商品房买卖合同纠纷

1/11商品房买卖合同纠纷商品房买卖合同纠纷处理一览表1.商品房买卖合同概念：商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要京高法发XX489号近年来，我市法院受理的房屋买卖合同纠纷案件中出现了一些新问题、新情况。为统一裁判标准和执法尺度，市高院民一庭组织市一、二、三中院及部分基层法院民庭召开了专题座谈会，经充分深入讨论，就该类案件审理中的相关法律适用问题，形成以下纪要内容：一、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力出卖人未取得商品房预售许可证明即签订预售合同转让房屋，在一审法庭辩论终结前房屋已经竣工验收合格的，可以认定为商品房现售，当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的，不予支持。二、预约合同的效力和履行当事人以出卖人在签订预购书、购房意向书等预约2/11协议时未取得商品房预售许可证明为由，要求确认预约协议无效的，不予支持，但预约协议被认定为商品房预售合同的除外。预约协议订立后，当事人一方无正当理由拒绝签订房屋买卖合同，守约方起诉要求法院强制违约方订立买卖合同的，一般不予支持。三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合同，双方并无买卖房屋的真实意思表示，房屋买卖合同无效。当事人尚未还清银行贷款的，对于合同无效的法律后果可以参照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第25条的规定处理。四、房屋买卖中阳合同的效力当事人在房屋买卖合同中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。当事人对房屋买卖合同的效力及履行存在争议，经审查其名为房屋买卖，实为赠与等其他法律行为的，应根据隐藏法律行为的性质进行处理。五、购房指标转让合同的效力3/11当事人签订合同将房屋的购买指标转让给他人，当事人一方主张转让合同无效的，一般不予支持，但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外。六、无权处分合同的效力和履行夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，不予支持。前款房屋已经交付但尚未办理过户登记，不符合物权法第106条第1款规定的善意取得构成要件，买卖合同构成法律上的履行不能，买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的，法院应当释明买受人可以主张解除合同，经释明买受人坚持不变更诉讼请求的，应当判决驳回其诉讼请求。房屋买卖合同解除的，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。前款房屋已经过户登记到买受人名下，但不符合物权法第106条第1款规定的善意取得其他构成要件，夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的，应予支持。“善意”的判断时点以买受人申请过户登记时为准。七、房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋，买4/11受人要求继续履行合同办理房屋过户登记，法院应当对出卖人的行为是否构成无权处分或无权代理进行审查，并释明买受人可以申请追加夫妻另一方作为共同被告或第三人参加诉讼，买受人不申请的，法院可以通知夫妻另一方作为无独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方以出卖人构成无权处分为由要求追回房屋的，可以作为有独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方向法院表示同意出卖人转让房屋的，可以不追加其参加诉讼。经审查夫妻另一方追认出卖人的处分行为或有证据证明其以自己的行为同意履行的，构成对房屋过户登记债务的加入，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续；出卖人的行为构成最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释第17条第项或民法通则第66条第1款规定的，该买卖合同对夫妻另一方具有约束力，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。八、冒名签订房屋买卖合同的效力出卖人冒用房屋所有权人名义擅自转让房屋，可以参照合同法第48条无权代理的规定认定房屋买卖合同无效，该合同对房屋所有权人没有约束力，但买受人有证据证明构成合同法第49条规定表见代理的除外。5/11买受人信赖出卖人享有代理权法律外观的形成系不可归因于房屋所有权人的，不构成前款规定的表见代理。九、连环买卖中的合同效力房屋连环买卖中，前一手房屋买卖合同被确认无效，并不必然影响后一手房屋买卖合同的效力，法院应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效情形予以认定。但后一手买卖合同的买受人能否取得房屋权利，应当依据物权法第106条关于善意取得的规定进行处理。十、借名买房的认定和处理借名人以出名人为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续，经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系XX年4月11日之前签订的，可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。房屋腾退纠纷中，被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的，法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是6/11否成立进行审理并作出判定。十一、请求合同继续履行的处理当事人要求继续履行房屋买卖合同，但诉讼请求中没有具体履行内容的，法院应当向当事人释明，要求其变更诉讼请求明确具体履行内容，如支付购房款、交付房屋、办理房屋过户登记等，并告知仅判决继续履行合同存在履行内容不明确无法执行的风险；当事人坚持不变更的，可以根据当事人的请求作出相应的判决，并告知当事人在履行中发生新的争议可就具体履行内容另行起诉。十二、商品房不符合交付条件的处理买受人要求交付商品房，经审查房屋已经完工但未办理竣工验收手续，不符合法定强制性交付条件的，可以判决出卖人在合理期限内组织工程竣工验收，并将验收合格的房屋交付给买受人，但买卖合同存在永久性履行不能情形的除外。买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持，但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。商品房买卖合同示范文本约定出卖人“于房屋实际交付之日起三十日内支付违约金”，出卖人实际逾期交付房屋的，买受人应当依合同约定的履行期限主张逾期交房违7/11约金；房屋逾期尚未实际交付，买受人主张逾期交房违约金，出卖人以合同约定的履行期限尚未届至为由提出抗辩的，不予采信。十三、买受人拒绝接收商品房的处理出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持，但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。买受人接收房屋不影响出卖商品房买卖合同纠纷_渝五中民终字第3646号民事判决书重庆市第五中级人民法院民事判决书渝五中民终字第3646号上诉人李建琪，女。上诉人廖学明，男。委托代理人余正勇，重庆展图律师事务所律师。8/11委托代理人唐铭，重庆展图律师事务所律师。被上诉人重庆黄河房地产开发有限公司。法定代表人杜虹，该公司董事长。委托代理人陈箭宇，重庆箭宇律师事务所律师。委托代理人龚中华，重庆箭宇律师事务所律师。上诉人李建琪、廖学明因商品房买卖合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院作出的渡法民初字第1067号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院查明：XX年3月6日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告出售的位于重庆市大渡口区松青路的金色世纪A幢7-4房屋一套，房款总额为180253元，房屋为预售商品房；买受人于XX年3月6日付首期房款80253元，余款100000元在XX年6月12日前付清；XX年5月31日前交付使用；预售商品房的，在商品房交付使用后60日内，应办理房地产权证，如因被告的责任，致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起，被告按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向原告支付违约金。XX年5月29日，被告将房屋交付原告使用。XX年9月13日，被告将办理房屋产权证书的相关手续交到了大渡口区土地房屋9/11权属登记中心。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按照合同约定全面履行义务。原、被告双方在商品房买卖合同中约定，被告向房地产交易管理部门申请办理房地产权证的时间是自商品房交付使用后60日内。被告于XX年5月29日将房屋交付原告使用，被告于XX年9月13日才将办理房屋产权证书的相关手续交到大渡口区土地房屋权属登记中心，其行为已经构成违约，依法应承担逾期办证的违约责任，应主张违约金1217元。原告要求被告支付违约金元，除其中1217元有事实依据予以支持外，其余因事实依据不能成立，不予支持。被告的答辩意见部分成立，予以采纳。依照中华人民共和国民事诉讼法第一百二十条、第一百二十八条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条之规定，判决:一、李建琪、廖学明与重庆黄河房地产开发有限公司之间签订的商品房买卖合同有效；二、重庆黄河房地产开发有限公司自本判决生效后三十日内赔偿李建琪、廖学明违约金1217元。本案受理费50元，由重庆黄河房地产开发有限公司负担。宣判后，李建琪、廖学明不服，向本院提出上诉，10/11主要请求:1、撤销原判，判令被上诉人支付延期办证违约金元；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。主要理由：1、房地产登记收件收据不真实，与上诉人提供的案例流程图所记载的时间不一致。2、延期付款协议不是被上诉人延期办证的合法理由。被上诉人黄河房产公司答辩称：原判认定的事实清楚，判决恰当，请求维持。二审查明的事实与一审同。本院认为，双方当事人所签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效。双方均应按合同履行自己的权利和义务。被上诉人将房屋交给上诉人使用后，未在合同约定的期限内向房地产交易管理部门申请办