剖析招商地产融资局

1/7剖析招商地产融资局剖析招商地产境外融资局在内地融资无望的情况下，招商地产欲在海外寻求突破。4月25日，招商局地产控股股份有限公司复牌，宣布全资子公司瑞嘉投资实业有限公司拟向东力实业控股有限公司注入亿元资产。在通过“快速通道”重组东力实业后不足24个月，招商地产对其进行大手笔注资，也因此而触动了香港联交所的反向收购条例。“等不及24个月，一方面是因为公司有充分的资源准备，另一方面这也是公司战略发展的需要。”招商地产财务总监黄培坤表示。业内人士判断，此次如果按新上市处理，审核将更严格，是否能通过港交所审批尚不确定。“不过此举可以提高H股的市盈率，有助于为招商地产未来的B股转H股铺路。”不构成同业竞争公告显示，招商地产拟将瑞嘉下属4家控股公司的股权注入东力实业，其中，汇聚控股有限公司、华敏投资有限公司、乐富投资有限公司100%股权注入东力实业，2/7会鹏房地产发展有限公司50%股权注入东力实业。资料显示，该4家公司持有分布于广州、佛山、重庆和南京四所城市的8个房地产项目，涵盖物业类型多为别墅、城市豪宅及酒店等高端物业。该4家公司分别与招商地产形成股权关系。其中，汇聚间接持有重庆招商置地50%的权益性资本，间接持有南京招商瑞盛房地产51%的权益性资本；华敏持有佛山九龙仓房地产50%的权益性资本；乐富持有招商局地产51%的权益性资本；会鹏持有佛山信捷房地产100%的权益性资本；汇聚及华敏分别持有广州招商房地30%和21%的权益性资本。欲注入东力实业的4家公司的资产规模约为亿元，大部分为招商地产在内地的住宅地产。观察本次转让涉及的8个项目，都具有一定的盈利能力，特别是佛山鑫城依云水岸与广州番禺金山谷，该两个项目的盈利能力较强。东力实业是一家以电子产品为主营业务的香港公司，去年5月，招商地产以亿港元收购其亿股股份，占东力实业全部已发行股本的%。该公司XX年业绩亏损，净资产为-万元。对于外界有关同业竞争的顾虑，招商地产董事会秘书刘宁表示，两家公司不可能存在同业竞争问题，东3/7力实业是招商地产的控股子公司，公司将划定城市区域作为东力实业的发展方向。反向收购存风险根据香港证监机构规定，如果买方拥有超过30%普通股东后的24个月内，累计注入资产的资产比例、盈利比率、收益比率、代价比率以及股本比率等，任意一项指标超过100%，都将由此构成“非常重大的收购事宜”，会被按新股上市处理。由于招商地产在收购东力实业24个月内向其注资，依照香港联交所上市规则将构成“反向收购”，将被视为首次上市，需走重新上市审批程序。“在香港做IPO要有一定的资产规模，这也是反向收购被视为IPO的必要条款，所以公司此次注入的资产规模较大，”黄培坤说。东力实业在公告中强调，收购须待达成多项条件后方可作实，而有关条件不一定会达成。此外，上市委员会不一定会授予本公司提出新上市申请的批准。若上市委员会并未授出该批准，协议将不会成为无条件，收购将不会进行。但招商地产则对此信心十足。黄培坤认为，香港的投资者自招商地产去年完成对东力实业的收购后，就对东力表现出极大的兴趣，截至4月23日前，东力实业收盘价格为港元/股，较招商地产收购价格已经升值超过10倍。但这也令黄培坤有所担心。4/7“股价炒到这么高，脱离了价值面，给了我们很大的压力。”黄培坤表示。不过，有分析师认为，招商地产此次以反向收购的方式进行重组，其前景存在一定风险。主要集中在两方面：一方面涉及关联交易，两家上市公司的资产都属于招商地产，左手收倒右手，其项目的估值存在偏高的可能，对一些小股东来说可能不利；另一方面，东力实业的主营业务不是地产，重组之后，固然能抬升公司的规模，但业务的变更还可能涉及其他一些问题。“花较高的代价持有，注入资产，还用新上市处理，这其实是说明招商地产当初的收购是没有经过深思熟虑的。”盛富资本和协纵国际总裁黄立冲认为，如果注入资产失败，所涉及的费用是一种严重的浪费。融资渴求招商地产利用反向收购将大规模资产注入东力实业，引起了资本市场的高度关注，对于本次交易，业内人士看法不一。刘宁表示，从去年收购东力实业开始，公司就在做这方面的准备，“因为一个壳如果不利用，维系起来每年的成本也不低，把资产注入后，也能把公司的品牌做起来。”中投证券分析师李少明认为，招商地产将国内5/7优质地产项目注入东力实业，将显著提升其资产质量和未来经营业绩，使其更好地发挥境外上市融资平台的作用。若资产注入成功，东力实业的净资产将增加约50亿元，为下一步在香港进行股权或债权融资夯实基础。“交易完成后，东力实业的净资产将得到迅速增加，且标的项目除南京雍华府外均为目前正在销售结算的项目，这样其资源将快速转化为利润进一步增强公司净资产。未来东力实业的营业规模与利润规模都将得到大幅的提升，这将有利于东力实业未来在香港市场配股融资。”李少明说。中信建股分析师苏雪晶预计，东力实业在完成交易后，每年将具备20亿元规模的融资能力，给招商地产带来的利益将超过被稀释的部分利润。“急于想突破24个月的限制，说明其融资需求迫切。”黄立冲分析。分析人士还认为，虽然招商地产有大股东的强力支持，但资本市场上的动作并不多，这也是限制招商地产大规模发展的原因之一。而且，招商地产从XX年开始采取高周转策略，其董事长林少斌提出，XX年将力争实现百亿元销售增量，并以“千亿销售百亿利润”为中长期目标。显然，招商地产未来需要更多的运营资金，这对其融资能力就提出了更6/7高的要求。而在内地融资渠道受限的情况下，拓展海外融资渠道成为了招商地产最便捷和现实的方式。兰德咨询总裁宋延庆认为，目前地产调控从严，A股融资大门向房地产企业关闭，因此招商地产此次注资对其搭建海外融资平台有着重要意义。对于资金的渴求，招商地产并不避讳。黄培坤坦承，招商地产虽然在前10年仅有一次59亿元的融资，但该融资奠定了招商地产后来发展的基础。而招商地产近些年主要是依靠大股东支持。“近10年，我们只募集了80亿元的资金，其中40亿元还是大股东给的。”“如若成功，还将持续往里注入资产，东力实业不仅将成为招商地产新的融资渠道，也将成为招商地产新的利润中心。”黄培坤说，公司一直希望在香港有一个新的融资平台，和国内A股形成境内境外融资双引擎，去年收购东力实业的目的就在于此。“若本次收购完成