海南省2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：房地产抵押的效力考试试题.doc

海南省2015年下半年房地产估价师制度与政策：房地产抵押的效力考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少24万元，该房地产的合理经营期限为年。 A：100 B：125 C：135 D：400 E：工业用地的监测点评估价格 2、一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统由_组织建立，_为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门。 A建设部；房地产管理部门 B建设部；中国房地产估价师学会 C人事部；房地产管理部门 D人事部；中国房地产估价师学会3、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是_。 A同处于一个领域 B同处在同一供求范围内的类似地区 C同处于一个相对稳定的环境 D同处于公平竞争的地区 4、_是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。 A证券 B股票 C债券 D投资基金5、拆除公益事业用房的货币补偿，通过_确定其价格。 A成本核算 B协商 C评估 D房地产管理部门规定 6、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是_。 A青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定 C新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定 D地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 7、采取协议方式出让土地使用权的出让金不得低于_。 A基准地价 B政府定价 C评估价 D按国家规定确定的最低价 8、安置补助费是按照需要安置的农业人口数计算，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的_倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。 A45 B46 C610 D35 9、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是_。 A单元估算法 B单位指标估算法 C工程量近似匡算法 D概算指标估算法 10、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用预测房地产的未来价格。 A：数学曲线拟合法 B：平均增减量法 C：平均发展速度法 D：移动平均法 E：工业用地的监测点评估价格11、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12，土地使用期限为30年，土地报酬率为6，该房地产的价值为万元。 A：489.99 B：495.53 C：695.53 D：800.00 E：工业用地的监测点评估价格 12、对房地产投资项目进行风险分析时主要是针对可判断其_的风险因素。 A变动可能性 B影响重要性 C发生经常性 D类型归属性 13、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。 A投资机会选择与决策分析阶段 B前期工作阶段 C建设阶段 D租售阶段14、预备费是指为工程建设可能发生不可预知费用而留出的备用金，下列_不属于预备费。 A不可预见费 B价差 C勘查设计费 D包干费 15、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。 A2400 B2580 C2607 D2760 16、假设银行一年期存款利率为2.28，贷款利率为5.85，投资市场的平均收益率为12，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为 A：4.42 B：8.11 C：8.13 D：9.54 E：借款合同 17、某公司获得60亩居住用地使用权，规划设计条件：规划建设用地面积37000m2，居住建筑用地面积32000m2，容积率2.5，居住建筑密度0.4，限高6层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积为_m2。 A92500 B88800 C80000 D76800 18、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。 A周期风险 B比较风险 C资本价值风险 D时间风险 19、间接比较修正的综合计算公式为：估价对象价格=（）。 A.A B.B C.C D.D 20、张某购买了一套二手房，按照有关规定，张某应到当地房地产管理部门办理。 A：房屋总登记 B：房屋所有权初始登记 C：房屋所有权转移登记 D：房屋所有权变更登记 E：执行层的组织协调 21、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。 A1% B1.5% C2% D2.5% 22、需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的。 A：第一阶段 B：第二阶段 C：第三阶段 D：第四阶段 E：借款合同23、的作用主要是促进商品流通，引导居民消费。 A：商业信用 B：银行信用 C：消费信用 D：民间信用 E：执行层的组织协调 24、以砖墙、砖柱作为竖向构件来承受竖向荷载，钢筋混凝土楼板、梁、屋架等横向构件搁置在墙、柱上来承受并传递上部传下来的荷载，这种结构是_。 A砖木结构 B砖混结构 C钢筋混凝土结构 D框架剪力墙结构25、开发商在选择自己的融资方式时，应重点考虑的因素不包括_。 A资金融出机构的资金来源和财力状况 B资金融出机构的对外形象 C各项融资收费的合理性 D对资金调动和转移的灵活性二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地产估价机构设立分支机构的条件包括等。(2008年试题) A：房地产估价机构具有一、二级资质 B：分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师 C：在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师 D：有固定的经营服务场所 E：估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全 2、房屋登记办法规定，可以由当事人单方申请房屋登记的情形有。 A：合法建造取得的房屋所有权 B：最高额抵押权的设定 C：主债权转让申请抵押权转移 D：房屋所有权人更名 E：受赠取得的房屋所有权3、队经济上看，土地利用的一般顺序是：_。 A商业、办公、工业、居住 B商业、办公、居住、工业 C办公、商业、居住、工业 D商业、居住、办公、工业 4、房地产市场营销因素调查包括的类型有。(2005年试题) A：产品调查 B：价格调查 C：市场需求质量调查 D：分销渠道调查 E：促销策略调查5、房地产金融的特点包括。(2007年试题) A：集中性 B：风险性 C：流通性强 D：资金增值性 E：资金周转期长 6、建筑构造中的条形基础适用于建筑中。 A：砖木结构 B：砖混结构 C：钢筋混凝土结构 D：钢结构 E：执行层的组织协调 7、下列不属于房地产区位因素的是_。 A交通 B用途 C环境 D楼层 8、选取可比实例时，应符合的要求包括等。 A：可比实例与估价对象所处的地区必须相同 B：可比实例的交易类型与估价目的吻合 C：可比实例的规模与估价对象的规模相当 D：可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格 E：可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同 9、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是。 A：未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以上但不超过3万元的罚款 B：房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款 C：中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处五年以上十年以下的有期徒刑，并处罚金 D：中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金 E：执行层的组织协调 10、下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有。 A：标准厂房 B：房地产开发用地 C：行政办公楼 D：写字楼 E：在建工程11、_就是要估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。 A潜在需求评估 B市场趋势分析 C市场规模分析 D市场需求预测 12、完全竞争的市场，必须同时具备的条件是。 A：市场上有足够多的生产者和消费者 B：市场上的产品是同质的 C：任何一个生产者(或消费者)既是价格的接受者，又是价格的决定者 D：资源完全自由流动 E：市场信息是完全畅通的 13、作为中央银行，一般都具有三大基本职能。 A：发行的银行 B：银行的银行 C：国家的银行 D：企业的银行 E：社会的银行14、地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。地籍要素指。 A：与地籍管理有关的一些房屋、道路、水系、垣栅及地物和地理名称等 B：土地的编号 C：土地的利用类别、等级 D：土地的权属界线，界址点及其编号 E：各级行政区划界线及房产情况 15、地租即为土地的_。 A净价值 B利润 C净收益 D价格 16、在划分路线价区段时，应符合的条件包括（）。 A形状相似 B在同一条街道上只有一个路线价区段 C面积接近 D地块相连 E可及性相当 17、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于_风险。 A信用 B管理 C法律 D操作 18、房屋租赁审查的主要内容不包括_。 A审查合同内容的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件 B审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋 C审查租赁合同的内容是否齐全、完备，如是否明确了租赁的期限、租赁的修缮责任 D审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策 E审查是否按照有关部门规定缴纳了税费 19、房地产图中，通常采用比例尺为1：1000的地形图为。 A：城市总体规划图 B：竣工图 C：城市详细规划图 D：地籍图 E：执行层的组织协调 20、在资产负债表的编制中，_是根据几个账户的期末余额合计数填列。 A短期投资项目 B累计折旧项目 C未分配利润项目 D存货项目 21、目前，A省W村集体经济组织人均耕地面积2亩，因建设现征收W村集体经济组织的耕地面积10亩，该耕地近3年平均年产值为1000元/亩。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是_。 A征收该耕地，需要安置的农业人口数为6人 B该耕地的土地补偿费最少为6万元 C该耕地的土地补偿费最高为10万元 D征收该耕地需要报A省人民政府审批 22、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是_。 A获利能力分析 B盈亏平衡分析 C市场状况分析 D定性风险分析23、建筑材料的性质有等。 A：物理性质 B：力学性质 C：耐久性 D：耐热性 E：耐湿性 24、取得建设用地使用权的途径有。 A：通过行政划拨方式取得 B：通过国家