划拨土地转让合同

1/18划拨土地转让合同划拨土地使用权的转让划拨土地使用权的转让欲转让的划拨土地使用权首先应当符合城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第45条规定的三个前提条件：土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;领有国有土地使用证;具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。符合前提条件，才能按照城市房地产管理法第40条办理审批与出让程序。审批与出让程序分为两种情况：1、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批;有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。2、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。本文立足于第一种情况探讨划拨土地使用权转让，第二种情况根据城市房地产转让管理规定第12条确定。认真思考第一种情况的转让程序，所谓划拨土地2/18使用权转让实质是政府收回划拨土地使用权，之后再出让于受让人，受让人是从政府而非从原土地使用权人之处获得土地，土地出让金缴纳于政府而非原土地使用权人。按照此思路，许多问题可以理顺：1、政府通过出让土地而获取土地出让金，出让的前提是必须先收回划拨土地使用权，原土地使用权人获取划拨土地并非完全“无偿”，而是缴纳过补偿、安置等费用，故政府应当对原土地使用权人进行补偿，补偿费用实质上源于受让人的出让金。国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知规定了土地出让收入使用范围：征地和拆迁补偿支出。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。土地开发支出。包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等。2、政府只有收回划拨土地使用权才能开展出让工作，包括编制招拍挂文件;发布招拍挂公告;在政府设立的有形市场进行竞价交易;确定中标人、竞得人后人发出中标通知书或者与竞得人签订成交确认书;与中标人、竞得人签订国有建设用地使用权出让合同;根据用地性质，按照城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第12条确定使用年限。划拨土地使用权转让必须有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，受让人才能办理土地出让手续，然而在现行政策框架内很难获得政府批准。根据3/18国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知与国务院关于深化改革严格土地管理的决定，划拨土地使用权必须在土地有形市场公开交易，纳入政府统一供地渠道，且根据物权法第137条第2款，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，必须通过招拍挂竞价方式出让，故如果划拨土地转让后用于经营性项目，政府所能批准的只是同意该地块进入有形市场竞价交易，而不可能与某意向受让者展开协议，意向受让者不可能以协议方式获取该地块，经过招拍挂竞争程序其未必是预定的中标人或者竞得人。以今日眼光审视城市房地产管理法对划拨土地使用权转让的规定，的确与现行竞价出让制度相脱节，但该法制定于1994年，当时尽管已经实行土地有偿出让制度，但主要采用协议出让，划拨土地转让报批前意向受让方已经确定，政府审批与土地出让几乎同时进行，意向受让方为唯一受让者，但随着国家土地制度的完善，也应当以发展变化的态度适用城市房地产管理法，该法规定的审批程序必需现行的招拍挂竞价制度。房地产开发实践中经常发出“先斩后奏”行为，未经政府批准，未办理出让手续，转让人与受让人私下达成转让协议，受让方支付“转让费”进行房地产开发，之4/18后因审批手续不能办理，或者拖欠转让费而诉至法院。国用土地使用权合同纠纷司法解释为了减少无效合同的大量出现，促使土地资源的有效利用，采用合同效力补正制度，其11条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”合同是否有效取决于有批准权的人民政府是否批准办理土地使用权出让手续，如果起诉前经政府批准办理，则转让合同有效。转让人与受让人之间订立的“转让合同”转性为补偿性质的合同，国用土地使用权合同纠纷司法解释第12条规定：“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”司法机关应当尊重当事人合意，判决双方履行补偿性质的合同。应当明白，该解释主要为已经存在“先斩后奏”纠纷提供解决方案，并不意味着司法机关鼓励此种用地方式。在现行土地出让制度下，如果双方私下转让依法必须进行招拍挂公开竞价的用地，则可能面临很难，甚至永远不获政府批准的不利后果。划拨土地使用权补办出让合同5/18第一条本合同双方当事人：出让方：中华人民共和国省市土地管理局；法人住所地，邮政编码。受让方：；法人住所地；邮政编码。根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十五条规定，原以划拨方式取得的土地使用权发生转让，须先签订土地使用权出让合同。乙方因出售房产，其使用范围内的土地使用权随之转让。双方本着自愿、平等、有偿的原则，经过协商，订立本合同。第二条房产使用土地位于，总用地面积为。其位置与四至范围如本合同附宗地图所示。附图已经甲、乙双方确认。乙方领有该房产使用范围内土地的中华人民共和国国有土地使用证，具有合法的土地使用权及房产所有权。第三条乙方出售整栋房产；甲方出让相应土地的面积为房产总用地面积，即平方米。6/18或：第三条乙方出售房产楼层层，建筑面积平方米，为房产总建筑面积的；甲方出让土地的面积为房产总用地面积的，即平方米。本合同项下出让的土地使用权与房产使用范围内未出让的土地使用权为一整体，系公有的、不可分割的，相邻各方必须相互合作，并根据需要为对方提供便利条件。第四条土地使用权出让的年限为年，自起算。第五条建筑物使用范围内的土地，按原批准文件为用地，乙方须按国家确定的用途、城市规划和建设要求使用土地。乙方如改变土地用途，必须征得甲方同意，重新调整土地使用权出让金，签订土地使用权出让合同，并办理变更登记手续。第六条乙方按本合同规定向甲方支付土地使用权出让金、土地使用费以及向第三方转让时的土地增值税。第七条本合同项下的土地使用权出让金为每平方7/18米元人民币，总额为元人民币。本合同经双方签字后日内，乙方须以现金支票或现金向甲方支付占出让金总额共计元人民币，作为履行合同的定金。合同签字后日内乙方应付清给付定金后土地使用权出让金余额。逾期未全部支付的，甲方有权解除合同，并可请求乙方赔偿因违约造成的损失。第八条乙方在支付完全部土地使用权出让金后日内，办理土地使用权变更登记，更换土地使用证，取得土地使用权。第九条乙方同意从年开始按规定逐年缴纳土地使用费，缴纳的时间为当年月日。土地使用费每年每平方米为元人民币。第十条除合同另有规定外，乙方应在本合同规定的付款日或付款日之前，将合同要求支付的一切费用汇入甲方开户银行帐户，银行名称：银行分行，帐户号。甲方银行帐号如有变更，应在变更后日内以书8/18面形式通知乙方，由于甲方未及时通知此类变更而造成误期付款所引起的任何延迟收费，乙方均不承担违约责任。第十一条乙方依本合同取得的土地使用权，可依照国家有关规定进行转让、出租；抵押。房产所有人在出售部分房产时，亦就同时转让整栋房产使用土地中的出售房产占房产总建筑面积比例相同的土地使用权。第十二条土地使用权转让时，应当签订转让合同，但不得违背中华人民共和国的法律、法规和本合同的规定，并依照规定办理转让登记。第十三条土地出让年限届满，土地使用者可以申请续期，重新与甲方签订出让合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。土地使用者不再申请续期的，本合同项下的土地使用权、地上建筑物和其他附着物所有权由国家无偿收回，土地使用者应依照规定办理注销登记并交还土地使用证。第十四条如果乙方不能按时支付任何应付款项。9/18从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的缴纳滞纳金。第十五条本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。第十六条因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决。协商不成，双方同意向仲裁委员会申请仲裁。第十七条本合同经双方法定代表人签字生效。第十八条本合同一式份签署，甲、乙双方各执份。第十九条本合同于年月日在中国省市签订。第二十条本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件。甲方：乙方：中华人民共和国省市土地管理局法定代表人法定代表人划拨土地转让三种情形的不同处理划拨土地使用权是我国特有之概念。在改革开放之10/18前，我国城市土地的利用均是通过划拨方式进行的，即都是无偿划拨供应的，只存在单一的划拨土地供应制度。改革开放之后，随着外资的进入，我国对外资企业开始实行土地有偿使用，收取土地使用费。1990年，国务院中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的颁布与实施，标志着出让土地使用权制度的建立，由此开启了划拨土地使用权通过办理出让手续可再行转让的历史。而最近最高人民法院颁布的法释5号文关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释则根据司法实践对划拨土地使用权的转让方式作了全面的总结和规范，对今后房地产市场的规范发展具有直接的现实意义。一、划拨土地使用权的含义及特点。那么，何谓“划拨土地使用权”呢?根据条例、1992年国家土地管理局划拨土地使用权管理暂行办法、中华人民共和国城市房地产管理法等规定，划拨土地使用权是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，通过除出让土地使用权以外的各种方式，除缴纳补偿、安置等费用外或完全无偿取得的国有土地使用权。其特点有：取得的法定性。即要取得划拨土地使用权，其用途必须符合法律规定，并且必须经过有批准权的政府批准。取得的无偿性。这是划拨土地使用权与出让土地使用权的本质区11/18别，即划拨土地使用权取得者除缴纳补偿、安置费外无须向国有土地的所有权人即国家支付土地使用费;而出让土地使用权人则必须向国有土地的所有权人即国家支付包含土地使用费在内的土地使用权出让金。使用的无期限性。依照法律规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。权利的受限制性，划拨土地使用权人不能随意地处分其划拨土地使用权。要处分，必须经过有批准权的政府批准。二、划拨土地使用权转让方式的历史嬗变。划拨土地使用权是我国取得土地使用权的最早最原始方式。改革开放后，许多国有企业出于经营需要或为解决资金问题，往往变相将划拨土地使用权进行转让或作为合作条件;而机关和事业单位也以国家财政投入不足等理由将其使用的划拨土地投入经营性用途。这样实际上就形成了所谓的“土地隐形市场”。对这种“土地隐形市场”中的交易，司法实践对其的认可经历了下列之嬗变：1、条例施行前，划拨土地使用权转让未经批准而无效，但在一审诉讼期间经有关主管部门批准的则有效。经批准的这种转让实质上是一种土地使用权的重新划拨。根据最高人民法院法发19962号文关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答第6条规定，“国有土地使用权的转让合同，转让的土地使12/18用权未依法办理出让审批手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于转让集体土地使用权，经有关主管部门批准补办了征用手续转为国有土地，并依法办理了出让手续的，或者转让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可认定合同有效。”第20条规定，“以划拨方式取得国有土地使用权的一方，在条例施行前，经有关主管部门批准，以其使用的土地作为投资与他人合作建房的，可认定合建合同有效。”由此可见，在条例施行前，划拨土地使用权的转让只要经过有关主管部门批准就可以了，并且补办批准手续的最迟时间是一审诉讼期间。由于条例施行前还不存在土地使用权出让制度，因此，这种转让实质上是一种有关主管部门对土地使用权的重新划拨。由于原划拨土地使用权人取得该土地使用权时，可能支付了相应的补偿、安置等费用，转让该土地使用权时可能有地上附着物或存在职工安置等问题，受让人对原划拨土地使用权人支付相应的费用亦属合理，符合民法中的公平原则。2、条例施行后，划拨土地使用权转让未经政府批准并办理出让手续则无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准并补办出让手续的则有效。法发19962号文第21条规定，“条例施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使13/18用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。”这就是说要走“先出让后转让”之途径，而转让土地使用权的企业往往是由于缺乏资金，因此这种途径很难操作，不具有现实意义。为此，房地产管理法的立法进行了变更。3、房地产管理法实施后，划拨土地使用权转让必须经有批准权的人民政府批准，可由受让方直接办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。房地产管理法第三十九条第一款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但是，由受让方办理土地使用权出让手续即签署土地出让合同并缴纳出让金，那么，转让方与受让方的原合同是什么性质?转让方还有无权利按原合同要求受让方支付费用?对此，房地产管理法没有予以解决，在司法实践中易引起争议。例如，XX年3月，最高人民法院终审的一个案例：1994年8月，甲公司与乙公司签署建设用地出让合同，约定甲公司将其6500平方米的划拨土地使用权出让给乙公司，出让金为14/185000万元。出让金包括动迁、产权、配套等费用，但不包括土地使用金，土地使用金由乙公司承担。政府有关部门批准了甲、乙公司间的有关协议，并由乙公司指定的公司与政府部门办理了土地使用权出让手续。合同签署后，乙公司没有按约向甲公司支付全部款项。甲公司因此诉讼到法院。乙公司认为，该合同无效，已支付的费用应予以返还，其土地使用权是依法经政府出让取得的。最高人民法院终审认为：甲公司与乙公司签订的建设用地出让合同约定的实质内容是，甲公司将6500平方米划拨土地使用权转让给乙公司，乙公司对甲公司对转让土地投入的动迁、产权及配套等费用补偿5000万元。双方签订的合同名为土地使用权出让合同，实为划拨土地使用权转让合同。该转让取得了有关政府部门的批准，并由乙公司指定的公司与政府办理了土地使用权出让手续。因此，甲公司与乙公司的建设用地出让合同有效，故乙公司应支付未付的补偿费。三、解释实施后，划拨土地使用权转让分为三种情形处理。上已表述，房地产管理法实施后，划拨土地使用权的转让应当由有批准权的人民政府批准，但由于对人民政府的批准截止时间等事项没有详细规定，在司法实践中遇到了难题。对此，解释作了规定。15/181、划拨土地使用权未经批准转让无效，但在起诉前经批准并办理出让手续的则有效。该解释第十一条规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”这就是说，在起诉前，转让人经有批准权的政府批准办理了土地使用权出让手续的，则转让人与受让人间的合同按有效的土地使用权转让合同处理。而实际上，这时转让的已不是划拨的土地使用权，而是已转化为出让的土地使用权。这里遵循的还是条例确立的“先出让后转让”的原则，只不过办理出让手续的时间宽延到了起诉前。2、划拨土地使用权转让在起诉前经批准并由受让人办理出让手续的，转让合同按补偿性质合同处理。该解释第十二条规定，“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”该规定的法律依据应为房地产管理法第三十九条第一款的规定，但弥补了房地产管理法对转让人与受让人订立的合同没有明确定性易产生争议的缺陷，将其明确定性为补偿性质的合同，并将受让人办理出让手续的时间宽16/18延到了起诉前。3、划拨土地使用权转让在起诉前经有批准权的政府决定划拨给受让人使用，转让合同按补偿性质合同处理。该解释第十三条规定，“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”该规定的法律依据应为房地产管理法第三十九条第二款的规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政