南部县,房地产商

1/11南部县,房地产商南部县的总体房地产发展情况及市场调查总结南部县在XX年4月，经四川省人民政府批准，将原南隆镇辖区范围原东城、南城、西城和北城办事处改设为滨江街道办事处、蜀北街道办事处，保留南隆镇建制，南隆镇现辖原金星、枣儿办事处范围，镇政府办公地设在金星场镇。XX年7月9日，调整方案正式实施。至此，南部县共有72个乡镇、2个街道办事处。南部县全县常住人口为929923人，全县户籍人口为1312216人。全县常住人口中共有家庭户318322户，家庭户人口为898600人，平均每个家庭户的人口为人，全县常住人口中，0-14岁人口为183003，占%；15-64岁人口为621638人，占%；65岁及以上人口为125282人，占%。与第五次全国人口普查2000年11月1日零时的1157559人相比，十年共减少227636人，减少%，年平均减少%。但是，XX年人口增长速度上升，全县总人口万人，其出生率、死亡率、自然增长率分别为%、%、%。XX年全县人口增加到万,其出生率、死亡率、自然增长率分别为%、%、%。XX年增至万,其出生率、死亡率、自然增长率分别为%、%、%。至今南部县户籍人口增长为1312216人。2/11受国家宏观调控政策的影响，XX年以来，我国房地产市场出现明显变化。交易量下降，房价下跌、打折优惠等字眼时常见诸媒体。这些信息反映出来的直接结果，就是老百姓的购房欲望明显降低，“买涨不买跌”的心理导致部分有购房需求的人群也持币观望。对于未来房地产价格的走势，我认为，主要会受几个方面的影响。一是宏观走势。房地产市场与宏观经济密切相关，如果宏观经济形势趋稳，预计未来一年内房地产市场将会结束调整，并逐渐回暖。二是地方政府政策。房地产投资占全社会固定资产投资约20%，与地方经济密切相关。因此，不少地方已相继出台针对房地产市场的保护性政策措施，着力于房地产市场的理性回归和稳定发展。三是宏观调控政策。政策的走向必将是影响未来房价走势的又一重要因素。四是心理预期的变化。心理预期是人们对市场走势的综合判断，在其他条件不变的情况下，短期内，心理预期将在一定程度上决定市场的走势。但从长期趋势看，整个社会对住房的需求是刚性的，这是房地产市场继续保持稳定发展的不竭动力。就南部县来看，1至7月，商品房销售量同比去年锐减50%左右，二手房交易也明显减少。而房价走势基本平稳，但普遍呈现出有价无市的现状。据了解，依据南部县目前房地产发展势头，南部县XX年的房地产业开发投资将达到6亿元以上，房屋销售面积将达到30万平方米左右。3/11未来南部的房屋销售趋势，也必将在国家大气候和宏观调整的影响下起伏，从长期趋势看，成交量会逐步放大，房价走势稳中有升。其主要原因，一是南部属中小城市，受国家大政策调控，也会受到一定的影响；二是我县住房的刚性需求仍然很大。随着城市化进程的加快，农村人口将大量进城。同时，“80后”结婚、“90后”和其他人员进城务工、经商、办企业，预计每年新增城市人口10000人左右，这些新增城市人群，对住房的需求是必然的，也是刚性的；三是一部分乡镇干部职工和场镇居民，也有定居县城的需求；四是城市居民置业升级的需求会日益显现。随着人们收入水平的提高和消费升级换代，5年内，南部县城市人均住房建筑面积将由XX年的31平方米达到平方米。到XX年，我县城市人口将达到21万。依此推算，未来5年内，我县新增城市人口住房需求量和城市人口逐年达标需求量之总和可达到205万平方米。潜在的住房需求，必将在宏观调控尾期日益显现，成交量逐步放大。而房地产销售价格，也将因为房地产上游产品价格的传导和需求量的转旺，而呈现出小幅攀升的趋势。同时，随着城市经济的发展、城市人口的扩容和商贸经济的繁荣，一些个体工商户和经济条件较好的家庭，也将选择投资购买商品营业房，由此拉动新一轮商品营业房的价格上扬。4/11未来南部发展的区域，由于新政府建立、使用以及奥体中心建设，区府对面步行街与奥体中心的连接使南部西沿线形成未来城市商业中心。因此，在南部县持币观望的人群里大多数都选择在区府附近购房，说明南部西沿线应该是南部未来发展的方向。根据南部县人口数据分析：在本县130万人口当中，有近90万户人家，城市户口21万人。不排除非城市户口人数和外来人口在南部县城居住人口，估算在40万左右，按照南部人口分户比例人来估算，南部县城约12万户，现阶段南部住房大约在10万套住房。目前的发展趋势来看，加上南部县在建安置房2000多套，未交房项目3000多套，目前就有万套住房销售空间。在万套住房来看，在未来1年即将开盘和已经开盘的光靠西区近5000套住房来看，远远不够南部县目前的需求量。根据南部县人均消费水平数据分析：随着南部县经济社会不断发展，城乡居民家庭收入大大提高。据调查，XX年南部县地方每月生产总值已达到1025924万元，比XX年增长%，年均增长%。经济大发展为城乡居民的收入提供可靠的保障，在居民生活八大项消费中，城镇居民家庭人均消费食品、衣着、居住、交通和通讯、教育文化娱乐、医疗保健、家庭设备用品、其它商5/11品。其中居住高居前3，总体来看南部居民在生活品质和物质要求都还没有达到一定的需求，如果物质要求达到一定的水平和需求，那么南部县的人均消费居住的数据应该会在后面几位。根据南部县房地产市场调查数据分析：1、南部县房地产行业现出于平稳上升阶段，很多项目都在实行销售政策对房价进行不同程度的上涨，上涨幅度根据市政府为中心，向四周发展由XX年3000元/到XX年11月4000元/。2、南部县新项目制品从根本上来说跟不上城市建设的速度，虽说大体上都是采用钢混结构，但是细节方面做得并不大体，例如建筑配套门窗都采用很差铝合金做，外墙也是一般防水材料，大大降低房屋建筑的品质。3、南部县房屋户型需求来说，通过多个项目的走访，分别为80130做了一个简单的销售对比。80952室户型中几乎可以说是供不应求，很多项目在即将开盘就签下认购书排号抢够，在XX年销售面积约9万多平方米。951103室户型中占的比例也相对多点，在XX年销售面积约13万多平方米。1101303室、4室占的比例就比较少，在很多项目开盘以后到尾盘都还有剩余房源，在销售总体上也不太理想，XX年中销售面积约3万多平方米。6/114、物业服务水平，在房地产行业中物业管理、物业服务和业主之间是紧密相连的。在走访南部县交房项目中了解到，南部县物业管理基本成型，但是在实施方面欠缺不少。例如保安、保洁形象气质和物业服务意识都应在根本上改变。物业服务包括社区服务、家政服务、等都还没有完全形成或建立。优势地理区域：项目位于南部县蜀北大道西沿线，奥体中心旁。现阶段属于城市边角地段，但随着南部县未来城市规划的脚步，县政府和奥体中心的建立使用，正在建设的市政府广场步行街直通中华园项目，还有就是周边项目开发，以后可以说中华园项目是将来的城市中心。交通：在已有的交通网络覆盖下，在中华园1公里处政府规划建立了西区新车站，新车站主要发车地点是南部县周边的乡镇，在交通出行方面占据了明显优势。周边配套：南部县西区现阶段还未完全成形，但是在2年的城市规划建设中，明确了相当完善的配套，消费水平也适合各个阶段。教育方面，南部县县政府建立使用周边学校也大大提高教育水平，拥有小中高成套的教育系统；医疗方面，在县政府金福路主干道上面在建的AA级医院，也提高南部县医疗水平；购物方面，随着西区规划，袄尔玛的引进、步行街周边的形成、政府广场商圈、奥体7/11中心广场等满足居民出门购物需求；餐饮、银行等方面都在政府规划范围内。南部县的总体房地产发展情况及市场调查总结南部县在XX年4月，经四川省人民政府批准，将原南隆镇辖区范围原东城、南城、西城和北城办事处改设为滨江街道办事处、蜀北街道办事处，保留南隆镇建制，南隆镇现辖原金星、枣儿办事处范围，镇政府办公地设在金星场镇。XX年7月9日，调整方案正式实施。至此，南部县共有72个乡镇、2个街道办事处。南部县全县常住人口为929923人，全县户籍人口为1312216人。全县常住人口中共有家庭户318322户，家庭户人口为898600人，平均每个家庭户的人口为人，全县常住人口中，0-14岁人口为183003，占%；15-64岁人口为621638人，占%；65岁及以上人口为125282人，占%。与第五次全国人口普查2000年11月1日零时的1157559人相比，十年共减少227636人，减少%，年平均减少%。但是，XX年人口增长速度上升，全县总人口万人，其出生率、死亡率、自然增长率分别为%、%、%。XX年全县人口增加到万,其出生率、死亡率、自然增长率分别为%、%、%。XX年增至万,其出生率、死亡率、自然增长率分别为%、%、%。至今南部县户籍人口增长为1312216人。8/11受国家宏观调控政策的影响，今年以来，我国房地产市场出现明显变化。交易量下降，房价下跌、打折优惠等字眼时常见诸媒体。这些信息反映出来的直接结果，就是老百姓的购房欲望明显降低，“买涨不买跌”的心理导致部分有购房需求的人群也持币观望。对于未来房地产价格的走势，我认为，主要会受几个方面的影响。一是宏观走势。房地产市场与宏观经济密切相关，如果宏观经济形势趋稳，预计未来一年内房地产市场将会结束调整，并逐渐回暖。二是地方政府政策。房地产投资占全社会固定资产投资约20%，与地方经济密切相关。因此，不少地方已相继出台针对房地产市场的保护性政策措施，着力于房地产市场的理性回归和稳定发展。三是宏观调控政策。政策的走向必将是影响未来房价走势的又一重要因素。四是心理预期的变化。心理预期是人们对市场走势的综合判断，在其他条件不变的情况下，短期内，心理预期将在一定程度上决定市场的走势。但从长期趋势看，整个社会对住房的需求是刚性的，这是房地产市场继续保持稳定发展的不竭动力。就南部县来看，1至7月，商品房销售量同比去年锐减50%左右，二手房交易也明显减少。而房价走势基本平稳，但普遍呈现出有价无市的现状。据了解，依据南部县目前房地产发展势头，南部县XX年的房地产业开发投资将达到6亿元以上，房屋销售面积9/11将达到30万平方米左右。未来南部的房屋销售及价格，也必将在国家大气候和宏观调整的影响下起伏，从长期趋势看，成交量会逐步放大，房价走势稳中有升。其主要原因，一是南部属中小城市，受国家大政策调控，也会受到一定的影响；二是我县住房的刚性需求仍然很大。随着城市化进程的加快，农村人口将大量进城。同时，“80后”结婚、“90后”和其他人员进城务工、经商、办企业，预计每年新增城市人口10000人左右，这些新增城市人群，对住房的需求是必然的，也是刚性的；三是一部分乡镇干部职工和场镇居民，也有定居县城的需求；四是城市居民置业升级的需求会日益显现。随着人们收入水平的提高和消费升级换代，5年内，南部县城市人均住房建筑面积将由XX年的31平方米达到平方米。到XX年，我县城市人口将达到21万。依此推算，未来5年内，我县新增城市人口住房需求量和城市人口逐年达标需求量之总和可达到205万平方米。潜在的住房需求，必将在宏观调控尾期日益显现，成交量逐步放大。而房地产销售价格，也将因为房地产上游产品价格的传导和需求量的转旺，而呈现出小幅攀升的趋势。同时，随着城市经济的发展、城市人口的扩容和商贸经济的繁荣，一些个体工商户和经济条件较好的家庭，也将选择投资购买商品营业房，由此拉动新一轮商品营业房的价格上扬。10/11未来南部发展的区域，由于新政府建立、使用以及奥体中心建设，区府对面步行街与奥体中心的连接使南部西沿线形成未来城市商业中心。因此，在南部县持币观望的人群里大多都选择在附近买房。南部县签约3个重大项目招商引资115亿元4月26日，记者从南部县招商引资局获悉，该县在四川省招商引资“三项活动”中，成功招商引资115亿元，签约3个重大项目。第一项目：香港上市公司中华控股集团签约投资定升路及火车站片区改造项目。该公司拟投资45亿元用于修建定升路及火车站片区改造、大型综合物流园建设。该项目建设周期为3年，包括修建32公里高等级公路一条，实施5000