机关事务管理局房改办物业管理调研报告[范本]

机关事务管理局房改办物业管理调研报告 随着市场经济的发展和住房分配制度的改革,我国的房屋权属已发生了根本性变化，传统的房屋管理模式也逐步被物业管理这一新兴的产业管理所代替。但就近几年物业管理行业的发展来看，这一与城镇居民息息相关的产业，却存在着种种的问题，成为广大购房者的一大心病。为此，当前加强对物业管理的研究与探索，不仅事关广大城镇居民的切身利益，也关系到物业管理行业本身的健康发展。一、物业发展存在的主要问题1法律法规滞后。经过长达4年时间酝酿制订出来的物业管理条例虽已出台，但这部法规的出台不是由法律专家起草，而是由代表物业管理企业利益的物业管理行业起草的。因此条例颁布后，在官方盛赞的同时，一些专门从事物业管理研究的专家以及行业律师发出了截然不同的声音。其主要原因是物权和业主委员会的法律地位这两个解决物业管理纠纷的核心问题，却未在条例中体现出来；物业服务中存在的诸如业主委员会选举问题，新旧物业服务标准与服务费用等问题，条例都没有提出解决办法；至于象物业公司的佣金报酬，业主委员会收取物业费等新的情况，条例更是只字未提。2业主委员会难以发挥维权、监督和协调作用。业主委员会现有的法律地位无法代表业主维权。业主委员会是由业主大会选举产生，只经房管行政管理部门报备，未经民政部门登记成立，实属民间自治组织。虽有一定组织机构和财产，但不具有法人资格，不能作为发生纠纷或法律诉讼的主体，从根本上无法代表业主维护自己的权益。业主及业主委员会维权意识不强。由于业主委员会是在物业管理活动中维护业主合法权益的代表性组织，委员是无偿兼职的。绝大多数的业主只有当他们使用私有物业方面的利益受损时，才会通过业主委员会和物业管理公司及有关方面协调理顺关系；而当业主在使用共用和公有利益受损时，业主及业主委员会往往不会主动关心并解决问题。业主委员会的运作缺乏监督机制。业主委员会具有代表全体业主行驶有关物业管理的权利。从实践效果看，业主委员会制度对物业管理行业的发展起过一定的促进作用，但由于该制度集决策和执行于一体，缺乏有效的监督机制，难以体现全体业主的意愿，有违权责一致的原则。3物业管理缺乏规模效应，科技含量低，管理行为不规范。由于我国物业管理工作起步较晚，目前“小、散、乱”诸侯割据的状况十分突出，科技化程度与西方发达国家相距甚远，多数物业管理公司都达不到正常的经营规模。据统计，有70%以上的物业管理企业处于亏损或亏损边缘。科学技术在物业管理过程中的推广应用率极低，劳动密集型依然是物业管理的主导模式。部分物业管理企业的行为不规范，存在着服务不到位、收费与服务不相符现象，一定程度上损害了业主的合法权益。传统的物业管理内容包括对物业治安防卫、清洁绿化、对设备设施的维修保养以及对各种费用的代收代缴等，多数依然单纯依靠人工方式进行管理，不但要耗费极大的人力、物力、财力和时间，而且难以达到规范化的管理效果。4维修基金的筹集、管理使用缺乏统一规范。维修基金是专项用于住宅共同部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的资金，性质上属于专门设立指定用途的专项基金，归属上归全体业主共同所有。维修基金的筹集渠道通常有二种；一是开发商的缴交，二是向购房者收取。目前全国各地做法各异，尚缺乏统一规范。但无论是由开发商还是由购房者缴交维修基金，都是一个如何保证及时足额缴交的问题。但目前普通存在的现状是：开发商能省则省，能拖则拖，购房者更是以各种理由拒交维修基金。致使许多住宅区的共同部位、公共设施设备得不到及时维修养护，大修、改造、更新就更谈不上了。一些新建的住宅区也出现了一年新、二年旧、三年破的现象，让人扼腕叹息。二、物业管理的对策1加快出台物权法，制定、完善与条例配套的部门规章、规范性文件和地方法规。由于物业管理涉及的范围十分广泛，涉及的部门又多，必须加快出台物权法，制定、完善与条例相配套的部门规章、规范性文件和地方法规，以增强物业管理法规的指导性和可操作性。如出台物业管理招投标管理暂行办法、业主大会规程、住房专项维修基金管理办法、物业管理企业资质管理办法等。从条例的实施情况看，有以下几个问题须予以明确和加以规范。一是业主委员会成立问题，应明确业主大会的召开，可采取多种形式；二是法律上明确业主委员会的主体地位；三是加强对业主委员会行为的监督，增加约束业主委员会行为的内容；四是进一步明确业主有缴交物业管理费、业主委员会有督促业主缴交物业管理费的义务。业主公约中增加业主拒交物业管理费时可采取的制约措施；五是进一步明确物业管理权的移交和相关衔接问题；六是增加物业公司违规和损害业主合法权益时，可采取的处罚措施，依法规范物业公司管理行为。2政府、开发商、物业管理企业积极配合，共同营造有利于物业管理企业打造品牌、发展规模的社会氛围。一是适度采用收购、兼并规模小、经营能力弱的物业管理企业等方式进行企业的重组整合，形成规模优势，从而达到优化企业资源配置，实现资源共享，降低管理成本，体现品牌特色。通过扩大管理规模，实现企业效益最大化，增强企业实力。二是在物业管理市场引入竞争机制和招投标机制，培育公正公平的市场环境，择优聘用。政府应加强监督，强化管理，引导企业进行集约和规模经营。如推行物业小区经理持证上岗制度，强化物业管理人员的素质培训，将资质等级与收费标准挂钩，建立“以质论价、质价相符、合同约定”的服务收费体系，推行ISO9002认证，加快物业管理诚信体系建设等。3统一规范维修基金的筹集与管理。维修基金具有额度大、储备时间长、一次性消耗多的特点，需明确该基金的来源渠道，明确谁来缴、缴多少、在什么环节缴，如何管理使用和监督，才能有效保证维修基金的及时到位，促进物业管理的正常运转。维修基金主要从以下几个方面筹集，并予以统一规范：业主应缴交维修基金。房产物业的公共部位和共同设施设备是整个房产物业不可分割的部分，这些部位的适时维修更新，是保证物业正常运转的前提。如果物业的公共设施设备得不到及时维护或更新，就可能酿成各种灾害。而维修基金的存在可以有效地使物业保值和增值。笔者认为，业主从物业投入使用时起，逐月按适当比例缴交维修基金，既不会给业主带来太大的经济压力，也不会造成资金的闲置浪费，最重要的是这样做才符合责权利对等的原则。而且，以建筑面积成本价为缴交维修基金的标准最为科学合理。开发商应交纳维修基金。开发商是物业出售前房产物业所有权的拥有者，该房产不权要经过建设质管部门的验收，同时也要经过物业公司的接管验收。开发商开发的商品必须满足国家规定的验收规范，也要按国家规定在一定时间内给予保修，并按一定比例扣留保修金。但建筑产品和一般的工业产品不一样，往往在竣工验收或保修期满后仍可能存在规划设计缺陷、质量缺陷和隐患，到使用过程中才逐步暴露出来。因此，开发商将物业移交给物业公司进行维护时，就必须支付一定数额的维修基金，这是开发商不可推卸的义务和责任。并且，以建筑面积成本价为缴交维修基金的标准最为科学合理。公有住房在出售时应留足维修基金。按照现行的有关规定，公有住房售后的维修基金来源于两部分：一是售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%；二是购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交。由于房改政策属地化，全国各地维修基金的提