住宅小区物业服务合同

合同编号 20161200001 物物 业业 服服 务务 合合 同同 物业项目名称 住宅小区 物业项目地址 委托方 甲方 业主委员会 受委托方 乙方 物业管理有限公司 委托期限 年 月 日至 年 月 日 签订日期 1 物业服务合同物业服务合同 使用说明使用说明 1 本合同适用于 物业管理有限公司管理区域范围内 业主或业主委员会选聘物业服务企业签订物业服务合同时参考 使用 合同双方当事人在签约之前应当仔细阅读合同的全部内 容 2 本合同所称物业服务 是指业主通过选聘物业服务企 业 由合同双方按照物业服务合同约定 对房屋及配套的设施 设备和相关场地进行维修 养护 管理 维护物业管理区域内 的环境卫生和相关秩序的活动 3 本合同所称甲方为业主或业主委员会 乙方为物业服 务企业 在签订合同前 合同双方应当出示有关资质 信用证 明及签约主体资格的证书 证明文件 4 为体现合同双方的自愿原则 本合同中相关条款后都 有空白行 供双方自行约定或补充约定 双方当事人可以根据 实际情况对文本条款的内容进行选择 修改 增补或删减 5 本合同中所指物业类型分为 住宅 别墅 商务写字 楼 医院 学校 商业 工业 车站 码头 机场 其他类型 物业 6 本合同中下列词语的定义是 1 业主 是指不动产登记簿上记载的房屋所有权人 2 物业使用人 是指房屋的承租人 实际使用房屋的 其他人 2 3 共有部分 包括全体业主共有部分和相关业主共有 部分 全体业主共有部分 是指物业管理区域内全体业主共有 的道路 绿地 路灯 沟渠 池 井 垃圾箱 房 公益性 文体设施 物业服务用房 闭路电视 监控系统 附属设施设 备使用的房屋等 相关业主共有部分 是指一幢建筑物内部 由该幢建筑物的相关业主共有的门厅 户外墙面 楼梯间 水 泵间 电表间 电梯间 电话分线间 走廊通道 房屋主体承 重结构部位 基础 内外承重墙体 柱 梁 楼板 屋顶等 等部位以及该幢建筑物的相关业主共有的上下水管道 落水管 水箱 加压水泵 电梯 天线 供电线路 照明 锅炉 燃气 线路 消防设施 邮政信箱 避雷装置等设施设备 4 公共区域 是指一幢建筑物内部 由整幢建筑物的 业主 物业使用人共同使用的区域以及整幢建筑物外 物业管 理区域内 由全体业主 物业使用人共同使用的区域 5 专有部分 是指在构造上及利用上具有独立性和排 他性 由业主独立使用 处分的物业部位 6 预收的物业服务资金 是由物业服务支出和乙方的 酬金构成 7 物业服务费用 是包括物业服务成本 法定税率和 利润 3 物业服务合同物业服务合同 委托方 甲方 业主委员会 业主 业主委员会 委托方代理人 联系电话 通讯地址 受委托方 乙方 物业管理有限公司 营业执照注册号 企业资质证书号 法定代表人 联系电话 委托代理人 联系电话 通讯地址 根据 中华人民共和国合同法 中华人民共和国物权 法 物业管理条例 等有关法律 法规的规定 甲 乙双 方在自愿 平等 协商一致的基础上 就甲方选聘乙方对 住宅小区 物业名称 提供物业服务事宜 订立本合 同 第一条第一条 本合同所涉及的物业基本情况 物业名称 住宅小区 4 物业类型 住宅 住宅 别墅 商务写字楼 医 院 学校 商业 工业 车站 码头 机场 其他类型物业 座落位置 市 区 县 市 街道 乡 镇 民主 路 街 巷 号 物业管理区域四至 东至 南至 西至 北至 占地面积 平方米 总建筑面积 平方米 其中住宅 平方米 非住宅 平方米 物业构成明细见附件一 第二条第二条 甲方应于 具体时间 向乙方提供物业 服务用房 物业服务用房建筑面积 平方米 位于 物业服务用房属全体业主所有 乙方在本合同期限内无偿使 用 但不得改变其用途 第三条第三条 物业专有部分的专有部位 专有设施设备损坏时 业主 物业使用人可以向乙方报修 也可以自行维修 经报修 由乙方维修的 维修费用由业主 物业使用人承担 第四条第四条 乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约 定 一 物业共用部位及共用设施设备的管理和维护 物业共 用部位明细详见附件二 物业共用设施设备明细详见附件三 物业共用部位及共用设施设备的管理和维护详见附件四 5 二 公共绿化的维护 详见附件五 三 公共区域的环境卫生维护 详见附件六 四 物业管理区域内的安全防范和秩序维护 详见附件七 五 物业使用中对禁止性行为的管理措施 详见 业主管 理规约 及其附件 六 综合服务 详见附件八 七 八 九 第五条第五条 根据乙方当前的三级物业服务标准 结合目前政府 指导价约定 按建筑面积 不含附属间 向业主收取物业服务 费 具体标准如下 多层住宅 0 40 元 月 平方米 高层住宅 1 26 元 月 平方米 办 公 楼 元 月 平方米 商业物业 0 70 元 月 平方米 物 业 元 月 平方米 其它项目收费标准按政府指导价并参考原价格 与业主大 会或业主委员会商议并由其签批后执行 详见附件九 实行物业服务费用包干制的 物业服务费的构成包括物业 服务成本 法定税费和物业服务企业的利润 实行物业服务费用酬金制的 预收的物业服务资金包括物 业服务支出和物业服务企业的酬金 物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下部分 6 1 管理服务人员的工资 社会保险和按规定提取的福利 费等 2 物业共用部位 共用设施设备的日常运行 维护费用 3 物业管理区域清洁卫生费用 4 物业管理区域绿化养护费用 5 物业管理区域秩序维护费用 6 办公费用 7 物业服务企业固定资产折旧 8 物业共用部位 共用设施设备及公众责任保险费用 9 经业主同意的其它费用 本条约定的物业服务费不含物业保修期满后物业共用部位 共用设施设备大修 中修和更新 改造的费用 上述费用应通 过专项维修资金予以列支 专项维修资金使用根据相关文件规 定执行 第六条第六条 签订本合同前 甲方应会同乙方 原物业服务企业 或其他管理人对物业共有部分及其相应档案进行查验 并按规 定向乙方移交物业服务所必需的相关资料 甲方 乙方 原物业服务企业或其他管理人办理物业查验 移交手续 对查验 移交中发现的问题及相应解决办法应采用 书面方式予以确认 第七条第七条 自本合同生效之日起发生的物业服务费用 由业主 承担 业主应依照本合同第五条约定的标准向乙方交纳物业服 务费 7 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的 从 其约定 业主负连带交纳责任 业主与物业使用人之间的交费 约定 业主应及时书面告知乙方 第八条第八条 物业服务期间 乙方按下述第 二 种收费形式 确定物业服务费 一 包干制 由业主向乙方支付本合同第五条约定的物业 服务费用 盈余或者亏损均由乙方享有或者承担 二 酬金制 在本合同第五条约定预收的物业服务资金中 按下述第 1 种方式提取酬金 其余全部用于物业服务合同约 定的支出 结余或者不足均由业主享有或者承担 1 每 季度 季 年 在应收的物业服务资金中按 10 的比例提取酬金 2 每 季 年 在应收的物业服务资金中提取 元的酬金 三 第九条第九条 物业服务费用属本合同第八条第二项或者第三项约 定的 物业服务资金中按实结算的部分年终结余或不足的处理 方式 一 年度结算结余部分 按以下第 1 种方式处理 1 转入下年继续使用 2 直接纳入物业专项设施维修资金 3 二 年度结算不足部分 按以下第 1 种方式处理 1 由业主于次年第一个月底之前 按照其专有部分占建筑 物总面积的比例追加补足 2 8 第十条第十条 物业服务费 物业服务资金 按季度进行交纳 业主应在 每季度前 15 日内 每次缴费的具体时间 履行交 纳义务 本着业主自愿原则可按 半年或年度 半年 年 进行 交纳 第十一条第十一条 物业服务实行酬金制方式计费的 乙方应向全 体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算 每 次年于 1 月 31 日 公布的具体时间 向全体业主公布物 业服务资金的收支情况 并接受专业机构审计监督 对物业服务资金收支情况有争议的 甲乙双方同意采取以下 第 种方式解决 一 业主委员会或者十名以上业主对物业服务企业公布 的物业经费收支情况有异议的 物业服务企业应当作书面答复 和说明 二 业主委员会还可以委托审计单位进行审计 费用按 照业主大会的决定列支 三 第十二条第十二条 停车场收费分别采取以下方式 1 停车服务费收费标准由业主大会决定 也可以参照物价 部门规定执行 2 场地使用费 在物业管理区域内公共场地停放车辆收取 场地使用费的 由业主大会决定 属于甲方所有或业主私人所 有用以出租的车位场地使用费收费标准 由车位所有者与承租 人另行约定 公安 消防 抢险 救护 环卫 执法等特种车辆在执行 公务时免收停车服务费 9 第十三条第十三条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车服 务协议 明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务 物业服务企业应当建立健全车辆停放服务及收费的内部管理制 度 做好车辆进出管理 停车场所保洁 照明 巡视 或监视 等服务 并对停车场所及设施设备进行维修养护 保障正常使 用等工作 第十四条第十四条 本物业管理区域内按规划配建的停车场 由乙方 进行管理和维护 乙方应当按照有关规范设置相关标识 并按 照相关规定做好停车场的照明 消防 环境卫生等工作 具体 内容详见附件十 第十五条第十五条 甲方 乙方 业主应当按照相关规定缴存 管理 使用 续筹物业专项维修资金 使用物业专项维修资金的 乙方应当按照相关规定向甲方提 出物业专项维修资金使用方案 甲方应当将物业专项维修资金使用方案 所需资金预算 列 支范围 工程进展以及资金划拨等情况在物业管理区域内向全 体业主或者相关业主公布 第十六条第十六条 业主应按照规定向供水 供电 供气 通迅 有 线电视等专业单位交纳水 电 气 通迅 有线电视等有关费 用 前款费用属于业主自用的 由业主承担 属于乙方使用的 由乙方承担 属于业主共同使用的公共水电费用 单独按实由 业主分摊 单独按实由业主分摊 业主与物业服务企业另行约 定 具体分摊办法由物业服务企业与业主在物业服务合同补 充协议中约定 物业服务企业每月应在小区醒目处公布一次当 月由业主使用的公共水电分摊详细情况 10 乙方接受供水 供电 供气 通迅 有线电视等专业单位的 委托代收水 电 气 通迅 有线电视等费用的 可以向委托 单位收取代办手续费 但不得向业主收取手续费等额外费用 第十七条第十七条 乙方应当协助业主配合有关部门 单位作好物 业管理区域内装饰装修管理 治安 环境维护 计划生育 流 动人口管理等工作 对于相关部门进入本物业管理区域内监督 检查 行政执法的 乙方 业主 物业使用人不得阻挠 第十八条第十八条 甲方相关的权利义务 一 召集业主大会会议 报告物业管理的实施情况 二 及时了解业主 物业使用人的意见和建议 审定乙 方制定的物业服务方案 监督和协助乙方履行物业服务合同 三 审议乙方提出的物业共用部位 共用设施设备大修 中修和更新 改造的报告 四 监督本物业管理区域内物业共用部位 共用设施的 收益使用情况 五 负责协调 处理 解决本合同生效前发生的遗留问题 以及业主 物业使用人与乙方之间的纠纷 不因此影响乙方工 作 六 监督 管理规约 的实施 按照约定交纳物业服务费 督促业主 物业使用人按时交纳物业服务费和专项维修资金 对业主 物业使用人违反 管理规约 的行为予以劝阻 制止 七 授权乙方对业主 物业使用人违反 管理规约 的行 为 依照 管理规约 的约定进行劝阻 制止 八 积极配合公安机关做好房屋出租登记报备工作 并督 促承租人到公安机关进行流动人口登记 办理暂住证 与社区 11 居民委员会相互协作 共同做好维护物业管理区域内的社会治 安等相关工作 九 协助乙方做好物业服务工作和宣传教育 文化活动 十 不得干涉乙方依法 依本合同约定内容所进行的物 业服务活动 十一 十二 法律 法规规定的其他权利义务 第十九条第十九条 乙方相关的权利义务 一 设立专门机构负责本物业的日常物业服务工作 并委 派相应专业的物业服务人员履行本合同 二 根据法律 法规的有关规定和本合同的约定 开展各 项物业服务活动 但不得侵害业主 物业使用人及他人的合法 权益 不得利用提供物业服务的便利获取不当利益 三 根据有关法律 法规的规定和本合同的约定 向业主 或物业使用人收取物业服务费 通过合法有效的方式解决拖欠 物业服务费的问题 四 按照相关规定 建立健全 办事制度 办事纪律 收 费项目和标准 等信息公开制度 对小区内所有收费项目 收 费标准等应按价格部门相关规定在收费场所实行明码标价 五 接受甲方 业主和物业使用人的监督 定期向甲方 业主报告物业服务合同履行情况 及时向全体业主通告本物业 管理区域内有关物业服务的重大事项 及时处理业主和物业使 用人的投诉 六 结合本物业的实际情况 编制物业服务方案 年度服 务计划 年度维修养护计划 年度费用预算和决算报告 12 七 可选聘专业公司承担本物业的 的专项服务 但不得将本物业的管理责任转让给第三方 并对 专业公司的服务行为承担连带责任 八 维护本物业管理区域内公共区域秩序 按照法律法 规政策的有关规定 提供质价相符的服务 落实小区安防力量 采取各种有效安全防范措施 通过人防 技防 物防相结合的 办法 做好物业管理区域内的安全防范工作 发生安全事故时 应及时采取应急措施 并及时向有关行政管理部门报告 协助 做好救助工作 同时 要协助公安机关做好流动人口和出租房 屋登记报备管理工作 对不履行义务的业主 应及时向公安机 关报告 由公安机关按依照有关法律 法规进行处罚 协助有 关部门制止违法 违规的行为 九 提前将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面 告知业主 并按规定与业主签订房屋装饰装修管理服务协议 十 不得擅自占用和改变本物业管理区域内共有部分的 用途 如需在本物业内改 扩 重建或完善配套项目 应与甲 方协商并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占 总人数三分之二以上的业主同意后 报有关部门批准方可实施 十一 本合同依法解除 协商解除 单方解除或者期满 终止时 乙方应当按照有关规定和本合同约定退出本物业管理区 域的物业服务 并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项 目退出手续 13 十二 十三 法律 法规规定的其他权利义务 第二十条第二十条 在物业管理服务过程中发生下列事由 乙方不 承担责任 一 因不可抗力导致物业服务中断的 二 因维修养护物业共有部分需要且事先已告知业主 物 业使用人 暂时停水 停电 停止附属设施设备使用等造成损 失的 三 因非乙方责任出现供水 供电 供气 通讯 有线电 视及其他附属设施设备运行障碍造成损失的 四 因业主 物业使用人未及时交纳供水 供电 供气 通讯 有线电视等费用而导致服务中断或受到影响的 五 业主 物业使用人违反管理规约和物业管理区域内 规章制度的行为 虽经乙方采取规劝 制止 向有关部门报告 等措施后 仍未解决 其行为对其他业主 物业使用人产生妨 碍和影响的 六 第二十一条第二十一条 甲方违反本合同约定的义务 致使乙方不能 完成本合同约定的服务事项和质量的 乙方有权依法解除本合 同 造成乙方经济损失的 甲方应予经济赔偿 14 第二十二条第二十二条 乙方未按照本合同的约定做好公共区域的安 全防范和秩序维护 造成业主 物业使用人人身 财产损害的 乙方应当依法承担相应的法律责任 第二十三条第二十三条 乙方违反本合同的约定 擅自提高物业服务 收费标准的 对超出标准的部分 业主和物业使用人有权拒绝 支付 第二十四条第二十四条 乙方违反本合同约定的义务 或者发生法律 法规 规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形 致使 不能完成本合同约定的服务事项和质量的 甲方有权依法解除 本合同 并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿 乙方 预收的物业服务资金或物业服务费用应当返还给相应业主 物 业使用人 甲方解除本合同的 应当在合同终止三十日前书面告知乙方 乙方应当在合同终止之日起十日内退出本物业管理区域 并与 甲方或全体业主依法选聘新的物业服务企业或其他管理人完成 交接手续 第二十五条第二十五条 双方协商一致 可解除本合同 并在 30 日 内办理交接手续 第二十六条第二十六条 本合同其他相关违约责任的约定 一 二 三 四 五 第二十七条第二十七条 本合同未尽事宜 双方可另行以书面形式签订 补充协议 15 第二十八条第二十八条 补充协议及本合同的附件均与本合同具有同等 法律效力 本合同 本合同的附件及补充协议中未规定的事宜 均遵照 中华人民共和国有关法律 法规和规章执行 第二十九条第二十九条 本合同正本连同附件共 31 页 一式 四 份 甲方执 一 份 乙方执 两 份 并由物业服务企业持一 份向物业所在地的区 县 市 人民政府房地产行政主管部门 备案 自本合同备案之日起 5 日内 甲 乙双方应就本合同备案 情况和本合同约定的内容在本物业管理区域内公示 公示期限 不低于 30 天 第三十条第三十条 本合同履行期间 遇不可抗力致使合同无法履 行的 双方应按有关法律规定及时处理 第三十一条第三十一条 本合同在履行中如发生争议 由双方协商解决 协商不成 双方可选择以下第 二 种方式处理 一 向 省 市或区仲裁委员会申请仲裁 二 向人民法院提起诉讼 第三十二条第三十二条 本合同为期 10 年 自 2017 年 01 月 01 日起至 2026 年 12 月 31 日止 第三十三条第三十三条 本合同期限届满前 3 个 月 甲 乙双方应 就是否另行签订物业服务合同进行协商 经双方协商未能达成 协议的 乙方应在本合同期限届满后 3 个 月内继续履行本 合同 甲方应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理 人 第三十四条第三十四条 本合同终止时 乙方应将物业服务用房 物业 服务相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给甲 16 方 并按照 物业管理条例 等相关规定办理移交和项目退出 手续 第三十五条第三十五条 本合同自 签订之日次月 1 日 起生效 甲方签章 乙方签章 法定代表人 委托代理人 委托代理人 年 月 日 年 月 日 附件 一 物业构成明细 二 物业共用部位明细 三 物业共用设施设备明细 四 物业共用部位及共用设施设备的管理和维护 五 公共绿化的维护 六 公共区域的环境卫生维护 17 七 公共区域的秩序维护 八 综合服务 九 物业收费项目及标准 十 按规划配建的停车场的管理和维护 附件一 附件一 物业构成明细物业构成明细 类 型 幢数 总幢数户数 建筑面积 高层住宅 8 25 54258154 16 多层住宅 17 25 61457681 18 别 墅 商业用房 6 25 406774 41 工业用房 办公楼 车 库 4 46828 会 所 学 校 1 2600 幼儿园 物业 用房 1 1350 合 计 1245 124387 57 备 注 附件二 附件二 物业共用部位明细物业共用部位明细 1 房屋承重结构 2 房屋主体结构 3 公共门厅 4 公共走廊 5 公共楼梯间 19 6 电井 管道井 污水井 消防井 7 户外墙面 8 屋面 9 警务室 监控室 10 电梯 11 绿化带 12 小区道路 人行道 楼道 车道 消防道 13 各类设施设备用房 管理用房 14 小区围墙 广场 景观 健身休闲娱乐场所等 附件三附件三 物业共用设施设备明细物业共用设施设备明细 1 绿地 平方米 2 道路 平方米 3 化粪池 个 4 污水井 个 5 雨水井 个 20 6 垃圾中转站 个 7 水泵 个 8 水箱 个 9 电梯 部 10 信报箱 个 11 消防设施 12 公共照明设施 13 监控设施 14 避雷设施 15 共用天线 16 机动车库 个 平方米 17 露天停车位 个 18 非机动车库 个 平方米 19 共用设施设备用房 平方米 20 物业服务用房 平方米 21 附件四附件四 物业共有部位及设施设备的管理和维护物业共有部位及设施设备的管理和维护 该项服务 人员配置 人 物业服务企业应根据 普 通住宅物业服务等级指导性收费标准 中有关规定 按照小区 物业费收费等级标准提供相对应的物业服务 项 目 内容运行 保养 维修服务要求备注 21 房屋结构 每年二次以上对房屋结构进行检查 涉及使用安全的部 位每季检查一次 并有记录 发现损坏及时安排专项修 理并告知相关业主 使用人 门窗 每天巡视楼内公共部位门窗 保持玻璃 门窗配件完好 门 窗开闭灵活并无异常声响 楼内墙面 顶面 地面 墙面 顶面粉刷层无剥落 面砖 地砖平整不起壳 无 缺损 管道 排水 沟 屋顶 每月一次对屋面泄水沟 楼内外排水管道进行清扫 疏 通 保障排水畅通 6 月至 9 月每半月检查一次 每半 年检查一次屋顶 发现防水层有气臌 碎裂 隔热板有 断裂 缺损的 应及时修理 围墙 每半月一次巡查围墙 发现损坏立即修复 铁栅栏围墙 表面无锈蚀 保持围墙完好 道路 场地 等 每周一次巡查道路 路面 侧石 井盖等 发现损坏及 时修复 保持路面平整 无破损 无积水 侧石平直无 缺损 休闲椅 凉 亭 雕塑 景观小品 每日一次对休闲椅 凉亭 雕塑 景观小品等进行巡查 发现损坏立即修复 保持原有面貌 保证其安全使用 室外健身设 施 儿童乐 园等 每日一次巡查 发现损坏立即修复 保证器械 设施的 安全使用 如需更换的除外 公 共 部 位 安全标志等 对危险隐患部位设置安全防范警示标志 并在主要通道 设置安全疏散指示和事故照明设施 每月检查一次 保 证标志清晰完整 设施运行正常 1 每周对供水设备检查三次以上 每季对水泵润滑点加 油 每季一次对泵房 管道等进行除锈 油漆 每年保 养一次水泵 保证二次供水正常 泵房整洁 2 每年定期二次清洗水箱 蓄水池 二次供水水质符合 国家生活用水标准 3 高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录 供 水 系 统 普通水泵 4 水箱 蓄水池盖板应保持完好并加锁 溢流管口必须 安装金属防护网并完好 每年秋 冬季对暴露水管进行 防冻保养 供水系统成本构成 1 普通水泵 1 供水运行 电耗 2 供水设备保养 3 水池 水箱清洗 4 水质抽样化验 2 变频水泵 1 供水运行 电耗 2 供水设备保养 3 蓄水池清洗 22 变频水泵 1 每天二次检查污水泵 提升泵 排出泵 每季 1 次润 滑加油 2 每年二次对污水处理系统全面维护保养 3 控制柜电气性能完好 运作正常 4 污水处理系统正常运行 周边基本无异味和明显噪声 过滤格栅无堵塞 污水排放符合环保要求 排 水 系 统 二级生化处 理 5 每年清洗暴气机空气滤网二次 如有破损立即更换 二次生化处理系统成 本构成 1 二次生 化处理系统运行 电 耗 2 设备保养 公灯 及时修复损坏的灯座 灯泡 开关等 保持灯具完好 小区内楼道灯 街坊灯亮灯率在 99 以上 景观灯 节 日彩灯 大 堂吊灯等 保持灯具完好 亮灯率在 99 以上 公 共 照 明 公共电气柜 每日一次巡查室内 室外公共电气柜 每月一次保养室 内 室外公共电气柜 每年一次电气安全检查 保证电 气设备运行安全正常 1 消防泵每月启动一次并作记录 每年保养一次 保证 其运行正常 2 消防栓每月巡查一次 消防栓箱内各种配件完好 3 每天检查火警功能 报警功能是否正常 4 每年试验一次探测器 并对全部控制装置进行一次试 验 火灾探测器投入运行二年后 应每隔三年全部清洗 一次 不合格的应当调换 5 每半年检查一次消防水带 阀杆处加注润滑油并作一 次放水检查 消 防 系 统 消防设施 设备 6 每月检查一次灭火器 临近失效立即更新或充压 地下车库或其它非共 用部位设置的消防报 警装置维修养护费用 未计入此费用中 避 雷 系 统 避雷设施 每年检查避雷装置一次 18 层以上的楼宇每年应测试一 次 保证其性能符合国家相关标准 避雷系统成本构成 1 避雷系统保养 2 避雷系统年安全 检测费 弱 电 系 统 楼宇对讲系 统 不定期进行调试与保养 保证其 24 小时运行正常 对讲 主机选呼功能正常 且选呼后的对讲功能正常 对讲分 机开锁功能 门体的闭门器自动闭门功能正常 成本构成 1 系统运行 2 日常维护保养 3 系统设备的维修 23 住户报警 不定期进行调试与保养 保证其 24 小时运行正常 中心 报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息 并 同时发出声光报警信号 周界报警 24 小时设防并正常运行 不定期进行调试与保养 保证 该系统的警戒线封闭 无盲区和死角 保证中心控制室 能通过显示屏 报警控制器或电子地图准确地识别报警 区域 收到警情时 能同时发出声光报警信号 监视系统 不定期进行调试与保养 保证各项监控设备 24 小时正常 运行 能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号 录像功能正常 电子巡更 根据需要设定巡更路线 时间 不定期地进行调试与保 养 保证其正常运行 保持巡更时间 地点 人员和顺 序等数据的显示 归档 查询和打印等功能正常 巡更 违规记录提示功能正常 1 保证电梯 24 小时运行 轿厢内按钮 灯具等配件保持完好 轿厢整 洁 2 委托专业维修保养单位进行定期保养 每年进行安全检测并持有检验 机构有效的 电梯定期检验报告 物业公司应有专人对电梯保养进行 监督 并对电梯运行进行管理 3 电梯发生一般故障的 专业维修人员二小时内到达现场修理 发生电 梯困人或其它重大事件时 物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理 专业技术人员须在半小时内到现场进行救助 电 梯 系 统 4 电梯门无安全关闭装置 无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设 专人驾驶的 或由业主大会要求专人驾驶的 驾驶员应坚守岗位不脱岗 保障安全运行 1 电梯运行费用包括 1 电梯运行 电耗 2 电梯定期常规 保养 3 零星配件 及维修 每台电梯年 支出 1000 元内 4 电梯年安全检测 2 底层或原始设计不 停靠的 不支付此项 费用 如需使用按合 同约定结算与分摊 3 配置电梯驾驶员的 人工费另按每平方米 建筑面积计算 4 电梯未实行 24 小 时运行的 另按每平 方米建筑面积减少计 算 1 每周一次巡视检查喷水池 水泵及其它附属设施 损坏部位及时修复 保证其正常运行 水 景 2 重大节日前应对景观设施进行安全 功能检查 保证节日期间各项设 施运行正常 水景费用分摊公式 电价 水泵总功率 KW 运行时间 小时 水价 耗水 量 设备保养费 可分 摊建筑面积 由业主大会与物业公司协商确定 24 附件五附件五 公共绿化的维护公共绿化的维护 该项服务 人员配置 人 物业服务企业应根据 普通 住宅物业服务等级指导性收费标准 中有关规定 按照小区物 业费收费等级标准提供相对应的物业服务 25 基本条件 内 容 要素养护要求 植物 修剪草坪保持平整 草高不超过 8cm 清杂草每年清除杂草七遍以上 杂草面积不大于 5 1 绿地总体布局合理 满 足居住环境的需要 集中绿 地率 10 以上 灌 排水常年保证有效供水 有低洼及时整平 基本无积水 施肥按肥力 草种 生长情况及时施肥 每年二遍以上 病虫害防 治 及时做好病虫害防治 2 利用植物 山石 水景 等设置景点 且与环境协调 草 坪 其它草地生长正常 斑秃黄萎低于 5 修剪 乔 灌木修剪每年三次以上 基本做到无枯枝 萌蘖枝 蓠 球 造型植物及时修剪 每年不少于五遍 做到枝 叶紧密 圆整 无脱节 地被 攀援植物修剪及时 每 年不少于三次 基本无枯枝 中耕除草 松土 适时中耕除草 做到基本无杂草 土壤疏松 施肥 按植物品种 生长状况 土壤条件适时施肥 每年普施 基肥不少于一遍 花灌木增施追肥一遍 病虫害防 治 防治结合 及时灭治 主要病虫害发生低于 5 扶正加固树木基本无倾斜 3 乔 灌 地被 草配植 合理 层次较丰富 景观好 花坛 花境面积占绿地总面 积的 0 5 以上 树 木 其它 乔灌木生长良好 树冠完整 花灌木按时开花结果 球 篱 地被生长良好 无缺枝 空档 布置一年中有三次以上花卉布置 三季有花 灌 排水保持有效供水 无积水 补种缺枝倒伏不超过五处 修剪 施 肥 及时清除枯萎的花蒂 黄叶 杂草 垃圾 每年施基肥 一次 每次布置前施复合肥一次 4 绿地保存率 100 乔 灌 草等保存率 98 以上 绿地设施 硬质景观保持完 好 花 坛 花 境 病虫害防 治 适时做好病虫害防治 附件六附件六 公共区域的环境卫生维护公共区域的环境卫生维护 该项服务 人员配置 人 物业服务企业应根据 普 通住宅物业服务等级指导性收费标准 中有关规定 按照小区 物业费收费等级标准提供相对应的物业服务 26 项目 序 号 内容服务要求 1 地面和墙 面 每日清扫一次 其中门厅每日清扫二次 地面每日拖洗一次以上 大堂 门 厅花岗石 大理石每二个月保养一次 保持材质原貌 干净 无灰尘 2 楼梯扶手 栏杆 窗 台 隔日擦抹一次 保持干净 无灰尘 3 消防栓 指示牌等 公共设施 每周擦抹二次 目视无灰尘 无污渍 4 天花板 公共灯具 每月除尘一次 目视干净 无蜘蛛网 5 门 窗等 玻璃 每半月擦拭一次 其中门厅玻璃每周一次 目视洁净 光亮 无灰尘 6 天台 屋 顶 保持清洁 无垃圾 7垃圾收集 按单元设置垃圾收集点 每日清理二次 收集点周围地面无散落垃圾 无污 迹 无异味 楼内 公共 区域 8电梯轿厢 每日擦拭 清扫一次以上 每月对电梯门壁打蜡上光一次 表面光亮 无污 迹 9 道路地面 绿地 明 沟 道路 地面 绿地每日清扫二次以上 广场砖地面每半月冲洗一次 目视地 面干净 地面垃圾滞留时间不能超过二小时 明沟每日清扫一次 明沟无杂 物 无积水 10 公共灯具 宣传栏 小品等 每周擦抹二次 目视无灰尘 明亮清洁 2 米以上部位每半月擦抹 除尘一 次 11水景 每日一次打捞漂浮杂物 保持水体清洁 水面无漂浮物 定期对水体投放药 剂或进行其他处理 保持水体无异味 12垃圾厢房 有专人管理 生活 建筑垃圾封闭存放 垃圾厢 房 每日清理 冲洗二次 以上 垃圾厢 房 整体清洁 无异味 灭害措施完善 13 果皮箱 垃圾桶 合理设置 每日清理二次 擦拭一次 箱 桶 无满溢 无异味 无污迹 楼外 公共 区域 14消毒灭害每月对窨井 明沟 垃圾房喷洒药水一次 每半年灭鼠一次 附件七附件七 公共区域的安全防范和秩序维护公共区域的安全防范和秩序维护 27 该项服务 人员配置 人 物业服务企业应根据 普通 住宅物业服务等级指导性收费标准 中有关规定 按照小区物 业费收费等级标准提供相对应的物业服务 序 号 内容服务要求 1 专职保安人员中 45 周岁以下的人员占总数的 40 以上 身体健康 工作认真负责 并定期接受专业培训 2 能处理和应对小区公共秩序维护工作 能正确使用各类消防 物防 技防器械和设 备 3 上岗时佩带统一标志 穿戴统一制服 仪容仪表规范整齐 1 人员要 求 4 配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械 1 各出入口 24 小时值班看守 其中主出入口双人值勤 并有详细交接班记录和外来 车辆的登记记录 2 外来人员进入小区 通过对讲系统联系住户 决定是否放行 2门岗 3 对进出小区的车辆进行管理和疏导 保持出入口环境整洁 有序 道路畅通 对大 型物件搬出实行记录 1 保安人员手持巡更采集器 按指定的时间和路线每二小时巡查一次 重点部位应设 巡更点 监控中心有巡更记录 如无巡更器 巡逻时二人一组 2 接到火警 警情后五分钟内到达现场 协助保护现场 并报告管理处与警方 3巡逻岗 3 在遇到异常情况或住户紧急求助时 五分钟内赶到现场 采取相应措施 技防设 施和救 助 1 小区设有监控中心 应具备录像监控 监控点应至少覆盖单元进出口 小区主要道 路出入口 楼宇对讲 周界报警 住户报警 门锁智能卡等 4 项以上技防设施 24 小 时开通 并有人驻守 注视各设备所传达的信息 监控 岗 2 控制中心接到报警信号后 保安人员五分钟内赶到现场进行处理 同时中心应接受 用户救助要求 解答用户询问 4 3 小区有火警 警情应急预案 并在监控中心控制室内悬挂 每年应组织不少于一次 的防火应急预案演习 1 地面 墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标 车辆行驶有规定路线 车辆停 放有序 2 有专职人员 24 小时巡视和协助停车事宜 5 车辆管 理 3 收费管理的车库应 24 小时有专人管理 车辆停放有序 车库内配置道闸和录像监 视 地面 墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标 照明 消防器械配置齐全 车 库场地每日清洁一次 无渗漏 无积水 通风良好 无易燃 易爆及危险物品存放 附件八附件八 28 综合服务综合服务 物业服务企业应根据有关规定 按照小区物业费收费等级 标准提供相对应的物业服务 序 号 内容服 务 要 求 1 小区内设置管理处 2 办公场所整洁有序 1 管理 处设 置 3 配置办公家具 电话 电脑 打印机等办公设施及办公用品 1 小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证 有一年以上小区经理任职经历 2 管理 人员 要求 2 管理人员服装统一 挂牌上岗 仪表整洁规范 3 服务 时间 周一至周日每天 10 小时在管理处进行业务接待 并提供服务 1 服务规范应符合物业管理行业规范要求 2 24 小时受理业主或使用人报修 急修半小时内到现场处理 一般修理一天内完成 预 约除外 3 对业主或使用人的投诉在 24 小时内答复处理 4 制定小区房屋装修申请 审批 巡视 验收等装修管理制度 建立业主或使用人房屋装 修档案 对不符合规定的行为 现象及时劝阻 制止或报告 5 建立健全的财务管理制度 对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理 做到运作规 范 账目清晰 6 建立档案管理制度 建立齐全的小区物业管理档案 包括物业竣工验收档案 设备管理 档案 业主或使用人资料档案 含业主或使用人装修档案 物业租赁档案 日常管理档案 等 7 制定小区物业管理与物业服务工作计划 并组织实施 8 建立健全的维修资金管理制度 对小区房屋维修资金进行账务管理 做到运作规范 账 目清晰 9 可采取走访 恳谈会 问卷调查 通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通 每年的沟 通面不低于小区住户的 80 10 制定管理处内部管理制度和考核制度 11 运用计算机进行管理 含业主档案 收费管理 设备管理等 12 服务窗口应公开办事制度 办事纪律 收费项目和标准 13 每年对业主或使用人进行一次满意情况测评 对测评结果进行分析并及时整改 14 能提供三种以上特约服务 有偿 和三种以上便民 无偿 服务 节假日有