房地产评估,服务计划

1/15房地产评估,服务计划房地产评估实施方案我们按照关于公开选聘评估机构的通知文件的要求，根据我们以往评估工作中的经验，现就房地产评估工作提出以下评估方案：一、评估方法本次评估主要采用成本法、市场法进行评估。并对两种方法的估价结果综合分析，得出最终估价结果。成本法1、成本法概念所谓成本法就是以现在的建筑、装修材料和施工技术、工艺，重新建造和待估房屋建筑物使用功能一样的建筑所投入的各项费用之和，运用典型工程重置核算法确定重置价值。2、成本法操作步骤搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；估算重新购建价格估算折旧求取评估价格3、成本法适用对象新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产；有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产；单纯建筑物的估价；市场不完善或狭小的房地产；在房地产保险及其他损害赔偿中。4、房地产价格构成取得土地使用权的费用勘察设计及前期工程费建筑安装工程费建设单位管理费资金成本4、计算公式2/15房屋建筑物评估价格房屋建筑物重置价格成新率房屋建筑物重置价格由上述、4中至项构成。房屋建筑物成新率根据房地产评估规范的规定，采用使用年限法与打分法综合确定建筑物成新率。综合成新率=打分法成新率权重+使用年限法成新率权重使用年限法是以房屋建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用寿命年限的比率作为房屋建筑物的成新率。用公式表示即为：使用年限法成新率=建筑物耐用年限100%。打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分别打分。公式为：打分成新率=结构得分G+装修部分得分S+设备部分得分BG结构评分修正系数；S装修评分修正系数；B设备评分修正系数；市场法1、市场法概念所谓市场法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。2、市场法操作步骤搜集交易案例；选取可比实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正；进行交易日期修正；进行房地产状3/15况修正；求取评估价格3、市场法适用的对象市场法适用的对象是具有交易性的房地产。4、市场法计算公式委估房地产价格=比较案例价格交易情况修正系数交易期日修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数根据具体情况选用简单算术平均数、加权算术平均数等数学方法之一，求取一个综合结果。二、主要评估步骤受理估价委托及明确估价基本事项明确估价基本事项包括明确估价目的、估价对象、估价时点。拟定估价作业方案1、拟采用的估价技术路线和估价方法；2、拟调查搜集的资料及其来源源渠道；3、预计所需的时间、人力、经费；4、估价作业步骤和时间进度安排。2、搜集估价所需资料1、对房地产价格有普遍影响的资料；2、对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；3、类似房地产的交易、成本、收益实例资料；4、反映估价对象状况的资料。实地查勘估价对象就委托人介绍提供的估价对象的有关情况，对事先4/15收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、用途、产权等资料，到实地进行核实，同时亲临现场感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修设备等状况，并搜集补充估价所需的其他资料，了解当地房地产市场行情和市场特性，以及对估价对象及其周围环境、景观、临路状况进行拍照等。选定估价方法估价方法的采用，取决于估价对象的房地产类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量。确定估价结果根据具体情况选用简单算术平均数、加权算术平均数、中位数、众数等数学方法之一，求取一个综合结果。撰写估价报告1、与委托方等有关方面交换意见；2、调整、完善评估结果3、出具正式房地产评估报告书交付估价报告三、项目人员安排为顺利地完成本项目的房地产评估工作，我们公司成立专项房地产评估小组，由徐琰任评估组组长，总体负责协调各方面的关系，安排配备各项目组的人员，对项目5/15的工作进行监督管理，协调各项目组的人员调配和工作进度等。四、时间安排我们将按照中国银行股份有限公司吉林省分行的要求，来安排合理的工作时间安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司评估工作方案一、根据房地产估价规范的要求，结合项目的具体情况，制订本评估工作方案。二、接受委托：接受.委托后，我公司成立房地产价格评估小组进行评估工作。三、评估程序、明确评估业务基本事项：接受委托后，评估小组向委托方对评估项目进行了详细的了解，明确相关评估事宜：1、评估目的：为委托方了解被评估房地产在估价时点的成本价值提供价值参考；2、评估标的及评估范围：、安徽省六安市裕安区.；、安徽省六安市北塔北路.。3、评估基准日：、估价时点为XX年01月；6/15、估价时点待资料完善后确定。4、报告使用人：.。5、出具的评估报告仅限于委托方在委托评估目的下使用，不得用于其他目的，估价报告使用应遵循估价报告书中所列假设及限制条件。6、评估所有需的资料清单附后。、结合估价对象实际状况及委托方要求，签订房地产估价委托书及评估协议。、评估计划：1、参与人员：组长：.，全面负责整个评估项目工作，撰写评估报告；副组长：.，负责与委托方协调、沟通工作；技术员：.，负责收集评估资料，辅助组长完成任务。2、时间安排：XX年10月11日接受委托评估项目；XX年10月12日至XX年10月19日收集资料、勘查现场、市场调查及完善评估资料；XX年10月22日出具评估报告初稿。、现场调查。安排房地产估价师及技术人员进行现场调查，到现场搜集资料、勘查实物情况，并做现场记录。7/15、收集评估资料。根据委托评估目的及估价时点，搜集有关评估对象的权属资料以及市场询价等方面的评估资料。、评定估算。根据搜集的资料及现场勘查的情况，按照房地产估价规范进行方法适用性的评价和判断，选择评估方法并选取合适的参数，估算委估对象的价值。、编制和提交评估报告。由评估小组组长负责编制评估报告初稿，报告初稿经项目负责人审核后与委托方进行必要的沟通，并按照本公司内部规定的复核制度进行复核并出具报告。、工作底稿归档。按照有关档案管理办法进行评估底稿归档。四、评估工作的基本步骤整个评估工作分为四个步骤来进行：第一步，前期洽谈与准备：进行项目的前期洽谈，在了解项目具体情况后，考察自身的业务承接能力，对评估对象的情况小组内部人员根据初步搜集的资料进行综合分析，同时对于评估项目涉及到的行业信息等进行搜集与整理，合理安排估价人员。第二步，现场调查：估价人员亲自到现场勘查评估对象的具体情况，搜集相关权属证明资料、实物资产的运8/15行资料，并与委托方相关人员一起讨论实物资产评估中存在的问题，对所有现场勘查的资料都及时进行整理和归纳，以备后期审核和评定估算。同时明确委托资产是否存在使用限制和他项权利情况，如果存在，必须及时报告并与委托方沟通，明确评估报告的类型。第三步，市场询价、评估方法的选择及评定估算。现场调查结束后，明确任务分工，主办人员分别对不同的分工由项目组成员先整理好各自负责调查的资料后，召开总结分析会，由局部信息上升为全面的和整体的信息，在上述基础上，首先从方法的适用性方面进行分析和明确，其次是对参数的选择及其适用性进行分析和明确，第三是对两种或两种以上方法适用性进行再次的决策和做出最终的选择，第四是对委托资产进行价格查询并在“货比三家”的思路下确定重臵价值，第五是在上述基础上按照国际通行的评估方法进行测算，得出评估价值。第四步：形成报告初稿、履行沟通及内部复核程序，出具评估报告。报告初稿由主办人统筹编制，完成后与委托方进行沟通，如果沟通中出现重大争议的，应该及时报公司负责人审核并协调。内部的复核采取复核制度，即主办人复核，重点是保证资料的完整性、数据的真实性和准确性以及不重不漏等；公司风险防范组复核，重点是方法9/15选择的恰当性、资料来源的合规性、参数确定的合理性等；公司负责人复核，重点是项目限制性及其解决，项目不确定所可能导致的风险等。五、评估中的一些其他要求1、遵循实事求是、客观公正、保守秘密的原则；2、严格按计划进度完成评估任务，如果需要调整，必须及时履行内部报告程序；3、评估中的相关问题应履行报告制度，一般情况下应由各评估小组负责人与客户接洽或交换意见，对较大的事项处理应通过现场负责人向分管管理层负责人汇报，不得在现场议及相关评估结果或评估意见。4、评估小组成员应在评估进场前了解相关法规或要求等。安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司二一三年十月十二日附件1：委托方需要提供的资料清单房地产评估实施方案我们按照关于公开选聘评估机构的通知文件的要求，根据我们以往评估工作中的经验，现就房地产评估工作提出以下评估方案：一、评估方法10/15本次评估主要采用成本法、市场法进行评估。并对两种方法的估价结果综合分析，得出最终估价结果。成本法1、成本法概念所谓成本法就是以现在的建筑、装修材料和施工技术、工艺，重新建造和待估房屋建筑物使用功能一样的建筑所投入的各项费用之和，运用典型工程重置核算法确定重置价值。2、成本法操作步骤搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；估算重新购建价格估算折旧求取评估价格3、成本法适用对象新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产；有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产；单纯建筑物的估价；市场不完善或狭小的房地产；在房地产保险及其他损害赔偿中。4、房地产价格构成11/15取得土地使用权的费用勘察设计及前期工程费建筑安装工程费建设单位管理费资金成本4、计算公式房屋建筑物评估价格房屋建筑物重置价格成新率房屋建筑物重置价格由上述、4中至项构成。房屋建筑物成新率根据房地产评估规范的规定，采用使用年限法与打分法综合确定建筑物成新率。综合成新率=打分法成新率权重+使用年限法成新率权重使用年限法是以房屋建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用寿命年限的比率作为房屋建筑物的成新率。用公式表示即为：使用年限法成新率=建筑物耐用年限100%。打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分别打分。公式为：打分成新率=结构得分G+装修部分得分S+设备部分得分BG结构评分修正系数；S装修评分修正系数；12/15B设备评分修正系数；市场法1、市场法概念所谓市场法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。2、市场法操作步骤搜集交易案例；选取可比实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正；进行交易日期修正；进行房地产状况修正；求取评估价格3、市场法适用的对象市场法适用的对象是具有交易性的房地产。4、市场法计算公式委估房地产价格=比较案例价格交易情况修正系数交易期日修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数根据具体情况选用简单算术平均数、加权算术平均13/15数等数学方法之一，求取一个综合结果。二、主要评估步骤受理估价委托及明确估价基本事项明确估价基本事项包括明确估价目的、估价对象、估价时点。拟定估价作业方案1、拟采用的估价技术路线和估价方法；2、拟调查搜集的资料及其来源源渠道；3、预计所需的时间、人力、经费；4、估价作业步骤和时间进度安排。搜集估价所需资料1、对房地产价格有普遍影响的资料；2、对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；3、类似房地产的交易、成本、收益实例资料；4、反映估价对象状况的资料。实地查勘估价对象就委托人介绍提供的估价对象的有关情况，对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、用途、产权等资料，到实地进行核实，同时亲临现场感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修设备等状况，并搜集补充估价所需的其他资料，14/15了解当地房地产市场行情和市场特性，以及对估价对象及其周围环境、景观、临路状况进行拍照等。选定估价方法估价方法的采用，取决于估价对象的房地产类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量。