论房改房、集资房、安居房、村证房买卖合同效力

第 1 页 共 10 页 论房改房 集资房 安居房 村证房买卖论房改房 集资房 安居房 村证房买卖 合同效力合同效力 目前 我国存在着多种性质的房屋 主 要可分为商品房和非商品房 商品房是指房地产公司 开发建造的可在市场上自由流通的房屋 非商品房主 要包括 公房改制出售给个人的房改房 按照地方人 民政府政策指导价购买的经济适用房 这主要是指单 位集资房和安居房 城镇私有房屋以及在农村集体土 地上建造的村证房等 最高人民法院于 20XX 年出台 了 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干 问题的解释 为审理商品房买卖合同纠纷提供了法 律上的依据 而在现实生活中 更为常见的则是非商 品房买卖合同纠纷 非商品房因其地理位置优越 价 格相对便宜 吸引了众多二手房买主 但因为我国对 非商品房的买卖设置了许多限制 又没有很明确的对 二手房买卖的司法解释 致使在买卖发生后容易产生 纠纷 大多数的情况是一方在买卖后反悔 要求认定 买卖合同无效 那么 这几种房屋的买卖合同是否有 效呢 一 房改房买卖合同效力 1 1994 年 国务院出台 国务院关于深化城镇住房 第 2 页 共 10 页 制度改革的决定 将国有公房产权出售给职工 分 为三种方式 一种是以市场价购买 产权完全归个人 一种是以成本价购买 产权也归个人 一种是低于成 本价的标准价购买 产权由个人和单位共有 2 1999 年 为了促进房地产市场的发展和存量房的 流通 建设部出台了 已购公有住房和经济适用住房 上市出售管理暂行办法 对房改房的首次上市出售 规定了许多限制条件 比如 已取得房产证的房改房 才允许买卖 个人拥有部分产权的住房 还应当提供 原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的 书面意见 如果有共有权人时应当征得共有人的同意 在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益 以及交纳其他税费等 河北省公有住房售后首次交 易管理暂行办法 也规定了类似内容 对于卖房款 办法规定 以成本价购买的住房 其交易收入按规定 缴纳有关税费后归住房所有权人所有 以标准价购 买的住房可以先按照成本价补足房价款 全部产权归 住房所有权人所有后再进行交易 交易收入按前款的 规定执行 也可以直接进行交易 按规定缴纳有关税 费后 交易收入由住房所有权人与原产权单位按房屋 的产权比例分成 原产权单位撤销的 其应当得所部 分上交同级财政 专项用于住房补贴 第 3 页 共 10 页 3 实践当中 原房主享受福利分房政策以三 四千 元的价格从单位购买房改房 后以三 四万元的市场 价格卖出 但两三年以后房价涨至十几万时 连肠子 都悔青了 拒不履行向新房主办理房屋过户登记的义 务 原房主往往起诉至人民法院 以种种理由要求认 定原房改房买卖合同无效 其主要理由可能是 原房 主在签订买卖合同时房产证尚在办理之中 还没有取 得房主证 无权卖房 签订合同时夫妻一方未到场签 名 夫妻一方无权独自处分夫妻共同财产 房改时是 以标准价购买的房屋 单位有优先购买权 在出卖时 未征得单位同意应属无效 城市房地产管理法 和 城市私有房屋管理条例 规定 城市房地产 私有房屋进行转让 买卖时均需到房地产管理部门办 理变更登记手续 当初买卖时违法没有进行登记导致 合同无效等等 那么 原房主的说法是不是能站得住 脚呢 是否能导致买卖合同无效呢 5 签订合同时 夫妻一方未到场签名的合同是否无效呢 赵律师认为 如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字 则一方 单独对外所签订的合同是效力待定的合同 除非有另 一方的授权委托书 因为买方此时应当知道此房系夫 妻共有财产 应当征得另一方的同意 此时买方不构 成善意取得 没有两人的签名也无法办理产权过户手 第 4 页 共 10 页 续 如果有了授权委托书 买方则有理由相信是夫妻 共同的决定 卖方构成表见代理 买方构成善意取得 合同是有效的 如果另一方事后对配偶的行为进行了 追认 也应当认定合同有效 如果另一方在事后不予 认可 则买卖合同是无效的 而当房产证上只有一个 人的名字时 此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效 合同 除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串 通损害自己的行为 因为 买房人为善意第三人 符 合善意取得的条件时 法律为了维护市场交易秩序 应当认定合同有效 赵律师认为 在买卖任何性质房 屋时 为了将来没有任何后顾之忧 买方应当让卖方 夫妻两人共同签名 以防将来产生争端 本人就曾代 理过相关诉讼 一个案子打了两年 打完一审打二审 打完二审再发还重审 后来总算达成了调解 6 房改时是以标准价购买的房屋 单位有优先购买 权 在出卖时未征得单位同意是否有效呢 在房改时 是以市场价或成本价购买的公房不存在此问题 买房 者取得房产证后公房即变成私房 此时可以自由买卖 不必征得单位同意 但当房改是以标准价购买时 单 位和个人对于房屋是共有关系 原房主对于房屋只享 有部分产权 房产证上也肯定标明了共有权人 此时 买房人应当知道此房的权利人并非只有原房主 应当 第 5 页 共 10 页 知道还有单位的产权 买房人不构成善意取得 买卖 合同应当认定为效力待定 如果事后单位予以了认可 则应当认定合同有效 如果单位在知道或应当知道自 己的合法权益受到侵害之日起一年内申请撤销合同的 应当予以撤销 但原房主无申请撤销的权利 7 法律规定 对城市房地产 私有房屋进行转让 买卖时 均需到房地产管理部门办理变更登记手续 当初买卖时没有进行登记是否导致合同必然无效呢 赵律师认为 城市房地产管理法 和相关法规定中 要求买卖双方对房产进行过户登记的规定是行政管理 法规 而不是合同有效性的规定 合同的订立有效性 和进行房产变更登记是两种法律关系 合同有没有效 力在订立时已经确定 至于进行房产过户登记则是属 于合同履行的内容 与合同的效力无关 我国 合 同法的司法解释一 第九条规定 法律 行政法 规规定合同应当办理登记手续 但未规定登记后生效 的 当事人未办理登记手续不影响合同的效力 合同 标的物所有权及其他物权不能转移 最高人民法院 关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见 56 条规定 买卖双方自愿 并立有契约 买方已 交付了房款 并实际使用和管理了房屋 又没有其他 违法行为 只是买卖手续不完善的 应认为买卖关系 第 6 页 共 10 页 有效 但应着其补办房屋买卖手续 物权法 第十五条规定 当事人之间订立有关设立 变更 转让和消灭不动产物权的合同 除法律另有规定或者 合同另有约定外 自合同成立时生效 未办理物权登 记的 不影响合同效力 8 总之 赵律师认为 买卖房改房合同如果没有极 其特殊的情况 一般情况下是有效的 法律会支持已 经成立并生效的合同 保护善意第三人的合法权益 维护合同的稳定性 保护 诚实信用 这一民法的帝 王规则 和商品房买卖合同相比 最大的不同点就是 在交易时 必须支付土地使用权出让金 在其他方面 没有很大的区别 二 集资房 安居房买卖合同效力 我国经济适用房包括集资房和安居工程房 集资 房是单位为解决本单位内部职工居住困难而在单位取 得的国有划拨地上兴建的住房 由单位进行了补贴 个人也出资购买 产权归职工个人所有 安居工程房 是由政府批准并提供划拨地兴建 由符合购买经济适 用房条件的个人出资购买的保本微利房 按照建设部 年出台的 已购公有住房和 经济适用住房上市出售管理暂行办法 和 年 出台的 经济适用住房管理办法 及国务院 第 7 页 共 10 页 年 月 日出台的 国务院关于解决城市低收入家庭 住房困难的若干意见 的规定 经济适用房经济适用 住房属于政策性住房 购房人拥有有限产权 购买经 济适用住房不满 5 年 不得直接上市交易 购房人因各 种原因确需转让经济适用住房的 由政府按照原价格 并考虑折旧和物价水平等因素进行回购 购买经济适 用住房满 5 年 购房人可转让经济适用住房 但应按照 届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定 比例向政府交纳土地收益等价款 具体交纳比例由城 市人民政府确定 政府可优先回购 购房人向政府交 纳土地收益等价款后 也可以取得完全产权 同时还 对单位集资房规定 在优先满足本单位住房困难职工 购买基础上房源仍有多余的 由城市人民政府统一向 符合经济适用住房购买条件的家庭出售 或以成本价 收购后用作廉租住房 各级国家机关一律不得搞单位 集资合作建房 任何单位不得新征用或新购买土地搞 集资合作建房 单位集资合作建房不得向非经济适用 住房供应对象出售 但在实践中 也出现了买卖此两种经济适用房的 情况 经济适用房在有的是买卖房号 有的是在居住 后五年内出卖 有的是在居住五年后出卖 在房地产 市场涨价的情况下 有的卖方反悔 起诉至人民法院 第 8 页 共 10 页 请求确认买卖合同无效 理由大致有 将单位集资房 卖给了非本单位人员 其没有本单位职工购房资格 在房产证未办理下来之前就卖了楼号 买卖房屋必须 要有房产证 无证买卖无效 原房主未居住满五年就 将经济适用房卖掉 违反国家政策 原房主将经济适 用房卖给了不符合购买经济适用房的买方 违反国家 政策无效等等情况 那么 他们的这些观点是否能成 立 是否能导致合同的无效呢 赵律师认为 在国务院 年 月 日出台 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意 见 以前 经济适用房买卖合同依据 合同法 的规 定是有效的 也是可以得到履行的 房管部门应当办 理过户登记 合同是双方真实意思的表示 买房人构 成善意第三人 将房屋卖给外单位职工 原房主居住 未满五年或卖给不符合购买经济适用房的条件的买方 虽然不符合相关经济适用房相关的政策 但这些政策 只是部门规章 不是法律或行政法规 不是人民法院 判决合同是否具有有效性的依据 且房屋管理部门也 会予以办理过户登记 赵律师认为 经济适用房和商品房有很大的区别 政策性极强 相关的政策规定越来越严格 经济适用 房的原房主只有有限的产权 经济适用房不能自由在 第 9 页 共 10 页 市场上流通 通过炒作经济适用房而获利与政府投资 兴建经济适用房的目的背道而驰 为此 石家庄市已 经在 年 月份叫停了集资房和经济适用安居 工程房的过户登记 国务院关于解决城市低收入家 庭住房困难的若干意见 是国务院发布的意见 虽然 不是行政法规 不是认定合同有效性的依据 但具有 强制性 房屋行政管理部门必须遵照执行 买卖双方 如果违反了相关规定 则不能办理过户手续 因此 今后 虽然经济适用房的买卖合同是有效的 但存在 履行上的障碍 即使原房主配合办理过户 房屋管理 部门将不会单纯依据双方的合同 在交纳相关出让金 后为新房主办理过户登记 新房主将无法取得房产证 不受法律的保护 因此 赵律师认为 买卖合同虽然 有效 但无法得到履行 经济适用房不能在市场上自 由流通 如果想买经济适用房 只能通过正当渠道 通过政府购买 而不要和原房主自由协商购买 三 村证房买卖合同效力 在农村集体土地上 只为本集体内部成员兴建的 房屋为村证房 或称小产权房 由于是在集体土体上 的房屋 而未经过征收转为国有土地 因此 无法取 得市证 或称大产权 在本集体内部成员之间的房屋买卖合同是有效的 第 10 页 共 10 页 非本集体内部的成员或城市居民 没有在本集体 购房的资格 双方所签订的买卖合同是无效的 即使 有的集体出台相关政策 允许外集体或城市居民购买 但村规民约无法对抗法律和行政法规 首先 这类房 屋买卖必然涉及到宅基地和集体土地的买卖 而宅基 地买卖 集体土地的买卖是我国法律 法规所禁止的 其次 宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利 与特定的身份关系相联系 不允许转让 目前农村私 房买卖中买房人名义上是买房 实际上是买地 在房