二手房买卖合同律师详解(律师强烈推荐)

第 1 页 共 16 页 二手房买卖合同律师详解二手房买卖合同律师详解 以以 上海市房地产买卖合同上海市房地产买卖合同 为例为例 王荣洲律师王荣洲律师 二手房并不是一个法律概念 是房地产产权交易二级市场的俗 称 它是相对于开发商新建的商品房而言的 新建的商品房第一次 交易时称为 一手房 再次上市交易时就称为 二手房 二手房 是已经在房地产交易中心备过案 完成初始登记和总登记的 再次 上市进行交易的房产 包括商品房 允许上市交易的二手公房 房 改房 拆迁房 自建房 经济适用房等 在上海市进行二手房买卖必须签订专门的网上备案合同 即由 上海市房屋土地资源管理局制定和上海市工商行政管理局监制的 上海市房地产买卖合同 即使买卖双方私下签订了二手房买卖合 同 也得到房地产交易中心重新签订网上备案的 上海市房地产买 卖合同 买卖双方在二手房买卖之前要对 上海市房地产买卖合同 的各条款进行详细的了解 只有在详细了解各条款的基础上才能最 大限度的规避风险 签订符合己方利益的合同 一 一 上海市房地产买卖合同上海市房地产买卖合同 的组成的组成 该示范合同由 特别告知 一 特别告知 二 上海市房地 产买卖合同正文 补充条款 一 补充条款 二 附件一 附件 二 附件三 附件四 附件五 附件六共 11 个部分组成 这 11 个 部分并不是同等重要的 就签订合同本身来说 最重要的是补充条 第 2 页 共 16 页 款 一 和附件三 补充条款 一 约定了合同正文之外其他需要 约定的事项 附件三是付款条款 涉及到双方付款的条件及期限等 当然很重要 其他的组成部分基本都是格式性的 直接填或者直接 选就可以了 二 上海市房地产买卖合同上海市房地产买卖合同 各组成部分详解各组成部分详解 2 1 特别告知特别告知 特别告知一 二就是示范合同文本中对签订合同的一些常见风 险及其预防以及注意事项的特别提醒 买卖双方在签订合同前要仔 细的查阅 并知悉其内容 2 2 上海市房地产买卖合同正文上海市房地产买卖合同正文 该合同正文的各条款都是固定格式的 条款本身是不能更改的 只可在需要填空的内容上根据实际情况及双方协商一致的结果来填 写 如果是委托房产中介来买房的 对于合同正文每个中介公司都 有固定的表达格式 网签的时候根据本次交易的具体情况直接填写 就行 如果没有委托中介而是自行交易的 在到房地产交易中心网 签时 房地产交易中心对于合同正文也会提供一些固定的格式 现 就合同正文的一些条款详解如下 2 2 1 合同第合同第 1 条买卖标的基本情况条款条买卖标的基本情况条款 在该条款中要填写清楚居间方房地产经纪公司的名称以及执业 经纪人的姓名和执业证号码 将来一旦发生纠纷 涉及到中介公司 责任的 可以作为投诉及诉讼之用 其他内容根据房地产权证上登 记的信息如实填写即可 第 3 页 共 16 页 2 2 2 合同第合同第 4 条腾房条款条腾房条款 在该条款中腾房的时间一定要根据具体情况匡算出一个宽裕的 时间 因为一旦在约定的时间内没有腾房会产生相应的违约责任的 在该条款中房屋转移占有一般约定以双方签订房屋交接书 出卖人 将房屋钥匙交付乙方为准 这样约定很重要 转移占有时间涉及到 房屋意外风险责任承担的问题 2 2 3 合同第合同第 7 条风险责任转移条款条风险责任转移条款 合同第 7 条是和合同第 4 条紧密相关的 这里的 风险 并非指 由当事人故意或过失造成的 而是由于意外事件或自然灾害造成的 损失 如房屋渗漏 受潮 失窃 灭失等造成的损失 一旦这类损 失发生 由谁来承担责任就关系到双方的切身利益了 风险责任的转移有两种模式 一是以所有权转移时间为风险转 移的时间 即谁享有所有权 风险即由谁来承担 一旦房屋产权过 户到购房人名下 则由购房人承担房屋的风险责任 二是以房屋的 交付时间为风险转移的时间 因为产权过户和房屋交付的时间是不 一致的 所以约定风险责任转移条款很有必要 对于购房人来说当 然选择风险自房屋转移占有之日发生转移 2 2 4 合同第合同第 9 10 条违约责任条款条违约责任条款 合同第 9 条是关于购房人未按时付款需要承担的违约责任 合 同第 10 条是关于出卖人未按时腾房需要承担的违约责任 委托中介 买房时 每个中介都有一定的固定格式 一般双方违约的责任都是 同等的 在网签合同时都是直接填写的 下面介绍一种违约责任条下面介绍一种违约责任条 第 4 页 共 16 页 款范例 款范例 买受人未按本合同付款协议约定的期限付款的 应当向出卖 人支付违约金 违约金按照房屋总价款日万分之五计算 违约金自 本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止 逾期超过二十日 的 除买受人应向出卖人支付违约金之外 出卖人有权单方解除合 同 出卖人单方解除合同的 应当书面通知买受人 买受人应当承 担赔偿责任 赔偿金额为房屋总价款的 20 出卖人可从买受人已 付房款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款 余款返还给买受 人 已付房款不足支付违约金和赔偿金的 买受人应在接到通知之 日起三日内向出卖人补足 2 2 5 合同第合同第 13 条争议解决条款条争议解决条款 根据自己的实际情况选择一个对自己有利的争议解决方式 或 仲裁或诉讼 无论选择仲裁或诉讼一定要写清楚仲裁委或法院的全 称 仲裁或诉讼只能选择其一 2 3 补充条款 一 补充条款 一 补充条款 一 是非常重要的条款 约定合同主文之外双方需 要约定的其他事项 在没有专业律师起草合同的情况下 一般购房 者对补充条款是极不重视的 不重视的原因是他们对补充条款根本 就不懂 不知道要约定哪些事项 在没有专业人士的陪同下 签订 合同时补充条款 一 一般都是空白 一般购房者只关心商务条款 对法律条款没兴趣 也没那个能力有兴趣 如果你是通过房产中介 来购房的 补充条款 一 是空白或约定的很简单问题还不大 因 第 5 页 共 16 页 为在签订正式的 上海市房地产买卖合同 之前房产中介都会跟双 方签订一个 房地产买卖居间协议 有些中介公司还会签订一份简 单的 房屋买卖合同 这样补充条款 一 中的大部分内容在这些 事先签订的合同中都有所体现 一旦发生纠纷也有据可依 如果不 是通过房产中介而是自行交易的 那一个详备的补充条款 一 就 会显得非常重要 下面就补充条款 一 中经常需要约定的条款提下面就补充条款 一 中经常需要约定的条款提 供一些范例 并进行详解 供一些范例 并进行详解 2 3 1 房地产转让价款包含的内容房地产转让价款包含的内容 本合同第二条约定的房地产转让价款包括维修基金余额 管理 费押金 电话初装费 煤气初装费 有线电视申请费等费用以及随 同该房地产一起转让的附属设施 设备及室内装饰 装修的价格 就上述费用 甲 乙双方不再另行结算 详解 本条对合同正文中约定的房地产转让价款具体包含的 事项进行了详细的列举 防止将来双方扯皮 主要是防止出卖人以 本条款中的任何事项为由要求购房人增加房款 2 3 2 告知及更名告知及更名 甲方应于本合同生效次日起十日内将该房地产转让情况书面告 知业主管理委员会和物业管理单位 维修基金 管理费 电话初装 费 煤气初装费 有线电视申请费等所有需要更名的事项 甲 乙 双方应于合同约定的腾房日期之前办妥户名变更手续 以上各项更 名的费用由乙方承担 详解 按照相关法律规定房屋买卖要有一个告知义务 告知 第 6 页 共 16 页 约定只是一个提示性条款 约不约定都无所谓 而且买卖双方一般 也不会履行告知义务的 但更名条款很重要 不及时更名的房屋交 付使用之后会产生一些不必要的麻烦 出卖方一般拿的是净价是到 手价 所以更名所产生的相关费用都是由购房人承担的 2 3 3 户口迁移户口迁移 甲方承诺于合同约定的腾房日期之前向房屋所在地的公安派出 机构办妥原有户口的全部迁出手续 若甲方未及时迁出全部户口 每逾期一日 则由甲方按照房地产转让总价款的日万分之五向乙方 支付违约金 直至原有户口全部迁出时止 详解 二手房买卖中的户口问题在二手房买卖中是极容易被 忽视的 但又极其重要的问题 房产中介只管居间促成交易 不管 户口问题 一般购房者又不懂户口问题 所以户口问题会被忽视 关于户口迁移条款的重要性 可以参考文章 二手房买卖中的户口 问题 2 3 4 交房时的状态交房时的状态 甲方须保证交房时本合同附件二所列之该房屋内管道管线 附 属设施 设备 室内装饰 装修与签订本合同之日的状况相符 乙 方确认其于签订本合同前已经对该房屋进行了初步验看 双方同意 甲方将该房屋按现状交付乙方 详解 交房时的状态一定要约定清楚 因为你在购房实地考 察时 对房屋的设备 装饰 装修等都非常满意 但等买完房交房 时发现原先满意的设备 装饰 装修等已经变样了 要么缺失 要 第 7 页 共 16 页 么遭到了不同程度的破坏 如果事先不约定好 到时候你肠子都会 悔青了 2 3 5 相关税费的承担相关税费的承担 本合同第二条约定的房地产转让价款是净价 到手价 是不包 括相关税费的 房地产转让时涉及到需要甲方承担的相关税费 除 本合同另有约定外由乙方承担 详解 二手房买卖中相关税费究竟应当由哪一方来承担 遵 循约定优先 法定补充的原则 即买卖双方对由哪一方缴纳相关税 费事先有约定的或事后达成补充协议的 依双方的约定 否则依据 法律的规定来缴纳相关税费 二手房买卖中出卖人一般都是拿净价 不承担任何税费的 其实这样做有时候只是为省事 如果出卖人承 担本应由其承担的税费 那相应的购房款也就增加了 2 3 6 限购限购 若因有关行政机关执行购房相关政策或法律 而导致本次交易 无法按照约定履行的 则甲 乙双方任何一方均有权单方解除合同 任何一方单方解除本合同的 需书面通知另一方 本合同解除后 甲方已经收取的款项应当于合同解除次日返还乙方 每逾期一日 甲方应支付乙方未返还款项日万分之五的违约金 除此之外 甲 乙双方互不承担其他责任 详解 限购问题其实在准备购买二手房时事先都要落实清楚 的自己符合购买条件时再去购房 但在这里为什么还要约定这么个 条款 就是为了保险起见 以防万一 第 8 页 共 16 页 2 3 7 通知通知 甲 乙双方应在本合同的签署栏中如实提供联系地址及联系电 话等 甲 乙双方关于本合同履行及相关事宜的通知 应当按照载 明的地址发出 通知一般以对方或授权代表签名或者盖章确认为准 如果以快递或者挂号信形式寄送的 自发出之日起第四日视为送达 之日 任何一方的联系方式发生变更的 应当及时通知对方 否则 因此产生的一切不利后果自行承担 详解 通知条款在任何合同中都是一个极其重要的条款 但 是在实践中往往被忽视 一旦发生纠纷需要送达时 你就会知道如 果这个条款没有约定好会多么麻烦 关于合同通知条款的重要性 可以参考文章 如何起草合同中的通知条款 2 4 补充条款 二 限购条款补充条款 二 限购条款 该条款是有关限购的相关约定 购房人在购房之前一定都是了 解过相关限购政策的 如果是通过房产中介购房的 房产中介事先 一定会审查购房人是否符合限购政策的 所以该条款按照房产中介 或房地产交易中心提供的范例条款直接填写就行 2 5 附件 一 房屋平面图及房地产四至范围条款附件 一 房屋平面图及房地产四至范围条款 附件 一 在签订合同时 一般都是空白 不用填写的 房屋 平面图及房地产四至范围在房地产权证中有明确的图纸 在正式的 买卖合同中一般都不再显示出来 2 6 附件 二 随房屋同时转让的设备 装饰情况及处理条款附件 二 随房屋同时转让的设备 装饰情况及处理条款 第 9 页 共 16 页 附件 二 的内容按照房产中介或房地产交易中心提供的范例 条款即可 这里需要特别提醒的是 这里需要特别提醒的是 关于出卖人随房一并转让的设 备 装饰等 为了避免以后双方扯皮 所以双方一定要签订一个 移交清单 明确约定哪些设备或装饰等是留给购房人的 而不是 在合同中简单写明 固定装修 等不明确字眼 移交清单 房产中 介都有范本 直接在留给购房人的事项前面打勾就行 如果没通过 房产中介自行交易的 也很简单 就是写明哪些东西出卖人是留给 购房人的即可 2 7 附件 三 付款条款附件 三 付款条款 附件 三 付款条款是双方当时人最为关心的条款 付款方式 一般有一次性付款 分期付款和按揭贷款付款 下面就附件 三 下面就附件 三 付款条款中经常遇到的付款情况提供一些范例 并进行详解 主要付款条款中经常遇到的付款情况提供一些范例 并进行详解 主要 针对房屋还有按揭贷款没有还清的情况 针对房屋还有按揭贷款没有还清的情况 2 7 1 定金定金 在签订本合同前 甲方已经收取乙方支付的定金计人民币 元 大写 人民币 元整 该定金在签订本合同当日自动转为 首期房款的一部分 若甲方违约不卖 则应向乙方双倍返还定金 若乙方非因甲方的原因违约不买 则已支付甲方的定金不予返还 详解 作为买卖双方签约及履约的一种担保 房产中介及出 卖人都会要求购房人在签订正式的二手房买卖合同前 在签订房地 产买卖居间协议时就支付一定的定金 实践中定金的支付数额一般 从 2 万至 6 万不等 定金的支付方式有购房人直接支付给出卖人的 第 10 页 共 16 页 如果出卖人不方便导致不能直接支付的 房产中介会要求购房人先 向中介公司支付一定的购房意向金 再由房产中介转交给出卖人 这样购房意向金就自然转化为购房定金了 购房意向金转定金的方 式有一定的风险 一方面来之于中介公司本身的风险 另一方面如 果中介公司没有将购房意向金支付给出卖人 这样将来一旦发生纠 纷就不能主张定金罚则 所以最保险的方式就是将定金直接支付给 出卖人 一旦双方签订了正式的二手房买卖合同 定金就转换为首 期房款的一部分 2 7 2 付款方式付款方式 1 首期房款 首期房款 乙方应于签订本合同当日即 年 月 日向甲方支付首期房 款 含定金 人民币 元 大写 人民币 元整 该首期房 款中不包括购房尾款 甲方应于合同约定的过户日前还清抵押贷款 并同时办妥抵押注销登记 乙方支付的首期房款专用于甲方偿还抵 押贷款之用 首期房款若有不足 不足部分由甲方自行补足且清贷 费用由甲方承担 甲方如果将乙方支付的首期房款挪作他用致使合 同约定的过户日前未能还清抵押贷款 并注销抵押登记的 甲方应 向乙方支付已付房款的 20 作为违约金 乙方并有权单方解除合同 详解 如果房子还有按揭贷款没有还清 现在上海实践操作 中不允许转按揭 只能先还清按揭贷款 注销抵押登记才能办理过 户 最好让出卖人先还清按揭贷款 再卖房 这样是最保险的 但 第 11 页 共 16 页 是实践中出卖人要么不愿意 要么没能力先还清按揭贷款 出卖人 得用购房人支付的首期房款来还按揭 所以出卖人会要求购房人支 付的首期房款够还按揭贷款的 这样的话就存在一个很大的风险 就是如果购房人支付了用于还按揭贷款的首期房款 但出卖人将其 挪作他用 到期又没钱还按揭贷款怎么办 约定违约责任是有一定 的约束力 但是如果出卖人没有偿债能力 违约金的作用就很小了 最好能够监控首期房款的流向 如果双方同意可以设立监管账 户 或在还按揭当日由购房人直接支付给贷款银行 惯例是签订合 同当日 出卖人就得拿到首期房款 上述的这两种方式 出卖人一 般都不太愿意接受 还可以让房产中介作为保证人 房产中介为了 促成交易 赚取佣金 有时候是愿意做保证人的 这样对于购房人 来说风险就降到最低了 这几种方式都可以跟出卖人沟通 一旦接 受任何一种 购房人都可以控制自己的风险 如果出卖人都不愿意 要求必须先直接支付首期房款的 那你就只能祈祷了 二 贷款 二 贷款 甲方同意乙方通过向银行申请人民币 元 大写 人 民币 元整 贷款的形式支付第二期房款 其中 商业性贷款 人民币 元 大写 人民币 元整 个人住房公积金贷款 人民币 元 大写 人民币 元整 乙方应于签订本合同 次日起十日内向银行申请贷款 签订一切相关合同 办理其他一切 相关手续 若乙方贷款申请未获银行审核通过 则甲 乙双方任何 第 12 页 共 16 页 一方均有权单方解除本合同 本合同解除后 甲方已经收取的款项 应当于合同解除次日返还乙方 每逾期一日 甲方应支付乙方未返 还款项日万分之十的违约金 除此之外 甲 乙双方互不承担其他 责任 若乙方申请的贷款额度不足 则乙方应当于过户当日将其补 足并支付给甲方 详解 以贷款的方式来支付购房款 有商业性贷款 个人住 房公积金贷款和两者的组合贷款的形式 申请贷款如果未获批准怎申请贷款如果未获批准怎 么办 么办 这种情况常理说绝对不应该发生 你在购房之前是一定要审 贷的 如果委托房产中介买房 中介是会帮你审贷的 如果是自己 买 事先也一定要落实好自己是否能贷款 贷款额度是多少 如果 真的没有审核通过 对于购房人来说 如果愿意用现金补足当然可 以 否则则希望双方解除合同 返还已付的房款 但出卖人不一定 同意这一做法 可能会要求购房人承担一定的违约责任 如果是贷 款额度不足的 可以补足 如果贷款不足数额较大的 也可以约定 解除合同 甲 乙双方应于合同约定的期限至上海市 区房地产交易 中心办理过户手续 待上海市 区房地产交易中心出具以乙方为 所有权人的该房屋的 上海市房地产权证 后 以贷款银行发放贷 款的方式支付给甲方第二期房款 贷款的放款期限以贷款银行规定 或借款合同的约定为准 详解 该条是关于贷款的发放条件及期限的问题 贷款的发 放只有在购房人取得房地产权证以及贷款银行取得以贷款银行为抵 第 13 页 共 16 页 押权人的他项权证的情况下 才会按照贷款银行规定或借款合同的 约定向出卖人支付款项 三 尾款 三 尾款 乙方暂扣甲方购房尾款人民币 元 大写 人民币 元 整 该购房尾款待甲方办理完煤气 通讯 维修基金 物业管理等 所有需要更名的事项 以及办妥原有户口全部迁移手续 结算完应 当由甲方承担的费用 并且甲方腾房之日一次性无息支付甲方 详解 二手房买卖是一定要留有尾款的 留有尾款对于购房 人来说就掌握主动 二手房买卖购房人取得房地产权证以后不是说 整个买卖就结束了 还有腾房 更名 迁户口等一系列问题需要解 决 尾款必须在这一系列问题解决后再支付给出卖人 留有的尾款 当然是越多越好 但实践中一般是 2 万至 6 万左右 多了出卖人一 般是不会答应的 少了对于购房人来说起不到制约出卖人的作用 2 7 3 甲方确认甲方确认 甲方确认 甲方中任何一人或多人以任何形式收到本协议项下 由乙方支付的任何款项 均视为甲方全体收到该款项 详解 如果甲方为多人时 为了防止扯皮 加一个确认条款 2 8 附件 四 物业管理费 水 电 煤 电讯等其他费用的附件 四 物业管理费 水 电 煤 电讯等其他费用的 支付条款支付条款 附件 四 没有什么特别要注意的地方 按照实际情况选择即 可 第 14 页 共 16 页 2 9 附件 五 相关关系 包括租赁 抵押 相邻等其他关系 附件 五 相关关系 包括租赁 抵押 相邻等其他关系 和户口迁移条款和户口迁移条款 这里需要特别提醒的是购房售后公房时 买卖双方只关心房屋 产权人的签字 同住其他成年人的签字确认往往会遗忘 购买售后 公房时参加房改购房时的同住成年人要在该条款的相关关系栏中表 示同意出售 并签字 该条款的其他内容如实填写即可 2 10 附件 六 居间介绍 代理等中介服务情况及签署栏附件 六 居