房价与利率的关系.doc

房价与利率的关系一、定性分析（三日来，共阅读中文论文9篇，英文11篇，然有用信息寥寥。从宏观角度对房价和利率做定性分析，依照我的理解，应当主要解决利率影响房价的原因、途径或机制的问题，然而大多数论文均按照以下模式写作：提出影响房价的因素利率、收入等，引入模型、数据做定量分析，而后得出结论证实利率收入等确实影响到房价。以实证分析为主的论文主要论证利率波动确实与房价变化有关，却不能解决利率如何影响房价的问题。不过经过三日努力，还是提炼出定性分析的只言片语，希望对我们的研究有所帮助）按照西方经济学的观点，商品价格是由市场供求关系决定的。房屋作为一种商品，其价格是由房地产市场的供求双方共同决定的。因此，利率对于房价的影响，最终也要通过影响房地产市场的供求关系实现。下文将从供求两方面分析利率对房价的影响。（一）供给方面1、利率影响住房供给的原因 由于房地产业是一个资金密集型的行业，行业平均负债率在70%左右。当前我国房地产开发资金中60%以上的资金直接或间接来源于银行贷款，所以，房地产业的资金量与贷款利率关系密切。当贷款利率提高后，市场上的资金供应偏紧，会降低房地产行业资金的可获得性，同时房地产开发商的贷款成本增加，迫使他们考虑缩小投资规模，缩短项目开发的周转期。从而，房地产市场包括住宅市场的供给量减少。相反，利率下降，房地产开发投资和房地产抵押贷款将源源不断地涌向房地产业，可利用的货币资金量的增加和贷款成本的减少，会刺激房地产商扩大投资规模，导致住宅的供给量增加。（周燕 我国货币政策与住宅价格协整关系的实证研究）2、利率对住房供给的影响比较小现阶段我国住房市场上的表现情况是需求大于供给，因此利率上调给供给方所带来的影响房地产商可以轻易地转嫁给消费者。并且自2002年以来，我国长期贷款经过九次微幅上调，仅仅上升了2.07%，但住房价格仅最近两年半以来就上涨了33.20%幅度远远大于房贷利率的增加。因此现阶段我国的利率政策对开发商的影响相对有限。（ 赵魁 近年来我国的房贷利率政策对商品住房价格的影响研究）（二）需求方面1、利率影响消费者的住房承受能力在住宅购买需求方面，货币政策往往通过住房贷款利率、公积金贷款利率等政策实现对住宅市场的影响。住宅是一种价格较高的特殊商品，大多数消费者缺乏一次性付款购买的能力，而多采用住房抵押贷款的方式进行购买，并在一定期限内按贷款合同偿还本金和利息。因此，贷款利率的变化会直接影响消费者偿还贷款的成本，还贷成本的变化会使一部分消费者进入或退出住宅市场，引起住宅需求的变化，从而引起住宅价格的相应变化。在住宅投资需求方面，若自营性个人住房贷款基准利率变高，则有利于抑制投机性质的住房贷款需求，从而影响住宅价格。此外，持续加息预期会增强购房者对住宅产销售价格下跌的预期，抑制房价上涨。（周燕 我国货币政策与住宅价格协整关系的实证研究）住宅金融是居民对住宅承受能力的重要方面：住宅不同于其他消费品，其特点是价值高，使用寿命长。如果完全靠个人把钱攒够了再买房，恐怕要等十几年甚至更长时间。因此，住宅消费有个提前消费的问题，即提前致富家庭未来的收入。它客观地需要住宅金融的支持。住宅金融的支持力度反映在如下三个指标上面:一是首期付款比例，二是贷款付款比例，三是贷款期限。首期付款比例低、贷款利率低、贷款期限长，有利于提高居民对住宅的经济承受能力。（刘云我国城市商品住宅价格影响因素研究）2、利率政策对住房需求的影响比较明显首先，伴随着贷款利率的增加，存款利息也逐步增加了，从理论上来说居民会在比较收益与风险的条件下，趋于将闲散的资金存入银行，以获取相对的稳定收益，因而趋于减少需大量资金的房地产购买。其次，利率不断上升影响了需求者的预期。房贷利率自从2004年以来随着利率政策的不断出台而持续上升，严重影响了真实需求和投资需求者的预期，进而在一定程度上影响了购房欲望。对于真实需求购房者来说，不断上升的资金成本直接增加了他们的支出，对有限的收入来说，有了一定比例的挤出效应，降低购房者的生活质量，部分地造就了社会上的“房奴”。对于投资需求者来说，不断上升的利率在挤压他们的利润空间，虽然每次上调幅度不大，但是加上其他政策的配合下，投资者对将来利润的预期也会打上一定的折扣，影响了购房的欲望。最后，利率的微小增加也会对购房者的支出产生较明显的影响。举个实际的例子可以说明:假设某人2007年购买了一套价值100万的住房，按揭比例为70%，即住房抵押贷款额为70万;贷款期限为15年;利用等额本息还款法进行计算，利率分别选取2007年3月18日调整后的长期房贷优惠利率为6.04%，通过记得可以得到月供为5922.14元，本息总额为1065984.44，偿还的利息总额365984.44。2007年5月19日房贷的新调整利率为6.12%。此时的月供变为5952.48，偿还的本息总额为1071445.65，偿还的利息总额为371445.65。此次房贷利率仅上调了0.08%，月供就增加了30.34元，利息总额增加了5461.21元，相比两个月前增加了1.5%的负担。虽然近年来我国每次房贷利率增加的幅度都不大，但是从2002年2月的5.04%增加到2007年5月的6.12%，偿还的利息总额也从299027.38增加到371445.65，5年来房贷负担的净增额为72，418.27元。因此可以看出最近六年来，我国房贷利率调整了9次，前六次仅增加了1.08%，但是购房者的财务负担就增加了24.2%。（ 赵魁 近年来我国的房贷利率政策对商品住房价格的影响研究）3、利率对两类不同的住宅需求影响不同消费性需求：这类需求的消费者收支平衡，既一段时间内的收入等于该时间内的日常消费支出、按揭还款额、所购住房日常维修费、物业税等住房的维持成本的支出。投资性需求：这类需求的消费者收支平衡，此外消费者消费有剩余，住宅作为其一种投资类型，且全部用于房地产投资，并且消费者拥有大于一套的住房。结论：贷款政策对消费型需求的影响大于投资型需求，利率上升更多打击的是真正的消费者，但并没有减少需求，只是将实际需求因购买成本及预期等的变化而转换成为潜在的需求，相反，利率的下降，更有利于投机型需求者的投机。（焦为玲 胡铮 靳艳艳 贷款利率变动对住宅需求的影响理论分析）4、利率通过财富因素和扭曲因素影响房价 其中，财富因素是指利率升降其实是加重或减轻了贷款购房者的债务负担，从而影响其住房需求。Overall, the incidence of financial liberalisation on the link between house prices and interest rates depends on two main factors:a) A wealth factor. The reduction in the interest rate reduces the interest burden on debt, determining an increase in housing demand and consumption demand. This effect is bigger, the bigger the outstanding debt/asset ratio (B/K) of the economy. Since financially liberalised economies are able to sustain a higher level of debt in the steady state equilibrium, they benefit more from a reduction in the interest burden. This wealth effect depends on the initial steady state of the economy.b) A distortion factor. This second effect derives from the different degrees of distortion that different degrees of financial liberalisation have on the intertemporal choice between houses and consumption goods. In a rationed economy, when is high, houses have a stronger role as collateral. Consider for instance a reduction in the interest rate, and following it, an increase in house prices. If this shock increases the shadow price of the credit constraint (as it will be shown to happen in the numerical simulations), the importance of houses as collateral, and hence housing demand, will increase pushing house prices higher even more. In the numerical simulations we will show that, at least over short horizons, this distortion factor works generally in the same direction of the wealth factor.（Matteo Iacoviello & Raoul Minetti Financial Liberalisation and the Sensitivity of House Prices to Monetary Policy: Theory and Evidence（11）（三）其他方面完善的房地产市场制度和自由的金融市场：利率通过影响抵押贷款二级市场加深对房价的影响。抵押贷款方式购房是美国最普遍的房屋交易方式。抵押贷款市场包括抵押贷款一级市场和抵押贷款二级市场。抵押贷款一级市场即按揭贷款市场，是指购房者（按揭人）以房产作抵押向金融机构申请贷款，银行对其进行严格审查后发放贷款的市场。美国以抵押贷款方式购房的步骤为购房者提出贷款申请、金融机构对申请人进行贷款资格审核、金融机构委托房地产事务所对房产估价、签订合同和发放贷款完成购房。购房后，贷款人依照抵押贷款合同分期偿还贷款，并将房产产权证明作为抵押物交银行保存。住房抵押贷款二级市场即住房抵押债权转让市场，是指金融机构将住房贷款转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保，发行抵押贷款证券的市场。住房抵押贷款二级市场可以分为证券化市场和非证券化市场两部分。住房抵押贷款证券化即抵押债权证券化，是房地产证券化的一种，它是指住房抵押贷款机构将其所持有的抵押债权汇集重组为抵押组群，经过政府机构或私人机构的担保和信用加强，以证券的形式出售给投资者的融资过程，由此而形成的资金流通市场，称抵押贷款二级市场。非证券化市场是指由投资者直接买断住房抵押贷款，从而实现相关债权主体的直接转换。抵押贷款证券化实际上等于把不能分割的房地产变成可分割的财产，把不可移动的房地产转化为可流通转让的有价证券。这一方面为一般投资者提供了共享房地产开发和经营收益的机会，另一方面通过把社会短期货币资金转化为长期稳定的资本金，也有利于社会的投资渠道、以及住房抵押贷款的运作和退出。美国极其快速的售房速度，主要得归功于高度发达的抵押贷款市场特别是二级市场。（张志刚 利率对美国房地产市场的影响机制及对中国房地产市场的思考）Significant effects of the interest rate on consumer expenditure are also expected via the effect on housing wealth especially when houses serve as collateral .（ Philip Arestis & Elias Karakitsos Modelling the US Housing Market）前文提到的利率的扭曲效应，实际上也是指当房屋作为抵押品进入二级抵押贷款市场流通时，利率的变化对房屋价格会有更重大的影响。当然这个效果是要以完善的房地产市场体制和金融自由化（financial liberalisation）为前提的。中国的市场化程度，特别是资本市场的市场化程度还远远比不上美国，因此利率在这方面对房价的实际影响还有待研究。（四）关于我国利率政策传导机制的问题我国调控住房价格的利率政策传导机制不顺畅，贷款利率的上调或减小并不能迅速地显现出效果来，正是由于如下三点原因:首先，缺乏独立、完整住房金融体系。住房金融是指为住房生产和消费进行的资金筹集、融通和结算等一系列信用活动的总称。住房金融体系是整个住房供需市场上资金的主要来源，反映的是住房市场供需双方对资金的需求。只有相对独立的住房金融体系才能对住房资金的供需情况做出明确的、敏锐独立的反应，才能够独立地根据基准利率决定中长期的贷款利率。完整的住房金融体系应该能够足住房市场对资金不同渠道的需求，这里面包括银行、房地产信托投资基金、住房抵押贷款证券化等金融体系的完善。现阶段我国住房金融体系模式单一，资金来源主要是银行贷款，这样一方面加剧了银行的风险，万一房地产市场进入衰退周期，将会出现大量的呆坏账，纵然有住房作为抵押，但是将住房资产变现需要经过复杂的法律程序和漫长时间;另一方面受到资金渠道限制的房地产业也得不到充裕有效的资金供给，例如在国外比较成熟的固定利率住房抵押贷款，在国内并不为大众所熟悉和采用。其次，资金供给主体对利率变动不敏感。银行是现阶段我国住房金融的主体，然而我国商业银行仍然严重依赖存贷利差，我国有很高的储蓄率，与此相对应的是银行必须把大量的资金放贷出去才可以产生收益。住宅业作为我国的新兴产业，从1998年才开始起步，现在正处于上升周期，上涨的空间仍然很大，银行对这种“优质资产有着充分的信任，以致资金迅速流向住房市场。从我国现在的住房金融体系内部来看，与住房市场上相类似，也出现了“供需两旺”的局面(也即资金供需两旺和住宅商品的供需两旺)。一方面住房市场起步才十年，还有很多住房需求没有满足，正是需要大量资金支持的时候;另一方面银行大量提供资金，为住房市场的进一步发展起促进作用。因此，在金融市场相对成熟的国家，利率会随着资金需求的旺盛而上涨的现象在我国并没有出现。当然原因之一是银行有过多的资金放贷压力，原因之二就是银行对利率变动的不敏感。我国利率市场化正在进行的过程中，银行对市场化利率的理解和运用还不太成熟，这就导致了现阶段利率政策在制定和实施过程中严重依赖央行调节的一个主要原因。最后，资金需求主体对利率变动不敏感。资金需求主体包括住房市场的供需双方，开发商对银行贷款的依赖性很大。同样，在住房