商业地产相关知识汇总

1/10商业地产相关知识汇总商业地产定义：商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。商业地产在开发和运营中涉及的三个层面：返租销售概念：就是带租约销售，即先引进品牌商家，然后将商场划分若干小面积产权商铺销售给众多小业主，并保证给小业主一定的定期租金回报，发展商即可在短期内回笼资金并获得超额利润。实质：商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其进行外销商商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其进行外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业2/10以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。利益：国内的房地产公司融资渠道比较单一，为了应对银行银根紧缩、成本增高的不利局面，开发商利用售后包租融资进行发展已是相当普遍的做法。对于个人投资者而言，现在商铺是一种房地产和理财产品结合的产品，不仅具产权的房地产特性，同时在理想状态下，又是一种收益比较高的投资理财产品。可见，售后包租并非只是开发商单方获益的模式，其本质仍是实现开发商与投资人的双赢。风险：由于商铺产权发生转移，作为第三方的商业经营管理机构要么是发展商临时成立的公司，要么是专门聘请的专业管理公司，二者都不可能为发展商的承诺负责，因为物业租给大商家的租金非常之低，发展商不可能从中获取相应的利润，承诺给小业主的租金回报成为发展商的长期包袱，很有可能无法兑现先前承诺，尤其在经营状态不佳的情况下，其风险更加巨大。公式：租金销售单价回报率天出房率6%-10%是合理的回报率，商铺投资大部分都是在10-12年收回投资成本3/10商业地产的主要硬件和软件：硬件地理位置周边商业市场交通状况周边居民水平建筑形式铺位划分配套设施商业地产是开发商、投资者和经营者三合一的有机整体，是一个不可中断的链条。经营大型商业地产要着重考虑两方面的问题，一是前期的规划，二是后期的商业运营管理。?建设模式?投资模式软件销售策略进驻品牌优惠政策未来前景推广力度运营管理?设计模式?管理模式开发过程三阶段第一阶段整体策划布局第二阶段推广和招商第三阶段后期经营管理商业地产的组成：“豪布斯卡”是6个英语单词的第一个字母组合的译音。HHotelOOfficePParkingSShoppingCConventionAApartment4/10把商业街变成生活街，即变传统的“购物街”为“生活街”，将商业街建成一个集购物、娱乐、餐饮、休闲、居住为一体的生活空间。细分功能区划的“豪布斯卡”规则，“中央商务区产业“三三二二”配比，即30%办公区，30%零售，20%服务，20%高档公寓统一招商管理的十项基本原则：1、要维护购物中心零售、餐饮、娱乐52：18：30的产业经营黄金比例。2、要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。3、购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。4、核心主力零售店尽量自营；而非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅。5、核心主力店先行，辅助店随后；零售购物项目优先，辅助项目配套。6、核心主力店适合放在经营轴线的端点，不宜集中放置在中间。7、对特殊商户给予优惠政策，能增强购物中心整体文化氛围，提升品位。8、放水养鱼，即采用合理租金与优质服务做法，先做市，后赚钱。9、统一管理、统一服务。10、完善信息系统。5/10商业运营和组织构架：?商业运营的组织管理主要分为策划部、运营部、财务部、办公室等。其中由策划部和运营部组成的商业服务部分是整个商业运营的核心。?商业运营组织结构采取扁平化的管理体系，便于市场的快速反应和相互配合。成功案例：万达订单式商业地产万达将商业地产为主的持有性物业开发作为其核心竞争力1.房地产开发要受到区域性、资源性、非标准性、不可移动性、产品使用耐久性等一系列因素制约，因而房地产企业要想做到长盛不衰很难。万达要想实现百年企业的战略目标，就需要持有部分自建商业地产作为长期投资。2.城市化进程势必会使住房供应达到饱和，过于依赖现金流的住宅开发很可能会面临窘迫，唯有做商业地产，尤其是顶级商业地产，才能追求长期稳定的现金流。3.通过持有物业：不仅每年可以收到稳定的租金，而且能够享受资产价格升值和土地6/10升值的双重利润。不仅能使资产结构得到优化，还可通过收取租金得到比一次性卖断更多的收益。第三代城市综合体有何创新和优势?选址从城市最核心商圈变为城市副中心、城市的新开发区以及城市的CBD。?多种业态综合，合理搭配，形态多元化，功能上优势补充，投资收益最大化。?商业业态增加了休闲、餐饮、娱乐的比重，打造“24小时不夜城”。优势：?可以把写字楼销售出去，得到的现金流能减轻整个项目的总投资，从而提高投资回报率。?酒店、商业、写字楼综合于一体，能增加比较效益和综合效益，创造“月光经济效益”、24小时商圈，进而刺激晚上消费，增加商业的销售和酒店的入住率。联合发展：共同选址、联合发展:合作双方事先约定发展的目标城市，然后由公司到这个城市找项目，双方共同评价，在规定时间期限内决定是否可行。万达选择战略伙伴三大标准：7/101.2.3.具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业国内相关行业的前三名到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。技术对接：完成选址后，即展开规划设计。根据零售商的意见和要求，进行技术对接，修改完善设计方案，最后进入图纸设计阶段首先由战略合作伙伴提出需求要多大的面积，高度，出入口、交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保证金。?如果对方以后反悔要赔偿一年的租金，这样能确保不会跑单，有效防控风险。?保证主力店商家的8/10需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积。平均租金：为了节约谈判时间，万达把全国城市划分为三等，先确定每一等租金，合作双方不用就租金进行旷日持久的谈判。而把工作重点放在业态组合、商场规划方面。将全国的城市分三等租金：?一等是北京、上海、广州?二等是省会城市?三等是其他城市不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。先租后建：当面积、租金确认后，先签租约,交保证金后再开工建设，量身定做。即招商在前，建设在后。或者叫：颠倒程序。为什么要招商的原因：1、因为招商绝非招一个主力店的问题。9/10?做一个购物中心，一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一起，才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益。?很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。2、因为这样可以降低风险。由于万达