房地产市场特殊性在于其提供的是住房这种特殊性商品

1/14房地产市场特殊性在于其提供的是住房这种特殊性商品房地产市场特殊性在于其提供的是住房这种特殊性商品，这也决定了其市场需求非常稳定和旺盛；同时房地产商追求最大限度的赢利，投资者的加入使房地产市场更加变幻莫测。由于土地资源的有限、城市空间的有限、房地产商的盈利性及人们对住房需求的迫切性，房地产市场有时表现出非理性现象，政府必须对房地产市场进行宏观调控，促进房地产业市场的正常健康发展，保障广大人民群众的基本生活条件得以实现。一、房地产市场宏观调控法律、法规及政策体系回顾为了稳定房地产价格，加强对房地产的宏观调控，XX年3月26日，国务院下发了关于切实稳定住房价格的通知，称为“国八条”。“国八条”将稳定房价提高到了政治的高度，要求建立政府负责制，省政府负总责，第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”。由此可见国务院对房地产市场问题的高度重视。XX年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，着重分析当时的房地产市场形势，研2/14究进一步加强房地产市场宏观调控问题。并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，称为“新八条”。XX年5月11日，在一颁布“国八条”、“新八条”之后，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的关于做好稳定住房价格工作的意见。XX年5月17日，国务院提出了促进房地产业健康发展的六条指导性措施，具体包括重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长、进一步整顿和规范房地产市场秩序等内容。XX年6月11日，商务部和国家外汇管理局联合发布关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知，以此遏制外资在中国内地的投资和炒房行为。XX年9月27日，中国人民银行、银监会联合颁布关于加强商业性房地产信贷管理的通知，该通知要求：对于贷款购买第二套房，首付不低于四成，利率为基准利率的倍；不得发放假按揭、不指定用途贷款、循环贷；严格房地产开发贷款，项目资本金不达35%，不得发放贷款等。XX年8月13日国务院公布了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，该文件的出台，使解决低收入家庭住房困难被纳入政府公共服务职能，表明政府住宅调控思路在XX年发生了根本性转变，即加快建立健全以廉租住房制度为重点、多3/14渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，建立梯级住房保障体系，实行住房分类供应体制的思路。在XX年12月3日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布土地储备管理办法。该举旨在完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用等。XX年1月7日国务院办公厅下发国务院关于促进节约集约用地的通知，通知指出：优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地，努力提高建设用地利用效率。严格执行闲置土地处置政策，即土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。通知还要求，XX年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。XX年3月8日，国土资源部发布关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知国土资发XX34号，又称为国19条，突出了住房民生理念，加强了对房地产市场的监4/14管力度，以防范系统性市场风险的发生。二、现行法规政策实施效果及问题分析随着社会主义市场经济体制的确立，我们对城镇住房制度进行了根本性改革，即取消实物分配，推进住房商品化。上述法规、政策对房地产市场健康发展，规范房地产市场，科学合理用地起了很大作用。但现在来看，房地产市场仍然存在很大问题：土地市场混乱。现在的土地市场看似合理，实际上存在很多问题。除了国有土地进入市场外，很多集体土地也以各种名义进入市场；土地财政的现象依然很普遍，卖地成了政府财政收入的重要来源；并且一收就是几十年的，不利于可持续发展。有些地方政府更是急功近利，杀鸡取卵，造成了土地市场恶性竞争。房屋价格虚高不下。全国的一线和二线城市，房屋价格虚高不下，极不稳定，购房者依然是望房兴叹。买不起房，尤其是80后记90后，收入的限制使他们买房更加困难，即使付了首付，巨大的还款压力使他们成为房奴，生活压力巨大。房屋空置率很高。一方面购房者的巨大需求得不到满足，另一方面大量的房屋空置，积压了大量资金，也造成了资源的浪费。夜幕降临时，到处都有漆黑一片的已盖成楼房，灯几乎没亮过，人们戏称为“鬼楼”。5/14房地产商非法垄断市场。房地产商掌握了巨大的资源后，与某些政府或官员互相勾结，行贿受贿，进而影响政策；有些政府机构或官员为他们开绿灯，往往使法律、法规、政策的执行效果大打折扣。上有政策下有对策，有令不行，有禁不止；有些官员甚至成了房地产商的保护伞。廉租房、经济适用房的建设依然远远不能满足需要。虽然已经有了这方面的规定，但无论从规模、数量、质量等方面还远远不能满足需要。同时对廉租房、经济适用房的主体资格审查不严，致使一些不符合条件的人蒙混过关。银行对借款者的主体资格审查不严。借款者资料不真实，所添收入虚假，按揭手续有问题；同时给一人多套房屋贷款，并且还进行利息优惠，与国家对房地产市场的宏观调控政策不符，也增加银行自身的经营风险，给金融秩序安全稳定也埋下了隐患。三、加强并完善房地产市场宏观调控措施的建议严格执行国家关于房地产市场管理调控法律法规及政策规定。加快住房建设用地供应计划编制。包括科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划；协调推进住房用地供应计划实施。6/14要促进住房建设用地有效供应。包括确保保障性住房用地供应；严格土地出让条件。要切实加强房地产用地监管包括实施住房用地开发利用申报制度；加强土地开发利用动态监测；强化保障性住房用地供后监管；严格依法处置闲置房地产用地；加强房地产用地开发利用诚信管理。建立健全信息公开制度包括公开住房供地计划；公开土地出让公告；公开土地出让和划拨结果；公开土地开发利用信息；公开土地开发利用信息；公开违法违规用地查处结果。要开展房地产用地突出问题专项检查包括明确房地产用地专项检查的重点内容；结合出让合同清理制定专项检查方案；严肃查处房地产用地中的违法违规行为；切实加强对专项检查工作的组织领导和政策指导。规范土地供应市场。对于集体土地入市严格限制。增加保障性住房建设的土地供应数量，并使其充足。这部分土地不是以营利为目的的。对于纯粹进行房地产开发的，可以采取先行的招拍挂的方式。房地产商要加纳土地保证金，才能参加招投标，参加竞买；要对土地出让金收足受实，不允许拖欠。“国19条”规定土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。严格土地竞买人资格审查。对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同7/14的，市、县国土资源管理部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买。对存在的违法违规用地行为，要严肃查处。严格土地出让合同管理。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年；受让人逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。改变地方政府土地财政的情况。现在很多地方，土地财政的情况很严重，这种情况不利于土地的合理科学利用，不利于可持续发展。土地资源是有限的，应当为后代着想，不能急功近利，杀鸡取卵，爷卖孙田。继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。适时开征物业税，对拥有两套以上住房的开征物业税，以加强对房地产市场的调整，调整房屋投资投机行为。限制国有企业进入房地产领域。从现实来看，大量国有企业进入房地产市场。加剧了房地产行业的竞争，甚至垄断房产市场，某种意义上这也使房地产市场过热，8/14房屋价格虚高不下的原因之一。国有企业应当成为贯彻国家房地产市场宏观调控政策、法律、法规的模范，而不是为了自己的利益反其道而行之。规范房地产金融信贷管理，严格贷款发放手续。银行对于房地产商进行贷款时，应当严格按照规范进行。认真审查其借款资格，完善相关抵押担保手续，防止风险发生。对于个人的多套房屋贷款应当严格控制，尤其对有炒房可能的贷款人，更应该严格限制其贷款。提高首付比例，继续实施差别化的住房税收政策。严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。积极进行廉租房、经济适用房的建设，扩大规模，扩大覆盖范围，使低收入者或无收入者居者有其屋，以保障社会的安定，保障居者有其屋的实现。从中国未来一段时期的实际情况出发，增加中低价位、中小套型普通住房供应，帮助那些既不属于廉租住房保障对象又没有能力进入市场的家庭。考虑到地区之间发展程度有较大差异，要更多地发挥地方政府的积极性。中央政府确定大的原则、大的政策，具体做法要允许各地区因地制宜，例如发展政9/14策性租赁住房，发展限价商品住房等。总之，虽然对我国的房地产市场发展前景应抱有乐观的态度，但是国家必须加强房地产市场的宏观调控，确定房地产的发展方向，优化房地产市场的结构；加强对房地产领域的反垄断执法，大力整顿房地产市场秩序，保障我国房地产市场的健康稳定可持续发展。摘要本文分析了各种国际私法性质的观点并从法的分类,法律规范,法律调整对象角度讨论了国际私法的性质;国际私法主要是冲突规范,调整的对象从一国的角度看就是涉外民商事关系,从总体现实地认识国际私法的性质应是国内法。关键词国际私法规范性质一、性质的争论国际法私法性质的归属一直存在争论。主要观点有三类:世界主义学派的“国际法说”,认为国际私法是国际法;民族主义学派的“国内法说”,认为国际私法是国内法;二元论的“特殊法律部门说”,认为国际私法具有国际国内双重性质。二、国际私法性质各种观点及分析国际法说,将国际私法的地位提升至和国际公法相并列,两者共同属于最广义的国际法,提出“人类共同体”,“国家共同体”的观念,主张实现冲突规范的国际统一。论10/14点有:国际私法调整的关系已经超出一国范围而有国际性;国际条约和国际惯例已经成为国际私法的重要渊源,并占有越来越大的比重;国际私法的作用和国际公法一样在于划分国家之间主权的效力范围。国内法说,认为每个国家都有制定本国的国际私法的权利,各国国际私法只是本国国内法的一个分支,断然否认有一种凌驾于一切国家之上的“超国家的国际私法”的存在。论点有:国际私法调整的是非主权者的民法关系;国际私法的主要渊源是国内法;国际私法上的争议一般由一国法院处理;国际私法规范的制定和适用,都取决于一国的自身的意志。我赞同者这一看法认为国际私法的性质国内法,但并不认为国际私法处理非主权的社会关系就毫无国际性可言。国际私法的国际性是一种从本国角度的涉外性,这一特性说明跨国的私人民法关系和纯国内的私人民事关系是有本质性的差异的。国际私法二元说的国际私法国际法和国内法结合论认为国际私法同时有国际和国内性,所谓调整的关系既涉及国内,又涉及国际,渊源既有国内立法又有国际条约,既涉及一国的本国利益又涉及其国际关系中的利益。我认为此说反映一定程度的实际,但毕竟国内法的因素在国际私法中占有更重的地位,国际化的因素并不是主导。性质是一种事物区11/14别于其他事物的根本属性。对事物的总体性把握必须认清其性质是其主导的部分,整体把握国际私法这一事物的性质从国际和国内的角度看,国际私法就是国内法的性质为主要因素;以此来看二元论也不能成立。国际私法二元说的发展论观点认为国际私法的整个发展过程是一个从国内法向国际法转变的过程。在这个漫长的过程中,由最初的国内法的不断增多到出现国际法成分,再到国际法成分的不断增多及至最终过渡到国际法。我认为该观点太过不确定,虽然人的人认知有限但是必要的定性认知还是必须的。发展论虽然给我们提供了一个趋势过程,但这只是其一方的预测,是否可以反问此过程不会再中途发生变化?因此,发展论观点难以成立。三、认识国际私法性质国际私法的性质是国际法还是国内法。按照法理学上的分类来说:国际法和国内法划分,主要是以法的创制和适用范围为标准对法所作的分类。国内法是指由国内有立法权的主体制定的,其效力范围一般不超出本国主权范围的法律,法规和其他规范性法律文件。国际法是由参与国际关系的两个或两个以上的国家或是国际组织间制定,认可或缔结的确定其相互关系中的权利义务的,并适用于他们之间的法。国际私法的规范主要公认的法律是冲突法,而冲突法是由国内立法机关制定的法律并且其适用也12/14是从本国出发,在认为外国法律是事实的情形下更是如此。国际私法主要规范是由一国的立法机构制定的,争议解决由有关国家的法院和仲裁机构来解决,且国内法院在解决争议时,程序问题一般均适用本国的程序法;以此来看国际私法的国内法性质是明显的。国际私法规范中的国际统一冲突规范这一类虽带有国际因素的规范实际应是国内法。“在今天,统一冲突法规范虽经海牙国际私法会议等努力通过了一系列的国际条约,但是因参加国有限等原因并没有形成真正意义上的国际法,真正具有强制力约束各国国际私法立法的国际惯例也没有并不存在,像不动产的物权适用物之所在地法这样的冲突规范,即使世界上许多国家都采用,也并不意味着该冲突规范就是国际惯例,如果一个国家在处理涉外民事案件时没有适用该规范,并没有国际法上的责任。”有一类被称为国际统一实体法规范的规范,其性质究竟是否是法律。在这类规范中许多国际贸易方面的统一实体规范,都是任意性规范,只有当事人在合同中选择适用后才对当事人有拘束力。这些规范明显缺乏强制力法律意义上的强制力,因此并不能被理解为法律。因此国际私法范围只包括各国的冲突规范,外国人民事地位的规范和涉外民事程序规范这些国内法意义上的规范,其具有国内法性质。从国际私法调整的对象角度来看,普遍认为是一13/14种民商事私人间的关系。有观点认为这种产生于国际交往中跨国的国际的关系,完全决定了国