房地产基础知识培训资料

房地产销售基础知识培训资料房地产销售基础知识培训资料 1 1 房地产销售基础知识房地产基础知识房地产销售基础知识房地产基础知识 一 房地产 房产和地产的总称 也叫 不动产 房地产的形态 1 单纯的土地 2 单纯的房屋 3 土地和房屋的综合体 房产是房屋及其权利的总称 地产是土地及其权利的总称 房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物 构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产 构筑 物是指不能进入的建筑 如 烟筒 树 路等 房地产按类型分为 1 住宅用 70 年 2 生产用 50 年 3 经营用 门头等 50 年 4 行政用 市 政府 法院等 50 年 5 其他用 学校 博物馆等 二 房地产业 从事房地产经营管理服务性企业 的总称 房地产产业的主要内容 1 土地的开发和再开发 2 房屋的开发和建设 3 地产的经营 包括土地权的出让 转让 租赁 抵押等 4 房地产经营 包括房屋的买卖 租赁 抵押 5 房地产中介服务 包括信息 测量 律 师 经纪 公证等 6 房地产物业管理 7 房地产金融 包括信息 保险 金融投资等 二 房地产的特性 1 房地产位置的固定性 土地是自然生成物 位置不可移动 房屋是建筑在土地上的 因此决定房屋不 可移动 固定性 使房地产受地理位置的限制 2 地域差别性 每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同 3 房地产的高质耐久性 4 房地产具有保值 增值性 前提是国家的政局稳定 由土地性质决定 土地有限 不可再生 但人们 对土地的需求日益增大 增加 物以稀为贵 房地产作为龙头产业 税收约占国民生产总值的 10 五证两书 一 建筑用地规划许可证 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前 经城市规划行政主管部门确认 该项目位置范围符合城 市规划的法律凭证 二 建设工程规划许可证 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证 三 国有土地使用证 经土地使用者申请 经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证 该证主要载明土地使用者 名称 土地座落 用途 土地使用面积 使用年限 和 四至 范围 四 建设工程施工许可证 建设单位进行工程施工的法律凭证 也是房屋权属登记的主要依据之一 没有开工证的建筑属违章建筑 不受法律保护 五 商品房销售 预售 许可证 市 县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业 销售商品房的批准性文件 六 两书 商品房质量保证书 商品房使用说明书 名词解释 一 基本参数 复式 区别于跃层 受跃层启发 经济型跃层结构 上下不一样高 错层 户内楼板面高度不一样 错开出有楼梯连接 但未分成两层 适合大面积住宅 进深 一幢建筑物 房子 从前墙皮到后墙皮的距离 长度 开间 住宅的宽度 一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度 3m 3 9m 较舒适 层高 房屋一层的高度 指下层楼板面到上层楼板面的高度 2 9m 静高 一间房屋内楼板面与屋顶的高度 2 7m 户型 根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室 建筑系数 建筑占地系数 的简称 指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比 以百分率计 用以说明建筑物分布的疏密程度 卫生条件及土地利用率 合理的建筑系数应在节约用地 的原则下 尽可能满足建筑物的通风 采光和防火 防爆等方面的空间要求 并保证足够的道路 绿化 和户外活动场地 三通一平 通常指施工现场达到 路通 电通 水通 土地平整 七通一平 大的开发区域需要的施工现场要求 路通 上水通 雨污水通 电力通 通讯通 热力通 煤气通 场地平整 七 与产权有关的概念 房屋产权 泛指所有者对财产的占有 使用 收益处分 并排除他人干涉的全能 是物权的一种 房 屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利 房屋权属登记 指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项 权利进行登记 并依法确认房屋产权归属关系的行为 房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有 范围的土地使用权权利主题一致的原则 房地产权登记 通常称 产权登记 包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记 城镇房屋所有权登记 是人民政府为了健全法制 加强城镇房屋的管理 依法确认房屋所有权的法定手续 在规定登记范围内 的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记 经审查确认产权后 由房屋管理机关发给房屋所有权证 房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段 只有通过房屋所有权登记 才能对各类房屋产权实施 有效的管理 共有产权 指一家房地产有两个或两个以上的权利主体 即共有人 在实践中又有按份共有和共同共 有之分 前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小 对共有房地产享有一定的利益 并承担相应 的义务 后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利 并承担相等的义务 房屋抵押 产权所有人以房契作为抵押 取得借款按期付息 房屋产权仍由产权所有者自行管理 债 权人只按期取息 而无使用管理房屋的权利 待借款还清 产权人收回房契抵押即告终结 过户 即更换房屋承租人姓名 八 与面积有关的概念 建筑面积 建筑物各层面积总和 每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算 包括使用 辅助面积和 结构面积 公摊面积 1 公共门厅 过道 电梯井 楼梯间 垃圾道 变电室 设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用 房的建筑面积 2 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的 50 商品房销售面积 套内建筑面积 分摊公用面积 套内建筑面积 套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积 使用面积 建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和 使用面积系数 用百分率表示 等于总套内使用面积之和除以总建筑面积 辅助面积 建筑物各层平面楼梯 走道 所占净面积的总和 结构建筑面积 建筑物各层中 外墙 内墙 垃圾道 通风道 烟囱 均为投影面积 等所占面积的总 和 使用率 使用面积与建筑面积之比 用百分数表示 板楼 80 塔楼 75 写字楼 70 商场 65 使用率与人流量密切相关 人流量大的地方 使用率低 实用率 套内建筑面积和住宅面积之比 商品房销售面积 套内使用面积 分摊的功用建筑面积 套内建筑面积 套内使用面积 套内墙体面积 阳台面积 套内墙体面积 公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各 居室面积 如壁橱等 以及不包含在结构面积中的烟囱 通风道 管道井 公摊的公用建筑面积 套内面积 公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积 套内建筑面积总和 公用建筑面积 整栋楼的建筑面积 套内建筑面积 不应分摊的建筑面积 容积率 总建筑面积与所用建筑用地面积 总占地面积 之比 建筑覆盖率 又称 建筑密度 是指建筑物基底占地面积与规划用地之比 绿化率 指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比 绿地率 指规划建设用地范围内的绿荫面积 包括绿地面积 与规划用地面积 之比 九 与银行贷款有关概念 按揭 是指按揭人将房产产权转让按揭 受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后 受益人立即将所 涉及的房屋产权转让按揭人 过程中按揭人享有使用权 按揭所用材料 1 身份证复印件 2 户口本复印件 3 结婚证复印件 4 收入证明 5 购房合同复印件 6 营业执照复印件 7 三个月的连续税单 十 经济适用房 我国在 1998 年房改的同时就实行了经济适用房政策 经济适用房享受哪些优惠政策 免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税 减半征收水电增客费等各种税费 建设用地采取 行政划拨方式供应 优先给予办理有关手续 另外 经济适用房建设管理费只限于 1 3 市场利润被限 在 3 以下 经济适用房价格构成 1 住房建设的征地和拆迁补偿安置费 2 审查设计和前期工程费 3 住宅小区基础设施建设费 建设工程费 以上 4 项之和为基础的 1 3 的管理费 贷款利息 税金 3 以下利润 商品房除以上 8 项外 还有行政 事业性收费 如小区营业性配套公建费 人防建设费等 土地出让金其利润不受限制 由市场决定 经济适用房与商品房有什么不同 获得土地的方式不同 经济适用房建设用地实行行政划拨 免交土地出让金 商品房采用出让方式须交 纳土地出让金 成本结构不同 租售政策不同 经济适用房只售不租 商品房不受限制 购买条件和对象不同 经济适用房享受政府优 惠 其购买对象是特定的 只供给城镇中低收入家庭 因而要实行申请审批制度 商品房购买对象和条 件不受限制 价格政策不同 经济适用房出售实行政府指导价 不得擅自提价出售 商品房出售价格完全由市场决定 经济适用房是什么产权 与商品房有什么不同 居民个人购买的经济适用房产权归个人 房屋的产权分四部分 使用权 占有权 处置权和收益权 与商品房相比经济适用房的产权只在收益权 上与它们不同 商品房上市出售后 收益全部归个人所有 48 对住宅设计中的层高控制有哪些规定 答 多 高层住宅层高为 2 80 米 不宜高于 3 20 米 高于 3 20 米的 应报市规划局审核 49 对高层建筑的面宽控制有哪些规定 答 建筑高度大于 24 米 小于 等于 54 米的高层建筑 其最大连续展开面宽不大于 80 米 建筑高度大于 54 米的高层建筑 其最大连续展开面宽不大于 65 米 50 房地产权利转移和风险责任转移的日期有什么规定 答 房地产权利转移的日期 以房地产交易管理机构受理转让当事人过户申请的日期为准 但房地产交 易管理机构审核后作出不予过户决定的 以转让当事人再次提出过户申请的受理日期为准 51 房地产转让人 一屋多售 的 应承担什么责任 答 房地产转让人就同一房地产与第三人签订转让合同 造成多个转让合同并存的 称为 一屋多售 房地产转让人 一屋多售 的 转让应当按照购房人办理房地产交易过户手续的先后顺序履行合同 对 无过错的第三方造成的损失 由转让人承担赔偿责任 52 选购住房时 如何确定需购住房的功能和面积大小 答 一般来说 选购住房的目的有两种 一是购房用于自住 二是购房用于投资 购房用于自住一般也 有两种情况 一种是购房后准备长期居住 即所谓 一步到位 另一种是购房用于过渡性居住 即所 谓分步到位 逐步改善 购房后准备长期居住的 购房时应有前瞻性 在购房能力许可的情况下 适当 超前 如三口之家宜购买三室户 或以上 户型 其中至少应有一间工作室 面积大小直接关系到房屋 的总价 一定要视经济能力而定 购房用于过渡性居住 一般对功能 面积的考虑 只要未来 3 5 年内 够住用即可 除此之外 还应考虑未来几年较容易转让变现或较易出租 53 如何选择贷款方式和确定贷款总额 答 目前我国住房贷款还款方式有两种 一种是 等额本金还款法 另一种是 等额本息还款法 等额本息还款法 还款本息总额略高于 等额本金还款法 但较适合近期能承受 而预期收入较稳 定或有所增加的居民 等额本金还款法 前期偿还金额较大 以后逐年减少 较适合现在收入较高 预期收入可能减少的居民 54 房屋使用人能否参加业主大会或业主代表大会 答 业主大会或业主代表大会应按幢邀请或者按业主人数的一定比例邀请非业主的房屋使用人列席会议 列席会议的成员没有表决权 55 物业管理服务收费包括哪些项目 答 物业管理服务收费包括下列项目 1 管理费 用于物业管理区域的日常管理 包括物业管理区域内的巡视 检查 物业维修 更新 费用的帐务管理 物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务 2 房屋设备运行费 用于电梯 水泵等房屋设备运行服务所需的费用 1 保洁费 用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用 2 保安费 用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用 3 维修费 用于物业维修服务所需的费用 上述第 1 2 3 4 项费用按月分项计算 第 5 项费用按实际维修项目计算 56 什么叫房地产开发 答 房地产开发是通过土地 建筑材料 市政设施 公共配套设施 劳动力 资金和专业人员经验等诸 多方面的资源的组合使用而为人类提供居住空间 并改变人类生存的物质环境的一种活动 57 什么是住宅配套设施 答 住宅配套设施 指为城镇居民创造卫生 安全 宁静 舒适的居住环境而必需的住宅附属设施 住 宅配套设施是由多系统组成的 按其服务层次 应包括以下内容 1 住宅基本生活单元的配套设施 人口规模为 3 千人左右的住宅群 其配套设施应有居民服务 站 小商店 文化室 儿童游乐场等 2 住宅小区的配套设施 人口规模在 1 万人左右的住宅群 其配套设施包括托儿所 幼儿园 小 学 中学 储蓄所 邮电所 运动场 粮店 煤店 百货店 副食品店 菜店 饮食店 理发店 小修 理门市部 综合商店 自行车棚 废物回收站 居委会 变电所 公共厕所 垃圾站等 3 住宅区的配套设施 人口规模在 4 至 5 万人左右 其配套设施包括医院 门诊部 银行 办事 处 邮电支局 电影院 科技文化馆 青少年之家 运动场 多种与生活有关的商店 街道办事处 派 出所 商业管理机构 房屋管养段等 4 市政公用设施 指在全市范围内住宅配套的设施 包括城市公用事业和城市公用设施 前者指城市自来水 煤气 供热 公共交通 后者指市政工程设施 园林绿化设施 公共卫生设施等 58 什么叫契税 答 契税是在房地产权转移时向政府交纳的税金 是国家财政的一项税收 59 什么是商品房成本 答 指在商品房生产过程中实际消耗的生产资料价值和劳动者为自己劳动所创造的价值 以及商品房用 地的征拆迁补偿费 60 什么叫伸缩缝 答 伸缩缝是指为防止建筑物构件由于气候温度变化 热涨 冷缩 使结构产生裂缝或破坏而沿房屋 长度方向的适当部位竖向设置的一条构造缝 伸缩缝是将基础以上的建筑构件如墙体 楼板 屋顶 木 屋顶除外 等分成两个独立部分 使建筑物沿长方向可做水平伸缩 缝宽一般在 200 400mm 61 什么叫防水层 答 为了防止雨水进入屋面 地下水进入墙体 地下室及地下构筑物 室内用水渗入楼面及墙面等而设 的材料层 防水层按部位不同分为屋面防水层 楼面防水层及地下室防水层等 按使用材料不同分为油 毡防水层 塑料防水层 橡胶防水层 豆石混凝土防水层 防水砂浆防水层 钢板防水层 涂料防水层 等 62 什么叫违约金 答 违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定 应该付给对方的一定数量的货币 这是违约方承担 违约责任的法定方式之一 是目前普遍采用的方法 违约金是对违约方的一种经济制裁 具有惩罚性和 补偿性 但主要体现惩罚性 只要当事人有违约行为且在主观上有过错 无论是否给对方造成损失 都 要支付违约金 违约金的设置 主要是为了用经济制裁的手段督促合同双方严格信守合同条款和履行合 同义务 在物业管理过程中 物业管理企业不履行合同行为表现较为明显 用户反映也比较强烈 业主 委员会在某些方面未履行合同则较少直接表现在用户的面前 如某些费用未能及时付给物业管理企业 短时间内未给管理带来明显的损失 但肯定会使物业管理企业资金周转不灵而直接影响物业管理整体工 作 用违约金制裁业主委员会 可能会起防止这类事情发生的作用 63 什么叫契约 答 契约即合同 指当事人双方 或数方 为了确定各自的权利和义务而订立的共同遵守的协议 契约 是双方的法律行为 其成立须双方意思表示一致 在先的意思表现为要约 在后的意思表现为承诺 可 用书面 口头或其他形式订立 如买卖 委托 承包 租赁 保管 借贷等契约 合同 一般只要双方 就主要条款 标的 价金 期限以及双方约定必须遵守的其他条款 达成协议即可成立 合法成立的契 约有法律约束力 任何一方无合法原因不履行或不完全履行契约义务时 对方有权要求履行或解除契约 并有权就不履行或延迟履行所造成的损失请求赔偿 64 什么叫赔偿金 答 赔偿金是违约方的违约行为给对方造成损害事实时 单纯处罚违约金仍不足以补偿其经济损失 则 应由违约方支付给对方一定数额的损失补偿费 这是承担违约责任的法定方式 但这种方式让违约方承 担责任 必须具备 3 个条件 1 当事人有违约行为 2 当事人的违约行为给对方造成损害事实 3 当事人的违约行为与对方的损害事实之间有因果关系 如有些卫生服务未能达到标准和某些用户生病 两者之间未必有因果关系 不能据此处罚赔偿金 但如 因卫生服务太差而造成蚊蝇孽生 环境恶劣 致使用户生病 经鉴定确实有因果关系时 应当处罚赔偿 金 65 什么是住宅用地 答 住宅用地是指住宅建筑及其配套设施所占用的土地 如住宅区 居民点 庭院绿化用地等 66 高层住宅设置消防登高面 应符合哪些规定 答 高层住宅设置消防登高面 应符合下列规定 1 塔式住宅的消防登高面不应小于住宅的 1 4 周边长度 2 单元式 通廊式住宅的消防登高面不应小于住宅的一个长边长度 3 消防登高面应靠近住宅的公共楼梯或阳台 窗 4 消防登高面一侧的裙房 其建筑高度不应大于 5m 且进深不应大于 4m 5 消防登高面不宜设计大面积的玻璃幕墙 67 哪些类型的居住区内宜设有消防车道 答 低层 多层 中高层住宅的居住区内宜设有消防车道 其转变半径不应小于 6 m 68 什么样的住宅必须设置电梯 答 七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过 16m 以上的住宅必须设置电梯 69 住宅内电梯设置的标准是什么 答 十二层及以上高层住宅的每单元设置电梯不应少于两台 其中一台电梯的轿厢长边尺寸不应小于 1 6 m 70 套内建筑面积由哪几部分组成 答 套内建筑面积由以下三部分组成 1 套 单元 内的使用面积 2 套内墙体面积 3 阳台建筑面积 应算一半 71 建筑面积由哪几部分组成 答 公用建筑面积由以下两部分组成 1 电梯井 楼梯间 垃圾道 变电室 设备间 公共门厅和过道 值班警卫室以及其他功能上为整栋 建筑服务的地上部分公共用房和管理用房建筑面积 2 套 单元 与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙 包括山墙 墙体水平投影面积的一半 72 如何计算公用建筑面积 答 凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室 车棚等 不应计入公用建筑面积部分 作为人防工程 的地下室也不计入公用建筑面积 公用建筑面积按以下方法计算 整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套 单元 套内建筑面积之和 并扣除已作为独立使用空间销 售或出租的地下室 车棚及人防工程等建筑面积 即为整栋建筑物的公用建筑面积 73 如何分摊计算公用建筑面积 答 各套 单元 的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数 得到购房者应合理分摊的公用建筑面积 分摊的公用建筑面积 公用建筑面积分摊系数 X 套内建筑面积 哪些公用面积不能分摊 答 不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库 非机动车库 公共开放空间 城市 公共通道 沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积 消防避难层 为了整栋建筑物使用的配电房 公 民防护地下室以及地下车库 地下设备用房等 计算一半的建筑面积有哪些 1 有盖无柱的外走廊 檐廊 扫顶盖水平投影面积一半计算面积 2 独立柱在雨篷 单排柱的车棚 货棚 站台等 按其顶盖水平投影面积的一半计算面积 3 未封闭的阳台 按其水平投影面积一半计算面积 4 建筑物外有顶盖 无柱的走廊 檐廊按其投影面积的一半计算面积 5 建筑物间有顶盖的架空通廊 按其投影面积的一半计算面积 74 什么叫建筑施工图 答 建筑施工图 简称 建施 它一般由设计部门的建筑专业人员进行设计绘图 建筑施工图主要反 映一个工程的总体布局 表明建筑物的外部形状 内部布置情况以及建筑构造 装修 材料 施工要求 等 用来作为施工定位放线 内外装饰做法的依据 同时也是结构施工图和设备施工图的依据 建筑施 工图包括建筑设计说明和建筑总平面图 建筑平面图 立体图 剖面图等基本图纸以及墙身剖面图 楼 梯 门窗 台阶 散水 浴厕等详图和材料做法说明等等 75 什么是土地价格构成 答 土地价格构成指城市土地价格由各要素组成 土地价格的构成要素主要是土地租金的构成要素 现 阶段我国城市土地价格的构成应包括绝对地租 级差地租 土地投资补偿和土地投资利息 4 个要素 76 什么是用地许可证 答 用地许可证指经城市规划主管部门审批并颁发的 允许建设单位或个人使用城市国有土地或征用集 体土地的证件 1984 年 1 月 5 日国务院颁发的 城市规划条例 把用地许可证分为建设用地许可证和临 时用地许可证两种 并分别把领取这两种用地许可证的程序作了具体的规定 1989 年 12 月 26 日第七届 全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过的 中华人民共和国城市规划法 于 1990 年 4 月 1 日起 施行 国务院发布的 城市规划条例 同时废止 城市规划法 不再提建设用地许可证和临时用地许 可证 而提建设用地规划许可证 并作了如下规定 在城市规划区内进行建设需要申请用地的 必须 持国家批准建设项目的有关文件 向城市规划行政主管部门申请定点 由城市规划行政主管部门核定其 用地位置和界限 提供规划设计条件 核发建设用地规划许可证 建设单位或者个人在取得建设用地规 划许可证后 方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地 经县级以上人民政府审查批准后 由土地管理部门划拨土地 临时建设和临时用地的具体规划管理办法由省 自治区 直辖市人民政 府制定 77 什么叫三通一平 答 三通一平是通路 通电 通水和场地平整的简称 这是开发土地所进行的基础工程和配套设施 78 什么是开发商 答 房地产开发商是以房地产开发经营为主体的企业 它们通过实施开发过程而获取利润 根据各企业 的资本的多少 国家又把开发企业划为不同的等级资质而进行管理 79 什么叫联合代理 答 对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目或物业 开发商经常委托联合代理 即由两家或两家以 上的物业代理公司共同承担项目的物业代理工作 物业代理公司之间有分工 也有合作 通过联合代理 合约 规定各代理公司的职责范围和佣金分配方式 80 什么是独家代理 答 对一些功能较为单一的房地产开发项目或物业 或者对于综合性物业中的某一特定用途的部分 开 发商常委托某一家拥有销售此类物业经验的物业代理公司负责其物业销售工作 称为独家代理 81 什么叫建筑承包商 答 房地产公司往往把自己建设的各类商品房发包给建筑承包商 建筑承包商在商品房建设过程中 对 房屋的质量起着十分重要的作用 也是房地产开发过程中的一个重要环节 82 什么叫产籍图表 答 产籍图表是指办理产权登记时 发给产权人的所有证内粘附的 房屋平面图 及房屋各类的表格 这是经过测绘部门测量绘图 查丈填表而成的 留有图底表册 作为产籍资料 与产籍卡配套 成为较 完整的产籍簿册 图表是分户地形图 房屋平面图和房屋情况登记表的总称 83 什么叫他项权利登记 答 他项权利登记主要指房产典当与抵押权的登记 分为三种 一是双方订立契约后的权利设定登记 二是权利内容变更时权利变更登记 包括存续期的变更和因拆除改建的权利增减 三是权利消除时的 注销登记 包括存续期满和权利抛弃 84 房地产抵押的种类有哪些 答 房地产抵押可按房地产的现状主要分为 1 土地使用权抵押 2 建设工程抵押 3 预购商品房期权抵押 4 现房抵押 85 什么是商品房销售 答 商品房销售 是指商品房权利人将其依法拥有的房地产通过买卖转移给他人的行为 权利人是指拥 有房屋的所有权 土地使用权的单位和个人 这里所说的商品房是指既有一定范围内的土地使用权 也 有该范围内建造的房屋 即指已有房屋建设的房地产 86 房地产登记主要有哪些类型 答 房地产登记的主要类型有 1 初始登记 2 房地产变更登记 3 房地产抵押登记 4 房地产文件登记备案 87 房地产登记的申请时限 答 新建非商品房屋和新建商品房屋的 应当自房屋竣工交付使用之日起三十日内申请房屋所有权初始 登记 88 房地产费的主要类型有哪些 答 房地产费的主要类型包括交易手续费 登记费 测绘费用及公证服务费等几类 89 房地产买卖合同应当载明哪些主要内容 答 房地产买卖合同应当载明下列内容 1 转让当事人的姓名或者名称 住所 2 房地产的坐落地点 面积 四至范围 3 土地所有权性质 4 土地使用权获得方式和使用期限 5 房地产的规划使用性质 6 房屋的平面布局 结构 建筑质量 装饰标准 以及附属设施 配套设施等状况 7 房地产转让的价格 支付方式和期限 8 房地产交付日期 9 违约责任 10 争议的解决方式 11 转让当事约定的其他事项 90 为什么要对商品房预售进行审核 答 为规范房地产市场交易秩序 防止投机行为 保护消费者合法权益 由政府出面对商品房预售的条 件进行审核 符合预售条件的 发给商品房预售许可证 91 购房自用主要考虑哪些因素 答 人们购房自用的往往需要考虑以下问题 1 相当的面积 适应家庭人口结构和数量 2 合适的房型 满足生活起居 工作 学习 以及社交需要 3 合理地理位置 符合工作 生活的需要 4 周边是否有完善的生活配套设施 5 完美的生活环境 绿化 私密 无噪音 无污染等 保证健康生活 6 相对能够承受的房价 7 坚固 耐久的建筑结构 92 如何估计自己的购房能力 答 购房能力一般应从个人的当前资金储备和未来收益两方面来综合考虑 当前资金储备主要包括家庭 金融资产准备变现部分和现有不动产准备变现部分 未来收益主要包括未来工资性收入 投资收益 现 有不动产不准备变现而用于出租的租金收益及可以预见的其他收入 如住房补贴等等 93 小产证上的建筑面积是指什么 答 指套内建筑面积与分摊公共面积之和 94 境外人士预出售合同公证需要哪些材料 答 境外人士预出售合同公证需要下列材料 1 预出售合同 正本 一式柒份 2 1 自然人 个人身份证件 护照 绿卡 回乡证 旅游证 若是未成年人 应有出生证明 法 定监护人证明材料 若委托他人签订 委托书需经公证 认证并提交代理人身份证明 2 法人 其他组织 营业执照 商业登记证明 公司注册证明 公司章程 公司代表人身份证明 委托他人签订合同 代办公证还应提供法定代表人 负责人有效的委托书 法人印章及代表人 负 责人签名样式 代理人的身份证件等 公司董事会决议 95 境外人士预出售合同公证采取怎样的收费标准 答 房价人民币 50 万元以下 按总房价的 3 100 元收取 房价人民币 50 万元以上 按总房价的 2 5 100 元收取 96 得房率的计算方法有哪些 答 目前市场上有两种计算得房率的方法 方法一 得房率 套内建筑面积 房屋建筑面积 方法二 得房率 套内实用面积 房屋建筑面积 97 如何计算投资回报率 答 投资额 买价 交易税费 装修及配置费 年实际收入 年租金收入 租赁税 租金收入 5 管理费 不包的情况 回报率 年实际收入 投资额 98 哪些人可以享受个人所得税税基抵扣 答 在 1998 年 6 月 1 日至 2003 年 5 月 31 日期间 购买本市商品住宅 并在产权证上列名的产权人可享 受个人所得税税基抵扣 99 房屋的性质有哪些 答 房屋的性质有纯住宅 纯办公及商业三种 100 办理个人所得税税基抵扣的须知有哪些 1 1998 年 6 月 1 日 2003 年 5 月 31 日期间购买商品房 包括二手房 拍卖房 住宅的购房者 其产权 证列举的产权人及共有人可享受个人所得税税基抵扣 税基抵扣采取 当年登记 次年退税 的办法 2 购房者必须在产权证发证日期后的六个月内办理登记 登记需带齐以下资料 1 购房合同 购房者签订过的所有合同 如 预售合同 出售合同 2 购房发票 3 产权证 产权证抵押在银行的购房者 应提供本年度开具的贷款银行证明 以及加盖银行红公 章的产权证复印件 4 抵押合同 借款合同 由贷款者提供 5 身份证 护照 产 权证为多人时应同时提供 6 以上资料一套正本 原件 一套复印件 身份证复印件二张 3 为方便购房者办理退税 2002 年抵扣退税设置 20 个受理点 已办理登记的购房者 在收到退税预约 通知单后 按指定时间到指定的地点办理退税手续 并带齐以下资料 1 预约通知单 2 登记卡 3 身份证 护照 原件 4 退税专用存折 5 纳税凭证原件 6 产权证原件 产权证抵押在银行的购房者 应提供本年度开具的贷 款银行证明 以及加盖银行红公章的产权证复印件 房地产价格的种类 进行房地产估价 必须弄清楚房地产价格的种类和每一种房地产价格的确切含义 不同的房地产价格 其所起的作用不尽相同 评估的原则 依据和考虑的因素也不尽相同 1 市场价格 理论价格 评估价格 A 市场价格 房地产的市场价格 简称市价 是房地产交易双方的实际成交价格 它是已经完成了的事实 房地产销售基础知识培训资料房地产销售基础知识培训资料 2 2 这种价格通常随着时间 供求关系的变化及交易双方的心态 偏好 素质的不同而经常波动 市场价格可分为公平市价和非公平市价 公平市价 是指交易双方在正常情况下的成交价格 不受一些 不良因素 如不了解市场行情 垄断 强迫交易等的影响 这个价格对交易双方来说也是经济合理的 反之则为非公平市价 公平市价又可以说是卖方只按其要求的价格出售 买方只按其愿付的价格购入 卖方认为是最高价而买 方认为是最低价 双方均认为该项交易对己有益而自愿成交所形成的价格 公平市价形成的条件归纳起来有下列七个 a 公开市场 b 交易对象具备市场性 c 交易双方具备充分信息 d 交易双方不受任何压力 e 理性的经济行为 f 适当的期间完成交易 g 正常合理的付款方式 B 理论价格 房地产的理论价格 是如果将房地产放在合理的市场上交易 它应该实现的价格 理论价格不是事实 但又是客观存在的 C 评估价格 房地产的评估价格 简称评估价 是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种估计 推测或判断 评 估价格也不是事实 在评估市价时 房地产的评估价与市价有着密切的关系 由于房地产缺乏完全市场 在许可买卖的制度 下 专门有估价机构为交易双方提供服务 这种情况下的评估价往往会成为市价 值得注意的是 由于 估价者的经验 知识 爱好 利害关系等的不同 同一宗房地产 不同的估价者评估出来的价格可能不 完全相同 所以为求评估价格客观合理 必须建立健全估价制度 制定估价技术标准和估价人员的职业 道德准则 一般来说 具有丰富经验的估价人员评估出的价格 较接近于市价 评估价还可根据评估时采用的评估方法不同而有不同的称呼 如用市场比较法评估求得的价格称为比准 价格 用成本法评估求得的价格称为积算价格 用收益法评估求得的价格称为收益价格 由上可见 需要评估的是客观合理的价格 而实际评估出的可能是带有估价人员主观因素的价格 这两 者又都可能与估价对象在市场上真正交易起来的成交价格不同 但从理论上所 一个良好的评估价格 公 平市价 理论价格 2 土地价格 建筑物价格 房地价格 这是一组按照房地产的存在形态来划分的价格 房地产的存在形态有下列三种 土地 建筑物 房地 房地产价格通常有土地价格 建筑物价格 房地价格之分 A 土地价格 土地价格 简称地价 如果是一块无建筑物的空地 此价格即指该块土地的价格 如果是一块附有建筑 物的土地 此价格是指该宗房地产中纯土地部分的价格 同一块土地 在估价时考虑 或假设 的 生熟 程度不同 会有不同的价格 土地的 生熟 程度主 要有下列六种 a 未征用补偿的农地 购此土地者需进行征用补偿 支付征地补偿费 b 已征用补偿 但未做三通一平的土地 所谓 三通一平 通常是指路通 水通 电通和场地平整 c 已做三通一平 的土地 e 已做三通一平以上的开发土地 如已做七通一平的土地 七通 是指具备了道路 给水 排水 电力 通讯 燃气 热力等设施和条件 一平 是指土地平整 d 在现有城区内附有待拆迁建 筑物的土地 购此土地者需进行拆迁安置 支付拆迁补偿安置费 f 已做拆迁安置的城市空地 建筑物价格 建筑物价格是指建筑物部分的价格 不包含其占用的土地的价格 人们平常所说的房价 如购买一套商 品房的价格 购买一栋别墅的价格 通常是含有该建筑物占用的土地的价格在内 与这里的建筑物价格 的含义不同 房地产价格 房地价格又称房地混合价 是指建筑物连同其占用的土地的价格 往往同于上述人们平常所说的房价 对于同一宗房地产来说 房地价格 土地价格 建筑物价格 土地价格 房地价格 建筑物价格 建筑物价格 房地价格 土地价格 3 总价格 单位价格 楼面地价 这是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格 总价格 房地产的总价格 简称总价 是指一宗房地产的整体价格 根据情况不同 房地产总价格的内容也不容 它可能是一块面积为 500m 的土地价格 一套面积为 200m 的高级公寓的价格 或一片 km 的土地的 价格 也可能是一个地区范围内的全部房地产的价格 或者是一国全部房地产的价格 房地产的总价格 一般不能说明房地产价格水平的高低 单位价格 房地产的单位价格 简称单价 对土地的单位价格来说 是指单位土地面积的土地价格 对建筑物的单 位价格来说 是指单位建筑物面积的建筑物价格 对房地的单位价格来说 是指单位建筑物面积的房地 价格 房地产的单位价格可以反映房地产价格水平的高低 认清单位价格 要认清货币单位 面积单位及面积含义 以土地为例 土地单位价格与土地总价格的关 系为 土地单位价格 土地总价格 土地总面积 由于各国或个地区的土地面积的计量单位不同 单位面积土地价格表示方式不尽相同 如我国内地通常 采用每平方米地价 香港采用每平方英尺地价 10 764 平方英尺合 1 平方米 台湾采用每坪地价 大 约 0 303 坪和 1 平方米 有时土地面积单位还采用亩 公顷等 对于住宅来讲 又有单位建筑面积 使用面积或居住面积的价格之分 楼面地价 楼面地价 又称单位建筑面积地价 是平均到每单位建筑面积上的土地价格 楼面地价与土地总价格的 关系为 楼面地价 土地总价格 建筑总面积 由此公式可以找到楼面地价 土地单价 容积率三者之间的关系 即 楼面地价 土地单价 容积率 弄清楼面地价的作用有着十分重要的意义 在现实生活中 楼面地价往往比土地单价更能说明土地价格 水平的高低 4 所有权价格 使用权价格 其他权利价格 这是一组按照所交易的房地产的产权来划分的价格 同一房地产 在交易中交易的可能是所有权 也可 能是使用权 还可能是其他权利 如地上权 永佃权 地役权 典权 采伐权 采石权 耕作权等 中 国当前主要是所有权和使用权 所有权价格 房地产的所有权价格 是指交易房地产所有权的价格 房地产所有权价格还可依据所有权是否完全再细 分 如根据 权利束 理论 所有权为占有权 管理权 享用权 排他权 处置权 包括出售 出租 抵押 赠与 继承 的总和 但若在所有权上设定了他项权利 则所有权变得不完全 其价格因此而降 低 使用权价格 房地产的使用权价格 是指交易房地产使用权的价格 以土地为例 目前中国有偿出让土地的价格都是 土地使用权价格 中华人民共和国城市房地产管理法 第 7 条规定 土地使用权出让 是指国家将 国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 据此 从国家那里获得的土地使用权的价格的法定名称为出让金 但现实中有各种演变 多称为地价 款 各地的内容也不尽相同 土地使用权可因使用权年限的长短区分为各种使用权价格 如 30 年 50 年 70 年的使用权价格 C 其他权利价格 其他权利价格未具体列明 泛指除上述所有权价格和使用权价格以外的权利价格 如地上权的价格 永 佃权的价格等 5 买卖价格 租赁价格 抵押价格 课税价格 征用价格 A 买卖价格 买卖价格 是以买卖方式支付或收取的货币额 实物或其他有价物 简称买卖价或买价 卖价 B 租赁价格 租赁价格常称租金 在土地场合称地租 在房地混合场合俗称房租 中国目前的房租有市场租金 或称 协议租金 商品租金 成本租金 准成本租金和福利租金 C 抵押价格 抵押价格 是为抵押贷款而评估的房地产价格 由于要考虑抵押贷款清偿的安全性 抵押价格的评估应 基于 a 到期不能偿还需要强制出售时该房地产的价值可达到的数额 因为是强制出售 不能将该房地 产放在较理想的市场背景下评估 故一般要比市价低 有所谓 宁估其少 勿估其多 具有保守性 从理论上讲 抵押价格评估是一种预期价格的评估 b 避免贷款人承担任何不必要的风险 所以抵押价格 应是扣除强制处置税费后的价值 即 抵押价格 预期价值 处置税费 这样 在抵押贷款中借款人即使无力偿还 贷款人的款项仍然是有保障的 因为贷款人可以根据约定从 抵押的房地产中收回贷出的资金 D 课税价格 课税价格是指政府为课征赋税 由估价人员估定的作为房地产课税基础的价格 具体的课税如何 要视 课税政策而定 E 征用价格 征用价格 是为政府征收房地产补偿而评定的价格 6 拍卖价格 招标价格 协议价格 这是一组与房地产交易 或出让 所采用的方式相联系的价格分类 A 拍卖价格 房地产的拍卖价格 是指采用拍卖方式交易 或出让 房地产的成交价格 B 招标价格 房地产的招标价格 是指采用招标方式交易 或出让 房地产的成交价格 C 协议价格 房地产的拍卖价格 是指采用协议方式交易 或出让 房地产的成交价格 D 上述三种价格的关系 从中国目前城镇国有土地使用权出让来看 拍卖出让土地使用权 是指在指定时间及公开场合 在土地 拍卖主持人的主持下 竞投者手举统一编号的牌子应价 土地最终由出价最高者获得 招标出让土地使 用权 是指在指定的期限内 由符合指定的单位或个人以书面投标的形式 竞投某块土地 土地由谁获 得 一般不仅考虑投标价格 还考虑其他条件 如规划建设方案和企业资信 但投标内容也有仅限于出 标价的 协议出让土地使用权 一般是政府与特定的用地者 如政府需要扶持的高科技项目 非商品住 宅 协商确定出让价格 协议出让由于是政府部门对那些要扶持的高科技工业或教育 卫生 慈善 宗 教提供土地的方式 一般会降低地价 招标方式由于不仅考虑报价 通常开要考虑开发方案 所以选定 的土地使用者不一定是出价最高者 因此有抑制地价的作用 但单纯以报价方式投标有抬高地价的作用 在拍卖的场合 由于土地由谁取得完全靠报出的价格的高低 所以最能抬高地价 因此 通常情况下采 用协议方式出让的地价最低 其次是招标 拍卖的最高 7 基准地价 标定地价 房屋重置价格 这是 中华人民共和国城市房地产管理法 中提到的三种价格 该法第三十二条规定 基准地价 标 定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布 A 基准地价 城市基准地价是在某一城市的一定区域范围内 根据用途相似 地段相连 地价相近的原则划分地价区 段 然后调查评估出的个地价区段在某一时点的平均水平价格 B 标定地价 标定地价是指一定时期和一定条件下 能代表不同区位 不同用途地价水平的标志性宗地的价格 C 房屋重置价格 房屋重置价格 简单地说 是假设房屋在估价时点重新建造时 必要的建造费用加平均利润 具体地说 是指按照估价时点当时的社会正常的建筑技术 工艺水平 建筑材料价格 人工和机械费用等 重新建 造同类结构 式样 质量及功能的新房屋所需要的费用加平均利润 8 底价 期望价 补地价 A 底价 底价 是指政府 企业或私人出售 尤其是拍卖 房地产时确定的最低价格 亦称起叫价格 简称起价 若低于这个价格则可不出售 B 期望价 期望价 一般是指政府 企业或私人出售房地产时希望卖出的满意价格 如在底价基础上上涨 15 即可 视为期望价 C 补地价 补地价 是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途 或增加容积率 或转让 出租 抵押划拨土 地使用权 或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价 对于改变用途来说 补地价的数额通常等于改变用途后与改变用途前地价差额 即 补地价 改变用途后的地价 改变用途前的地价 对于增加容积率来说 补地价的数额可用下列公式计算 补地价 增加后的容积率 原容积率 原容积率 原容积率下的地价 9 其他价格 除以上八个方面以外 还有一些其他房地产价格名称 如现房价 期货价 最高限价 最低限价 在政 府有关部门制定的房地产法规中 还有房地产的计划价格 指导价格 平均价格 成本价格 商品价格 等 其中 现货价格是指钱货即期两讫的价格 期货价格是指房地产的预售价格 两者的关系是 期货价 现货价 相应的投资利息 销售风险预期损益值 第二节第二节 房地产价格房地产价格的影响因素的影响因素 房地产价格水平 是众多影响房地产价格的因素相互作用的结果 或者说 是这些因素交互影响汇聚而 成的 房地产销售基础知识培训资料房地产销售基础知识培训资料 3 3 要把握影响房地产价格的因素 首先应在观念上有下面四点认识 各种影响房地产价格的因素对房地产价格的影响方向是不尽相同的 有的因素降低房地产的价格的 有的因素则提高房地产的价格 各种影响房地产价格的因素对房地产的价格的影响程度也是不尽相同的 有的因素对房地产价格的影 响较大 即随着这种因素的变化而引起的房地产价格的升降幅度较大 有的因素则影响较小 但是 随着时期的不同 地区的不同 或者房地产的类型不同 那些影响较大的因素也许会变成影响较小的因 素 甚至没有影响 相反 那些影响较小的因素有可能成为主要的影响因素 各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的 有的因素对房地产价格的影 响是一向性的 即随着这种因素的变化而提高 或降低 房地产的价格 有的因素在某一状况下随着这 种因素的变化而提高 或降低 房地产的价格 但在另一状况下却随着这种因素的的变化而降低 或提 高 房地产的价格 有的因素从某一角度看会提高房地产的价格 但从另一角度看却会降低房地产的价 格 其对房地产价格的最终影响如何 是由这两方面的合理决定的 某些因素对房地产价格的影响是完全可以用数字模型来度量的 但更多的因素对房地产价格的影响是 无形的 虽然可以感觉到 但难以用数学公式表达出来 至于他们对房地产价格究竟有多大程度的影响 主要靠估价人员长期积累的丰富经验来作出判断 所以说 房地产估价必须借助科学的估价方法 但又 不是简单地套用某些计算公式就能解决 计算需要以综合分析房地产价格的相关因素为基础 计算的结 果也往往需要通过对影响房地产价格的因素做综合分析后再作进一步的修正 影响房地产价格的因素多而复杂 通常需要进行归纳分类 为讨论分析的方便起见 现将影响房地产价 格的因素分为如下 10 类 供求状况 自身条件 环境因素 人口因素 经济因素 社会因素 行政因素 心理因素 国际因素 其他因素 各类影响因素中还包括着若干具体的影响因素 下面就对各种影响房 地产价格的因素作一一分析 此处值得一提的是 许多影响因素之间并不是完全独立的 但在分析某一 因素对房地产价格的影响时是假定其他因素不变的 虽然实际生活中不可能不变 一 供求状况 供给和需求是形成价格的两个最终因素 其他一切因素 要么通过影响供给 要么通过影响需求来影响 价格 房地产的价格也是由供给和需求决定 与需求成正相关 与供给成负相关 供给一定 需求增加 则价格上升 需求减少 则价格下跌 需求一定 供给增加 则价格下跌 供给减少 则价格上升 房 地产的供求状况可分为如下四种类型 A 全国房地产总的供求状况 B 本地区房地产总的供求状况 C 全国本类房地产总的供求状况 D 本地区本类房地产总的供求状况 由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难性 决定某一房地产价格水平高低的 主要是本地区本 类房地产的供求状况 至于其他类型房地产的供求状况对该房地产的价格水平有无影响及其影响的程度 要看这些供求状况的波及性如何而定 一 房