显示：万达在可销售产品的部分，已经超越了万科，开始领跑中国房地产业，我记得数据大约是 300 多亿元。外行看热闹，内行看门道：万科的主导产品是住宅，几乎全是是销售型的，而万达的主导产品是商业地产，是商业、写字楼、酒店，他卖掉的只是配合资金平衡的住宅、公寓和部分底商与商业街的一部分。在盈利模式上，万科靠销售，万达靠租金。也就是说，万科的项目已经结束时，万达的隐形发动机才刚刚开始启动。从 XX 年开始，领衔中国房地产发展的开发商大旗转换：是商业地产企业。 无独有偶，数据显示：进入 XX 年后，商业地产销售增速高于住宅的态势逐渐形成，国家统计局 8 月 10 日公布了 XX 年 17 月全国场运行情况，商品住宅销售额仅增长%，但是办公楼和商业营业用房却分别增长%和%， ，销售单价分别上涨 8%和 25%，明显3 / 13好于住宅。万科为首的各大传统住宅主业房企转战商业地产可谓风起云涌，对于开发商而言，在传统市场逐渐成熟、竞争日趋激烈的今天，商业房地产开发提供了远比住宅高得多的利润空间。不过，商业地产地价本身投入大，并且很多商业项目并不出售，租金回收期比较长，投身商业地产的开发商往往会面临巨大的资金压力。 超越万科的不仅只会是万达，还有呢：1、保利地产表态将全力冲刺商业地产领域。“未来的 35 年间，将持有性商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的 30%。 ”2、首创臵业表示，未来 3 年内，首创臵业预计投资300 亿元，走与产业相结合的住宅产业综合体道路。未来5-10 年，首创臵业全国的奥特莱斯规模争取增加至 30 家。3、金地表示，商业地产的开发和运作将成为未来金地的一个重要战略规划，XX 年，其在土地投入的计划中，就有 20%的资金会投向商业项目。4、SOHO 中国表示，国务院提出新的十项政策，只是针对住宅市场，商业和写字楼市场不会受到任何影响。“过去几年来，商业和写字楼市场一直受政策影响很少，既没有得到政府鼓励和支持，目前也不会受到政策限制和4 / 13打压。商业和写字楼市场近几年基本与中国的经济同步发展。 ”5、中粮集团宣布以“大悦城”为品牌，投资700 亿元，在全国打造 35 个“全服务链城市综合体” ，并以此作为公司商业地产的发展战略。6、合生创展表态：XX 年，将向以高级商业地产为代表的投资型物业发力，其在北京、上海、广州等地有 11 个商业地产项目启动开发，部分项目将在今年投入运营和招商，其中最大的动作是启动了投资 70 亿元、位于上海副中心五角场的合生国际广场。7、绿地、绿城和上海世茂等开始更多介入商业地产开发，而新加坡的德臵地、美国西蒙、菲律宾 SM 集团等更多国际商业地产企业开始直接或间接进入或加大在国内的商业地产投入。在行业如此大的变革面前，孰能无动于衷。我敢说：如果万科不尽快转型，上面提到的 9 家房企，都极有可能在 5 年内超过万科。二、商业地产开发模式各有千秋，要因地制宜，忌生搬硬套，照搬照抄。商业房地产自身具有独特性，在开发模式和整体运作思路上与住宅地产不同：1、万达广场模式，第四代产品是“城市综合体”5 / 13，核心是订单地产。自从确定了商业模式，万达总部几年前搬进北京，以便对接政府、媒体、商家、金融、人才资源。事实证明，这条路走对了。城市综合体是万达多年经营商业地产的基础上，持续发展并逐步完善的核心产品，主要汇集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态的大型综合性建筑群。城市综合体通过将不同的业态融为一体，有机的整合了商业、商务及居住等多种城市商业功能，在业态间形成了良好的互动作用。在规划设计中，重视建筑功能分区实现综合体中不同业态的划分与互动，其中，以全新理念打造的商业室内步行街，使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联，引导商业中心顾客合理流动，满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求，成为商业中心的灵魂与纽带，树立了良好的品牌形象。 城市综合体的六大效益和为城市贡献：一、成为城市新地标二、完善城市区域功能三、带动产业结构升级、四、产生大量就业岗位6 / 13五、为地方政府增加税收六、拉动区域消费需求依托全国惟一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队等的支持，万达的“订单式商业地产”商业模式已基本成熟，其开发项目已经呈现出“工业化”特征，不是一个个建设，而是一批批复制，保证了万达每拿到一个项目，便可实现快速启动。拥有大量优质商业资源是万达的又一利器，万达广场的商业大部分为只租不售，拥有 1000 多家签订合作协议的商家，其中有 50 个左右是大的主力业态，60-70 个为次主力业态，这些商家都是“跟着万达走” ，万达广场到哪里，他们就开到哪里，这种经营模式被称之为“订单地产” 。万达订单地产的概念，主要是四个方面：联合协议、共同参与、平均租金、先租后建。其中联合协议是万达的主要特色，先寻找有意向签约合作的客户，再根据客户所需拿地、规划、修建是万达的开发模式。订单商业地产在国外是很流行的商业模式，在拿地之前将主力店确定好可以避免在商场修建之后若出现硬伤，从而导致招租困难。为什么万达要有自营的万千百货、万达院线、大歌星呢？在中国，订单式模式并不容易发展，主要原因7 / 13则是中国的市场很容易出现波动，主力店在还未搬进开业之前，商家都可能反悔但不会进行赔偿，因此很多租客比较抗拒这种模式。 事实上，万达从“订单式商业地产”获得的一个好处是资金链的稳定，一是先谈妥主力店，等商场开业的时候，至少有 50%以上的店面是已经租出，那么租金收益能够确保，万达向来是满铺开业，租金更是有保障；另一方面，万达将与战略合作伙伴签订的门面协议向银行抵押，还可获得一笔银行贷款，从而支撑开发所需。这种融资方式，是万达主要的资金渠道。2、宝龙二三四线城市宝龙城市广场模式。宝龙地产也是 5 月将总部迁至上海，和万达不同的，是他走二三线城市，相同的是，在打造自己的产品模式，充分整合上海的资金、人才、信息资源，获取土地获得方面的优势。宝龙地产控股有限公司于今年 10 月 14 日正式在港股主板挂牌上市，集资净额亿元，将加大宝龙在中国二三线城市的投资力度，这标志着宝龙步入商业地产发展的快车道。其开发的主导产品“宝龙城市广场” ，是综合性商住发展项目，一般包括超市、百货公司、零售店、电影院、美食广场及其他休闲设施，以及优质住宅物业。目前的物业项目一般位于福建省、江苏省、山东省、河南省以8 / 13及安徽省内多个增长迅速的新兴城市毗邻市中心的主流地段，宝龙地产拟主要在中国国内有高增长潜力的其它二、三线城市扩展商业物业开发业务。根据项目地点及市场需求，未来的商业地产项目亦可能包括由国际著名酒店管理公司管理的优质酒店，及大型室内游乐场。 “宝龙城市广场”项目一般总建筑面积达 20 万至 50 万平方米，是所在城市的最大型综合商业地产项目之一，以满足当地居民商业及娱乐的需求，及提升物业所在城市的居住环境素质。宝龙的商业模式其中一个特点是分阶段开发物业：在较早阶段，通过销售住宅物业及部分商业物业，以产生良好的现金流量，应付项目其余阶段的资金需要；公司战略性地长期保留优质商业物业的拥有权，以产生经常性租金收入及潜在资本增值；这模式亦提供多元化的收入来源，减少因过度依赖任何特定物业行业而造成的风险，确保持续成功。宝龙亦致力优化租户组合，积极引进国内外知名品牌企业作为“宝龙城市广场”的长期主力店，包括福建新华都百货、家乐福、国美电器及金逸影城等。 宝龙有意继续将“宝龙”商业模式引进中国发展迅速的城市，满足新兴城市日益频繁的商业活动对优质商业物业的殷切需求，选择具备良好发展潜力的城市发展大规模多业态综合性商业地产项目。9 / 13宝龙拥有庞大的土地储备，在福建省建成了 3个项目，并在河南省建成了 1 个项目，总建筑面积超过660,000 平方米，在江苏省、山东省、河南省及安徽省拥有 7 个在建项目，总建筑面积超过 3,300,000 平方米，以及位于江苏省、山东省及河南省的六个持作未来开发的项目，总建筑面积逾 3,900,000 平方米。3、中粮大悦城一线城市 Shopping Mall 时尚现代商业模式。XX 年底开业的西单大悦城，和 XX 年新开业的朝青大悦城，是由中粮集团精心打造的“国际化青年城”和“品质时尚生活中心” ，迅速成为时尚达人、流行先锋、潮流新贵休闲购物的首选之地。经营定位： 大悦城产品是商业综合体，其商业面积在 10-20 万平方米，定位于心态年轻、年龄层次分布广泛的高收入人群。因此它选择了 ZARA、BESTSELLER、SEPHORA 等国际二线品牌，全场近 300 个品牌中的 1/10 都是首次落户北京的国际品牌，不同于针对热衷高端的商业项目，大悦城显然将品牌定位偏向了年轻人消费的起的中高档。三、商业地产带给开发商的机遇和挑战。1、机遇：A、城市化的迅猛发展。10 / 13商业地产整个发展主要得益于中国经济的高速增长，城市化率不断的提高，越来越多人向城市聚集，旧城改造等等，带动了城市发展的同时，也带来了对商业地产的需求，商业地产作为城市配套的重要组成部分，对一个城市和区域的发展是有很大的影响的，城市化不能没有商业，而规模小、起点低的商业地产越来越满足不了大家的消费需求。B、有利于开发商避开日趋激烈的土地“招拍挂”拿地。基于对市政建设、就业、税收的拉动，商业地产不仅可以定向招标，而且在二三线城市，甚至被列为招商引资项目，减少拿地难度，享受政策优惠。为了繁荣区域经济，政府可以放弃短期利益。C、有利于企业长远发展。房地产中的住宅如果是一锤子买卖，那商业地产可谓是细水长流。土地不是永久可以取得的，经营却是可持续的。目前上市公司中绝大多数是住宅开发商，这种形势 5 年后会有根本性的转变。D、避免政策周期性打击。中国房地产十几年的发展历程表明：住宅注定是波澜起伏式的发展，经济不好了政策就扶持，经济向好则马上打压，周期性太强，悬着个心过日子呀。 E、躲开11 / 13沉重的税负。日益加重的房地产税赋，给房企经营带来很大压力。特别是土地增值税，如果严格从高预提，真不知道项目还赚不赚钱。变销售为持有，一下子峰回路转。2、挑战：A、商业地产政策瓶颈依然突出。正像我曾经向中房协副会长朱中一反映过那样，商业地产在概念中，仍然混淆在传统的住宅房地产当中，结果是在产业导引上、特别是在融资和税收等政策上，随着住宅忽左忽右，市场好时没沾光、市场差时准倒霉。我想，随着房地产业开发商逐渐转型，商业地产从房地产中被细分，指定针对性的产业政策，是大势所趋。B、一哄而上的缺少街区统筹规划的商业规划模式。脱离实际的市场需求和承受力，盲目的规划，也有因政府追求业绩造成的原因，最终导致重复建设、规模失控，造成招商或者经营的困难。C 、销售回款造成的重销售轻招商造成的致命运营缺陷。早期的商业地产多数先开发销售，轻招商，没有更多的考虑后期的运营和管理，很难做到商业整体性，也做不到统一的经营和管理，导致大部分的商家在经营的12 / 13过程中会被淘汰掉，致使经营困难，投资失利，投资者、经营者、开发者、管理者 4 方利益受损，将来的模式将以商业物业更多的持有为主，销售的模式逐渐的淡化为方向。订单开发可以使开发商了解开发的项目，商家的市场需求，按照市场的需求和商家的经营需要开发产品，避免开发的盲目性，同时主力开发的引进产生的品牌效应可以提升项目的品质。由过去的单一模式向多功能与一体的现代综合开发模式转变，之前很多城市，特别是内陆城市，一般都是商业街随着商业模式和消费的升级，集购物、旅游、餐饮、休闲、娱乐与一体的商业综合体将成为未来商业地产开发的主流。D、是商业地产的开发需要专业化和经验更丰富的专业人才。大体分 4 类：第一类：商业地产的开发人才，包括规划、设