我国房地产开发流程的概述

我国房地产开发流程的概述 第一部分 房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前 房地产开发公司应办理好土地出让手续 委托有资质的勘察设计 院对待建项目进行研究并制作报告书 应附有详细的规划设计参数和效果图 并落实足够的 开发资金 第二部分 行政审批部分 根据我国当前法律 法规 规章 房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段 1 选址定点 2 规划总图审查及确定规划设计条件 3 初步设计及施工图审查 4 规 划报建图审查 5 施工报建 6 建设工程竣工综合验收备案 一 选址定点阶段 此阶段一般办理以下事项 1 计委审查可行性研究报告和进行项目立项 2 国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查 3 建委办理投资开发项目建设条件意见书 4 环保局办理生产性项目环保意见书 表 5 文化局 地震局 园林局 水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查 6 规划部门办理项目选址意见书 二 规划总图审查及确定规划设计条件阶段 此阶段办理以下一般事项 1 人防办进行人防工程建设布局审查 2 国土资源局办理土地预审 3 公安消防支队 公安交警支队 教育局 水利局 城管局 环保局 园林局 文化局 对建设工程相关专业内容和范围进行审查 4 规划部门对规划总图进行评审 核发 建设用地规划许可证 5 规划部门确定建设工程规划设计条件 三 初步设计和施工图设计审查 此阶段办理以下一般事项 1 规划部门对初步设计的规划要求进行审查 2 公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查 3 公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查 4 人防办对初步设计的人防设计进行审查 5 国土资源局进行用地预审 6 市政部门 环保局 卫生局 地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查 7 建委制发初步设计批复 并对落实初步设计批准文件的要求进行审查 8 建委对施工图设计文件进行政策性审查 根据业主单位意见 核发技术性审查委托通 知单 9 建委根据施工图设计文件审查机构发出的 建设工程施工图设计文件审查报告 发 放 建设工程施工图设计文件审查批准书 四 规划报建图审查阶段 此阶段办理以下一般事项 1 公安消防支队进行消防设计审查 2 人防办进行人防设施审查 3 建委 市政部门 园林局 环保局 卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审 查 4 规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件 在建设单位缴纳有关规费后 核发 建设工程规划许可证 副本 五 施工报建阶段 此阶段办理以下一般事项 1 建设单位办理施工报建登记 2 建设方对工程进行发包 确定施工队伍 招标类工程通过招标确定施工队伍 非招标 类工程直接发包 3 建委组织职能部门对工程开工条件进行审查 核发 建筑工程施工许可证 六 商品房预售许可阶段 此阶段办理以下一般事项 由房地产管理部门办理预售登记 核发 商品房预售许可证 开发企业申请办理 商品房预售许可证 应当提交下列证件 复印件 及资料 1 以下证明材料 1 已交付全部土地使用权出让金 取得土地使用权证书 2 持有建设工程规划许可证和施工许可证 3 按提供预售的商品房计算 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25 以上 并已经确定施工进度和竣工交付日期 2 开发企业的 营业执照 和资质等级证书 3 工程施工合同 4 商品房预售方案 预售方案应当说明商品房的位置 装修标准 竣工交付日期 预售 总面积 交付使用后的物业管理等内容 并应当附商品房预售总平面图 分层平面图 七 建设工程竣工综合验收备案阶段 此阶段办理以下一般事项 1 建筑工程质量监督站 机构 对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查 2 财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收 3 规划部门 市政部门 水利局 环保局 文化局 卫生局 公安消防支队 园林局以 及其他需要参加验收的部门 按照法律 法规 规章的有关规定对相关专业内容和范围进 行验收 规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发 建设工程规划许可证 正本 4 建委综合各部门验收 审查意见 对符合审核标准和要求的 出具建设工程项目竣工 综合验收备案证明 不符合标准或要求的 作退件处理并要求限期整改 第三部分 房地产项目权属初始登记阶段 1 由房管局核准新建商品房所有权初始 大产权证 登记 2 开发商应提交材料 1 申请书 2 企业营业执照 3 用地证明文件或者土地使用权证 4 建设用地规划许可证 5 建设工程规划许可证 6 施工许可证 7 房屋竣工验收资料 8 房屋测绘成果 9 根据有关规定应当提交的其他文件 房地产开发流程 第一章 项目决策阶段 第二章 前期准备阶段 一 获取土地使用权 二 征地拆迁 申办并取得 房屋拆迁许可证 三 规划设计 四 建设项目报建登记 申请招标 办理招标投标手续 确定勘察 五 申办 施工许可证 六 招标 第三章 工程建设阶段 1 施工用水 电及通讯线路接通 保证施工需要 2 施工场地平整 达到施工条件 3 施工通道疏通 满足施工运输条件 4 施工图纸及施工资料准备 5 施工材料和施工设备的准备 6 临时用地或临时占道手续办理 7 施工许可批文及办理开工手续 8 确定水准点与座标控制点 进行现场交验 9 组织图纸会审 设计交底 10 编制工程进度计划 11 设计 施工 监理单位的协调 第四章 项目销售阶段 一 申办 销售许可证 二 商品房销售及按揭 以房地产等实物资产或有价证券 契约等作抵押 获得银行贷款并 依合同分期付清本息 贷款还清后银行归还抵押物 办理 一 申请竣工验收 取得 建筑工程竣工验收备案证 二 申办建设工程规划验收 三 进行权属登记 取得 商品房权属证明书 四 物业移交 第五章 交付使用阶段 一个完整的房地产项目从开始到竣工 大致可以分以下三大部分 第一部分 房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前 房地产开发公司应办理好土地出让手续 委托有资质的勘察设计 院对待建项目进行研究并制作报告书 应附有详细的规划设计参数和效果图 并落实足够的 开发资金 第二部分 行政审批部分 根据我国当前法律 法规 规章 房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段 1 选址定点 2 规划总图审查及确定规划设计条件 3 初步设计及施工图审查 4 规 划报建图审查 5 施工报建 6 建设工程竣工综合验收备案 一 选址定点阶段 此阶段一般办理以下事项 1 计委审查可行性研究报告和进行项目立项 2 国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查 3 建委办理投资开发项目建设条件意见书 4 环保局办理生产性项目环保意见书 表 5 文化局 地震局 园林局 水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查 6 规划部门办理项目选址意见书 二 规划总图审查及确定规划设计条件阶段 此阶段办理以下一般事项 1 人防办进行人防工程建设布局审查 2 国土资源局办理土地预审 3 公安消防支队 公安交警支队 教育局 水利局 城管局 环保局 园林局 文化局 对建设工程相关专业内容和范围进行审查 4 规划部门对规划总图进行评审 核发 建设用地规划许可证 5 规划部门确定建设工程规划设计条件 三 初步设计和施工图设计审查 此阶段办理以下一般事项 1 规划部门对初步设计的规划要求进行审查 2 公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查 3 公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查 4 人防办对初步设计的人防设计进行审查 5 国土资源局进行用地预审 6 市政部门 环保局 卫生局 地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查 7 建委制发初步设计批复 并对落实初步设计批准文件的要求进行审查 8 建委对施工图设计文件进行政策性审查 根据业主单位意见 核发技术性审查委托通 知单 9 建委根据施工图设计文件审查机构发出的 建设工程施工图设计文件审查报告 发 放 建设工程施工图设计文件审查批准书 四 规划报建图审查阶段 此阶段办理以下一般事项 1 公安消防支队进行消防设计审查 2 人防办进行人防设施审查 3 建委 市政部门 园林局 环保局 卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审 查 4 规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件 在建设单位缴纳有关规费后 核发 建设工程规划许可证 副本 五 施工报建阶段 此阶段办理以下一般事项 1 建设单位办理施工报建登记 2 建设方对工程进行发包 确定施工队伍 招标类工程通过招标确定施工队伍 非招标 类工程直接发包 3 建委组织职能部门对工程开工条件进行审查 核发 建筑工程施工许可证 六 商品房预售许可阶段 此阶段办理以下一般事项 由房地产管理部门办理预售登记 核发 商品房预售许可证 开发企业申请办理 商品房预售许可证 应当提交下列证件 复印件 及资料 1 以下证明材料 1 已交付全部土地使用权出让金 取得土地使用权证书 2 持有建设工程规划许可证和施工许可证 3 按提供预售的商品房计算 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25 以上 并已经确定施工进度和竣工交付日期 2 开发企业的 营业执照 和资质等级证书 3 工程施工合同 4 商品房预售方案 预售方案应当说明商品房的位置 装修标准 竣工交付日 期 预售总面积 交付使用后的物业管理等内容 并应当附商品房预售总平面 图 分层平面图 房地产投资测算操作手册 第一部分 投资成本 一 征地补偿费 一 土地出让金 1 计算方法 土地出让金基准价 容积率修正系数 年限修正系数 用 地面积 2 上交部门 市财政局 3 依据 1 京政发 1993 34 号文 2 京政发 1994 43 号文 4 说明 1 各区类地价取值详见附件 2 城近郊区土地出让金的 60 返还区财政 3 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用 4 市属各局 总公司所属企业和在市计划单列的企 业集团 在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进 行开发 利用 经营 应补交土地出让金 其中的 60 返还企业 由留 用企业专项用于开发项目的基础 设施建设 5 在使用 基准地价表 时 由于地区分类是按照 区县划分 不同区县的同类地区差别很大 而且周围环境至关重要 所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级 在实际操作中 首 先判断土地的区类 然后评定地价的级别 最后选定基准地价 使地价 测算更为合理 规范 同时考虑到说明 2 3 4 在测算地价时 加入 操作系数 概念 以准确测算必须交纳的土地出让金比例 附件 1 1 10 类地区土地出让金标准价 2 土地出让金修正系数表 二 征地及拆迁补偿费 详见附资料一 土地征用及拆迁补偿费开支范围 说明 1 测 算时亦可依据 基准地价表 计取 土地开发及其它费用 的数据 二 前期工程费 取值在 40 120 元 平米 1 临时水 电 路 场地平整费 依据 1992 年建安工程定额 标准 按实际发生工程量计算 说明 施工现场千差万别 通常按建筑面积 5 15 元 平米 或建安工程费的 1 2 规划 测量 勘察 设计费 依据 原国家建委 79 建发设字第 315 号文 国家计委计字 1984 596 号文 建设部 1991 第 150 316 425 号文 国家物价局 建 设部 1992 价费字 375 号 标准 1 勘察费 概算价 0 30 0 80 2 民用建筑设计费 民用建筑工程设计费率收费标准 单 位 工 程 工 程 概 算 投 资 万元 等 级 300 以下 301 1000 1001 3000 3001 以 上 特 级 2 2 2 1 2 0 1 9 一 级 2 0 1 9 1 8 1 7 二 级 1 8 1 7 1 6 1 5 三 级 1 6 1 5 1 4 1 3 四 级 1 4 1 3 1 2 五 级 1 2 1 1 备注 特级 1 列为国家重点项目或以国际性活动为主的 特高级大型公共建筑 2 有全国性历史意义或技术要求特别复杂的 中小型公共建筑 3 30 层以上建筑 4 高大空间有声 光等特殊要求的建筑 一级 1 高级大型公共建筑 2 有地区性历史意义或技术要求复杂的中小 型公共建筑 3 16 层以上 29 层以下或超过 50 米高的公共建 筑 二级 1 中高级 大中型公共建筑 2 技术要求较高的中小型建筑 3 16 层以上 29 层以下住宅 三级 1 中级 中型公共建筑 2 7 层以上 含 7 层 15 层以下有电梯住宅或框 架结构的建筑 四级 1 一般中小型公共建筑 2 7 层以下无电梯的住宅 宿舍及砖混建筑 五级 一 二层单功能 一般小跨度结构建筑 说明 1 民用建筑 大型 10000 平米 中型 3000 10000 平米 小型 3000 平米 2 仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时 其工作量的比例为 40 和 60 3 提供文件的份数为初步设计图纸 6 份 施工图 8 份 3 规划条件 可行性研究费 依据 建设部 1991 第 425 号文 标准 1 按现行规划收费定额计算 工日定额 85 元 工日 用地规模 公顷 工日定额 50 面议 2 施工执照费按京政发 1988 21 号文 概 算额 1 3 三 基础设施费 1 红线内基础设施费 依据 京政发 1993 34 号文 标准 1 根据项目的实际情况定 管线延长米 管线单方造价 2 根据经验 基础设施费一般为建安工 程费的 2 10 说明 1 一般该项费用为基础设施各种管线工 程量 单方造价 2 各种管线单方造价 自来水管线 600 元 米 雨水管线 700 元 米 污水管线 800 元 米 煤气管线 1000 元 米 热力管线 2000 元 米 供电管线 700 元 米 电信管线 1500 元 门 道路 80 元 平米 绿化 20 元 平米 3 经验数据 环卫费 5 元 平米 照明费 5 元 平米 4 该项费用一般范围 150 400 元 平米 普通住宅 150 元 平米 高档住宅 公寓 写字楼 400 元 平米 2 红线外基础设施费 包括集资和自己修建 依据 设计方案和集资协议 标准 根据项目的实际情况定 说明 1 热力 煤气 自来水 污水处理如有集 资 则相应的四源费中的该项不在计取 2 若自己修建 测算依据同红线内基础 设施费 四 房屋建安工程费 1 建安工程费 依据 现行建安费定额计算单方造价 标准 1 普通住宅 多层 900 1000 元 平米 高层 1600 1800 元 平米 2 公共建筑 A 公寓 写字楼 3000 4500 元 平米 其中 结构 1000 1500 元 平米 装修 800 1000 元 平米 设备 1200 2000 元 平米 B 别墅 3000 元 平米 说明 1 公共建筑包括公寓 写字楼 别墅 以及教育 医疗卫生 文化体育 商业服务 金融邮电 社区服务 行政 管理 市政公用 2 依据 京政发 1985 149 号文 标准 建筑面积 9678 10630 平米 千户 工程取费 按实际工程量 详见公建配套附表 a 北京市新建改建居住小区公共服务 设施配套建设定额指标 b 北京市新建改建居住区公共服务设 施配套建设定额指标 通常取 7 15 为公建配套面积比率 2 招投标费 依据 京政办发 1987 第 152 号文 标准 中标额 1 3 预算审查费 依据 84 建京经字第 439 号 标准 预算造价 0 5 京计基字 1997 第 0711 号 住宅项目费率为 0 4 工程监理费 依据 1 国家物价局 建设部 1992 价费字 479 号 2 93 京建法字第 029 号 标准 工程造价 适用税率 适用税率 工程造价 500 万元以下 2 5 500 1000 2 0 2 5 1000 5000 1 4 2 0 5000 10000 1 2 1 4 10000 50000 0 8 1 2 50000 100000 0 6 0 8 100000 0 6 说明 1 实行监理的工程由监理单位向工程质量 监督部门上缴质量监督费 其费率为工程监理费中的 7 工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监 督费 2 设计监理费由于金额相对较小 测算时一 般不予考虑 5 竣工图费 依据 86 市建规字第 097 号 标准 设计费 7 6 建材发展基金 依据 89 京建材字第 292 号 标准 建安工程造价 2 京计基字 1997 第 0711 号 住宅项目费率为 0 五 公共配套设施费 1 锅炉房 标准 总建面积 锅炉每吨供热面积 锅炉每吨造价 说明 1 锅炉每吨供热面积约 5000 平米 2 锅炉每吨造价约 25 万元 2 变配电所 标准 每建筑平米 30 元 3 集资维护费 标准 每建筑平米 80 元 4 电贴费 建设部明文取消 北京仍在执行 依据 原 84 华北电供用字 25 号文 290 元 KVA 后调整为四环路以内 1100 元 KVA 四环路以外 550 元 KVA 现调整为单路供电 270 元 KVA 双路供电 540 元 KVA 说明 住宅用电量 30 60 VA 平米 其他用电量 50 80 VA 平米 六 管理费 依据 92 京价收字第 124 号 标准 一至五项之和 2 5 七 四源费 1 商品房 依据 京计基字 1988 第 866 号文 标准 自来水厂建设费 12 元 平米 煤气厂建设费 29 元 平米 供热厂建设费 30 元 平米 污水处理厂建设费 10 元 平米 说明 1 用一项交一项 2 如其中之一在基础设施中有集资 则该项 不再重复计取 2 非住宅建设项目四源费 依据 1 京政发 1986 131 号 2 京政发 1986 155 号 标准 自来水厂建设费 设计日用水量 830 元 吨 煤气厂建设费 设计日用气量 600 元 吨 供热厂建设费 设计每小时供热量 35 万元 百万大卡 污水处理厂建设费 设计日排污量 830 元 吨 说明 交纳数额在 20 万元以上的在接用 四源 之前 可以分期交纳 八 大市政费 1 综合开发市政费 依据 1 京计基字 1988 第 648 号 2 市开办 1988 经字第 2 号 标准 1 商品房收入 四源费 用电权 15 2 建设投资 15 2 分散建设市政费 依据 京计基字 1988 第 648 号 标准 多层 纯住宅建筑面积 60 元 平米 高层 纯住宅建筑面积 90 元 平米 3 98 年最新规定城近郊区商品房大市政费一律按 100 元 平米计算 九 两税一费 1 营业税 依据 90 财税字第 009 号 标准 商品房收入 5 2 城市建设维护税 依据 市开办 1988 经字第 2 号 标准 营业税 7 3 教育附加费 依据 市开办 1988 经字第 2 号 标准 营业税 3 两税一费计取标准 商品房收入 5 5 十 用电权费 取消 依据 京政发 1993 17 号 标准 1 住宅建筑面积 40 元 平米 2 其他用电量 KVA 4000 元 KVA 用电量 1 住宅用电量 20 30 VA 平米 2 其他用电量 40 50 VA 平米 十一 投资方向调节税 取消 依据 京税字 1991 805 号 标准 商品房销售价格 大市政费 四源费 用电权 费 土地出让金 80 适用税率 适用税率 1 按国家规定不纳入计划管理 投资额不满 5 万元的固定资产投资项目 北方节能住宅 其税率为 0 2 一般民用住宅 包括商品房住宅 其税率 为 5 3 更新改造项目 其税率为 10 4 京政发 1991 61 号通知 税率表未列出的 除更新改造投资以外的其他固定资产投资项目 其税率为 15 5 公费建设超标准独门独院 别墅式住宅 经有关单位批准允许建设的楼堂馆所 其税率为 30 十二 不可预见费 依据 估 标准 一至六项之和 5 十三 建设周期 依据 建安工程定额 标准 建筑面积 万平米 建设周期 年 12 0 4 第二部分 经营成本 一 企划费用 依据 估 标准 一般为销售收入的 1 3 说明 该费用主要用于开发项目的广告策划 公关费用 宣传费用 二 出售商品房手续费 依据 京政发 1988 82 号文 标准 商品房成交价或保护价 1 说明 买卖双方各负担 0 5 三 印花税 标准 商品房成交价 0 5 说明 因该项费用金额较小 一般忽略计算 第三部分 土地增值税 一 土地增值税 依据 土地增值税暂行条例 标准 增值额 适用增值税率 说明 1 增值额 销售收入 投资成本 经营成本 2 增值税率采用超额累进税率 1 增值额未超过扣除项目 50 的部分 税率 为 30 2 增值额超过扣除项目 50 未超过扣除 项目 100 的部分 税率为 40 3 增值额超过扣除项目 100 未超过扣除 项目 200 的部分 税率为 50 4 增值额超过扣除项目 200 的部分 税率 为 60 3 为便于计算 引进速算扣除率概念 土地增值税 增值额 增值税率 扣除项目 速 算扣除率 增值额 扣除项目 增值税率 速算扣除率 50 30 0 100 40 5 150 50 15 200 60 35 4 建设普通住宅出售 增值额未超过扣除项 目金额的 20 免税 5 一般按照季度销售收入的 1 预缴 或按照当地税务机 关的核定税率 项目终结多退少补 第四部分 所得税 税后利润和利润率 一 所得税 标准 所得税 销售利润 增值税 33 一般按照季度销售收入的 6 6 预缴 或按照当地税务机关 的核定税率 项目终结多退少补 说明 销售利润 销售收入 投资成本 经营成本 二 税后利润 标准 税后利润 销售利润 增值税 所得税 三 福利基金 标准 福利基金 税后利润 5 四 投资回报率 1 增值比例 销售收入 扣除项目 投资成本 100 2 投资回报率 税后利润 投资成本 100 附件 1 土地征收及拆迁补偿费开支范围 一 土地征收及拆迁补偿费 1 征地补偿费 计算方法 征地面积 同类土地前三年平均产值 5 6 倍 说明 1 无效益地或国家建设使用国有土地不发补偿费 2 征地补偿费和安置补助费总和最高不得超过前 三年平均产值的 20 倍 3 根据京政发 1991 26 号文件 4 付给乡或村 2 耕地占地税 计算方法 朝阳 海淀 丰台 石景山区 9 元 平米 门头沟 房山 昌平 大兴 通县 顺义 8 元 平米 密云 怀柔 延庆 平谷 7 元 平米 学校 幼儿园 敬老院 医院等建设用地免征 说明 1 获准占地之日起三十日内缴纳 过期按日加收 应纳税额的千分之五的滞纳金 2 依据市政发 1978 93 号文件 国地 87 年 4 月 1 日 27 号文 3 付给区财政局 3 菜地开发建设基金 计算方法 朝阳 海淀 丰台 石景山区 大兴县南郊农场菜 地 3 万元 亩 门头沟和远郊区 县菜地 1 万元 亩 市政基础设施和中 小学校 幼儿园建设征用菜 地按上述标准的 50 缴纳 说明 1 依据市政发 86 137 号文件 2 由区地用科代收 交市财政 4 青苗补助费 计算方法 青苗当年计划产量价值 生产阶段补偿比例 或双 方协商解决 播种初期 发育时间 成熟期 为第一阶段 为第二阶段 为第三阶段 蔬菜 60 80 100 大田作物 70 90 100 说明 1 依据 57 市京字第 321 号通知 2 付给大队或村 5 树木补偿费 计算方法 材树 材积 木材牌价 1 50 鲜果树 前三年平均产值 5 6 倍 干果树 前三年平均产值 7 8 倍 说明 1 果树有材值的加发材值补偿 未结果幼树发适 当补助费 2 依据市政发 84 116 号文件 3 付给大队或村 6 水井 机井补偿费 计算方法 水井按原投入工料费 机井按 7 15 万元 座 说明 1 枯井 废井不予补偿 2 水井依据市政发 84 116 号文件规定的标准上 浮 20 3 依据北京市建设工程其它费用定额 1992 4 付给大队或村 7 坟墓迁移费 计算方法 坟墓座数 800 2000 元 座 1 依据北京市建设工程其它费用定额 1992 2 依据市政发 84 116 号文件 3 依据市房第字 84 100 号文件 4 付给村或所有人 8 安置补助费 计算方法 安置人口数 征地前耕地面积和农业人口的比例 亩年产值 3 10 倍 安置人口数按征地前的农 业人口和耕地面积的比例及征地数量计算 用地单位无力安置由其它单位安置的劳动力 每 人付安置单位补助费及劳动力差额补贴供不应合 计 2 5 3 万元 说明 1 依据市政发 93 16 号文件 京政发 91 26 号 2 付给安置单位 9 农转工人员级差补贴 依据京劳办发字 1993 451 号 农转工人员核定工资等级 10 拆迁农转居超转病残生活补助费 计算方法 82 岁以下每人应拨金额 82 现有年龄 12 个月 62 72 元 人月 补助月数不满 100 个月的均按 100 个月计算 无人赡养的孀寡孤独及病残人员 每人每月 250 元 1 发放对象为原有社员劳动力近三年每年劳动 100 天以上者 因年老 男 59 岁 女 49 岁以上 和 适龄不宜按排工作的病残人员 2 依据北京市建设征地农转居超转人员生活补 助费接收标准 3 付给市民政局 4 国家统规定的各项调价补贴 11 超转劳动力管理服务费 计算方法 拆迁农转居超转病残生活补助费总和 8 说明 1 依据北京市建设征地农转居超转人员生活补 助费接收标准 2 付给市民政局 12 超转人员医疗补助费 计算方法 社员实行退休制的东升 海淀 四季青 玉渊潭四 个公社的超转人员加发医疗补助费 15 元 人月 每 人收取丧葬费 200 元 说明 1 朝改办 1990 48 号 2 各区有各区的规定 13 土地物补偿费 计算方法 指对属于居民私有的树木 构筑物及其它的补偿 费用私人养植花卉不予补偿 说明 1 依据 75 市房地字 073 号文件 依据 83 市房第字 030 号文件 依据 82 市房地字 416 号文件 14 集体财产补偿费 系指征地范围内属于集体财产的土地及地下附着 物的补偿 不需移地迁建面以收购的形式做一次 性处理 也在此例 说明 1 依据京政 91 56 号文件 2 付给大队或村 15 私人财产补偿费 对农民自耕地上青苗私有家畜 围栏等的补偿 说明 依据京房地字 1992 第 087 号文件 16 附属物补偿费 计算方法 棚子每间 120 560 元 门楼每个 120 400 元 猪圈每个 80 320 元 厕所每个 4500 元 围墙 80 120 元 M 鸡兔窝 30 120 元 锅台每个 100 300 元 甬路 10 15 元 平方米 说明 1 原标准依据 75 市房地字 073 号文件 标准过 低 上此标准根据基建拆迁工作手册 P118 页 2 依据北京市建