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销售策划方案范文 中环花园C区商住销售策划方案价格分析部分 一、门面价格分析现有临街门面9个，全部外租使用中。 部分门面租金分析便利店1000元/月面积25平方左右单价约40元/平方干洗店400元/月面积7平方左右单价约57元/平方油漆店1200元/月面积30平方左右单价约40元/平方现有门面租金单价分析约45元/平方（门面开间大小有浮动）。 现有所售门面面积30平方米左右门面回收成本计算年租金（按30平方计算）30*45*12=16200成本回收周期15年投入总价16200*15=243000单价243000/30=8100租金递增来计算，15年租金上涨100%租金单价45*150%=67.5元/平方67.5元/平方*12月*30平方=24300元/年涨幅成本24300*15=364500元单价364500/30=12150元/平方由于现在有部分门面由公司直接租凭给客户，门面租凭价格比实际运作价格稍低，门面出售价格比上述价格有一定的涨幅。 二、车库价格分析车位分割销售价格分析现有图纸车位110个，但是实际分割只有80个左右，车位分割需要改动。 车位现目前为200元/月，车位回本预计22年计算200元/月*12月*22年=52800元按80车位计算80个*52800元/个=4224000元车库面积1100，分割后单价为4224000元/1100平方米=3840元/平方米。 车位整体出售成本分析实际分割车位80个左右，根据现目前中环花园车流量及停车需求分析每天停车量150车次左右。 每次停车5元。 每年回款量150次*5元/次*30天*12月=270000元按照15年回本计算270000元/年*15年=4050000元车库面积1100，整体出售单价为4050000元/1100平方米=3681.81元/平方米。 相对比较分割销售单价要高比整体出售高出158元/平方，但是缩短了销售时间，加快回款率。 三、转角夹层与地下室车库入口处夹层价格分析 （1）转角夹层（面积600平方），楼层最低2米左右，层高比较低，缺乏一定的商业价值，可作为仓库使用。 目前珍珠路仓库租金价格10-12元/平方。 商业回收成本计算600平方*12元/平方=7200元7200元*12月=86400元。 成本回收周期15年投入总价86400*15=1296000元单价1296000/600=2160元租金递增来计算，15年租金上涨100%12*150%=18元/平方18元/平方*12月*600平方=129600元/年涨幅成本129600*15=1944000元单价1944000/600=3240元/平方 （2）地下室车库入口处夹层（面积约790平方），能进行部分商业空间开展，根据中环花园现租金价格约1420元/平方。 商业回收成本计算790平方*17元/平方=13430元13430元*12月=161160元。 成本回收周期15年投入总价161160*15=2417400元单价2417400/790=3060元租金递增来计算，15年租金上涨100%17*150%=25.5元/平方25.5元/平方*12月*790平方=241740元/年涨幅成本241740*15=3626100元单价3626100/790=4590元/平方两个夹层的商业使用价值，由于实际条件的限制，在进行商业运作时可能会因为商业运作的不同，单价约有浮动。 四、中环花园C区后部价格门面后部门面23个，门面开间3.3米4米不等，门面长度14米，面积45-60平方左右。 现目前投入使用2个（仓库使用）。 后排门面由于后方交通不便利，其商业价值也受到了很大的影响，目前使用的几个门面也是作为仓库使用。 根据目前的情况建议作以下改动运作。 （1）作为门面出售开通后方道路，进行条件改造。 由于门面比较长，开间比较小，其商业使用价值也受到影响，可对门面进行分割使用，分为两部分（前部分7米，后部分7米）前半部用门面价格出售，后半部用作仓库价出售。 价格（12150*7+3240*7）/14=7695元/平方 （2）作为仓库出售作为仓库使用，其商业使用价值也变小，价格参照二楼夹层。 根据现目前情况，建议对后方道路进行改造开通。 增加其商业使用价值，对资源最大限度的使用。 五、二楼写字价格分析根据现目前周边商业使用分布情况分析,（周边以物流公司、货运部为主）二楼写字楼不适合用于大型办公的开展。 建议对其分割，用于住房出售。 周边住房价格分析目前珍珠苑销售单价460