风尚投资企业调查报告.doc

编号：平安担保（2010）年字（002）号浙江平安担保有限公司担 保 调 查 报 告客户名称 ：杭州风尚投资管理有限公司时 间 ： 2010年01月07日前 言申请人2010年 01月07日向我公司申请担保业务，担保业务部项目经办人于2010年01月07日开始对该项目进行前期调查，通过多次到企业实地调查，约见其法人代表及相关管理、财务和其他业务人员，索取项目资料数据，在对申请人和反担保人公司经营情况、反担保抵、质押物、财务状况进行了全面调查、核实和分析后，向风险管理部提交了浙江平安担保有限公司担保业务调查报告，请与审核！担保业务部负责人： （签字） 主 办 人（A角）： （签字）协 办 人（B角）： （签字）时 间 ：二0一0年一月七日杭州风尚投资管理有限公司需要补充流动资金，向杭州银行四季青支行申请500万元贷款，同时向我公司提出相应的担保申请，经过对申请企业的调查，情况如下：一、企业基本情况：工商注册号330102000019224企业名称杭州风尚投资管理有限公司企业代码67397090-9营业执照到期日2028.4.28登记注册类型有限责任公司贷款卡号33260319450222701x行业分类市场管理成立日期2008.4.29法人代表梁正明身份证号码3301020001566950基本开户行杭州银行四季青支行 注册地址延安路135号涌金广场605室注册资金1000万元经营范围许可经营项目：服务：市场经营管理股东组成梁正明股份占比35%梁峰25%巨岩安25%马福兵15%联系地址延安路135号涌金广场605室联系电、企业的经营状况：杭州风尚投资管理有限公司成立于2008年4月29日，注册资本金1000万元，股东四人：巨岩安出资500万元，占股50%；蔡龙兴出资200万元，占股20%；张惠根出资200万元，占股20%；陆丽华出资100万元，占股10%。法定代表人巨岩安。公司于2009年10月28日进行了股权转让，转让后的股权结构为：梁正明出资350万元，占股35%；梁峰出资250万元，占股25%；巨岩安出资250万元，占股25%；马福兵出资150万元，占股15%。法定代表人梁正明。公司经营涌金广场1-3层的涌金精品服饰城，拥有市场名称登记证。公司和浙江涌金创安房地产开发有限公司及254个小业主签订了商铺租赁合同，租赁了涌金广场1-3层，总建筑面积22800，计划将商场式的格局改造成为7/间的商铺，对外诚招市场个体经营户。市场定位中档服饰品牌，一层建筑面积5000，计划分隔出400多个铺面，实用面积2750，5000元/年，经营韩式饰品、箱包、皮具等；二层建筑面积9800，计划分隔出700多个铺面，实用面积5390，4000元/年，经营时尚女装、韩流女装、淑女装等；三层建筑面积8000，计划分隔出600多个铺面，实用面积4400，3000元/年，经营外贸服饰、精品童装、女鞋、童鞋等。法定代表人梁正明1997年开始在四季青市场经营童装，在四季青市场拥有5间铺位，较为熟悉市场的经营运作，也有众多市场经营个体户的朋友，寻找机会经营市场运作，看重了涌金广场优越的地理位置，及杭州风尚投资管理有限公司拥有市场经营许可证，在2009年10月受让了该公司的股份，成为公司的实际控制人，并将市场许可证转到了其儿子梁峰的名下。按照企业经营者对市场的方案设计，市场运营的效率情况见企业提供的涌金精品服饰城预算表。市场运作成功，2年该企业可获利4316万元。企业目前已同95%的业主达成了租赁协议，商场一层已在拆除改造中，目前基本拆完，按照合同要求将在2月7日完成改造工程。紧接着就是2、3层的改造，3月份向摊位承租方交摊位，市场整体开业。公司从10号开始在杭州影视频道、明珠频道、杭州六台及交通96.8开始播放招租广告，市场招商正式启动。公司计划与承租人签订5年的租赁合同，一次性收取2年的租金，并且每个摊位收取5000元的押金，预计总收入在1亿元多，公司计划在1-5月份完成市场的招商。目前企业在未做宣传的时候已收到了254万元的摊位定金（每个摊位2万元），有部分收入企业在杭州银行四季青支行的账户，收取定金的客户在市场开始招租后即可为企业带来635万元的租金收入及63.5万元的押金。公司和浙江涌金创安房地产开发有限公司及254个小业主签订了商铺租赁合同，租赁期限10年，租金一年一付，第一年的租赁费用在2000万元左右。市场改造费用在1500万元左右，其他费用500万元。企业在杭州银行一次性存入900万元，用于企业经营的各项支出，企业陆续和小业主支付今年的租赁费用，从杭州银行提供的对账单显示已已支付租金657万元，支付的各项费用90万元，银行账户剩余资金405万元。四、资金用途、还款来源和反担保措施企业进行涌金广场1-3层市场改造工程，改造已启动，预计在3月份完成，市场招租近日启动，因缺少流动资金因此向杭州银行四季青支行申请500万元的流动资金贷款，我公司为其进行担保。还款来源：以收取的摊位租金归还贷款。 反担保措施：1.以梁峰名下所有的滨江区温馨人家23幢1单元202室房产做抵押。该房产建筑面积138.07；产证号：杭房权证高新移字第06000679号；房产估价235万元。2. 以马珍芳名下所有的梧桐街道逾桥西路.佳景苑6幢1单元101室房产做抵押。该房产建筑面积159.83；产证号：桐房权证桐字第00146969号，房产估价72万元。3.梁正明夫妇及梁峰个人无限连带责任保证。4.收取75万元的保证金五、反担保人个人情况：梁正明 男 1945年2月出生 中专文化 浙江台州人1963年1972年 台州市路桥区金清镇下盟村村办厂财务会计1973年1974年 台州市黄岩县县委工作1975年1980年 台州市路桥区金清镇下盟村村办厂厂长1981年1982年 台州市路桥区金清镇乡政府工作1983年1988年 台州市路桥区区办厂厂长1989年1994年 台州市路桥区金清镇下盟村党支部书记1995年至今 杭州佳宝童装市场 经营服装2009年至今 杭州风尚投资管理有限公司 董事长兼总经理梁峰 男 1973年11月出生 中专文化 浙江台州人1991年1993年 砖瓦厂 出纳1993年1995年 振兴工艺品厂 会计1995年至今 杭州佳宝童装市场 经营服装2009年至今 杭州风尚投资管理有限公司 副董事长梁正明与梁峰系父子关系，二人与1995年起在四季青市场经营童装至今，在市场中有5个商铺，属个体经营户，从企业主提供的银行流水看交易频繁，据企业主介绍一年有1000万元左右的销售额。六、存在的风险点及防范措施：1.企业经营市场运作，市场定位的准确性，直接影响市场运营的成败。该企业对涌金广场1-3层进行改造，由原来的商场化的经营改为市场化的小摊位经营，对市场进行了从新定位，定位的准确性有待认可。涌金广场地理位置优越，处于市中心繁华地段，且拥有市场证，中联大厦的拆除，使得该大厦中原本的小业主需要分流，给该市场的运作带来一定的利好。2.市场招租率高低将直接影响到企业的盈利能力，企业同房产开发公司及众多的小业主签订了1-3层商场的整体租赁合同，并对市场进行了改造，不论市场运营情况如何，前期的改造费及已付的租金都是无法收回的，市场招租率低下，企业主损失较大。企业目前由银行账户直接支付给小业主的租金在657万元，还有部分资金是从个人账户中支付约400万元左右，企业主全身心的投入此事业。七、对客户履约能力的总体评价： 经我们调查认为，杭州风尚投资管理有限公司经营涌金广场1-3层的市场改造项目，定位为7一间的小商铺，经营中档的服饰箱包等。法定代表人在四季青市场经营多年，熟悉市场运作，和众多个体经营户有联系，在未开始招商前已收取了254万元的摊位定金。企业主目前已为该项目实际各项投入超过1000万元，项目前期费用共计4000万元，也就是说完成1