2012年房产估价师考试《理论与方法》精讲班课件【讲义】-21-24讲

2012 年房地产估价师考试辅导年房地产估价师考试辅导 房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 更多精品资料下载关注大家网 大家论坛 第八章第八章 成本法及其运用成本法及其运用 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对成本法 包括含义 理论依据 适用的估价对象 估价需 要具备的条件 估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解 熟悉和掌握程度 考情分析 考题所占分值大 理论性非常强 技术含量高 计算题多 难度大 题 数 5 117 分 值 5 11016 2007 考 点 自然增值 在建工程价值 成本法 下的价格 功能折旧 折旧率 建筑物重置价格 成本法求 正常市场 价格 题 数 511 7 分 值 521 8 2008 考 点 成本法利息的求取 成新率 功能 折旧 2 估价公式 建筑物重 新购建价 格 成本价格 题 数 3120 56 5 分 值 322613 2009 考 销售利润率 土地开发成本计算 投资利息 成本法的概念 投 成本法的 2012 年房地产估价师考试辅导年房地产估价师考试辅导 房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 更多精品资料下载关注大家网 大家论坛 点 功能缺陷造成的功能折旧计算的计算资利润率的计算估价 题 数 41218 分 值 4221220 2010 考 点 装修补偿款评估的价值类型 开发 成本项目中的基础设施费 成本利 润率 折旧额的计算 成本法运 用的注意 事项 建筑物有效年龄和 实际年龄 成本法 适用范围 成本法 折旧 题 数 42 6 分 值 44 82011 考 点 土地取得途径 成本法的积算价值 重新构建价格 建 筑物成新率 重新构建价格 物质 折旧 2012 年房地产估价师考试辅导年房地产估价师考试辅导 房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 更多精品资料下载关注大家网 大家论坛 第一节第一节 成本法概述成本法概述 本节阐述成本法的含义 熟悉 理论依据 熟悉 适用的估价对象 掌握 成本法估价 需要具备的条件 掌握 以及成本法估价的操作步骤 熟悉 1 成本法是用估价对象的重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法 先把房地产价格 分成各个组成部分 分别求取出各个组成部分的价值 再将其相加 本质 是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产价值 测算出的价格称为积算价值 优点 价值易于区别项目构成 测算有依据 成本法是先分别求取估价对象时点的重新购建价格和折旧 然后将重新购建价格减去折旧来求 取估价对象价值的方法 2009 年真题 答疑编号 1 正确答案 正确 答案解析 参见教材 P269 2 成本法的理论依据 熟悉 生产费用价值生产费用价值论 即商品的价格是依据其生产所必要的费用 而决定的 从卖方看 房地产价格不能低于他为开发建设所付出的代价 包括必要支出和利润 从买方看 房地产价格基于社会生产成本 如果高于社会成本 则购买不合适 不如自己开发 均衡点 卖方不低于开发建设已花费的代价 买方是不高于预计的重新开发建设的必要支出及 利润 则可接受的共同点是正常的开发建设代价 包括必要支出及应得利润 3 成本法适用的估价对象 掌握 成本法适用的估价对象 掌握 适用对象 新开发的房地产 旧的房地产 在建工程 计划开发建设的房地产 很少发生交易 而不适用市场法 没有经济收益或没有潜在经济收益而限制收益法运用的房地产 有独特设计或者 只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产 单独的建筑物或者其装修部分 房地产保险及 房地产损害赔偿 房地产市场不活跃或类似房地产交易较少无法使用市场法的项目 不适用的对象 建筑物过于老旧的房地产 4 成本法估价需要具备的条件 掌握 成本法估价需要具备的条件 掌握 条件 自由竞争 商品本身可以大量重复生产 2012 年房地产估价师考试辅导年房地产估价师考试辅导 房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 更多精品资料下载关注大家网 大家论坛 注意事项 应采用客观成本而非实际成本 在客观成本的基础上结合选址 规划设计等的分析 进行调整 在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整 5 成本法估价的操作步骤 熟悉 弄清估价对象的价格构成 测算估价对象重新购建价格 测算估价对象折旧 求取估价对象积算价值 成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础 来求取房地产价格的 适用于评估可独立 开发建设的整体房地产价格 不能用于评估局部房地产的价格 2010 年真题 答疑编号 2 正确答案 错误 答案解析 如果评估局部 可以先根据总体 测算出单价 再进行修正调整 参见教材 P271 某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的 因此运用成本法估价应该注意的内容包括 2010 年真题 A 应采用客观成本而不是实际成本 B 应该采用实际成本而不是客观成本 C 应结合选址 规划设计等对成本法的测算结果进行调整 D 应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整 E 应结合估计委托人的要求 对成本法的测算结果进行调整 答疑编号 3 正确答案 ACD 答案解析 AB 中肯定只有 1 个正确选项 E 违背了估价师独立性的原则 参见教材 P272 在运用成本法时最主要的有 A 区分计划成本和实际成本 B 区分实际成本和客观成本 C 结合实际成本来确定评估价值 2012 年房地产估价师考试辅导年房地产估价师考试辅导 房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 更多精品资料下载关注大家网 大家论坛 D 结合实际开发利润来确定评估价值 E 结合市场供求分析来确定评估价值 答疑编号 4 正确答案 BE 答案解析 参见教材 P272 2012 年房地产估价师考试辅导年房地产估价师考试辅导 房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 更多精品资料下载关注大家网 大家论坛 第二节第二节 房地产价格构成房地产价格构成 房地产价格构成 7 项 土地取得成本 建设成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润 土地取得成本 建设成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润 房地产价格 1 土地取得成本 市场购置下的土地取得成本 三项构成 土地使用权购买价格 买方缴纳的税费 可直接归属于该土地的其他支出 征收集体土地的土地取得成本 七项构成 土地征收补偿费 土地使用权出让金 城市基础设施建设费 相关税费 地上物拆除 渣土清 运和场地平整费 土地征收补偿 四项构成 土地补偿费 征收前 3 年平均产值 6 10 倍 安置补助费 每人 4 6 倍 每公顷最高不得超过前三年平均年产值的 15 倍 地上附着物和青苗补偿费 安排被征地 农民的社会保障费用 土地补偿费和安置补助费的总和不得超过前三年平均年产值的 30 倍 土地征收补偿标准的改革 最低统一年产值标准 区片综合地价 目的 公平 2012 年房地产估价师考试辅导年房地产估价师考试辅导 房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 更多精品资料下载关注大家网 大家论坛 相关税费 五项税费 征地管理费 耕地占用税 耕地开垦费 新菜地开发建设基金 政府规 定的其他有关费用 征收国有土地上房屋的土地成本 2011 1 21 国有土地上房屋征收与补偿条例国有土地上房屋征收与补偿条例 原 原 2001 年年 6 月月 13 日国务院公布的日国务院公布的 城市房屋城市房屋 拆迁管理条例拆迁管理条例 同时废止 同时废止 国有土地上房屋征收评估办法国有土地上房屋征收评估办法 2011 6 3 出台 出台 房屋征收补偿费 五项 被征收房屋补偿费 搬迁费 临时安置费 停产停业损失补偿费 补助 奖励 相关费用 房屋征收评估费 房屋征收服务费 政府规定的其它有关费用 在成本法估价中 关于合理确定开发用地取得途径的说法 正确的是 2011 年真题 A 开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径 B 开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径 C 开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径 D 开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径 答疑编号 5 正确答案 B 答案解析 参见教材 P274 体现客观成本的要求 2 建设成本 勘察设计和前期工程费 建筑安装工程费 基础设施建设费 公共配套设施建设 费 其他工程费 开发期间税费 3 管理费用是指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出 一般按土地取得土地取得 成本与建设成本之和的一定比例成本与建设成本之和的一定比例来测算 4 销售费用 指销售房地产的必要支出 分为销售之前发生的费用和销售同时发生的费用 一 般按开发完成后的价值的一定比例测算 5 投资利息投资利息 房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要的费用 都应计算利息 包括土地取得成本 建设成本 管理费用和销售费用 四项 无论其是来自借款资金还是自 有资金 借款要支付贷款利息 自有资金要放弃可得的存款利息 即要考虑机会成本 2012 年房地产估价师考试辅导年房地产估价师考试辅导 房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 更多精品资料下载关注大家网 大家论坛 投资利息的计算 五方面 应计息项目 四项 土地取得成本 建设成本 管理费用 销售费用 注 销售税费一般不 计利息 计息周期 计算利息的单位时间 可以是年 半年 季 月 计息期 估算建设期 有些是一次性发生的 有些是建设期内均匀发生的 计息方式 单利和复利两种方式 利率 投资利息计算中一般采用估价时点的房地产开发贷款的平均利率 某银行存款的计息方式采用单利 假设其一年期存款的年利率为 5 为吸引 3 年期的储户 则 3 年期存款的单利年利率应大于 下列房地产开发成本中 属于基础设施建设费的是 2010 年真题 A 围墙工程费 B 电力设施工程费 C 居委会用房建设费 D 人防工程费 答疑编号 6 正确答案 B 答案解析 基础设施主要指水电路之类 围墙是附属工程 在建筑安装费中 居委会用房属 于公共配套 人防工程属于开发期间费用 常识题 某成片荒地面积 1km2 进行 七通一平 的开发后分块有偿转让 开发成本及管理费用 销售 费用等为 3 亿元 年贷款利率为 7 2 开发经营期为 1 年 上述费用均匀投入 可转让土地面积 比率为 65 该地块可转让土地的应计成本是 元 m2 2009 年真题 A 310 61 B 321 60 2012 年房地产估价师考试辅导年房地产估价师考试辅导 房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 更多精品资料下载关注大家网 大家论坛 C 477 87 D 494 77 答疑编号 7 正确答案 C 答案解析 参见教材 P281 开发成本 管理费用 销售费用 3 亿 投资利息 3 1 7 2 0 5 1 1061 23 万元 总成本 31061 23 万元 单位成本为 310 61 可转让地块单位成本 310 61 65 477 87 成本法中 在计算投资利息时 应计息项目包括 2009 年真题 A 土地取得成本 B 建设成本 C 管理费用 D 销售费用 E 销售税费 答疑编号 8 正确答案 ABCD 答案解析 参见教材 P279 2012 年房地产估价师考试辅导年房地产估价师考试辅导 房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 更多精品资料下载关注大家网 大家论坛 某宗熟地的原生地取得费为 540 元 m2 土地开发期为 2 年 土地开发费第一年和第二年分别 为 90 元 m2和 60 元 m2 贷款年利率为 8 这块地的面积是 10000 平方米 采用成本法求取该熟 地的价值时 其中的投资利息为 元 m2 A 55 20 B 103 22 C 109 63 D 114 82 答疑编号 9 正确答案 B 答案解析 参见教材 P280 P281 540 1 082 1 90 1 081 5 1 60 1 080 5 1 89 86 11 01 2 35 103 22 6 销售税费 销售税金及附加 两税一费 即营业税 城市维护建设税 教育费附加 为售价 的 5 5 其他销售税费 印花税 交易手续费等 特定规定 销售税费不包括应由买方缴纳的契税 土地增值税和企业所得税 这些进入了买方特定规定 销售税费不包括应由买方缴纳的契税 土地增值税和企业所得税 这些进入了买方 的购置成本 的购置成本 7 开发利润 开发利润指房地产开发企业的利润而非建筑承包商利润 2012 年房地产估价师考试辅导年房地产估价师考试辅导 房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 更多精品资料下载关注大家网 大家论坛 开发利润指土地增值税 企业所得税前利润 开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发商所能获得的平均利润 而不是个别开发商 最终实际获得的利润 也不是个别开发商期望获得的利润 根据不同的基数 有不同的利润率指标 利润率一般是通过大量调查 了解同一市场上类似 房地产开发项目的利润率得到的 直接成本利润率 投资利润率 成本利润率 销售利润率 直接成本利润率最大 其次是投资利润率 再次是成本利润率 销售利润率最小 直接成本好记 7 个项目中 带成本字眼的就 2 个 就是直接成本 销售利润是按照开发完成 后的全部价值计算的 包含全部 7 个项目 注意 算开发利润时 开发利润也是销售利润率计算的 项目 考试时主要考中间的两个 因为容易混淆 记忆窍门 投 4 成 5 总共 7 个项目 女人 头饰 头谐音投 投资利润率 取成本项目的前 4 个 男人 金城武 城谐音成 成本利润率 取成 本项目的前 5 个 还一个理解方法 投资的时候利息还没发生 所以不在投资成本中 某商品住宅项目的土地取得费用 建设成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税金分别 为 600 万元 900 万元 50 万元 60 万元 150 万元 120 万元 投资利润率为 20 则成本利润 率为 2010 年真题 A 17 13 B 18 30 C 18 61 D 21 47 答疑编号 0 正确答案 B 答案解析 参见教材 P282 283 先算开法利润 2012 年房地产估价师考试辅导年房地产估价师考试辅导 房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 更多精品资料下载关注大家网 大家论坛 头饰 开发利润 土地取得费用 建设成本 管理费用 销售费用 投资利润率 600 900 50 60 20 32 2 金城武 成本利润率 开发利润 土地取得费用 建设成本 管理费用 销售费用 投资利息 32 2 600 900 50 60 150 18 3 某写字楼的土地取得成本 8000 万元 建设成本 6000 万元 管理费用 800 万元 销售费用 600 万元 投资利息 720 万元 销售税费为售价的 6 销售利润率为 16 该写字楼的价值为 万元 2011 年真题 A 17087 20 B 18699 20 C 19666 40 D 20666 67 答疑编号 1 正确答案 D 答案解析 8000 6000 800 600 720 X 6 X 16 X X 20666 67 某房地产开发商开发一幢建筑面积 10000m2的写字楼 开发完成后销售均价为 3000 元 m2 已 知取得土地时楼面地价为 1000 元 m2 开发成本和管理费用为 1200 元 m2 开发成本和管理费用在 开发期内均匀投入 开发完成后即开始销售 销售费用为销售价格的 2 销售税费为销售价格的 5 5 开发期为 1 5 年 年利率为 10 该幢写字楼的销售利润率为 2009 年真题 A 7 90 B 11 08 C 11 83 D 13 73 答疑编号 2 正确答案 B 答案解析 参见教材 P283 2012 年房地产估价师考试辅导年房地产估价师考试辅导 房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 更多精品资料下载关注大家网 大家论坛 土地投资 1000 万 开发成本和管理费用 1200 万 投资利息 1000 1 10 1 5 1 1200 1 10 0 75 1 242 61 销售费用 3000 2 60 销售税费 3000 5 5 165 销售利润 3000 1000 1200 242 61 60 165 332 39 销售利润率 332 39 3000 11 08 某企业开发某土地 土地重新取得成本为 1000 元 正常开发成本为 1500 元 管理费用 为前两项的 5 投资利息占直接成本的 5 销售费用为 100 元 直接成本利润率为 6 则开 发后的地价为 元 A 1840 B 2840 C 2966 D 3000 答疑编号 3 正确答案 D 答案解析 参见教材 P282 284 直接成本利润率 开发利润 土地取得成本 建设成本 直接成本利润率 1000 1500 6 150 土地价格 土地重新取得成本 土地开发成本 管理费用 投资利息 销售费用 利润 1000 1500 1000 1500 5 1000 1500 5 100 150 3000 利用销售利润率计算出的房地产价值 房地产价值 土地取得成本 建设成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 利润 销售税费 房地产价值 销售税费率 开发利润 房地产价值 销售利润率 房地产价值 2012 年房地产估价师考试辅导年房地产估价师考试辅导 房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 更多精品资料下载关注大家网 大家论坛 某房地产开发项目的利润为 360 万元 土地取得成本 开发成本 管理费用 销售费用合计为 2000 万元 投资利息为 200 万元 企业应缴纳土地增值税 200 万元 该房地产开发项目的投资利 润率为 18 2009 年真题 答疑编号 4 正确答案 正确 答案解析 计算投资利润率时 投资成本主要是土地取得成本 建设成本 管理费用 销售 费用这四个项目 头饰 投资利息和销售税费是不包括在投资成本中的 土地增值税是在房地产 转让的时候才缴纳的 不计入投资成本 参见教材 P283 2012 年房地产估价师考试辅导年房地产估价师考试辅导 房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 更多精品资料下载关注大家网 大家论坛 第三节第三节 成本法的基本公式成本法的基本公式 1 成本法最基本的公式 掌握 房地产价值 重新购建价格 折旧房地产价值 重新购建价格 折旧 2 适用于新开发的房地产的基本公式 掌握 适用于新开发的房地产的基本公式 掌握 新开发房地价值 土地取得成本 建设成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开 发利润 新建成的建筑物价值 建筑物建设成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发 利润 新开发的土地价值 待开发土地取得成本 土地开发成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润 例 8 1 某成片荒地面积 2 平方公里 取得荒地的代价是 1 2 亿元 开发成 五通一平 通水 通电 通路 通讯 通气 平整土地 熟地的开发成本和管理费用为 2 5 亿元 开发期为 3 年 贷 款年利率为 8 销售费用 销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的 2 5 5 和 10 开 发完成后可转让土地面积比例为 60 求取该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价 假设建设成 本和管理费用在开发期内均匀投入 开发完成时即开始销售 销售费用在开发完成时投入 答疑编号 1 正确答案 该荒地开发完成后可转让熟地的总价 该荒地取得总代价 土地开发总成本 总管理费用 总销 售费用 总投资利息 总销售税费 总开发利润 假设开发完成后的熟地价值为 V V 解得 V 元 可转让面积 60 平方米 单价 436 元 平方米 3 适用于旧的房地产的基本公式 掌握 适用于旧的房地产的基本公式 掌握 房地合一时 旧的房地价值 房地重新购建价格 建筑物折旧 2012 年房地产估价师考试辅导年房地产估价师考试辅导 房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 更多精品资料下载关注大家网 大家论坛 土地重新购建价格 建筑物重新购建价格 建筑物折旧 只计算建筑物时 旧的建筑物价值 建筑物重新购建价格 建筑物折旧 2012 年房地产估价师考试辅导年房地产估价师考试辅导 房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 更多精品资料下载关注大家网 大家论坛 第四节第四节 重新构建价格的求取重新构建价格的求取 1 重新购建价格也称重新购建成本 是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要 支出 属于客观成本 或者重新开发建设全新状况下的估价对象的必要支出及应得利润 重新购建价格就是估价时点的价格 是客观的价格 是在全新状况下的价格 土地的重新构建价格是估价时点状况 不是全新的 的土地重新构建价格 关于重新购建价格的说法 正确的有 2011 年真题 A 重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出 B 重新购建价格相当于账面价值 C 重新购建价格是客观的重新购建价格 D 建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格 E 土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格 答疑编号 2 正确答案 ACD 答案解析 B 账面价值是基于历史成本的余值 E 土地重新构建价格 应该按照该地块在估 价时点的剩余年限确定价值确定其土地使用权价格 下列关于重新购建价格的说法中 正确的有 A 重新购建价格是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出 B 重新购建价格是在估价时点的价格 C 重新购建价格是客观的价格 D 建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格 E 土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格 答疑编号 3 正确答案 ABCD 答案解析 土地是在估价时点状态下的年限的价格 如住宅用地 剩余年限还有 30 年 那 么重新构建价格就是 30 年住宅用地使用权的价格 而不是 70 年的全新价格 参见教材 P287 P288 2 重新购建价格的求取思路 熟悉 2012 年房地产估价师考试辅导年房地产估价师考试辅导 房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 更多精品资料下载关注大家网 大家论坛 思路一 房地合一 模拟开发 思路二 房地分离 分别测算 相加求取 单纯土地 假设土地上没有建筑物直接测算土地部分 有时要考虑土地上已有建筑物导致的土 地价值减损 单纯建筑物 假设在没有建筑物的空地上建造与该建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物 所需的必要支出及应得利润 也可等于支付总承包商的所有费用 发包人的其它必要支出 发包人 的应得利润 3 建筑物重新购建价格的求取方式 掌握 建筑物重新购建价格的求取方式 掌握 重建重建成本成本 相同的材料 相同的技术 估价时点的价格 与原物相同 复制 完全复原 适用于有历史或美学价值的建筑物 重置重置成本成本 注意与重建成本的区别 估价时点材料 新材料 估价时点技术 新技术 估价时点的价格 同等效用 替代 适用于一般项目 一般情况下重置价格低于重建价格 记忆窍门 成语 口蜜 腹剑 或者记忆 福建 复制的是重建成本 建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料 建筑构配件 建筑设备和建筑技 术及工艺等 在估价时点的财税制度和市场价格体系下 重新建造与估价对象建筑物相同的全新建 筑物的必要支出和应得利润 答疑编号 4 正确答案 错 答案解析 此为重建价格 参见教材 P289 4 建筑物重新购建价格的求取方法 掌握 建筑物重新购建价格的求取方法 掌握 建筑物重新购建价格 建筑安装工程费 专业费用 管理费用 销售费用 投资利息 销售税 费 开发利润 求取方法有 单位比较法 分部分项法 工料测量法 指数调整法 2012 年房地产估价师考试辅导年房地产估价师考试辅导 房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 更多精品资料下载关注大家网 大家论坛 单位比较法的实质是市场法 即修正 将实际不正常的单位建安工程费修正为正常的单位建安 工程费 将建造日期时的建安工程费调整为估价时点时的建安工程费 将可比实例的状况调整到估 价对象的状况 具体有 单位面积法和单位体积法 教材 P290 例 8 2 例 8 2 某栋房屋的建筑面积为 300m 2 该类用途 建筑结构和档次的房屋的建筑安装工程 费用为 1200 元 m2 专业费用为建筑安装工程费的 8 管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和 的 3 销售费用为重新购建价格的 4 建设期为 6 个月 所有费用可视为在建设期内均匀投入 年利率为 6 房地产开发成本利润率为 15 销售税费为重新购建价格的 6 请计算该房屋的 重新购建价格 解 设该房屋单位建筑面积的重新购建价格为 VB 计算如下 1 建筑安装工程费 1200 元 m2 2 专业费用 1200 8 96 元 m2 3 管理费用 1200 96 3 38 88 元 m2 4 销售费用 VB 4 0 04VB 元 m2 5 投资利息 1 200 96 38 88 0 04VB 1 6 2 5 1 19 59 0 0006VB 元 m2 6 销售税费 VB 6 0 06VB 元 m2 7 开发利润 1 200 96 38 88 0 04VB 19 59 0 0006VB 15 203 17 0 0061VB 元 m2 8 VB 1 200 96 38 88 0 04VB 19 59 0 0006VB 0 06VB 203 17 0 0061VB VB 1 743 69 元 m2 重新构建总价 1 743 69 300 52 31 元 m2 2012 年房地产估价师考试辅导年房地产估价师考试辅导 房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 更多精品资料下载关注大家网 大家论坛 分部分项法的实质是由部分加总成整体 注意各个部分计价单位可能不一致 既不要漏项也不 得重复计算 教材 P291 例 8 3 例 8 3 估算某旧办公楼 2009 年 6 月 30 目的建筑物重置价格 房地产估价师经实地查勘 查阅有关图纸等资料 得知该办公楼共 10 层 总建筑面积为 8 247m2 建筑结构为钢筋混凝土框 架结构 并调查到估算该重置价格所需要的有关数据如下 1 建筑安装工程费 1 土建工程直接费 基础工程 99 54 元 m2 墙体工程 80 11 元 m2 梁板柱工程 282 37 元 m2 墙混凝土 电梯井壁 混凝土剪力墙 工程 73 65 元 m2 楼梯混凝土工程 31 82 元 m2 零星混凝土工程 2 5 32 元 m2 屋面工程 20 42 元 m2 脚手架工程 25 54 元 m2 室外配套工程 l 42 67 元 m2 小计 781 44 元 m2 2 安装工程直接费 电梯工程 l 30 O0 元 m2 其中 人工费 9 O0 元 m2 给排水工程 85 22 元 m2 其中 人工费 l2 32 元 m2 采暖通风工程 70 34 J 屯 m2 其中 人工费 9 83 元 m2 电气工程 ll2 65 元 m2 其中 人工费 7 59 元 m2 消防工程 l6 62 元 m2 其中 人工费 2 58 元 m2 综合布线工程 30 45 元 m2 其中 人工费 4 85 元 m2 小计 445 28 元 m2 其中 人工费 46 1 7 元 m2 3 装饰装修工程直接费 2012 年房地产估价师考试辅导年房地产估价师考试辅导 房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 更多精品资料下载关注大家网 大家论坛 门窗工程 l35 O0 元 m2 一次性包死承包价 内部装饰工程 455 50 元 m2 其中 人工费 45 1 6 元 m2 外墙玻璃幕等工程 311 O0 元 m2 一次性包死承包价 小计 901 50 元 m2 其中 人工费 45 16 元 m2 4 土建工程综合费率为土建工程直接费的 14 25 安装工程综合费率为安装工程人工费的 7 9 08 装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的 75 90 税金为 3 445 2 专业费用 建筑安装工程费的 6 3 管理费用 建筑安装工程费与专业费用之和的 3 4 销售费用 售价的 3 5 投资利息 开发经营期为 2 年 费用第一年投入 60 第二年投入 40 年利率为 5 7 6 6 销售税费 售价的 5 5 3 7 开发利润 投资利润率为 20 解 设该旧办公楼的建筑物重置总价为 VB 估算如下 1 建筑安装工程费 1 土建工程费 781 44 1 14 25 1 3 445 923 55 元 m 2 2 安装工程费 445 28 46 17 79 08 1 3 445 498 39 元 m2 3 装饰装修工程费 901 50 45 16 75 90 1 3 445 968 01 元 m2 4 单位建筑安装工程费 923 55 498 39 968 0l 2 389 95 元 m2 建筑安装工程费总额 2 389 95 8 247 1 970 99 万元 2 专业费用 l 970 99 6 118 26 万元 3 管理费用 1 970 99 118 26 3 2012 年房地产估价师考试辅导年房地产估价师考试辅导 房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 更多精品资料下载关注大家网 大家论坛 62 68 万元 4 销售费用 VB 3 0 03 VB 万元 以上 l 至 4 项费用之和 2 151 93 0 03VB 万元 5 投资利息 2 151 93 0 03VB 60 1 5 76 1 5 40 1 5 76 0 5 1 137 59 0 0019V B 万元 6 销售税费 VB 5 53 0 0553VB 万元 7 开发利润 2 151 93 0 03VB 20 430 39 0 006VB 万元 8 VB 2 151 93 0 O3VB 137 59 0 0 0553VB 430 39 0 006VB VB 2 999 46 万元 建筑物重置单价 2 999 46 0 8247 3 637 03 元 m2 工料测量法 优点 详细 准确 缺点 比较费时 需专业技术 用于求取具有历史价值的建 筑物的重新购建价格 指数调整法 也称为成本指数趋势法 即利用指数或成本变动率 将历史成本调整为重新购建 成本 关于建筑物重新购建价格求取方法的说法 错误的是 2011 年真题 A 单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工 程费 B 分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位 C 工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格 D 指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果 答疑编号 5 正确答案 A 答案解析 P290 294 2012 年房地产估价师考试辅导年房地产估价师考试辅导 房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 更多精品资料下载关注大家网 大家论坛 根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分 求取建筑物重新购建价格的 方法有 2008 年真题 A 单位比较法 B 市场提取法 C 分解法 D 工料测量法 E 指数调整法 答疑编号 6 正确答案 ADE 答案解析 市场提取法 是取得 报酬率 的方法 参见教材 P290 2012 年房地产估价师考试辅导年房地产估价师考试辅导 房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 更多精品资料下载关注大家网 大家论坛 第五节第五节 建筑物折旧的求取建筑物折旧的求取 1 建筑物折旧 是指各种原因造成的建筑物价值的实际减损 其金额为建筑物在估价时点的市 场价值与在估价时点的重新购建价格之差 建筑物折旧 建筑物重新购建价格 建筑物市场价值 2 建筑物折旧的原因 折旧总额 物质折旧 功能折旧 外部折旧 物质折旧 也称为有形损耗 是建筑物因实体老化 磨损 损坏造成的建筑物价值减损 物质折旧 也称为有形损耗 是建筑物因实体老化 磨损 损坏造成的建筑物价值减损 功能折旧 也称为无形损耗 是指建筑物因功能缺乏 落后或过剩造成的建筑物价值的减损 功能折旧 也称为无形损耗 是指建筑物因功能缺乏 落后或过剩造成的建筑物价值的减损 如 功能缺乏 功能落后 功能过剩 导致功能折旧的原因有 建筑设计上的缺陷 过去的建筑标如 功能缺乏 功能落后 功能过剩 导致功能折旧的原因有 建筑设计上的缺陷 过去的建筑标 准过低 人们消费观念的改变以及建筑技术进步 准过低 人们消费观念的改变以及建筑技术进步 外部折旧 也称为经济折旧 是指外部折旧 也称为经济折旧 是指建筑物以外的各种不利因素建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损 造成的建筑物价值减损 外部不利因素有 区位因素 经济因素 其它因素 考点 区分功能折旧和外部折旧 区分要点 就是看造成减值的因素是否和建筑物有关 有的 就是功能折旧 没有的就是外部折旧 引起建筑物物质折旧的因素包括 2011 年真题 A 地震 B 电梯数量不够 C 酸雨 D 单行道 E 门窗的自然破损 答疑编号 1 正确答案 ACE 答案解析 B 是功能缺乏的功能折旧 D 是外部折旧 规划限制导致的 参见教材 P295 296 建筑物折旧分为物质折旧 功能折旧和经济折旧三大类 其中 属于经济折旧的有 A 功能落后 B 功能缺乏 2012 年房地产估价师考试辅导年房地产估价师考试辅导 房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 更多精品资料下载关注大家网 大家论坛 C 环境污染 D 交通拥挤 E 正常使用的磨损 答疑编号 2 正确答案 CD 答案解析 AB 为功能折旧 E 为物质折旧 参见教材参见教材 P295 296 教材 P297 例 8 4 某旧住宅的重置价格为 40 万元 门窗 墙面 地面等破损引起的物质折旧为 2 万元 户型设 计不好 没有独用卫生间 燃气和共用电视天线引起的功能折旧为 6 万元 位于城市衰落地区引起 的外部折旧为 3 万元 请求取该旧住宅的折旧总额和现值 答疑编号 3 正确答案 1 该旧住宅的折旧总额求取如下 该旧住宅的折旧总额 物质折旧 功能折旧 外部折旧 2 6 3 11 万元 2 该旧住宅的现值求取如下 该旧住宅的现值 重置价格 折旧 40 11 29 万元 3 折旧求取方法 年限法 年限法及年限的相关概念 年限法 也称为年龄 寿命法 是根据建筑物的预期经济寿命 有效年龄或预期剩余经济寿命 来求取建筑物折旧的方法 相关概念 建筑物的年龄 实际年龄 有效年龄 实际年龄 建筑物自竣工日期起至估价时点止的年数 类似于人的实际年龄 2012 年房地产估价师考试辅导年房地产估价师考试辅导 房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 更多精品资料下载关注大家网 大家论坛 有效年龄 是指估价时点的建筑物状况和效用所显示的年龄 类似于人看上去的年龄 或者生 理年龄 心理年龄等 有效年龄可能小于也可能等于或大于实际年龄有效年龄可能小于也可能等于或大于实际年龄 当维修养护为正常时 有效年龄 实际年龄 当维修养护比正常好 有效年龄 实际年龄 当维修养护比正常差 有效年龄 实际年龄 建筑物的有效年龄 可能等于 也可能大于或者小于其实际年龄 2010 年真题 答疑编号 4 正确答案 正确 答案解析 参见教材 P297 建筑物的寿命 自然寿命 经济寿命 自然寿命 建筑物竣工日期起至其主要结构构件和设备自然老化或损坏而不能保证建筑物安全 使用之日止的时间 经济寿命 建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止 即产生的收入大于经营 费用 使用净收益大于零的持续时间 一般经济寿命短于自然寿命一般经济寿命短于自然寿命 剩余寿命 剩余自然寿命 剩余经济寿命 剩余自然寿命 自然寿命 实际年龄 剩余经济寿命 经济寿命 有效年龄 利用年限法求建筑物折旧时 寿命应为经济寿命 年龄应为有效年龄 剩余寿命应为剩余经济 寿命 对于收益性房地产来说 建筑物的经济寿命是 2009 年真题 A 建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日止的时间 B 在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间 C 由建筑结构 工程质量 用途与维护状况等决定的时间 D 剩余经济寿命与实际年龄之和的时间 答疑编号 5 正确答案 B 2012 年房地产估价师考试辅导年房地产估价师考试辅导 房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 更多精品资料下载关注大家网 大家论坛 答案解析 A 是自然寿命 C 也是自然寿命的影响因素 D 剩余经济寿命与有效年龄之和的 时间等于经济寿命 参见教材 P298 2 直线法 五个公式 残值 重新构建价格 残值率 年折旧率 年折旧额 重新构建价格 有效年龄为 t 年的建筑物的折旧总额 年折旧率 有效年龄 建筑物现值 重新购建价格 t 年的折旧总额 重新购建价格 1 年折旧率 t 折旧求取时 有综合折旧法 分类折旧加总法和个别折旧加总法 例 8 5 某幢平房的建筑面积为 150m2 有效年龄为 20 年 预期经济寿命为 40 年 重置 价格为 800 元 m2 残值率为 3 请用直线法计算该房屋的折旧总额 并计算其现值 解 已知 t 20 年 N 40 年 C 800 150 120 000 元 R 3 该房屋的折旧总额 Et 和现值 V 计算如下 2012 年房地产估价师考试辅导年房地产估价师考试辅导 房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 更多精品资料下载关注大家网 大家论坛 3 成新折扣法 先判定出成新率 再用重新购建价格与成新率的乘积来求取建筑物的现值 成新率可以根据经验直接判断 也可以根据寿命概念求取 这种方法比较粗略 适用于初步估价 以及同时需要对大量建筑物进行估价的场合 建筑物现值 建筑物的重新购建价格 成新率 成新率 1 年折旧率 有效年龄 t 当残值率为 0 时 成新率 剩余经济寿命 有效年龄 剩余经济寿命 教材 P302 例 8 6 例 8 6 某幢 1 0 年前建成交付使用的房屋 在此 1 0 年间维护状况正常 房地产估价师经 实地查勘判定其剩余经济寿命为 30 年 残值率为零 请用直线法计算该房屋的成新率 解 已知 t l0 年 n 30 年 R 0 该房屋的成新率 q 计算如下 2012 年房地产估价师考试辅导年房地产估价师考试辅导 房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 更多精品资料下载关注大家网 大家论坛 某钢混结构厂房的耐用年限为 60 年 占用的土地是 10 年前通过出让方式取得的使用期限为 50 年的工业用途的土地使用权 厂房建设期为 2 年 土地使用权出让合同约定土地使用权期满 土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得 采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为 2011 年真题 A 70 00 B 83 33 C 84 O0 D 86 67 答疑编号 6 正确答案 B 答案解析 剩余使用年限 40 年 建筑物已经使用年限 8 年 成新率 40 48 83 33 某 8 年前建成交付使用的建筑物 建筑面积为 120m2 单位建筑面积的重置价格为 600 元 m2 年折旧额为 1440 元 用直线法计算该建筑物的成新率是 A 16 B 42 C 58 D 84 答疑编号 7 正确答案 D 答案解析 完全重置价值为 120 600 72000 2012 年房地产估价师考试辅导年房地产估价师考试辅导 房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 更多精品资料下载关注大家网 大家论坛 年折旧为 1440 所以建筑物寿命期为 72000 1440 50 年 已经经过 8 年 所以成新率为 50 8 50 84 4 市场提取法 利用含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例 来求取估价对象中建 筑物折旧的方法 知道旧房价值 再根据重新构建价格倒推折旧 本质上属于市场法 公式 建筑物折旧 土地重新购建价格 建筑物重新购建价格 旧的房地产价值 建筑物重新购建价格 旧的房地产价值 土地重新购建价格 建筑物重新购建价格 建筑物折旧后价值 市场提取法的步骤 1 搜集交易实例 2 选取可比实例 3 个以上 3 对可比实例进行换算 修正与调整 注意 不进行市场状况调整 得出可比实例价值 4 用其它方法求出建筑物重新购建价格 减去可比实例价值 四个重要公式 总折旧率 建筑物折旧 建筑物重新购建价格 年平均折旧率 总折旧率 建筑物年龄 当残值率为零时 建筑物经济寿命 1 年平均折旧率 建筑物成新率 1 总折旧率 P303 例 8 7 某房地产土地面积 5000 平方米 建筑面积 12500 平方米 现行市价 4700 元 平方米 土地重 置 楼面地价 2300 元 平方米 建筑物重置价格 3000 元 平方米 建筑年龄 10 年 计算建筑物折 旧总额 总折旧率和年折旧率 答疑编号 8 正确答案 建筑物折旧总额 土地重置价格 建筑物重置价格 房地产市场价格 2300 3000 4700 1 25 750 万元 2012 年房地产估价师考试辅导年房地产估价师考试辅导 房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 更多精品资料下载关注大家网 大家论坛 建筑物总折旧率 750 3000 1 25 20 八成新 年折旧率 20 10 2 分解法 先把建筑物折旧分成三种类型的折旧 分别进行测算 再相加来求取建筑物折旧的方法 是最 详细 最复杂的方法 思路 分别计算物质折旧 功能折旧和经济折旧 在将三个数据加总 第一部分 物质折旧 把物质折旧区分为 可修复的和不可修复的 可修复的物质折旧 折旧就是修复费用 折旧额 在估价时点采用最优修复方案使其恢复到新 的或者相当于新的状况的必要费用 修复的条件 修复的必要费用 修复后的房地产价值 修复前的房地产价值 修复增值 注意区分估价前提 保持现状 还是更新 改造和重新开发前提 参见第注意区分估价前提 保持现状 还是更新 改造和重新开发前提 参见第 5 章 最高最佳利用章 最高最佳利用 原则的内容原则的内容 不可修复的要区分寿命期长短 对于短寿命项目 修复项目剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经济寿命 根据重新购建价格 寿命 年龄或剩余使用寿命 利用年限法计算折旧额 对于长寿命项目 修复项目剩余使用寿命等于或长于整体建筑物剩余经济寿命 根据建筑物 的重新购建价格减去可修复项目的修复费用和各短寿命项目的重新购建价格后的余额 建筑物的经 济寿命 有效年限或剩余经济寿命 利用年限法计算折旧额 合并计算 例 8 8 某建筑物的建筑面积为 500m2 重置价格为 3600 元 m2 经济寿命为 50 年 有效年 龄为 10 年 其中 门窗等损坏的修复费用为 2 万元 装饰装修得重置价格为 600 元 m2 平均寿命 为 5 年 年龄为 3 年 设备的重置价格为 60 万元 平均寿命为 15 年 年龄为 10 年 残值率假设 均为零 请计算该建筑物的物质折旧额 答疑编号 1 正确答案 该建筑物的物质折旧额计算如下 门窗等损坏的修复费用 2 万元 2012 年房地产估价师考试辅导年房地产估价师考试辅导 房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法 更多精品资料下载关注大家网 大家论坛 装饰装修的折旧额 600 500 3 18 万元 设备的折旧额 60 10 40 万元 长寿命项目的折旧额 3600 500 20000 600 500 10 17 6 万元 该建筑物的物质折旧额 2 18 40 17 6 77 6 万元 第二部分 功能折旧 功能折旧分为 功能缺乏 功能落后和功能过剩 1 功能缺乏折旧的求取 可修复的功能缺乏 在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能的必要费用 减去该功 能假设在估价时点重置建造建筑物时就具有的必要费用 随同增加的必要费用 即增加该功能所 超额的费用为折旧额 折旧折旧 单独增加功能的