2014年济南市场年报

1 北京市北京市 2014 2014 年房地市场研究年房地市场研究 济南 2013 年 北京机构 北京 济南机构 济南市济南市 2014 2014 年房地产市场研究年房地产市场研究 序言 5 一 城市经济 6 1 GDP 6 2 规模以上工业增加值 6 3 进出口总额 6 4 全社会固定资产投资 6 5 社会消费品零售总额 6 6 城市居民人均可支配收入 6 7 产业结构 7 二 产业政策 7 1 经济金融类 7 2 土地政策类 8 3 小产权及不动产登记类 9 4 公积金政策类 10 5 其他重要政策类 10 6 政策综述 11 济南市济南市 2014 2014 年房地产市场研究年房地产市场研究 三 土地市场 12 1 土地市场供应分析 12 2 土地市场成交分析 12 3 土地市场价格分析 13 四 市场交易 14 1 商品房 14 1 市场综述 14 2 供求关系分析 14 3 供应量分析 15 4 成交量分析 15 5 成交均价分析 16 2 商品住宅 17 1 市场综述 17 2 供求关系分析 17 3 供应量分析 18 4 成交量分析 19 5 成交价格分析 20 6 重点项目 21 济南市济南市 2014 2014 年房地产市场研究年房地产市场研究 3 公寓市场 24 1 市场综述 24 2 供求关系分析 25 3 供应量分析 25 4 成交量分析 26 5 成交价格分析 27 6 个案分析 27 4 商业市场 29 1 市场综述 29 2 供求关系分析 30 3 供应量分析 30 4 成交量分析 31 5 成交价格分析 32 6 个案分析 32 5 写字楼市场 34 1 市场综述 34 2 供求关系分析 35 3 供应量分析 35 4 成交量分析 35 济南市济南市 2014 2014 年房地产市场研究年房地产市场研究 5 成交价格分析 36 6 个案分析 36 五 2014 年房地产市场预测 39 1 政策展望 39 1 宏观政策 39 2 地方政策 39 2 市场展望 39 六 区域 40 1 市中区 40 2 历城区 42 3 槐荫区 44 4 天桥区 47 5 历下区 49 6 长清区 52 7 高新区 54 济南市济南市 2014 2014 年房地产市场研究年房地产市场研究 序言序言 2014 年济南各项政策表现的对于房地产利好 而全年土地供求集中在下半年 政府及 开发商对济南楼市看好 2014 年济南商品房市场在上半年稍显惨淡 但从下半年自限购放开后成交量不断增加 商品房供应和成交量都较去年有所增加 由于受市场竞争环境和年底任务的压力 很多楼盘 在下半年进行了打折促销活动 以求快速去化 因此今年商品住宅的成交价格较去年有所下 滑 中高端市场受政策利好在未来会慢慢释放更多需求 济南商品住宅成交最好的是 90 100 面积段产品 整个市场以刚需为导向 整个市场的成交以历城区 槐荫区和历下区成 交最好 但历下区房价最高 历城区和槐荫区房价稍低 楼盘性价比较高 20142014 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 一 城市经济一 城市经济 1 1 GDPGDP 2014 年前三季度 全市实现生产总值 4061 71 亿元 比去年同期增长 8 7 其中 第一产业 188 95 亿元 同比增长 4 1 第二产业 1499 31 亿元 同比增长 8 9 第三产 业 2373 45 亿元 同比增长 8 9 2 2 规模以上 规模以上工业增加值工业增加值 2014 年前三季度 全市规模以上工业主营业务收入 4019 7 亿元 增长 11 15 实现 利税 464 6 亿元 增长 21 43 实现利润 226 5 亿元 增长 21 95 3 3 进出口 进出口总额总额 2014 年前三季度 济南全市进出口总额为 78 92 亿美元 较去年同期增长 10 54 累计出口总额为 44 98 亿美元 同比增长 10 68 累计进口总额为 33 95 亿美元 同比增 长 9 38 4 4 全社会固定资产投资 全社会固定资产投资 2014 年前三季度 全市固定资产投资 2031 5 亿元 同比增长 16 6 分产业看 一 产投资 86 8 亿元 增长 30 0 二产投资 688 1 亿元 增长 20 0 其中工业投资 658 9 亿元 增长 20 8 技术改造投资 407 2 亿元 增长 48 9 三产投资 1256 6 亿元 增长 14 0 三产中房地产投资 687 6 亿元 增长 24 7 5 5 社会消费品零售总额 社会消费品零售总额 2014 年前三季度 全市实现社会消费品零售总额 2127 2 亿元 同比增长 12 6 分 城乡看 城镇实现零售额 1957 5 亿元 增长 12 6 乡村实现零售额 169 7 亿元 增长 11 7 6 6 城市居民人均可支配收入 城市居民人均可支配收入 城市居民人均可支配收入稳步增长 2014 年前三季度 全市城市居民人均可支配收入 27962 元 增长 8 9 农村居民人均现金收入 14448 元 增长 11 7 济南市居民生活 20142014 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 水平稳步提高 7 7 产业结构 产业结构 2014 年前三季度 济南市第一产业实现增加值 189 亿元 增长 4 1 第二产业实现 增加值 1499 3 亿元 增长 8 9 其中工业实现增加值 1236 8 亿元 增长 9 建筑业实 现增加值 262 6 亿元 增长 8 2 第三产业实现增加值 2373 5 亿元 增长 8 9 三次产 业结构由上年的 0 05 04 0 55 变为 0 05 0 37 0 58 二 产业政策二 产业政策 1 1 经济金融类 经济金融类 定向调准或常态化 有助于行业长期调整定向调准或常态化 有助于行业长期调整 6 月 9 日央行宣布 对符合审慎经营要求且 三农 和小微企业贷款达到一定比例的 商业银行下调人民币存款准备金率 0 5 个百分点 时隔 50 多天 央行再度定向降准 引发 市场强烈关注 央行松绑限贷央行松绑限贷 9 月 30 日 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会下发 关于进一步做好住房金 融服务工作的通知 该政策要点体现为四个方面 一 加大对保障性安居工程建设的金融支持 二 积极支持居民家庭合理的住房贷款需求 对于贷款购买首套普通自住房的家庭 贷款最低首付款比例为 30 贷款利率下限为贷款基准利率的 0 7 倍 具体由银行业金融 机构根据风险情况自主确定 对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的家庭 为改善居住 条件再次申请贷款购买普通商品住房 银行业金融机构执行首套房贷款政策 三 增强金融机构个人住房贷款投放能力 四 继续支持房地产开发企业的合理融资需求 央行宣布降息 楼市迎变化央行宣布降息 楼市迎变化 11 月 21 日 央行决定 自 2014 年 11 月 22 日起下调金融机构人民币贷款和存款基 准利率 按照规定 金融机构一年期贷款基准利率下调 0 4 至 5 6 一年期存款基准利率 下调 0 25 至 2 75 其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整 同时结合推进利率市场化改革 将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的 20142014 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 1 1 倍调整为 1 2 倍 解析 济南市场本身以刚需为主 受此类政策影响较少 从微观看 限贷和降息政策都释解析 济南市场本身以刚需为主 受此类政策影响较少 从微观看 限贷和降息政策都释 放了一定量的改善型需求 放了一定量的改善型需求 2 2 土地政策类 土地政策类 一号文件深化农村改革 对房地产中长期利好一号文件深化农村改革 对房地产中长期利好 1 月 19 日中共中央 国务院印发了 关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若 干意见 即 2014 年中央一号文件 此次意见对比 2013 年 在征地制度和补偿制度方面 都有所差异 对房地产行业产生影响的有四个方面 第一 在征地补偿制度中首次提到 留地安置 第二 在农业转移人口市民化中提到 建立流动人口居住证制度 第三 在完善宅基地制度中提到 宅基地可以抵押 担保 此外 今年的文件新增加了一项内容 即引导和规范农村集体建设用地入市 国土部国土部 控制特大城市新增建设用地规模控制特大城市新增建设用地规模 19 日 国土资源部召开新闻发布会 正式发布 节约集约利用土地规定 以下简称 规定 国土部表示 为防止地方在经济发展中急功近利 片面追求土地收益 增强规 划科学性和刚性管控 需对用地规模整体调控 实现 控总量 挤存量 提质量 国土部严格界定养老用地国土部严格界定养老用地 多项土地政策促产业发展多项土地政策促产业发展 国土资源部日前下发 养老服务设施用地指导意见 以下简称 意见 围绕保障 养老服务设施用地供应 规范养老服务设施用地开发利用管理 大力支持养老服务业发展 明确提出九条意见 意见 第三条明确规定 新建养老机构服务设施用地的 应根据城 乡规划布局要求 统筹考虑 分期分阶段纳入国有建设用地供应计划 济南济南 城镇基准地价调整城镇基准地价调整 住宅用地上涨近住宅用地上涨近 2 2 成成 记者从济南市国土资源局获悉 6 月 13 日 济南市政府召开常务会对城镇基准地价更 新进行了讨论 济南市城镇基准地价更新或已基本定稿 在此次基准地价调整中 济南市商业用地级别楼面地价平均增长率为 15 58 住宅用 地级别楼面地价平均上涨 19 92 工业用地级别地价平均增长率为 11 83 住宅用地一 二 三级土地的基准地价 分别拟调整至每平方米 5608 元 4046 元和 3252 元 明年起济南将全面实行网上交易土地竞拍明年起济南将全面实行网上交易土地竞拍 不再现场举牌不再现场举牌 2015 年开始 济南市将全面实行土地网上挂牌出让以及成交 市国土资源局相关工作 人员介绍 此前济南市已经有几次单宗土地或者采矿权网上挂牌出让成交的试点 此次 11 宗工业用地是首次集中网上挂牌 不过仍处在试点阶段 从 2015 年 1 月 1 日起 济南市 20142014 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 将正式开始实行土地的网上挂牌出让以及成交 该工作人员说 解析 解析 无论是从国家宏观政策还是济南本土政策看 在济南拿地难度会更高 一方面 济 南严格控制建设用地布局 间接缩小了城市发展空间 另一方面 在济南多以勾地 熟化 与开发结合等方式拿地 基准地价上涨直接导致拿地成本升高 山东征地拆迁信息进村全面公开山东征地拆迁信息进村全面公开 公开重大行政决策公开重大行政决策 今后征收土地被依法批准后 市 县政府要将土地用途 被征收土地的所有权人 位 置及土地征收补偿安置方案等信息 在被征收土地农村集体经济组织所在地予以公告 并 在当地政府网站主动公开 山东 山东省将划定永久基本农田山东 山东省将划定永久基本农田 城市扩张受限城市扩张受限 将城市周边 平原地区的优质良田占用搞建设 而将区位 立地条件较差的耕地划入基 本农田 甚至出现基本农田 上山下滩 这种情况今后将受到严格限制 记者从今天召开的 全省国土资源工作会议了解到 我省将划定永久基本农田 3 3 小产权及不动产登记类 小产权及不动产登记类 2828 省已出方案整治小产权房省已出方案整治小产权房 6 6 月提不动产统一登记条例月提不动产统一登记条例 国土资源部部长姜大明 10 日称 今年 6 月份出台不动产统一登记条例 他同时强调 要 严守 18 亿亩耕地红线 并要划分永久基本农田 确保我国粮食安全 并表示 不动产统一登记 以土地为核心 包括房屋 草原 林地 海域等不动产的统一登记职责 将建立包括 9 个部 门的部际联席会议制度 今年 6 月提出不动产统一登记条例 国土资源部正式挂牌成立不动产登记局国土资源部正式挂牌成立不动产登记局 据国土资源部官方微博消息 5 月 7 日 国土资源部办公厅下发 关于在地籍管理司 加挂不动产登记局牌子的通知 在国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子 承担指 导监督全国土地登记 房屋登记 林地登记 草原登记 海域登记等不动产登记工作的职 责 济南专项整治小产权房济南专项整治小产权房 将试点宅基地有偿退出将试点宅基地有偿退出 在农村集体土地制度改革方面 济南将开展宅基地有偿退出试点 2014 年 将开展违 法建设销售 小产权房 专项清理整治 严厉查处各类违法违规用地行为 对重大典型案 件进行挂牌督办和公开通报 山体保护利用方面 将新启动 33 座破损山体绿化治理 完 成卧牛山综合整治 解析 原定于解析 原定于 7 7 月份出台的不动产统一登记政策再次夭折 从目前节奏看预计明年会正式月份出台的不动产统一登记政策再次夭折 从目前节奏看预计明年会正式 出台 此外 各项政策表明 小产权变大产权的可能性接近于出台 此外 各项政策表明 小产权变大产权的可能性接近于 0 0 20142014 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 4 4 公积金政策类 公积金政策类 住房和城乡建设部下发关于公积金服务督查的通知住房和城乡建设部下发关于公积金服务督查的通知 8 月 22 日 住房和城乡建设部下发 关于开展加强和改进住房公积金服务专项督查工 作的通知 通知主要内容为 一是通过建立首问负责 一次性告知 限时办结 服务承诺等制度健全服务制度 二是在确保资金安全 有效防控风险前提下合理简化业务办理手续 三是降低中间费用 取消强制保险 公证和担保及其他不合理收费 降低业务办理现 场提供的复印 打印等服务收费 四是改进服务方式 改善服务环境 在服务网点配备自助查询终端 叫号机 休息椅 饮水机等设施 逐步建立网上服务大厅 12329 服务热线 手机短信平台 网点服务四位 一体的服务体系 五是提升服务能力 加强住房公积金服务人员的配备 通过培训 考核和责任追究等 机制 推进住房公积金管理队伍建设 异地缴存的住房公积金可在现缴存地合并计算异地缴存的住房公积金可在现缴存地合并计算 10 月 9 日 住房城乡建设部 财政部 人民银行下发 关于发展住房公积金个人住房 贷款业务的通知 职工连续足额缴存住房公积金 6 个月 含 以上 可申请住房公积金个 人住房贷款 对曾经在异地缴存住房公积金 在现缴存地缴存不满 6 个月的 缴存时间可 根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算 山东 住房公积金等公共性资金纳入审计范畴山东 住房公积金等公共性资金纳入审计范畴 山东省审计厅获悉 住房公积金 住宅维修基金 社会捐赠资金等政府管理或委托其他 单位管理的其他公共性资金正式纳入公共资金审计范畴 山东将按照 评价总体 揭露问题 规范管理 促进改革 提高绩效 维护安全 的工作思路 全面消除监督盲区 实现对各类公 共资金管理使用真实性 合法性 效益性的全覆盖审计监督 解析 公积金使用范围更广 使用更加方便 但是公积金本身争议较多 开发商也并不太解析 公积金使用范围更广 使用更加方便 但是公积金本身争议较多 开发商也并不太 喜欢 公积金改革迫在眉睫 喜欢 公积金改革迫在眉睫 5 5 其他重要政策类 其他重要政策类 济南正式取消限购济南正式取消限购 从 7 月 10 日起 济南市商品房限购政策正式取消 居民购房不再需要到房管部门开 具限购证明 但办理缴税 贷款等是否需要开具相关证明还需要具体咨询有关单位 20142014 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 山东保障性住房年内山东保障性住房年内 并轨并轨 全面取消户籍限制全面取消户籍限制 日前 省住房和城乡建设厅 省财政厅 省发展和改革委和省物价局共同出台推进公共 租赁住房和廉租住房并轨的实施意见 明确提出 2014 年底前 实现公共租赁住房和廉租住房 的统一规划建设 统一准入分配 统一运营管理 全面取消户籍限制 实现同城待遇 给限购政策松绑给限购政策松绑 南宁打响南宁打响 救市救市 第一枪第一枪 据新华社电南宁市住房保障和房产管理局日前出台购房新政 从 4 月 25 日起 广西 北部湾经济区内的北海 防城港 钦州 玉林 崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居 民家庭政策在南宁市购房 有观点认为 在楼市不景气的形势下 多城市传出酝酿松绑限 购 但最终都被辟谣 而南宁是第一个由官方正式发布限购调整措施的城市 打响了 救 市 第一枪 山东征地拆迁信息进村全面公开山东征地拆迁信息进村全面公开 公开重大行政决策公开重大行政决策 今后征收土地被依法批准后 市 县政府要将土地用途 被征收土地的所有权人 位 置及土地征收补偿安置方案等信息 在被征收土地农村集体经济组织所在地予以公告 并 在当地政府网站主动公开 山东 山东省将划定永久基本农田山东 山东省将划定永久基本农田 城市扩张受限城市扩张受限 将城市周边 平原地区的优质良田占用搞建设 而将区位 立地条件较差的耕地划入基 本农田 甚至出现基本农田 上山下滩 这种情况今后将受到严格限制 记者从今天召开的 全省国土资源工作会议了解到 我省将划定永久基本农田 解析 实际上济南取消户籍限制已经有多年时间 对于济南影响不大 取消限购对于济南解析 实际上济南取消户籍限制已经有多年时间 对于济南影响不大 取消限购对于济南 影响较小 但增加了较多的补签数据和一定量的改善型需求 济南市场较为封闭 但是在影响较小 但增加了较多的补签数据和一定量的改善型需求 济南市场较为封闭 但是在 逐渐向公开透明的方向发展 逐渐向公开透明的方向发展 6 6 政策综述 政策综述 济南各项政策表现的对于房地产利好 政府出台的政策在拉动济南市民的购房需求尤济南各项政策表现的对于房地产利好 政府出台的政策在拉动济南市民的购房需求尤 其是改善型需求 同时支持房地产朝着健康安全的方向发展 其是改善型需求 同时支持房地产朝着健康安全的方向发展 13 20142014 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 三 三 土地市场土地市场 1 1 土地市场供应分析 土地市场供应分析 年度土地供应量分析年度土地供应量分析 供应量稳步增长供应量稳步增长 2014 年累计出让土地 127 幅 供地建筑面积 2460 73 万 供地计划基本完成 其 中城镇住宅用地 82 幅 供应建筑面积为 1900 66 万 商业用地 43 幅 供应面积为 79 92 万 另外其他属性 公建配套与其他 用地 2 幅 供应建筑面积为 8 87 万 随着济南市城市建设的不断发展 土地需求日益旺盛 政府为实现城市发展战略 需稳 定土地供应量 今年土地供应集中在历城 槐荫 天桥等区 月度土地供应量分析月度土地供应量分析 土地月度供应分布不均 土地月度供应分布不均 1212 月份供应量最大月份供应量最大 2014 年济南市经营性用地供应面积为 695 3 万 月均供应面面积为 57 94 万 从 2014 年 1 12 月土地供应趋势来看 月度分布不均 供应主要集中在下半年 其中 10 月份 和 12 月份供应量最大 供应面积达 403 63 万 占全年供应量的 58 05 而 4 5 月份 则出现土地零供应的情况 土地供应区域分析土地供应区域分析 槐荫区 历城区供应量占全市槐荫区 历城区供应量占全市 51 06 51 06 2014 年济南经营性土地供应集中分布在 历城区和天桥区 供应量分别为 247 46 万 和 107 58 万 占全市供应总量的 51 06 历城区以住宅用地为主 华山片区 工业北路和唐冶新城为主力支撑 天桥区则以鹊山板块及火车站广场为主 供应属性分析供应属性分析 住宅用地仍是主力住宅用地仍是主力 2014 年济南市经营性用地属性结构中住宅用地仍是主力 住宅用地共成交 82 幅 供 应面积 523 05 万 占比达 75 23 商业用地共成交 43 幅 供应面积 168 59 万 占 比 24 25 商业用地平均容积率为 4 5 预计建筑面积达 799 22 万平方米 短期来看 未来 2 3 年内济南商业地产或将进入快速发展期 中长期则存在一定风险 2 2 土地市场成交分析 土地市场成交分析 年度土地成交分析年度土地成交分析 土地市场平稳进行土地市场平稳进行 20142014 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 2014 年济南土地市场经营性用地成交 127 幅 715 17 万平方米 预计建筑面积 2525 万平方米 年初 1 月份承接 2013 年年底大大量供应 成交达到高峰 但 5 6 月份出现零 成交现象 下半年土地成交回暖 尤其 11 月份 成交量大增 2014 年土地市场成交量有 所下降 但较去年相比流拍现象更少 全年 6 幅土地流拍 约 25 万平方米 但总体来看 从土地的总体成交情况不难看出企业对于济南市场还是持相对乐观的态度 土地区域成交分析土地区域成交分析 历城区 槐荫区成交量最大历城区 槐荫区成交量最大 2014 年历城区和槐荫区表现突出 占全市土地成交量的 50 36 今年历城区取代槐 荫区成为土地成交量最大的区域 主要源于华山片区及唐冶片区 顺应城市发展方向 吸 引众多开发商入驻 如中海 恒大 绿地等 未来历城区将进入由大型企业带动的快速发 展阶段 槐荫区在近几年的发展中也表现出快速上升的趋势 尤其是西客站片区 也吸引 了恒大 金科 绿地等知名开放商入驻 土地性质成交分析土地性质成交分析 住宅用地仍是绝对主力 商业用地占比不断攀升住宅用地仍是绝对主力 商业用地占比不断攀升 从 2014 年成交土地属性来看 住宅用地仍是绝对主力 商业用地占比不断攀升 其 中 住宅用地共成交 77 幅 成交面积 524 99 万 占比达 73 41 商业用地共成交 45 幅 成交面积万 177 47 万 占比 24 82 同比增幅 14 31 3 3 土地市场价格分析 土地市场价格分析 土地楼面地价分析土地楼面地价分析 平均楼板价走势平稳平均楼板价走势平稳 2014 年济南经营性用地平均楼板价稍有上涨 总体走势保持相对平稳 本年度土地平 均楼板价为 1467 元 平方米 环比上涨 5 92 2009 年土地市场楼板价达到峰值 执行 限购政策之后 企业拿地谨慎 楼板价开始回落并保持在稳定的水平 土地成交单价变化分析土地成交单价变化分析 土地单价继续呈下降态势土地单价继续呈下降态势 2014 年土地单价较去年有所下降 本年度经营性用地土地单价为 5181 元 平方米 环比下降 3 43 20142014 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 四 市场交易四 市场交易 1 1 商品房 商品房 1 1 市场综述市场综述 供求方面供求方面 2010 2014 年商品房供求比波动较小 2014 年供求比为 1 26 1 2014 年 1 12 月月度供求比波动剧烈 供应方面供应方面 年度供应量分析 2010 2014 年济南市商品房供应呈上升走势 月度供应量分析 月度供应走势呈现小幅增长 成交方面成交方面 年度成交量分析 2010 2014 年成交走势整体呈上升趋势 月度成交量分析 2014 年商品房下半年较上半年成交好 12 月达到最高值 价格方面价格方面 年度成交价格分析 价格较去年有所下降 月度成交价格分析 整体价格较为波动 有下降趋势 2 2 供求关系 供求关系分析分析 2010 20142010 2014 年商品房供求比波动较小 年商品房供求比波动较小 20142014 年供求比为年供求比为 1 26 11 26 1 2014 年济南市商品房供应量为 1099 22 万 成交面积为 874 7 万 供求比为 1 26 2014 年济南市房地产市场表现良好 市场供应及成交情况均达到往年最高值 尤其是 商品房的成交量较往年增长较多 20142014 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 本年度供应面积较去年基本持平 增幅仅为 0 32 成交量增幅为 11 05 虽然本年 度继续维持房地产调控政策 但房地产市场依然保持了稳定的增长态势 20142014 年年 1 121 12 月月度供求比波动剧烈月月度供求比波动剧烈 2014 年商品房成交全年总体处于供大于求 年初供应量和成交量均处于低位 下半年 的供应量和成交量较上半年有不小的增长态势 供求比在上半年波动较大 在下半年呈现 下降趋势 主要是下半年成交激增造成的 3 3 供应量分析 供应量分析 年度供应量分析年度供应量分析 2010 20142010 2014 年济南市商品房供应呈上升走势年济南市商品房供应呈上升走势 从 2010 2014 年济南市商品房年度供应走势图上可以看出 2014 年供应量虽与 2013 年供应量相差不大基本持平 但基本也能看出济南商品房市场供应量呈逐年上升趋势 2014 年济南市商品房供应量达 1099 22 万 环比增长 0 32 供应量的逐年增长的根源 在于济南市城市发展的原动力 随着城市规划建设的不断发展 东拓 西进 南控 北跨 中梳 战略的陆续实施 城市空间不断扩大 为济南房地产市场的发展带来了契机 月度供应量分析月度供应量分析 月度供应走势呈现小幅增长月度供应走势呈现小幅增长 2014 年济南市商品房供应量达 1099 22 万 月均供应量达 91 6 万 2014 年 1 月 份 是传统的淡季 供应量较低 进入 4 月份以后 济南房地产市场迎来小高峰 窗口期 乍现 供应量突然释放 主要原因为开发商大多选择 4 月份办理预售证 把握住 5 月份销 售机会 5 9 月份呈现波浪线趋势起伏不定 但进入 10 月份以后保持了增长趋势 供应量 的攀升得益于众多新增项目入市的拉动 如华山片区的中海华山珑城 中建新悦城 荣盛 锦绣澜湾以及高新区的济南高新万达广场等项目 共同将商品房市场的供应量推至高峰 4 4 成交量分析 成交量分析 年度成交量分析年度成交量分析 2010 20142010 2014 年成交走势整体呈上升趋势年成交走势整体呈上升趋势 从 2010 2014 年济南市商品房成交走势图看 济南市商品房成交整体呈上升趋势 虽 然今年颁布了一系列限购措施 但对本地房地产市场并没有产生多大影响 随着 7 月份济 20142014 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 南全面取消限购以后 供应成交情况呈现了比较积极的发展形势 本年度 济南市商品房 成交量达到 874 7 万 环比增长 11 05 仍然保持稳定增长的形势 济南房地产市场受限购影响不明显的原因在于 一是济南房地产市场还处于发展阶段 市场容量较小 刚需是市场主力 限购政策对其影响相对较小 二是 近年来 大型项目 对于济南市场的支撑尤为明显 比如中海 恒大 绿地等 该类项目多位于城市近郊 性 价比较高 且品牌优势明显 月度成交量分析月度成交量分析 20142014 年商品房下半年较上半年成交好 年商品房下半年较上半年成交好 1212 月达到最高值月达到最高值 2014 年济南市商品房成交量为 874 7 万 月均成交面积达 72 89 万 从月度成交 量走势来看 起伏不平 但总体保持稳定 7 月份的成交量突然增长 这与 7 月济南全面 取消限购政策的出台关系密切 此后商品房月度成交量走势虽有波动 但总体稳定 直到 12 月成交量又出现了一次不小的增长 金九银十的表现不如往年 最高 10 月份成交 81 07 万 总体来看 2014 年济南市商品房市场成交量依然保持了平稳上升的态势 5 5 成交均价分析 成交均价分析 年度成交价格分析年度成交价格分析 价格较去年有所下降价格较去年有所下降 2014 年济南市商品房成交均价为 8401 元 较去年均价下降 3 52 上半年房地 产市场成交较为惨淡 很多楼盘的目标任务未完成 加之各家楼盘库存量较大 下半年开 始众多楼盘进行降价促销 以求以价换量 月度成交价格分析月度成交价格分析 整体价格较为波动 有下降趋势整体价格较为波动 有下降趋势 2014 年济南市商品房月度成交价格较为波动 可以看出呈现下降趋势 年初的时候价 格较高 但进入 3 月份后整个房地产市场热度不再 很多开发商的上半年任务未完成 到 下半年开始 以天鸿万象新天为代表的楼盘进行降价促销 以求快速去化 效果较为明显 及到年底 中海华山珑城推出大量房源 价格均较低 也在一定程度上拉下了年底整个市 场的成交均价 20142014 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 2 2 商品住宅商品住宅 1 1 市场综述市场综述 供求供求方面方面 2010 2014 年 济南商品住宅市场供求呈现增长态势 2014 年 济南商品住宅市场月度供求关系 总体来看属于供小于求的状态 供应量分析供应量分析 年度供应量分析 2010 2014 年商品住宅供应量呈现上升趋势 月度供应量分析 上半年起伏明显 下半年高位运行 供应区域结构分析 区域供应不均衡 历城区 槐荫区 市中区供应量较大 供应面积段结构 整体结构 M 形不再明显 刚需改善面积段供应量齐头并 进逐渐增量 成交量分析成交量分析 年度成交量分析 成交走势呈上升态势 市场稳定 月度成交量分析 上半年小幅波动上涨 下半年保持稳定上升态势 成交区域结构分析 区域分布不均 集中在历城区 槐荫区 历下区 市中区 成交面积结构分析 90 100 面积段为市场绝对成交主力 成交均价分析成交均价分析 年度成交价格分析 今年价格较去年小幅下降 月度成交价格分析 价格较为波动 下半年多家楼盘降价促销拉低均价 区域价格分析 历下区 市中区商品住宅成交价格明显高于其他区域 2 2 供求 供求关系分析关系分析 2010 20142010 2014 年 济南商品住宅市场供求呈现增长态势年 济南商品住宅市场供求呈现增长态势 20142014 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 2014 年济南市商品住宅供应面积为 808 08 万 成交面积为 706 72 万 供成 情况较去年相比有所上升 供求比为 1 14 供求关系较缓和 2010 2014 年 济 南市商品住宅供应量和成交量均呈现略微上升趋势 2011 2012 年间 由于限购 政策的颁布 市场供应成交均保持平稳的走势 进入 2013 2014 年开始一路攀升 因为济南房地产市场主要依靠刚需和首次改善型需求支撑 此类需求对于政策反 应敏感度不高 20142014 年 济南商品住宅市场月度供求关系 总体来看属于供小于求的状态 年 济南商品住宅市场月度供求关系 总体来看属于供小于求的状态 2014 年商品住宅成交全年总体处于供大于求 年初供应量和成交量均处于低位 下半 年的供应量和成交量较上半年有不小的增长态势 供求比在上半年波动较大 在下半年呈 现下降趋势 主要是下半年成交激增造成的 年底供求比小于 1 年底开发商为完成全年 任务去化较为理想 3 3 供应量分析 供应量分析 年度供应量分析年度供应量分析 2010 20142010 2014 年商品住宅供应量呈现上升趋势年商品住宅供应量呈现上升趋势 从 2010 2014 年济南市商品住宅供应走势图看出 济南市商品住宅供应量呈现上升趋 势 2014 年商品住宅供应量为 808 68 万 环比为 1 39 随着城市空间发展的需要 城市人口的不断导入 本年度西客站片区和华山 雪山 唐冶等热点片区大盘入市 推高 市场供应 月度供应量分析月度供应量分析 上半年起伏明显 下半年高位运行上半年起伏明显 下半年高位运行 2014 年 济南市商品住宅供应量达 808 68 万 7 12 万套 环比增长 1 39 月均 供应量为 67 39 万 2014 年商品住宅月度供应量走势呈现上半年起伏明显 下半年保持 一定的增长态势 1 6 月份 虽有 小高峰 出现 但市场情况尚不明朗 上半年商品住 宅供应总量为 328 48 万 仅占全年的 40 62 而下半年市场上行趋势已定 政策环境 平稳 全面取消限购的政策出台 开发企业和购房者的心理预期开始好转 众多项目开始 面向市场 或开盘 或加推 商品住宅供应量开始保持高位 下半年供应总量为 480 2 万 占全年的 59 38 供应区域结构分析供应区域结构分析 区域供应不均衡 历城区 槐荫区 市中区供应量较大 区域供应不均衡 历城区 槐荫区 市中区供应量较大 20142014 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 2014 年 济南市商品住宅区域供应分布不均衡 历城区 槐荫区 市中区区供应量较 大 三个区域供应量为 526 67 万 占全市供应量的 65 13 历城区与槐荫区的供应量 基本持平 近年来 随着历城区的范围不断向北发展 项目向外围扩展 本年度有 24 个 项目新增入市 供应量较大 年度本区域供应量为 200 66 万 槐荫区作为济南市 西进 战略的首站 随着土地的不断供应 热度及持续关注度不减 市场扩张发展起来 吸引众 多开发商纷纷入驻 本年度有 29 个项目新增入市 供应量最大 年度本区域供应量为 203 04 万 长清区 天桥区由于属于城市发展相对空白区域 房地产市场发展起步较晚 因此这三个区域供应量明显不敌其他区域 供应面积段结构供应面积段结构 整体结构整体结构 M M 形不再明显 刚需改善面积段供应量齐头并形不再明显 刚需改善面积段供应量齐头并 进逐渐增量 进逐渐增量 2014 年 济南市商品住宅户型结构组成中 80 100 和 100 120 面积段供应量最大 合计共 445 44 万 占全市供应量的 55 08 另外 120 140 面积段的供应也较多 80 以下面积段供应较少 由市场供应情况分析可知 济南本地房地产市场的供应结构主 要还是以刚需户型及首次偏改善户型为主 各大项目均增加了此类户型的供应而刚需产品 面积段集中在 80 100 4 4 成交量 成交量分析分析 年度成交量分析年度成交量分析 成交走势呈上升态势 市场稳定成交走势呈上升态势 市场稳定 从 2010 2014 年济南市商品住宅年度成交走势图看 济南市商品住宅成交量正呈现稳 定增长的态势 2014 年商品住宅成交量为 706 72 万 环比增长为 11 15 年初的货币 调控政策对济南影响不大 市场仍然保持的稳定增长的态势 济南市的房地产市场仍然依 赖刚需和首改型需求支撑市场 此类需求对于政策反应不敏感 加之随着众多刚需项目的 集中入市 将 2014 年的济南房地产市场推向历史性高峰 月度成交量分析月度成交量分析 上半年小幅波动上涨 下半年保持稳定上升态势上半年小幅波动上涨 下半年保持稳定上升态势 2014 年济南市商品住宅成交量为 706 72 万 月均成交面积为 58 89 万 整体月 走势呈上升趋势 2014 年 1 2 月份 是传统淡季 在限购政策的打压下 济南楼市探底 直到 7 月份的全面取消限购政策的出来 济南市场成交量猛增 更值得关注的是年底的 翘尾 2014 年 12 月济南市商品住宅成交量单月达到 115 97 万 创下取消限购以来 20142014 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 的最高纪录 2014 年商品住宅成交旺盛的原因如下 随着市场的回暖复苏 并且全面取消限购政策 的出台 开发商和购房者的心里预期都发生改变 开始向上 开发商开始积极调整开发策 略 迎合市场推出合适产品 购房者放弃 持币观望 态度 开始出手购房 在这些因素 的共同作用下 2014 年的济南房地产市场交出了一份较为 满意的答卷 成交区域结构分析成交区域结构分析 区域分布不均 集中在历城区 槐荫区 历下区 市中区区域分布不均 集中在历城区 槐荫区 历下区 市中区 2014 年济南市商品住宅成交区域分布不均 集中在市中区 历下区 槐荫区 历 城区 四区成交量高达 550 36 万 占全市成交量的 77 19 而长清区 高新区 天桥区则成交量较小 依次为 55 3 万 71 92 万 29 13 万 三个区域仅占全 市成交量的 19 33 随着济南城市建设的不断发展 历下区 市中区发展的愈加成熟 而历城区 槐荫区 在城市发展并向周边扩张的进程中吸引了众多大型企业如中海等 的关注 众多大型项目纷纷落地 为区域的发展和房地产市场的发展做出来突出的贡 献 而长清区 天桥区 高新区 则由于距主城区相对较远 房地产市场起步较晚 因此 近几年三个区域的成交量一直不大 随着济南城市空间战略的规划实施 相信 未来长清区 天桥区 高新区也将成为济南房地产市场新的增长点 成交面积结构分析成交面积结构分析 90 100 90 100 面积段为市场绝对成交主力面积段为市场绝对成交主力 2014 年济南市商品住宅成交面积段中 80 100 面积段成交量最大 其次为 100 120 和 120 140 面积段 三个面积段成交总量为 503 92 万 占全市成交量的 71 30 与供应结构基本吻合 一直以来济南市商品住宅市场依赖刚需和首改需求支撑 80 100 的二室刚需户型和 100 140 的紧凑型和舒适性三房成为市场上紧俏户型 这其中 90 100 平米面积段较 80 90 平米的产品成交更好 面积段主要为两居室 部分 90 多平米的小三 房也较受客户欢迎 这表明济南市民的购房以刚需为导向 5 5 成交价格分析 成交价格分析 年度成交价格分析年度成交价格分析 今年价格较去年小幅下降今年价格较去年小幅下降 2014 年济南市商品住宅成交均价为 8053 元 较 2013 年环比下降 3 09 2010 2012 年受国家限购政策的影响 及开发商实施的以价换量等对应策略 导致成交均价产生 了波动 逐渐下滑至 2012 年的 7330 元 2013 2014 年市场逐渐回温稳定并发展形势 20142014 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 积极良好 但 2014 年上半年市场成交较为惨淡 下半年开始众多楼盘以价换量以求快速 去化 在很大程度上影响了今年商品住宅的成交均价 月度成交价格分析月度成交价格分析 价格较为波动 下半年多家楼盘降价促销拉低均价价格较为波动 下半年多家楼盘降价促销拉低均价 从 2014 年 1 12 月的月度成交价格走势来看 全年的价格较为波动 年初价格处于全 年高位 到下半年价格有下降趋势 主要是因为下半年多家楼盘降价促销所致 12 月份中 海华山珑城的集中网签拉低了全市的成交均价 区域价格分析区域价格分析 历下区 市中区商品住宅成交价格明显高于其他区域历下区 市中区商品住宅成交价格明显高于其他区域 由于区域成熟度差异 济南市商品住宅成交价格区域分布不均匀 历下区和市中区价 格相对较高 主要是两个区配套完善成熟以及稀缺的资源所致 高新区的价格也比较高 由于政府政策的支持 片区的商务氛围浓厚 有大量的产业人群 历城区和槐荫区的楼盘 距离主城区较远 因此价格相对较低 而长清区成交价格不到 6000 元 未来随着城市 化区域化进程的不断加快 各区域的发展将朝着愈加均衡的方向发展 各区域商品住宅成 交价格也将有所提高 6 6 重点项目 重点项目 中海华山珑城中海华山珑城 楼盘名称中海 华山珑城 所属区域历城区 开盘日期2014 年 11 月 销售均价6295 元 平方米 楼盘地址 济南市历城区二环东路与小 清河北路交汇处路北 开发商 中海地产集团 济南 有限公 司 总建面积780000 平方米 容积率 2 4 建筑形态高层小高层洋房别墅 装修状况毛坯 楼楼 盘盘 概概 况况 绿化率 30 总平图 20142014 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 主力户型 82 95 平方米两房 109 125 平方米三房 地理位置地理位置 济南中海 华山珑城坐落于历城区的华山板块 区域发展前景看好 该项目总占地 14 6 平方公里 约 21900 亩 总规划建面 1020 万平米 是一个千万体量的山湖大盘 项目内 规划有 130 万方商业 六大综合商业配套区 洪楼商圈距离项目仅有 3 5 公里 产品规划产品规划 项目总占地 14 6 平方公里 总建面近 1020 万 规划分三期开发 一期涵盖产品类 型丰富其中高层 42 栋 洋房 19 栋 小高层 25 栋 别墅 174 栋 项目内规划有从幼儿园 到高中的 17 所省级学校 包括 1 所高中 2 所初中 1 所九年义务教育学校 4 所小学 9 所幼儿园 另外项目内规划华山历史文化公园 其占地 6 7 平方公里 项目将打造成以 山湖景观的品牌住宅 本年成交本年成交 本年度共成交商品住宅 28 55 万 占全市商品住宅成交总面积的 3 53 成交套数 为 2691 套 总成交金额为 17 97 亿元 成交均价为 6295 元 该项目为本年度新开盘项目 于 11 月份首次开盘为别墅项目 去化良好 成交 43 套 随后又进行开盘 本次开盘将一期项目的所有项目一并推出市场 推案量大 并在 12 月 集中网签 成交效果反响很好 去化率均保持在 52 左右 项目仅开盘 2 个月 在成交量 20142014 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 上取得了不错的反响 就其原因是项目本身品牌的因素及价格的优势 丰富的户型产品颇 受当地消费群体的喜爱 受到了当地市场的积极反馈 该项目开盘之后去化较为理想 终究原因 该项目的价格因素占了很大部分的原因 高层小高层价格上均比同类产品低很多 高层部分住宅甚至出现了 4 字头 以及该项目后 期规划较完善 收到购房者的青睐 终究成就了其在销量上的成功 项目产品卖点分析项目产品卖点分析 1 价格优势 12 月项目成交均价为 6340 元 平方米 毛坯 同区间价格比较 项 目开发商品牌 价格 教育环境配套 物业服务均有较大竞争力 2 教育配套 济南外国语小学 济南外国语中学 3 规模效应 项目内规划有 130 万方商业 六大综合商业配套区 配置公园 学 校 医院 配套会日趋完善 后期发展潜力较大 4 品牌效应 项目开发商是中海地产集团 济南 有限公司 开发商知名度高 企 业品牌在济南有一定程度的认可 客带客以及送大米粮油营销手段运用的较好 绿地新都会绿地新都会 楼盘名称绿地新都会 所属区域市中区 开盘日期2014 年 4 月 销售均价9626 元 平方米 楼盘地址 市中英雄山路与二环南 路交汇处西北角 开发商 绿地地产 济南 有限 公司 总建面积 850000 平方米 容积率 3 73 建筑形态高层小高层 装修状况毛坯 绿化率 33 楼楼 盘盘 概概 况况 主力户型 83 90 平方米两房 117 140 平方米三房 20142014 年城市房地产市场研究报告年城市房地产市场研究报告 地理位置地理位置 项目位于二环南路和英雄山路交汇处 处于市中区英雄山商圈的南部 紧挨鲁能领秀 城和环宇城 周围的商圈 医疗以及教育相对比较完善 项目靠近高架 二环南路高架修 好后未来周边的交通比较便利 可以通往济南的各个区域 由二环高架西通槐荫区 东通 往历下区和高新区 项目的北侧则是市中区 区位位置比较优越 产品规划产品规划 绿地新都会项目 由绿地地产 济南 有限公司开发建设 占地 23 万 总建面达 85万 为济南量身定制集品质居住 精品商业 高端办公的城市综合体 成就济南新的 居住中心 本年度成交分析本年度成交分析 该项目因为绿地新都会位于济南城南核心位置 占