商业地产基础资料

1/16商业地产基础资料商业地产的基础知识1.商铺的定义商铺，简单的解释就是用来经商做生意的铺位。商铺以“商”为先，先有商后有铺，就是说有商业经营才有商铺回报，“铺”的价值是建立在“商”字基础上的，“商”是“铺”的价值体现。2.商铺的分类按照商铺所处位置，可以分为街铺和商场铺。街铺，就是沿街铺位；商场铺，就是商场内的商铺，我们日常业务中往往简略地称其为内铺。按照建筑形式，街铺可细分为步行商业街、骑楼街铺、复试商铺；商场铺可分为主题商城、购物广场等等。按照业态形式，街铺可细分为社区商业街、数码街、食街等，商场可细分为购物中心、百货商场、超级市场等；有的是街铺与商场的组合，如社区商业中心引进主力店配合街铺经营；购物公园、步行商业街也以主力店商场和步行街组合。按照批零性质，商铺可分为批发市场和零售市场，像深圳的布吉农批市场、东门的白马服装批发市场属2/16于批发类市场，而贸业百货、新一佳超市等属于零售市场。3.商业地产概念是怎样产生的房地产市场的发展，首先由住宅启动，但住宅开发在经历过发展初期的暴利之后，必然将进入社会平均利润阶段，住宅的开发也在一定程度上将不能保证项目的开发利润能得到良好的体现。于是商铺在近几年迅速成为房地产项目开发赢利的强力支点。不少项目开发中，实际上发展商把住宅卖完只能收回成本，剩下来的利润全在商场上，发展商当然更希望变现，因而以销售为目标的商场较多，自己持有经营收租相对较少。在我国，商业地产概念的频繁提及应该是在XX年之后。从XX年起，商业地产走向了中国地产的历史舞台，成为发展商、投资者的焦点话题，随后商业地产又被进一步细分，如类似于深圳平湖华南城的物流商业地产，类似于张家界十字街的旅游商业地产，类似于南山保利文化广场的文化商业地产等等。4.房地产的专业术语建筑面积房产的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多个的建筑面积，则是各房产建筑面积之和。建筑面积包含了房产的可用面积、墙体柱体3/16占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。使用面积房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。公用面积房产的公用面积是指房产内为客户出入方便、正常消费或生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。层高上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。进深在建筑学上进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。通常情况下，店铺的进深不得少于4米的一开间门面宽度，也不得深于20米的深度，否则，均会使得店铺的经营受影响。容积率一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比4/16值。实用率实用率是套内建筑面积和房产面积之比，大于使用率。即实用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积5.销售方面专业术语投资回报概念投资回报是指投资者购买商铺后，将商铺出租给经营商户后的租金收益与投资总额的比例。投资回报计算公式：租金/平方米*月*12/单价销控”销控，即房产商保留房源，一般项目多少都会有一定比例，留至项目结束再卖。在一个楼盘的产品当中，由于位置、户型等方面因素的不同，自然有优劣好坏之分，“销控”通行的情况是优先出售户型或者位置等条件不是很好的产品，而把好位置、好户型的产品留到价格可能达到更高水平的时候进行销售。从而规避了这些户型无法销售的风险，也有利于好的产品在后期卖出更高的价钱。空置率国际上空置率是指市场上现有卖不出去的房子数量，与全社会所有存量房的数量之比。我们现用的空置5/16率计算方法是，开发商没有卖出去的商品房数量，与前三年商品房竣工数量之比。其中商业地产包括显性空置率、隐性空置率。所谓显性空置率是指商铺从开发商这一步开始，就没有租售出去；隐性空置率则指从开发商手里已经租售出去，但后面没有实现商业地产的商业经营价值，包括不得已转做住宅或商务办公用途的情况。商铺租赁方面的空置率一般是指租赁成功的铺位数或面积占整体的比例。产权式商铺产权式商铺是一种全新的投资概念，以“现金回报+独立产权+服务馈赠”的模式出现，产权式商铺是一种新的投资产品。产权式商铺的特点是产权分散，统一管理、统一招商和统一租赁，甚至还为投资置业者包租。当然，也允许投资购买商铺者自己出租，但经营项目不与商场总体布局相差太远。投资者可以从经营者处获得租金回报，经营者以统一的形象对外经营，抗风险的能力大为提高，达到业主与发展商双赢。虚拟产权式商铺在商铺销售市场，我们常常见到一些非常诱人的返租销售及投资回报对比广告，如“10年返租”、“投资回报率高达15”等等，这些广告在实际销售运用上，往往会收到很好的效果。这种以借助大商家承租商场、发展商长期包租的销售模式，简称为“虚拟产权式商铺”销售。6/16售后包租售后包租，是指房地产开发经营企业或房屋产权单位，在其投资建造的商品房出售时与买受人约定，出售后的一定年限内，由出售人以代理出租的方式进行包租，以包租期间的部分租金预先冲抵部分售房价款，或每年支付一定比率回报。售后包租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等等，但其共同点是都以承诺一定比例的租金回报的方式吸引买家入场，其各种具体形式都必然包括房屋买卖及租赁两个环节，只是在投资者收益方式等细节安排上有所不同。6.商业地产的高回报与高风险与商铺投资高回报相应的，是投资的高风险，如投资住宅的年回报一般在58%，而商铺的年回报率一般超过8%，但前者出租稳定，后者受商户经营、市场竞争等因素影响，风险高于前者。尤其是近年来商业地产开发遍地开花，导致商业区、社区的商铺开发量不断上升，空置率也不断上升，而且开发商在销售定价时将未来好几年的成长空间都卖掉，导致商铺售价与现实租金倒挂，这就更加大了商铺投资的风险，降低了投资收益率。更有甚者，一些缺少经验的开发商，不论地段，先盖上万儿八千平方的商铺日后再说，7/16其投资风险显而易见。7.商铺投资的分类商铺投资按股票投资原理，可分为原始股、绩优股、蓝筹股。商铺原始股：如华强北的假日风情街，均价5万元/平方米，可以说是华强北商铺的原始股，尽管目前出租艰难，但只要片区发展成熟，其价格可能呈爆发式增长，迅速翻番。投资商铺原始股的往往要求资金实力较强，因为由于商业气氛不足等原因，商铺出租压力大或租金收益少，不能以租养供。商铺绩优股：如华强东商业中心，沿振华街铺售价达10万元/平方米，虽然售价较高，但相对华强北1530万元/平方米的商铺售价，还有一定的成长空间。商铺蓝筹股：商铺蓝筹股基本上出现在商业中心区，售价成长空间一般较小，但租金高，出租稳定，如东门步行商业街的商铺，售价基本达15万元/平方米以上，租金回报率一般达到8%，整个东门步行街基本没有街铺空置的现象发生，出租率极高。8.商铺投资的特点投资商铺主要有两个目的：其一是通过出租获取长期租金回报，比如投资一间50万元的商业店面，每年可以收取5万元的租金，那么年回报率就是10；其二是获取8/16升值回报，比如一套以50万元购买的商铺在5年后市价为100万元，这套商铺就增值了一倍，年回报率达20。商铺投资回报率高：商铺投资回报率高于住宅回报率，住宅投资年回报率一般58，商铺的收租、增值综合回报率基本在年8以上。例如当初以15万元平方米投资东门步行街，现金收租基本达到1000元平方米月以上，投资年回报率在8以上。增值潜力与成长空间大：如南山自滨海大道1999年开通以来，商铺售价几乎翻了2倍，当初的投资者年收益率达到20，这说明大开发必有大成长空间。高回报与高风险并存：风险与收益向来是相辅相成的，商铺投资高收益、高回报的背后，必然存在相应的风险。如：投资住宅年回报率低于商铺，但前者出租稳定，后者受商户经营、市场竞争等因素影响，业态定位更为复杂化和系统化，因而具有一定的经营风险。尤其是目前商业地产刚刚兴起，其开发水平相比住宅而言，还处在一个相当初级的阶段，这些更加大了商铺投资风险。房地产作为一种投资渠道，可以有效规避通货膨胀的风险，房地产大都是增值的，因而住宅、写字楼、商铺乃至厂房，都成为重要的投资目标。9.决定商铺价格的因素9/16商铺的价格由哪些因素决定，其定价的依据是什么？虽然按照经济学的理论，开发商在土地成本基础上加上开发成本、相关的税金以及利润就得出销售价格，但实际情况并非如此简单。从商铺投资的角度看，投资人有自己的投资期望，对商铺投资风险、流动性、管理、税收、价值变化等许多因素有自己的考量标准。因此，我们就需要从以下几个大的方面探讨影响或决定商铺价格的主要因素。租金水平是影响商铺定价的直接因素影响商铺价格的定性指标可能有很多，但是定量依据指标只有一个，那就是周边的租金水平。大凡投资人在买商铺的时候，会首先调查项目周边的租金水平，根据这个城市商铺投资的回报基本水平，决定能支撑什么样的销售价格。对任何一个城市而言，由于级差地租因素，城市中心商业区和其他区域的商铺租金肯定是有差距的，关键是差异大小的问题。对中小型城市而言，中心商业区只有12个，导致商业区与其他区域的租金差距非常大，从而使商铺的销售价格非常高；对深圳等大城市来说，不仅有市级商业中心区，还有区域商业中心以及社区商业中心等，相对于小城市而言，其租金的差异相对较小。因此我们可以说，开发项目所处10/16位置的租金水平将直接决定项目本身的定价。流通力和第三产业发达程度是影响城市总体商铺价格的关键因素流通力的发达程度和第三产业的发展状况，将直接影响当地商铺租金和销售价格，浙江的温州、义乌、绍兴等地的商铺为什么价格高，就是因为当地已经形成的规模化市场，不仅影响到全国，而且辐射世界。即使在同一个城市不同区域，因为市场流通力的差异，商铺租金的差异也非常大。如华强北电子市场已形成亚洲的电子中心，其市场月租金达到2000元平方米，通讯市场也辐射全国及东南亚地区，市场月租金高出1000元平方米。成长空间是决定商铺价格的潜在因素租金和流通都是确定商铺价值现有的因素，而一个商业项目未来的成长空间是一个潜在的影响价格的因素。比如目前深圳福田、南山、宝安的三大中心开发区，商铺价格每平方米一般在56万元，而现实租金在200元平方米以下，虽然回报率低于住宅，但从长远来看，当中心区开发渡过五年的市场开发、培育期之后，其商铺价值可能翻番。商铺的价值是由现有的或潜在的有利于商业经营的各种因素来确定的，现有的因素主要考评诸如商业氛围、市场租金、人流、适宜经营的业态等，而潜在的因素11/16则整合了土地资源的价值、市场发展空间等。12.商业地产开发模式商业地产开发主要有六大模式，具体如下：只售不租出让产权只售不租的模式即是开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。开发商可以快速回收投资，进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需承担后期经营的压力和风险，同时投资者也具备完全的经营自主权。但由于产权被分割出售后，经营权迅速分散，开发商无法进行统一的招商和统一的经营管理，而经营者往往根据自己的判断“什么赚钱卖什么”来选择经营品种，导致业种业态组合混乱，呈现一种无序状态，导致最终经营不善等后果，商铺的价值也大大缩水。只售不租的商业地产开发模式，只能局限于商业的大宗销售或少量的社区街铺，对于大卖场散铺销售和大型商业街销售，采取只售不租往往引起经营管理失控。由于管理不善导致商场难以经营甚至瘫痪的悲剧在商业地产领域时有发生，甚至已成为一种通病。在深圳东门这样人流旺盛的地方，很多商场也是难以立足，其中有相当一部分原因，就是只售不租的营销模式种下的祸根。12/16只租不售统一管理商业地产开发商掌握产权，对所有的商业物业采取只租不售的形式，期望通过租赁持续性获利，如华强北群星购物广场、中信城市广场等项目就是此种开发营销模式。在具体的操作方式上，租赁模式又可分为整体出租、分层或分片出租、零散出租等形式。这种模式需要开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，并承担经营风险，通过持续有效的经营管理提升商业价值。如果经营得好的话，有利于打造项目的品牌价值，提升项目的竞争力，使整个物业能长期稳定地成为一个品牌。但是，缺乏商业经营能力的发展商采取只租不售模式，往往会遇到两难的境况：如果将物业大宗租赁给大商家，虽然经营收益稳定，经营风险降低，但是随着商战的升级，大商家所支付的租金回报较低；如果采取散租模式，虽然能提高预期的租金收益，但由于自身经营能力弱，往往导致商场经营失败。目前的商业地产只租不售的模式更多地体现在购物中心的开发上，在购物中心遭遇“一卖就死”的黑色定律之后，越来越多的开发商不得不面临购物中心运营的现实。据有关部门统计：从XX年下半年以来，在购物中心会员中，只租不售的商业面积达到了1493万平方米，占总开发面积的76，远远高于租售结合模式与只售不租模式。13/16即使面临资金压力，越来越多的购物中心开发商不再急于出售商业房地产产权，而更加看好、注重通过商业项目的管理、运作，提升物业的潜在价值。不售不租自主经营在茂业百货取得巨大成功的示范效应下，一些商业地产开发商对旗下的商业物业不售不租，采取自主经营模式，纷纷介入百货、超市、家居等零售行业。开发商自主经营，既是所有者，同时也是经营者，在商业经营中应具有一定的优势。但是，值得注意的是，由于房地产开发与商业经营隔行如隔山，导致很多商业地产开发商在尝试商业运营中呛水，一些商业地产开发商在运营零售商业时，一般都是从现有的百货商场挖几个人凑成班子，还不知百货这趟水的深浅就草草上阵，结果经营失败者十之八九，在深圳就有多家房地产开发商自营百货以关门告终。尽管零售经营风险巨大，但深圳今年以来发展商自营商业的大有人在，如星河地产自营总规模约万平方米三大商业项目COCOPark、第三空间和星河丽思卡尔顿名店广场，海岸地产自营12万平方米的海岸城购物中心等等。不难想象，这些大型商业地产项目如果运营成功，开发商将凭借规模优势和自有物业优势，对现有零售连锁企业形成强大的竞争压力，深圳有可能会出现茂业第二、茂业第三。14/16房地产开发商介入商业自营，另一个动因是出于融资考虑。随着房地产开发融资难度加大，一些房地产开发商看中了零售超市百货的流动资金，把零售商场巨大的资金流量视为新的房地产融资渠道。租售结合收放自如租售结合的模式，就是租一部分售一部分，开发商往往将物业的一部分租给主力店，再销售一小部分商铺，以平衡资金压力和经营风险的矛盾，这种模式具备较高的灵活性和可控性。采用这种经营模式，要把握好出售和出租的比例及结构。通常情况下，开发商都掌握大部分的产权，出售的只是小部分，往往将高楼层整体出租给品牌商家，以品牌商家为商场经营的主体，发挥他们的品牌效应，将低楼层作为大商家的辅营区分割后出售，即“主力店辅营区”的模式，主力店品牌商家的进驻能提升辅营区的销售价值。而销售区和非销售区相对完整独立，即使未来销售区经营出现问题，也不影响高楼层的经营。在深圳有不少此类成功的案例，如华强北燕南路88号商城共18000平方米，二、三层以优惠的租金引进沃尔玛，首层仅售2500平方米的面积。沃尔玛的进驻，具有吸引消费者的凝聚力，有制造轰动效应的能力，能带旺整个商场，而出售首层商铺让开发商的15/16资金得以回笼，缓解经济上的压力。此外，近期推出的宝安南商业中心也是二、三层引进主力店新一佳，出售的