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1/3关于房地产开发企业开发前期物管公司介入相关税收分析关于房地产开发企业开发前期物管公司介入相关税收分析随着房地产业和物业管理的深入发展，物业管理总是在物业建成之后介入的状况已经不能适应物业管理发展的需要，随着房地产业的日渐成熟、竞争日益激烈，越来越多的房地产开发商把物业管理作为促销的一大卖点。良好的物业管理，不仅能符合客户入住前的期望和入住后的需求，而且也能为房地产开发商和物业管理公司带来良好的经济效益。但目前我国物业管理尚处于初级阶段，物业管理前期介入还仅处于探索发展阶段。物业管理的前期介入是指物业尚未建成和实施前期物业管理服务之前，物业管理企业接受发展商的委托，介入项目的开发建设，参与项目的可行性研究和规划、设计、施工、安装、调试、验收、交房等阶段工作的一种物业管理服务活动。但是站在税收的角度上看，房地产开发企业与物业公司分别为不同的纳税主体，物业公司对房地产开发企业提供物业服务，物业公司给房地产开发企业开具物业管理服务业服务业发票，但是房开企业对该笔费用的核算2/3需要进一步确认，不同的核算方式影响不同的税种，该笔费用可能影响的税种有企业所得税和土地增值税，因为房地产开发企业税负最高的税种为土地增值税，首先就需确认该笔费用是否能够计入土地增值税扣除项目，根据土地增值税暂行条例实施细则第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。物业管理费唯一能靠的条款仅有开发间接费，但是作为房开企业来说，物业管理费是间接通过物业公司管理开发项目发生的费用，并不符合开发间接费用之规定，故应作为销售费用列支，不计入土地增值税扣除项目中计算，所以该笔费用应计入损益，影响企业所得税。荐商品房
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