开发商不给购房合同

1 / 20开发商不给购房合同 浅议合同中开发商与购房人的不平等条款【摘 要】近年来，随着国民经济的持续快速发展，房地产市场的增长速度也让人瞠目结舌，伴随着的开发商与购房人不平等合同交易条款问题引起了社会的普遍关注。通过明确购房人在购房合同中的权力，分析房地产交易合同中一出现的不平等霸王条款，就可以避免在购房时给消费者带来的重大损失。【关键词】购房合同；不平等条款长期以来，我国主要靠国家和集体来建房分房，这种供给模式是中国城市居民居住环境差的主要原因。国家住房制度的改革，把建房与购房一同推向市场，从而使住房成为自由流通的商品。市场机制的引入，使建房者成为自负盈亏的法人，购房者用货币去选择适应个人需求的商品。这种产权的明晰化、个体化，2 / 20催生了当前这个世界上最大的房地产市场，而这个巨大并且日益增长的市场需求，正是我国房地产业几年来持续火爆的载体。全国各地的房地产开发商如雨后春笋一般发展起来，当中有万科，恒大，绿地，soho 中国，招商地产等一批实力强大的开发商，当然也有很大一部分地产开发商都是中小型企业，也能在到处建设的城市中分到一杯羹。如此之多的房地产开发企业，质量诚信必定参差不齐。消费者在面对参差不齐的房地产开发商的购房合同时，难免不能分析出期中的条约陷阱，给自己在购房过程中造成不可挽回的损失。一、房地产交易合同中易出现的不平等霸王条款开发商延期交房。条款内容：因不可抗力影响，工程施工做出技术调整，市政规定等原因导致未按合同规定期限将该商品交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任。订金不予3 / 20退还。条款内容：认购书签订后 7 日内，认购人未与出卖人签订正式购房合同的，认购人所付定金不予退还。侵占消费者权益。条款内容：小区的外墙及楼面等公共设施不属于买受人，买卖双方同意楼顶及屋面的广告权，和其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益都属出卖方。实际与广告资料宣传不符。条款内容：出卖人在售房宣传过程中向买受人提供的宣传广告，资料以及说明等，仅供消费者参考，不视为合同条款的内容。物业的权限范围太大。条款内容：某物业公司规定，对小区内拒绝缴纳物业管理费的业主，物业有权对该业主停水，停电。同时，物业管理费、水电费捆绑收取。二、关于房地产交易合同常见不平等条款的分析对于开发商延期交房的条款。第一，该条款主要存在出卖人4 / 20扩大延期交房的免责范围的问题。由于出卖人自身原因或第三方原因导致交房延误的，如在施工过程中设计技术做出调整、停水停电等不可抗力因素，出卖人应当承担违约责任；市政配套安装及市政重要活动，高考期间停工，中、大雨等原因则是出卖人可以事先预见的，不能作为延期交房的免责事由。第二，该条款免除了及时通知买受人的义务。根据合同法第一百一十八条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。因此出卖人应在不可抗力消除后，及时通知买受人，并提供相应的证明，180 天的告知期限明显违反”及时”的要求。违背法规：该条款违反了中华人民共和国消费者权益保护法第二十七条第一款第二项的规定“免5 / 20除或者部分免除因经营者故意或者重大过失造成消费者财产损失而应当承担的赔偿责任” 。对于何时退还定金的条款。根据此条合同规定的内容，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释第四条规定：“出卖人通过认购、定购、预定等方式向买受人收受定金，作为订立商品房买卖合同担保的，如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应按法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 ”买卖双方不能就购房合同达成一致意见的原因有多种多样。有的是因为出卖人的原因，有的是买受人的原因，有的是不可归责于当事人双方的原因。对属于出卖人的原因导致合同不能达成一致的，出卖人应双6 / 20倍返还定金；属于买受人的原因，买受人就不能要求返还定金；而对不能合意的条款又未在预约中事先约定，不能归责于哪一方的情况，双方均不构成违约，出卖人应当将定金返还买受人。该认购书不分原因把合同不能成立的责任全部由买受人承担，免除了因出卖人的原因造成合同不能达成一致所应承担的责任，或不可归责于双方当事人的原因，返还定金的责任。违背法规：该条款违反福建省实施中华人民共和国消费者权益保护法办法第二十七条第一款第七项的规定“限制消费者获得违约金及其他合理赔偿的权利” 。对于侵犯消费者权益的条款。根据中华人民共和国民法通则 、 物业管理条例等明文规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分；7 / 20利用上述物业和设备进行经营，应征得相关业主、业主大会、物管企业同意后，按规定办理手续，所得收益应主要用于补充专项维修资金，也可按业主大会的决定使用；已纳入分摊面积的公用部位产权，属业主共有，房地产开发企业不得擅自另行出租、出售。由此可见，小区内的一切公用设施、构造物等费用实际上已经转嫁到买受人身上，实际上都是消费者花钱购买的，其所有权、使用权理应属全体买受人所有，出卖人不享有这部分财产的所有权。违背法规：该条款违反物业管理条例第二十七条的规定，侵犯业主的财产权。对于开发商不以广告为实的条款。对于开发商不以广告卫视的条款，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条规定：商品房的销售广告和宣传8 / 20资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。由此可见，并非所有的资料、宣传广告都不能视为合同条款。然而该条款排除了出卖人所做商业广告和宣传资料成为要约的可能性，免除出卖人履行其在广告、宣传资料中所作出的应当被视为合同内容的承诺的义务。违背法规：该条款违反了中华人民共和国消费者权益保护法第二十七条第一款第三项、第二款的规定“免除或者部分免除经营者应当承担的合同基本义务” 。三、签订购房合同的注意事项购买房产最重要的一个环节就是签订购房合同，购9 / 20房合同的内容就是表达了购房人售房人双方的权利及义务。购房者一定要逐条审查购房合同条款，需要对照该楼盘广告等宣传资料中开发商的承诺进行比较，把没有在购房合同上体现的条款要以补充条款的形式确定下来。明确合同中双方当事人。在新房买卖过程中，合同签署的双方为，购房者与开发商。购房者，就是房屋买卖合同的“买受人” ， “买受人”是需要在房屋产权证上记载的所有人；需要支付房款，一旦违反合同约定，承担违约责任。开发商，即购买合同中的“出卖人” 。购房者需要签约购房合同的对方就是开发商，签订合同前要审查开发商的各项证书及资质。在订认购书的时候，需要最重要的事情就是核实购房合同中的内容和相关文件是否一致。审查证书是否齐全。国家法律明文规定，作为销售10 / 20方必须提供建筑工程施工许可证、商品房销售许可证、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、住宅质量保证书和住宅使用说明书。统称“五证” “两书” 。开发商不给办房产证怎么办根据相关规定，买房人只有拿到房产证才能真正成为房屋的主人，但实践中，也会遇到开发商不给办房产证的情况，这时候该怎么办呢?以下是华律网小编收集到的关于开发商不给办房产证怎么办的分析介绍，希望对您有帮助。一、向法院起诉追究违约责任按商品房销售管理办法第 34 条规定，开发商应在商品房交付使用后 60 日内，将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。如开发商未按上述日期提交房屋权属登记材料，致使购房者未能按约定期日或规定期日取得房屋权属证书的，开发商应承担相应的违约责任。前述“规定期日”按下述方法计算：合同未约定的房屋权属证书取得日期，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，按房屋交付使用后 90 日计算; 商品房买卖合同11 / 20的标的物为已竣工房屋的，按合同订立之日起 90 日计算。出卖人未按期提交办理房屋权属登记所需材料致购房者未按期取得房屋权属证书的，商品房买卖合同约定了违约金处理办法的，按合同约定处理;商品房买卖合同未约定违约金处理办法的，按已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因出卖人未按期提交房屋权属登记材料，致购房者未能按约定和规定期限取得房屋权属证书超过一年的，购房者可要求解除合同，并可要求损失赔偿，损失可按银行同期固定资产贷款利率计算。因此，因开发商不给办房产证导致房产证纠纷时，购房者可以向法院起诉追究违约责任，具体包括：1、开发商不给办房产证时，起诉后，法院要求开发商办理房产证;2、开发商不给办房产证时，起诉后，法院要求开发商支付违约金、赔偿损失等。二、部分地区可以自行办理虽然向法院起诉可以解决开发商不给办房产证的问题，但是毕竟打官司耗时耗力，对购房者造成了巨大的负担。因此，目前部分地区已经开始允许购房者自行办理房产证，以便及时解决房产证纠纷。比如广州市城镇房地产登记技术规范明确了12 / 2014 种可以单方办证的情况，其中有两条非常关键：“预售人未在规定或者双方约定的期限内与预购人申请预告登记或者未依预购人委托代为申请预告登记的，预购人提交规定的材料，可以单方申请预告登记” 。或者是“预售人未在规定或者双方约定的时间内与预购人申请转移登记或者未依预购人委托代为申请转移登记的，预购人提交规定的材料，可以单方申请转移登记” 。这意味着，一旦开发商没有按照规定为购房者办理房产证，市民可单方面提交相关资料到房管局办理。因此，如果房屋购买地对购房者自行办理房产证做出了相同规定，那么在开发商不给办房产证时，购房者可以自行办理房产证。需要提醒的是，即使购房者自行办理了房产证，这并不能改变开发商违约的事实，因此购房者还是有权要求开发商承担违约责任。延伸阅读： 房产证办理流程房产证上加名字流程及费用 本文系华律网收集整理，转载请注明出处:如何处理逾期办房产证纠纷，如何调解处理买卖纠纷？此文章帮助了 19 人 | 法邦网本文系法邦网原创，谢绝任何形式的转载，违者必13 / 20究。栏目关注：新房如何办理房产证？房产证可以补办吗 补办要多久新房如何办理房产证 费用多少一、如何处理逾期办房产证纠纷中华人民共和国合同法以严格责任作为一般归责原则，以过错责任为特殊规定。商品房买卖合同，一般亦应适用严格责任原则。开发商逾期协助业主办理产权转移的违约责任是否应适用严格责任原则？根据最高人民法院若干问题的解释第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起 90 日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起 90 日。该条司法解释中对 “出卖人的原因”应理解为：认定“出卖人的原因”不宜简单以开发商是否具有过错作为判断依据，它是一个较为复杂的问题，只要开发商应尽办证义务而未尽，开发商即应承担违约责任，但对政府行政行为所造成的原因，法院从衡平合同双方利益的立法本意出发，应兼顾公平合理加以综合考虑。根据若干问题的解释 、 中华人民共和国合同法相应规定及我国房地产市场的现状，以下原因应认定为非出卖人原因，即开发14 / 20商可履行之抗辩理由。 第一、 若干问题的解释颁布前政府行政行为所造成的第三人原因。由于权属登记相关法律规定滞后，政府相关权属登记管理制度长期相对不规范，由此形成因政府行政行为因素所造成的第三人原因。如测绘问题，1991 年 1 月 1 日城市房屋产权产籍管理暂行办法规定， “城市房屋产籍应由县级以上地方人民政府行政主管部门统一管理，并建立健全房产档案和房产测绘的管理制度” ，2001 年 6 月 1 日商品房销售管理办法规定，开发商应当在商品房交付使用前，按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘结果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。因此，鉴于法律相应规定滞后的历史原因，作为开发商应完成的办证测绘义务在相关规范出台前实属行政主管部门的一项具体行政行为，审理时如脱离有关房地产市场的现状，简单归责于开发商责任，不尽合理，故因该类型第三人原因而导致逾期办证不应归责开发商。第二、不可抗力原因。实践中对不可抗力原因的理解在于：一是原因系非开发商所能预见、避免或克服的；二是该不可抗力原因对于开发商履约已造成实质上的影响，即存在导致开发商无法履行办证义务的因果关系。第三、买受人原因。当买受人存在不按约交付房款、拒不履行相应办证义务时，根据合同法关于不安抗辩权及15 / 20同时履行抗辩权行使等之规定，开发商逾期办证具有相应的免责事由。二、如何调解处理商品房买卖纠纷1、分析法律政策，正确加以引导在我国，商品房买卖既体现了交易双方的意思自治，又受到房地产法律法规和政策的制约。而纠纷的形成，很大程度是因为当事人对法律法规及相关政策不了解，这就需要调解人员将当事人的行为纳入法律或政策的轨道进行解说，通过释明使双方逐渐对法律规定及政策导向形成正确认识，对行为后果产生预期，从而有了承认错误和接受调解的心理准备。调解人员还应当不失时机地进行疏导，运用权衡利弊的方法消除当事人的对立情绪，通过为其算经济账的方式使双方缩小差距，实现平衡。2、房产商未兑现广告承诺的调解处理根据法律规定，商品房销售广告和宣传资料为“要约邀请” ，一般不是合同的内容，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺内容具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。也就是说，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，调解时应根据实际情况区分销售广告和宣传资料的内容是属于正常的商业宣传，16 / 20还是属于房产商必须恪守、不得违反的承诺。此外，此类纠纷中双方大多没有约定房产商交付房屋不符合广告宣传时的违约金计算标准或金额，而购房人要证明其损失额又具有相当难度，故应通过调解使房产商认识到确实存在违约行为，且其相较于购房人处于优势地位，考虑到企业品牌及长期发展，妥善的方案是对购房人作出合理补偿。3、商品房质量问题的调解处理首先，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格而发生纠纷的，如果通过加固等方式能够修复，则可以调解继续履行合同；如果难以通过修复办法解决，则应调解解除合同。需要注意的是，上述两种方案都不影响买受人要求出卖人承担相应的违约责任。其次，除主体结构质量不合格之外，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，调解时也应考虑合同的解除及出卖人承担违约责任；交付使用的房屋存在质量问题，如在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人不同意修复或者在合理期限内拖延修复的，则可调解由买受人自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。4、商品房面积问题的调解处理在调解商品房实测面积与暂测面积误差引发的纠纷时，应认真查看当事人在合同中对面积误差处理的约定，17 / 20如当事人约定“除法律、法规、规章另有规定外，按多退少补方式计算” ，则不能简单按多退少补的方式结算面积误差款。因为上海市房地产转让办法第四十四条规定，因公用分摊面积增加导致房屋建筑面积增加的，购房人不承担超出部分房款。该规定应属“法律、法规、规章另有规定”的情形，此时购房者应仅就套内面积增加部分支付补差款，而无需就公用分摊面积增加部分支付补差款。如果合同仅约定“按多退少补方式计算” ，则可按照商品房买卖合同司法解释的规定，即出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理。因双方约定的面积误差按多退少补结算不违反法律法规的禁止性规定，应以约定为准，必要时可以寻求律师的协助。开发商逾期不办房产证如何处理，不办房产证怎么赔偿？此文章帮助了 1300 人 | 法邦网栏目关注：新房如何办理房产证？房产证可以补办吗 补办要多久新房如何办理房产证 费用多少导读：只有办理了房产证，购房者才能真正成为商品房的主人。实践中，很多购房合同都约定由开发商办理房产证，可是到最后，开发商却迟迟不给办理房产证。那18 / 20么，开发商逾期不办房产证如何处理？开发商不办房产证怎么赔偿？看看下文就知道了。一、开发商逾期不办房产证如何处理？城市房地产开发经营管理条例规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起 90 日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起 90 日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。 ”因此，房屋买受人是申请办理房屋所有权证的法定义务人。城市房地产开发经营管理条例还规定了“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 ”从而明确了开发商对买受人申请办理产权证负有的是协助义务。因此,房屋买受人是申办房产证的法定义务人，