房地产策划模式比较及全程策划内涵 　.doc

房地产策划模式比较及全程策划内涵 房地产策划模式比较及全程策划内涵房地产广告策划、营销策划、项目全程策划，不一而足。 但将其归类、，大致可分为三种典型模式，这三种房地产策划模式，基本可反映出房地产策划的过去、现在和将来。 1、概念策划模式 2、卖点群策划模式 3、等值策划模式 4、房地产全程策划的内涵 （1）土地价值研判 （2）概念设计 （3）视觉设计 （4）营销策划 （5）市场推广、媒体组合 （6）工程质量、成本、工期控制 （7）物业管理、售后服务 （8）荷品牌培植与运用房地产枝项目的选择与论证驯房地产项目发展策划的亥内容与方法 一、对房地抽产项目选择与论证认识剥的误区误区一房地产嘘开发经营的简单化、概宝念化误区二房地产后圣期营销、广告万能化误慨区三房地产项目选择化与论证的形式化以矫上认识的误区，导致众灶多开发企业不重视开发冠项目的前期选择与论证澈，或将该项工作简单行弘事，令项目草率上马，娜以致项目市场目标不表周，定位不明，设计脱离蚕市场或盲目跟风，企业粮无一套系统的开发模式摊和资金营运计划，在激磷烈的市场竞争中，这样痞的项目是难以成功的。 侮 二、从房地产开发彝的基本特性认识项目选援择与论证的重要性牌 1、房地产是一项高投殊资、高风险、高回报的帅行业。 房地产开发啸需要筹备大量的资金，赵投资各方须要了解项目宙的效益与风险；由臻于开发周期长，开发者女需要预计市场变化，开憎发条件变化所产生的风佛险程度；开发商要衡量没自身承受风险的能力与僻限度。 一项成功的句地产发展项目，可以换殷来高额或稳定的回报，捌但一个疏忽、些徽延误刑，会令收益大打折扣，汤甚至倾家荡产。 2答、房地产项目开局的好秀坏是项目成败的关键所赠在。 房地产开发前乐期投资很大，一但项目拈选择与论证不当而投入痴了资金，则投资的失败波是无可挽回的。 项逮目选址不当，前期市场侈定位与建筑设计错误的仪项目建成后，如无特别绪的客观条件的改变，任峻何营销、策划的高招都疲是难以挽救的。 3柜、房地产开发具有很强招的地域性和产品差异性噎。 一方水土养一方派人，任何成功的开发经澳验都必须与当地的开发在条件与市场状况相适应让；同一地块不同时耗期，不同的开发方式会爷产生不同效果、不同效绷益，令房地产的发展是旬极具创意和面对市场挑钥战的。 因此，缺乏不前期对项目市场与开发编专业的研究论证工作，翱任何人都不能轻谈对发厩展项目有胜的把握。 4赋、房地产开发具有很强兄的系统性和时序性。 驭房地产开发是一项涉乃及面广、比较复杂的经具济活动，从实务上来讲冷具有很强的操作程序。 重前期不做好全面的开发篱计划工作，见步行步，湾会造成入手容易，实施套难，是很多开发企业普芋遍遇到的问题，更是众杨多项目工期一再延误，歧成本低开高走，局面难斩以控制的主要原因。 三镁、房地产开发项目选择茵的概念和步骤 1、张概念项目选择是对房叁地产开发项目就其开发杖价值进行筛选、谈判、冶论证和选定，是房地产曼开发投资成败的关键。 矣 2、项目选择的步骤话a、广泛寻找投资项目咆b、精心筛选投资项目晶c、对重点项目进券行投资机会性研究（初筑步可行性研究）d、项牵目投资谈判e、详细可隐行性研究（发展策划）钳f、公司的决策与实施彰 四、房地产开发项暗目的论证（可行性研究呵或发展策划） 1、俩概念房地产开发项目矿的论证是在项目投资决哈策之前或初步决策之后芝对拟开发的项目进行全挪面、系统的研究和分析帖，运用已有的经验和专皋业的评价方法，寻找到糖项目较合理的市场目标妻、市场定位及获得土地还最大效益的开发、营销樟模式，得出一系列评价氮指标值，以最终确定该卉项目是否可行的综合研须究。 其研究成果应对日裁后项目的实施操作具有逊较高的策划指导作用。 柿 2、项目论证的阶段性曾项目投资开发的机会性谈论证指在规划参数犹尚未获得政府批准的前灾提下，以经验为主，按淑照项目所在地区和市场队一般条件以及常规性规吻划指标、开发成果指标佣和项目的特点，就其开沼发的市场机会、开发条贮件、投资效果和可能出峨现的市场、技术、经济孰问题进行研究论证。 项邻目投资开发的详细论证科指在规划、开发的熊条件基本确定后，对项编目所进行的全面、深入脚、细致的分析研究工作封。 本论证不仅要解决投笼资的技术经济指标问题牧，还要确定开发、营销买的基本方向与模式。 因桐此，从事该项工作所要胜求的房地产经验与专业彦的系统性必须更高和更柠为全面。 3、项目论证徒要解决的问题立项时的蹭宏观环境是怎样的演主要了解项目所在地区唾的政治、经济、文化、验地理地貌，当地居民生调活特性、风俗习惯及城症市规划、整体房地产状下况走势、外来人口增长羞等因素。 立项时的微观茫环境是怎样的了解右企业的环境、开发经营笺能力，竞争对手的状况谣所在区域相关楼盘与典祁型楼盘的情况，项目的畜基本条件与建设条件、伯项目规划建设要求，项睬目参与各方的状况与优厢势。 项目的市场定位分制析包括市场细分，颐选择目标市场，市场定膜位三个方面，这是论证周的重点，关键是要找到兽项目的发展方向，确定盲项目的在市场上的竞争朱地位。 初步确定项瑚目开发、营销方式，提利出建筑设计的要求及概湍念性的规划设计方案零投资建设成本的估算广，从管理角度向项目开啃发提建议。 项目开杠发分期与楼价的初步设峨定，项目投资与效益测懦定项目发展存在的匡问题、解决的可能性、造项目的可操作性、投资兆与经营的可行性。 五、幻项目选择与论证要注意愚的问题 1、营销与占规划设计必须前期介入增，强调市场为先导的同智时又应注意两者相适应患。 2、项目定位以傣市场调查为依据，但关呐键在于对市场表象有质拳的提升。 3、项目咱的客观市场条件与研件糜因素是项目前期决策的允基础。 4、开发者柴的能力与素质是决定项死目后期成败的关键。 苑 5、既要借鉴成功项哼目的经验，又要从失败楔的项目中寻找到教训。 锈 六、房地产项目发展策亨划的工作理念简介房地骂产项目发展策划的工作时理念 1、服务性质辅阔助决策 2、对客户慨的适应性满足需求据引导需求发掘需求3害、服务的目标建立能敏够达致利润最大化的发昭展模式建立资金运用的掳最优化策划方案七灾、最佳的服务过程全免程参与（前期发展研究奇过程参与营销培训写与监测） 八、前期发展研研究的主要服务模块昔 1、项目的区位价值评音估； 2、项目地块的开虑发价值评估； 3、重要瘁宏观经济指标的监控与秒分析； 4、微观房粘地产市场评估（主要细腻分市场和区域市场）；秀 5、项目swot分析哦与隐显因素分析；根 6、开发模式的选取（寺细分市场的缺口分析，绸技术经济指标对比）；右 7、市场定位（基眠于消费者搜索之上的营绥销策划方案）； 8、物智业管理的要求； 9、规辱划建筑设计方案的要求链与评估； 10、成本效美益分析； 11、风险分宫析。 九、为“全程硒参与”工作模式所进行赞的必要准备 1、信湿息的积累基础数据迫的系统收集、与分戏析与经验的积累舟目的建立快捷、灵敏渊的数据库，降低营运成债本基础信息的内搜容新推楼盘监控；暖行业聚焦点监控；墒供求关系监控；工程一技术信息；其他基础二信息。 形成中间札信息产品对行业发娶展趋势的观点；对行雪业聚焦点的评述；区历域市场分析；特异性狙分析。 对信息服务的胁要求主动、热情、快别速 2、人才的积累拼人才的系统招聘与莫培训与专业的组合；杀目的提高服务质量、朱形成行业差异人芹员的招聘条件良好朋的基础素质分析力与芜创造力；专业要求检规划与建筑、市场研究削与营销、财会与数学分卸析等；工作经验丰础富阅历是创造力的源泉餐。 人员培训胸基本技能培训信息的琳收集、与分析方法祸、形成工作程序、进行轧专业理论培训等；“台在战争中学习”。 喧人员积累公平、公宁开的激励机制、逐步提拓高的福利待遇、均等的榜机会等。 良好的像工作氛围上进勤奋、娶主动热情、严谨谦虚。 盈专业部门的构成膨发展策划部、建筑部东、营销策划部、代理部渗、物业管理部、市场信练息部、电脑部。 3还、客户的积累检验津策划的成果和与客户双鞋嬴目的“养客”之嫌道工作方法擅求同存异；尽量满足怨其“不合理要求”；渠晓之以利害；强调“商双赢”的策略投资分析鲤篇案例名称住宅投资什分析与价值研判体系项眉目价值最大兑现与量化严第一段如何创版建“投资分析报告”的元目录？ 一、项目概况1止、地理位置 2、主要经褂济指标 3、项目规划4胳、户型指标 二、当地房绎地产市场走势分析（一货）当地房地产市场总体咳回顾与展望 1、97碧回顾 2、98展望3丢、结论（二）当地住宅溉市场走势分析 1、供求亚关系 2、价格走势 3、脾结论（三）所在区域住野宅市场走势分析 1、回倦顾与展望 2、市场特点圭 3、结论（四）项目邻语近地段住宅市场分析1记、区位特点 2、个盘素娱质 3、结论 三、项目土吾地价值判断及项目地块埠优劣势分析（一）土地造价值 1、地理位置 2、砌周边景观 3、环境、污杆染 4、市政配套 5、邻芝近楼盘素质（二）项目壬地块优劣势分析（三）炯结论 四、可提升价值研瞻判 1、类比土地价值2叛、规划能力对于土地价援值的提升 3、单体设计赵 4、建筑形式 5、市场尺细分及客户定位 6、项筛目现场包装 7、项目营填销策划 8、物业管理9睁、结论 五、项目投资估且算 六、财务评定 七、敏嗜感性分析 1、盈亏平衡泳分析 2、成本变动对利剑润的影响 3、销售价格圈变动对利润的影响第谓二段如何进行项目的浸概况分析？“知已矢知彼”和“自知之明”红都是一个赢家不可缺少原的品质。 俗话说追鹿贼者不见山。 房地产经营薛者要既能钻进去，又可珍跳出来。 更何况，最难节认清的面孔往往就是自森己的。 1、地理位置迹地处南山区深南大道类以北，金麒麟路立交桥祷交叉口的西北侧。 2、献主要经济指标a、用地隐面积23689平米晋b、占地面积460系5平米c、覆盖率1周9.5%d、地上总建诌筑面积58960平粱米地下总建筑面积4掩617平米其中住宅河58160平米紫蝶眨苑16695平米金暖麟阁21605平米淀玉蟾楼19860平岳米配套商业800平锁米防空地下室120鸳0平米架空层347梁0平米e、容积率2焦.49f、绿化率3枕3%g、建筑密度h板、总户数565户i柳、车位数221个其丫中地上车位41个丽架空层及地下车位旋180个k、车位占派总户数比例39.1糜% 3、项目规划从以下九四个方面分析a、小裔区整体风格金麒麟擂花园的总体规划在于创乘建一个回归自然、高尚之、新颖、别致而充满文兄化情趣的社区。 在具体阀的小区规划上，本着2哲1世纪居住建筑人性化泳的原则，在整体规划上钮突出了以下特点药在总体布局上，采取了埋“一三三”的布局格式藏，即一组林荫职步行道，南北贯穿全区壁，延伸至公共绿地。 郁对应三个组团是三个主拘题各异的环艺广场。 b皂、建筑风格顺应消训费者对人性化住宅的心闭理需求，金麒麟花园采肪用了新古典欧陆风格的德建筑形式。 在立膀面造型上，采用三段式斩设计，充分运用丰富的强古典建筑符号和线脚；扭凸穿设计，丰富室内空溪间；绿色玻璃配合白色秸铝合金窗，加上外墙的妖高级涂料，使三个组团袒色彩协调统一。 械小区轮廓设计上，12懂-18层住宅错落有致梭，摆布有序，三个组团吏顶造型丰富，整个小区顶轮廓线丰富优美。 c、恋小区配套（略）d、小伺区环境小区充分发莉挥了建筑环境概念设计昭，大胆地通过人造丰富药小区景观层次，以环艺竞的质素提升小区品味和争档次。 整个小区以诌一组林荫步行道贯穿，募以三个主题广场配合三扩个建筑组团，整体内外皱空间交错穿插，一气呵虾成。 广场、步行道、绿鳃地、小品等前后呼应，淹浑然一体。 4、户型指八标金麒麟花园户型又设计经典实用，灵活多瞩变。 单体采用经典平面腐，大厅小卧室，明厕明皂厨；户内可自由分割，啪户与户之间可自由调整烧。 具体户型上以75-秆105平米的两房、三委房为主，并引入大户型埂复式房作配合。 其户型爱比例如下a、按户型乾分户型一室一厅两室两怕厅三室两厅复式套数8晌922821335比布例15.8%40%3逝7.7%6.5%b、兆按形式分（略）c、按鸵面积分（略）第三段工如何对区域市场走势婿作出分析？房地产肋项目没有试探可言，只必有看准了再下手，不像罕打麻将，这把和不了推过倒了下把接着玩儿。 以花下工作是非做不可的。 妖（一）当地房地产市场缴总体回顾与展望（二）帐当地住宅市场走势分析型（三）项目所在城市区薄域住宅市场走势分析（些四）项目邻近地段住宅牌市场分析（一）深圳市峙房地产市场总体回顾与写展望 1、1997年回啸顾（略） 2、1998镶年展望（略） 3、结论野1997年深圳传市房地产市场明显升温冶，开始进入新的一轮发尹展周期。 1998愉年受宏观经济和政府住曾宅政策倾斜的影响，深兵圳市房地产市场将继续纸保持稳定的发展，某些播刺激政策可能出台。 （房二）深圳市住宅市场走漱势分析 1、市场供求关敖系（略） 2、价格走势酮（略） 3、结论1琴997年深圳市商品住链宅市场有效需求显著增斟长，空置率下降，供求腔压力减轻，整个发展趋琉势看好。 商品住宅营市场中，多层住宅仍然糜是主流。 反映在市场价启格上，多层住宅价格有冗较大幅度的增长，而高纠层住宅价格增长幅度较码小，部分区域甚至有回畸落。 （三）南山区住宅颓市场走势分析 1、回顾斜与展望（略） 2、市场蒋特点内部区域市场发磷展的不平衡性南山芯区商品住宅楼市场具有蹈显著的地域不平衡性特袁征，可以将其划分为以喇下五个子区域市场敖区域一北环大道以辆北区域，主要为大型政缠府微利房和福利房。 该疟区域位置较偏僻，市场尤地价低，同时商品楼价阎格也较低。 由于具微利译房的特征，将来基本的扣市政设施会有配套。 近区域二北环大道以变内，深南大道以北，侨权城西路以东区域。 主要憋为华侨城和沙河一带。 赃该区域是深圳市第一人翱文景观概念区域，其市浓场地价较高，商品楼档堪次和价格也相应较高。 灭但市政设施配套不是很趾方便。 区域三北蔡环大道以南，深南大道蟹以北，侨城西路以西区臣域。 主要为南山旧城区馋和工业园区。 该区域的染主要住宅是南山旧城区售的民房，商品住宅较少董，其它是工业厂房。 该椒区市场地价较低，周边池环境总体较杂乱，市政城配套较远。 金麒麟花园勇项目正位于该区域。 宿区域四深南大道以逮南，内环路以北区域。 刻该区域为南山区商业文锁化中心，市场地价中等罢，同时商品楼价格也适途中。 随着南山区的市政瘤规划的实施，该区域作砾为南山区中心的地位将硅进一步得到强化，在市价政设施方面也将越来越野齐全方便。 区域五楼内环路以南区域，主涯要指蛇口、赤湾。 该区茬域拥有丰富的海景和山雨景等自然景观，是南山畏区高档豪宅的集中区域修。 但由于目前位置离深磊圳中心较远，普通商品茫住宅楼的价位相对较低区。 3、结论在深圳娃市房地产发展的早中期狮、南山区由于区位因素协，发展较罗湖区、福田骡区滞后，到目前，商品龄住宅价格要比前者低能讳0-40%。 深圳姨市中心区的西移，南山倔区西部建设的加速，为矗南山区的区位功能的进押一步转换提供了催化剂椰，同时为南山区房地产募，尤其是商品住宅市场剖提供了契机。 南山亦区商品住宅市场存在显衷示的区域不平衡性，这篡种不平衡性在短期内仍逛将存在，但随着南山区盏西部建设的加快，以及搜发展商的努力，这种不泽平衡性将日益缩小。 （矮四）金麒麟项目邻近地找段住宅市场分析 1、区旬位特点如上（三）2岂.所述 2、个盘素质肮金麒麟花园项目所在脆区域商品住宅不是很多北，以下是金麒麟花园项轴目邻近地段主要楼盘的还资料佳鹏大厦a阉、位置深南大道边，葬在该地块的西南方向。 臃b、性质高层集础合型大厦，5层以上是业住宅，5层以下为商业呢用途。 c、价格镊起价5000元/平方枯米（第5层价），每上蓟升一层加80元/平方窿米。 其它（略） 3、结逗论金麒麟花园处于酗南山区由东向西走向的揖一个连接地带，是旧城抒区和工业区共存的一个窄住宅商品化程度不高的秉区域，因此在周边环境椰和市政配套方面暂时仍逝有不足。 邻近商品住宅绚较少，且缺乏高素质可挪比楼盘，楼价普遍较低瘦。 第四段如何均进行项目土地价值判断因及地块优劣势分析？喧“第一是地段，第二间是地段，第三还是地段建。 这是房地产界的名真言。 于是便有人拘泥于奢地段的好环。 其实好坏襄只是相对的，关键是要拯弄明白这个项目究竟钮处于哪个层次？好与坏狠是个说法，要紧的是能呀否赚钱。 （一）土地价酮值一个项目的土地齐价值是其多种因素综合柱作用的结果，项目的地臆理位置、环境与污染情旦况、交通条件、市政配淘套、周边景观以及邻近氯楼盘的素质等，共同决石定了该项目的土地价值塞。 金麒麟花园的土地价阐值各要素如下 1、土卡地性质综述项目豫面积约23689平纽方米，地形整体条件较栈完备，部分用地上原有蒂厂房建筑，实际上满足冠“七通”（即上水通、胀下水通、路通、电通、侄通讯通、煤气通、热力珍通）条件；除规划中二抢期工程部分有两个大坑肃之外，土地绝大部分平予整。 总之，地块属较理铰想的建筑用地。 2、地幅块周围景观自然景观a眶、前方景观（东方）围该方向上，因有一高秽压输电线路沿麒麒路架详设，使得该方向上的无老论近看或远望的视线都烂被干扰。 因此，该方向瑚远景虽有景观，但视线色不佳；近景虽林中有水要，但其景却被杂乱的棚溯户、散落的废物削弱。 督b、后方景观（西方）洪后方景观，虽然因拦紧临的几个小区开发未绪完成，近景尚为数浪；但远景视线极佳；远慕处青山轮廓清晰可见。 郴中部为高层建筑的彩色据，稍近处则为玉泉花圃依；景色层次分明，就如睹青色的山景中嵌进彩色感的建筑图象，如视点在魏8层以上，还可看到左薪后方（西北方）的中山策公园的山景。 c、左方曾景观（北方）（略）d颁、右方景观（南方）（绰略）人文、历史景观a形、人文、历史景观（略朝）b、历史古迹，人文撬景观（略）景观综述坞从地块周围环临的景织观及远景视野开阔程度后看，东、南、西、北四初个方向景观中只有西方昧景观尚可，东方景观因抒视线被高压线阻隔而大赎打折扣；南方景观视线宽亦受阻挡；北方景观不蓉佳（变电站、工厂）；些总之，地块周围景观应肤属该地块的弱项。 但因槛该地块形状南北方向较冰长，东西方向较窄钵，故将来可以设法通过皱环艺设计来弱化南北方钓向上的不佳景观，消除桐此弱项。 外部景观仗如青青世界、世界之窗泣、动物园等，直达交通讹极为方便；且临近有古意县衙、古城堡等一批历丹史古迹，以及宗教景观瑟天主教堂。 这些外瞅部景观及其交通的便利跃程度应属该地块的优势斌。 3、环境、污染情况晨水、空气、土地污染情药况地块周围因有训工厂和一些无规划的杂巳乱棚户，工厂的废气、篙废水的排放，棚户区住坑户乱抛的废物，使周围儿的水、空气和土地都受撤到一定程度的污染。 噪琼音污染（略）社会治安臼状况（略） 4、地块周影围的交通条件环临学地块的公共交通极为便箩利，而且地块紧邻公交志干道，不存在亚交通连林接问题，更无交通瓶颈蕉限制，因此该地块的交苇通条件极为优越，属一牙优势条件。 5、配套设亮施菜市场（略）商店、蛛购物中心（略）小学（既略）中学（略）医院（铡略）体育娱乐场所（略刁）银行、邮局、酒店（伎略） 6、近邻的周边楼似盘情况见第三段（三）慨。 （二）项目地块的优撕劣势分析 1、地理条件穗分析就此地块的客漆观地理位置及环境条件苟，按前面所列的诸项要嘎素及简要分析结论，和距swot分析法，列出涨swot坐标图如下檀s（优势）w（劣势）欢“七能”+交通景观+牙拆迁费购物娱乐+银行盂、邮局污染o（机会）在t（威胁） 1、掌洋握“前海”、“玉泉”骤的详细情况，直接对手帜在设计风格、入市机会扦等避开对手；前海花园敌 2、概念、环艺设淋计弱化景观劣势、降低塔玉泉花园噪音影响。 牺从以上四个象限中的郸因素分布情况可以看出蹭地块环临的几个主要淬条件如交通、购物、医言疗都非弱势；地形地貌躇亦无特别的劣势；几个豫劣势因素（污染、景观蛹）都可经过未来小区的撒合理规划和设计得到不噪同程度的改善。 因此该耘地块无完全劣势。 就金勿麒麟项目的开发、投资贡而言，未来开发营销工俊作，只要注意威胁（t便）因素，把握机会（o卤）因素，那么，地块的懂地理条件就不会成为影距响整个小区价值的劣势昭因素。 2、环临竞争楼泻盘对比从环临地块侮的7个楼盘的地理位置芜和楼盘性质看，该地区鼎的多层住宅（最高8层殆），价格均不超过35洪00元/平方米，与地辊块直连的两楼盘售价最芍低仅为2200元/平肖方米。 （三）结论团从项目地块性质来看，凌金麒麟花园地块是较理尚想的住宅建筑用地。 密根据swot分析，缨该地块在市政配套、环呢境污染及区位位置方面肢具有暂的劣势，并考虑肠到地块直临麒麟立交桥缝和两大交通主干道，且兜与交通主干道（深南大耀道和麒麟道）之间没有攀足够的空间进行环艺设菲计以屏蔽交通的喧嚣，宣故在此块地上难以开发旬出豪华住宅区。 周边高放素质可比楼盘减少，在七建楼盘售价均偏低。 盗综合以上各项，比照障地块周边的地产开发水呵平。 金麒麟项目常规类破比土地价值在3500咳元/平米左右。 若结合允全程策划，在小区规划达、建筑风格、营销推广向等方面进行综合提升，宁则项目单位平均价值可闯上升至5000元以上乏。 第五段海绵酸里的利润如何进行可歉提升价值研判？潜在价锗值兑现最大化方为成功稗美食家评判厨师的豫水准，常以“家常菜”厩为依据。 珍禽野味不算牙数，真把世界上萝卜白延菜“做出来了”，才叫摊真功夫。 这句话的潜台黎词是从平凡中挖掘不炽平凡，最大限度激活事溅物的潜能，才能形成真苫正的竞争力。 房地插产项目的可比性并不简虾单在于价格和利润。 如潦果听说那个发展商将住挨宅楼卖出了每平方3万移元的天价，也不必急于扇对其钦佩得五体投地。 炬若项目本身的潜在价值荐是每平方3.5万元，客那么该发展商就并非一和个高手了。 相反，芹假如某地段公认只能盖甥出3500元每平方的承房子，而你却能做到4餐500元每平方而且卖日得不错，才称得上最真当正成功。 那么，如躬何最大提升项目的价值润？如何进行可提升价值心的研判？利润就像眉是海绵生的水，只要愿躁意挤总是会有的。 要想灯深入挖掘房地产项目的或潜在价值，必须“从头浙压挤每一个环节”。 如荷下 1、类比土地价值彼如上一节所述，从甥相邻地块性质、环境、沦配套、交通、景观等方鞠面综合判断，金麒麟地史块的单位建筑面积类比殊价值在3500元左右璃。 2、规划能力对土地肩价值的提升现有规划思植想的闪光之处a、净遣化功能，将项目规划为舰纯住宅。 b、人车分流矢。 c、首层架空，增强盲视觉通透感。 d、通过畔人造景观丰富小区景观拜层次。 e、以环芤的质刑素提升小区品味和档次咎。 综合以上较为超就前的规划要点可提升物枕业价值500-100颂0元。 3、单体设计睁金麒麟花园常规小户再型的经典设计最大限度闷地满足了实用、舒适的颧功能需求，使每平方米暴均得到有效运用。 复式林大户型设计则领先市场贵，注重主人空间的独立泛和舒展，尊重隐私权。 平其价值提升空间可在5骇00-1000元。 4挥、建筑形式项目的那建筑形式包括建筑风格鹿、建筑符号和建筑色彩猛等，在日益成熟的商品辛住宅市场中，金麒皇麟花园新古典欧陆风格睬的建筑形式设计迎合了为消费者对人性化住宅的哄心理需求，在南山区该潦地段同类物业中较为突劫出，将提升500元以踩上的相对单位价值。 5质、市场细分及客户定位颖从项目邻近楼盘的崭客户群情况看，没有任云何一个能具有倾向性较舷强的，职业层次单一的腆客户群。 究竟原因，有街以下几点原因a眷、由于此地的地理位置衔，仍然处在深圳市区和程蛇口工业区之间的“软起肋”。 b、两头都姨靠不上，地价较低房屋氓成本低，售价低。 因此研，这种低价位的住宅覆台盖的潜在客户面就广。 滩只要收入水平达到一定渔程度，即有能力购置入溉住。 这些价位覆盖的社争会层次越宽，往往客户咽群的社会成分越复杂，锣也就越难以在职业上区兆分他们，而只能用其收吟入水平（中等收入，年革收入5-8万元，即有昔能力购房）来界定。 不c、由南山区的人文钠地理条件决定整个南郑山区大部分被规划为高童科技工业园区，这就决阵定了该地区的人员的从芒业结构的特殊性，即科臣研共员、企业管理人员愈和普通的工人、外资方事的代表等。 在这些企业夯中，除少数高级管理人此员和外方代表以外，绝竭大部分的普通职工和中嘛、低级的管理人员，其弓收入水平均不足以支持朱购买中、高档价位（5氮000-8000元/瞳平方米）的住宅。 因此刑，中低档价位住宅更适洪合该地区的中高层企业刑人员和部分科研人员。 愉这就必然导致在该区内抗同一收入水平上的各行借各业的人都可能购置同啼样的住房，使这些小区诱的居民成分复杂化。 同墓时，南山区内还有许多契当地村民，这些村民因穴各种原因（如征地补偿郡、多种经营或股票投资翌等）有相当的收入和积尉蓄，他们完全有能力在著该地区选择适当的住宅炊，这就使这些小区居民愧的成分更加复杂。 汤总之，由于各方面的因姨素制约，金麒麟花园附证近的房价低，限制了该婆地区的住宅开发的档次槛，住宅档次不高，又必隆然导致居民成分复杂。 卷综上所述，对金麒痘麟花园主力客户群的判宿断，应基于以下几个基赦础a、中等收入亦的企业中，高级管理人担员，部分政府机关工作悠人员（集体购买），这寄些人更趋向选择于中、峻小户型（50m2-9参0m2）。 b、购喀房更注意经济实惠，较曙少关注“人以群分”而广产生的明显社会阶层界苯限（如“万科城市花园蓑“，被多数人认为是”晦成功人士“的选择）。 谭c、小户型面对的惺住户，是第一次购房的啼客户（从统计的几个临罐近楼盘看小户占相当大扶的比例，近六成）。 6卷、项目现场包装及平面珍设计现场物业形象稼的好坏主要依赖视觉感琐官的冲击效果，最终体义现于项目现场包装和平顿面设计上。 在本项丸目的操作中，引入项目吴vi（项目标识、工地起围板、营销中心等）至酿少每平方米可以提升价蕴值500元以上。 7、英项目营销策划营销万策划水平是决定项目价轧值实现程度的重要因素喻，金麒麟项目借助于国禁企的营销策划经验和操具作能力，通过强卖点的者提示与推广，可以使物背业单位价值提升500售元以上。 8、物业管理疫引入先进的物业管拈理思想和管理体制，是迷建立名牌效应的有效途噪径。 物业管理的31跨1原理表明，如果小区悬物业管理水平差，其坏敷影响的传播面将是1计11。 而好的物业管理冲传播面是13。 由此崩，物业管理对物业价值瓣的提升有着重要影响。 样如万科物业对项目的价囚值提升空间在1000扛元以上。 9、结论伙以上各因素的兑现对于轴金麒麟项目价值提升起屹着直接的驱动作用，即阴使以上每一项只挤出2赏0元的潜在利润，那么溉你每平方就可以多赚1滩60元，如果在几个主衔要项目上做足功夫，则颖可使每平方的价值上升拔至5000元以上。 羊第六段如何进行项目盗投资估算？序号项收目总投资（万元）单位弟成本（万元）备注1土叼地征用及拆迁费699擒3.471100己2前期工程费3305终24前期费用3505杰55公共配套设施岗费33051.9含网腋球场、会所、环艺小品干、保安监控等7期间费谣用2161.6234啊0管理费80财务歹费用60按20xx万井元贷款,2年期限计销也售费用xx土摘地增值税327.42彻51.5按总收入的1崭%计提9合计2499趟4.983931.5基第七段如何进行财旭务评定？ 1、利润预测酵销售平均价格466未0元/平方米（入市价雄格4300元/平方吨米）（全部销售实现价羹格6000元/平方件米）单位成本393筐1.5元/平方米可售慎面积63577平方卫米销售收入2924十5.42元税前利润贷4250.44元贮税前利润率4250昆.4424994.杠98=17% 2、其他记（略） 由此可嫁见，未来几年内，住宅睦仍是该区最大的需求。 椰1993年19听94年荔湾区商品房销挎售情况单位平方米住双宅商场写字楼合计审93年成交面积876愧7824xx00泵98占该年总成交英97.3%2.7%0堕%100%占该年总成沦交量比例50.2%2偏5.4%24.4%1捧00%所占比例70.奸2%15.8%14%旨100%由于广州束市普遍存在商品房交易豌登记滞后的情况，实际饥成交率往往高于政府的姚登记数，通过对典型楼禄盘