杭州市写字楼概况

2009 年杭州市写字楼分布情况年杭州市写字楼分布情况 一 一 杭州市场整体情况杭州市场整体情况 1 杭州写字楼市场发展阶段 1995 年之前分为第一阶段 主要以单位自建办公楼 部分用于租售 市场 表现不成熟 1995 年至 1998 年分为第二阶段 市场化操作的写字楼项目大量开发 市场 低迷 1998 年至 2001 年分为第三阶段 98 年写字楼开始复苏 2000 开始步入正 轨 供需两旺 2001 年至 2005 年分为第四阶段 新盘大量涌现 写字楼的板块效应逐步明 显 板块发展 2005 年至今分为第五阶段 以政府为主导的新板块 如钱江新城和滨江取 得较快发展 非传统写字楼形式的办公场所大量出现 板块发展快 销售不温 补火 2 写字楼土地出让量分析写字楼土地出让量分析 表表 1 2005 2008 写字楼地块出让列表写字楼地块出让列表 年份年份宗数宗数 总出让面积总出让面积 万 万 可建面积可建面积 万 万 总成交金额总成交金额 亿元 亿元 楼面地价楼面地价 元 元 2005255620965 58393140 200626228724 93592863 20073587327169 4675188 2008113413149 09733747 统计时间截至 12 月 30 日 资料来源 国土资源网 56 22 87 34 209 87 327 131 2863 5188 3747 3140 0 100 200 300 400 500 2005200620072008 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 总出让面积可建面积楼面地价 分析 分析 20082008 年土地出让量较年土地出让量较 20072007 年大幅下降 但总体出让量依然较大年大幅下降 但总体出让量依然较大 近年来出让地块主要分布在钱江新城 滨江区等商务新区 供应量呈波浪 式供应 但这两个新兴片区目前商务氛围不成熟 且写字楼吸纳率的提升需要 相对较长的时间过程 预计未来写字楼市场将出现供过于求的情况 2008 年写 字楼楼面地价的急剧下滑 主要是由于成交土地以转塘 创新创业新天地 滨 江区等地价较低地块拉低导致 3 写字楼供应分析写字楼供应分析 杭杭州州市市2 20 00 08 8年年 2 20 00 09 9年年2 2月月写写字字楼楼供供应应分分区区统统计计 单单位位 万万平平方方米米 滨江区 5 4 10 江干区 33 0 59 拱墅区 5 9 11 下城区 3 2 6 西湖区 3 4 6 上城区 4 5 8 4 整体销售情况整体销售情况 销售量 销售量 07 年 1 月份 08 年 10 月份 共成交写字楼 79 万方 月均去化 3 5 万方 年均去化量仅 42 万 价格 价格 近两年杭州写字楼价格走势平稳 均价维持在 1 2 1 4 万 间 1 客户群描述客户群描述 杭州写字楼市场的需求客户群体可以初步分为以下几类 政府机关 事业 单位客户群 大型企业客户群 民营企业客户群 中小型自营企业客户群 个 体工商企业客户群 另外还有一类特殊的需求群体 即纯粹投资客户群体 2 小结小结 杭州写字楼市场经过十多年的发展 经历了低迷 旺销等阶段 现阶段仍 写字楼销售较为平淡 截至 09 年 2 月主城区在售写字楼市场存量约 33 万 08 09 有 200 万 供应量 写字楼市场供小于求 江干区为供给占整个市场近 60 份额 区域竞争激烈 二 二 杭州写字楼板块概述杭州写字楼板块概述 1 板块综述板块综述 目前杭州办公物业主要分布在市区成熟的商圈 主要包括 黄龙板块 武 林板块 庆春 凤起板块 城站板块 文教板块 随着城市的扩张 在传统商圈外正在形成新的写字楼集中区域 主要包括 钱江新城板块 滨江板块 高新 行政 萧山行政板块 滨江总部基地板块 钱江世纪城 2 各板块初步分析各板块初步分析 从板块成熟度 租金售价价格分析 杭州写字楼板块可分为四个层级 第一层级 第一层级 黄龙板块属杭州第一层级 CBD 商务区已逐渐成熟 综合品质 较高 同时钱江新城板块从政府定位 当前销售情况及未来发展情况来看 亦隶属于第一层级 第二层级 第二层级 武林板块 庆春板块 湖滨板块整体办公楼品质与市中心地块价 值有差距 综合品质仍有待提高 目前上述板块 写字楼供应量稀少 知名 中大型企业已逐渐向更高端的核心办公区转移 如黄龙 CBD 商务区等 第三层级 第三层级 文教板块和城站板块综合品质较低 以满足基本商务需求为主 外溢需求显著 第四层级 第四层级 随着滨江区承接主城区功能的体现 区域办公价值将会逐步体现 滨江区总部基地板块由于受政府政策的扶持和整体办公档次的提升 将会 向更高级转化 滨江总部基地板块在未来有一定的潜在供应量 将会与钱江 新城形成长期竞争 小结 小结 杭州目前各项产业 辐射力 聚合能力等都处于发展阶段 本身需求量有 限 高端写字楼项目在一段时间内不会有大的放量 另外 市场发展是一个渐 进过程 因此 对高端写字楼的需求也不可能突然增多 2009 年第一季度 杭 州甲级写字楼出现了空置率上升的现象 作为甲级写字楼标杆的黄龙地区 出 现了 4 2 入驻率环比最大下降幅度 空置率达到 12 据分析 部分原因是 世贸丽晶城 EAC 新近加入竞争行列 同时 武林和庆春两个租金较低 面积 较小的地区 空置率分别维持在相对稳定的 14 和 16 水平 总体而言 除了一些敢于出手的科技型企业和一些小型本地企业之外 需求方较为谨慎 而到第二季度 杭州高档写字楼市场出现了转暖的迹象 考察杭州市各个 区域时发现 第 2 季度租金最高的黄龙商务区 达到 4 元 平方米 天 租 金最低的钱江新城 也达到 2 5 元 平方米 天 写字楼不能单独存在必须与金融 教育 医疗等设施配套起来 价值才会 体现 市中心的配套最齐全 仍将是写字楼的集中地 有业内人士分析 经过了一段时间的沉寂期后 杭州的写字楼市场面临新 一轮开发热潮 高档化 智能化 国际化 花园式是写字楼发展的主要趋势 并且 市中心区智能化高层写字楼和新城区商务花园写字楼成为未来五年写字 楼市场的主战场 业内人士指出 目前 杭州写字楼市场回暖迹象明显 但总体来看租金 售价仍处低位 换