竹映三清策划报告精品.doc

竹映三清策划报告精品 目录前言第一部分市场分析永川市区域政治、地理状况永川市社会经济发展概况永川市房地产市场运行状况永川房地产市场发展趋势5.12政策对房地产市场的影响主要竞争楼盘分析市场消费者消费习惯及需求调查第二部分“竹映三清”项目概况地理位置项目规划及主要经济指标项目区域状况分析第三部分SWOT分析S项目优势W项目劣势O项目机会T项目威胁第四部分住宅定位客户群分析1）分区位客户群分析2）.分行业客户群分析3）.分年龄段客户群分析4）自住型客户群分析5）投资性客户群分析项目总体定位价格定位景观规划设计建议第五部分户型规划设计建议市场需求户型分析市场供应户型及购买因素分析确定户型构成的要素户型面积、数量的配比对原有户型设计方案的建议第六部分商业定位区域整体商业环境概况新区商业环境调查分析区域内商业终端客户群分析定位方案价格策略第七部分项目营销推广项目现场包装样板房包装与展示营销策略和营销手段阶段销售掌控前言感谢三清公司对本司的信任和支持，感谢刘总，感谢张总。 “夫欲善天下事，必先谋其大略”，“先谋大略，后谋天下”。 房地产是一个大投资、高风险行业，其产品具不可变更性，在无数的潜在消费者面前，总是那些具备独特号召力、真正创造了消费者需求、得到市场最多掌声的产品，才能获得最大的经济效益和企业品牌积累。 则在特定市场中为项目设计一件贴近完美的产品，为项目的运作提出基于市场的优秀策略方案，是为地产项目成功至关重要的步骤，一个好的开始便是项目成功的一半。 “谋略在胸，然后事定”。 面对风起云涌的市场，从市场中来，到市场中去，是房地产成功的必由道路。 唯有切切实实地贴近市场，透彻了解区域市场中供、求、未来趋势等各个方面的信息，才能根据项目的固有素质，结合市场专业创新精神，精准地为项目剪裁出合身得体而富于个性的“外衣”。 则本司在完整细致的市场调研基础上，充分发挥本案的项目特性，结合业内类似案例的先进经验，制定本前期规划报告书。 真正实现项目优势的最大化和经济效益的最大化。 本报告书侧重本案项目产品建议和运作分析建议。 全书分二册，上册为市场分析部分，下册为产品规划运作部分。 第一部分市场分析 一、永川市区域政治、地理状况永川市位于四川省东南部，重庆市西南部，长江上游北岸，东靠璧山县、江津市，南接合江县、泸县，西接荣昌县、大足县，北与铜梁县毗邻。 全市面积范围1576平方公里，辖有31个镇、1个乡、3个街道办事处，631个行政村，109个社区居民委员会。 总人口106万，其中城区人口26.2万。 为全国综合改革试点市、农业综合开发重点市、村民自治模范市和全国城市环境综合整治、广播电视、科技、创卫先进市，是重庆二级经济圈、渝西经济走廊上的地区性中心城市。 永川东距重庆63公里，西离成都276公里，成渝铁路、成渝公路、成渝高速公路横贯全境，“黄金水道”长江流经市镜南端21公里。 永川背靠四川腹地，面临三夏库区，位于成渝经济走廊长江上游经济带构成的A形经济骨架的重要节点，是出入四川、重庆、云南、贵州、西藏的五省通道，通江达海，历来为重庆西部和川东南地区交通、通讯枢纽和人流、物流、信息集散中心。 八界全国人大五次会议于1997年3月14日正式审议通过设立重庆直辖市，重新明确重庆的历史使命进一步发挥重庆的区位优势，龙头作用、窗口和辐射作用，带动西南地区和长江上游地区的经济、社会发展。 直辖以来，重庆经济保持了持续、快速的发展，综合实力显著增强，整个社会经济体处于黄金发展时期。 据统计，04年重庆实现地区生产总值2665亿，增长12。 2%，全市人均GDP达到了9608元，首次突破1000美元大关。 作为重庆的二线辐射城市，重庆的快速发展直接带动了永川的发展，从92年立市至今，城市面貌发生最大的时期发生在直辖后时期，尤其是最近两、三年，城市新的公共设施，新的商业形态的引进及基础建设更新速度都是最快的。 在重庆市“三大经济区”发展战略中，永川作为发展条件较好的地区，倍受重庆市政府重视。 在重庆市19962020城市总体规划中永川属于以特大城市重庆都市圈为中心城市的城镇密集区，被圈定为规划中的九个地区中心城市之一，定位为重庆西部地区重要的交通枢纽和商贸中心，以加工工业为主导的工商业城市。 到2020年，把永川建设成为川渝经济带上现代化大城市和渝西地区的经济、文化、商贸物流中心、山水园林城市。 在经济发展上，永川目前处在消费升级换代、城市建设脱胎换骨、投资速度、效益同步提升、对外经济联系日趋紧密的过度性时期。 总体而言，当前永川社会、经济在跨越式发展的关键时刻，永川经济技术开发区等新区建设热烈进行中，发展机会多，潜力大。 二、永川市社会经济发展概况1.近年来经济发展情况9904年永川市主要宏观经济指标(单位亿元)1999年2000年xx年xx年xx年xx年GDP51485602627770588018906增长率125%122%125%13%13%13%人均GDP49845405603766978707固定资产投资2081265930573824473858增长率413%201%149%246%28%224%社会消费品零售总额1972219824527263235371增长率96%11%119%125%123%12%财政收入14416119120525302年末金融机构存款余额3168368430952496229以上图表反映永川经济发展几个特征尽管永川经济发展速度尚可，由于起点低，永川经济总量并不大，人均经济水平略落后于全国平均水平。 由于缺少大工业或活跃的民营经济的支撑，当地财政水平较低，政府财力不雄厚，而联系近二年市政公共建设的高歌猛进（固定资产投资增幅保持在较高水平），政府财政赤字较高（04年达到3亿多，约为一年财政收入）。 金融存款额增长较快，人均存款额约为5800元，但与全国人均储蓄约10000元比，处于较低水平，低储蓄率反映居民消费较为活跃，消费观念较为前卫。 联系近两年的房地产市场行情，居民的人均住房支出增长迅速，住房消费需求集中释放。 2永川经济发展特色商贸业继续领衔经济发展永川的国民经济构成中最大的特色就是第三产业发达，其中又以商贸旅游最具特色。 产业结构中三次产业比重由1995年的40。 729。 230。 1调整到“九五”期末的23。 335。 940。 8，再到xx年的18。 539。 342。 2，其中第三产业的比重在不断的上升，而其中又以商贸业的发展作为其支撑。 拥有商贸流通六个“渝西”之最的永川最大的商业批发企业重庆石油集团永川公司，最大的商业零售企业重百永川商场，最大的农副产品批发市场重庆农副产品批发市场，最大的家电批发市场永川家电批发市场，最大的钩物广场渝西沟物广场，最大的超市名豪沟物广场，以商兴市将是其未来经济发展的一个重要特征，商贸业在今后一段时期内将继续领衔永川的经济发展。 而从永川城区实际调查情况看，比较国内同等规模城市，永川主城区即集中了永川人口的25以上，这是一个较高的比例，主城区对全市有较强辐射力，同时联系川、渝的有利地理条件同样也是造就了本地商贸业发达的一个原因。 304年永川经济发展情况在xx年渝西经济走廊考评中，永川市在12个县市中，综合考评分值81.83，位列第3名。 xx年永川市社会经济发展状况总体经济指标地区生人均GDP全社会固地方预算产总值增长率定资产投资增长率内财政收入增长率财政收入占GDP的比重社会消费品零售总额增长率工业经济效益综合指数实际吸收外资金额13%10181元31.4%23.2%5.5%15.1%188.7%252.4万美元xx年永川市生产总值90.6亿元，人均生产总值达9860元，比上年增加1153元。 固定资产投资保持了快速增长。 全年全社会固定资产投资达60亿元，比上年增长39.7。 房地产开发持续升温，建设规模迅速扩大。 全年房地产开发完成投资总额13亿元，比上年增长23.1；全年房地产开发投资竣工房屋面积51.3万平米，实际销售面积47.8万平米，销售额达6.1亿元。 全年社会消费品零售总额37.24亿元，比上年增长15.1，其中批发零售贸易业零售额32.16亿元，比上年增长16.2；餐饮业零售额4.89亿元，比上年增长8.2。 市场物价平稳上升。 全年城市居民消费价格指数为103.3，比上年提高了3.3；商品零售价格总指数102.9，比上年提高了2.9。 永川市xx年财政收入3.02亿元，比上年增长21.4；财政支出6.71亿元，比上年增长38.2；财政赤字3.69亿元。 金融机构存款持续增加，贷款下降。 年末金融机构各项存款余额75.56亿元，比年初增长21.3，其中城乡居民储蓄存款余额62.94亿元，比年初增长23；金融机构各项贷款余额35亿元，比年初下降12.3。 城乡居民收入进一步增加。 年末职工平均工资12794元，比上年增长7.8，月平均工资1066元。 全市城镇居民人均可支配收入为8300元，比上年增长12.9；城镇居民人均消费性支出6219元，比上年增长12.6。 城乡居民储蓄存款保持较快的增长势头。 年内城乡居民净增储蓄存款11.7亿元，年末城乡居民人均储蓄存款余额5871元，比年初增长22.7。 就经济发展水平言，永川处在消费、投资升级换代，社会由初步小康向富裕转变的转折时期，在渝西属于经济较为发达地区，但在全国同类城市中经济处于中等发展水平。 目前永川新一轮的城市建设刚刚启动，商业区和居住区不断向城区东部的永川的经济技术开发区集中，建成区面积以每年平均2平方公里以上的速度在增加，房地产市场初步形成，经营城市土地和提高城市品位的思想观念深入，二元社会的许多制度性藩篱不断被打破，就业、养老、户口登记和入学等方面的政策改进力度很大，可以判断未来几年是永川城市化不断加速的时期。 今后几年，城市基础设施建设和房地产开发需求是未来几年永川经济持续发展的重要动力，伴随着新区建设的推进，房地产成熟度将得到极大的提高，整个城市人居水平将得到一个质的提升。 实际利用内资金额人口自然增长率城镇人均住房建筑面积城镇土地集约利用 二、三产业增加值占GDP比重农村居民人均纯收入提高城镇化率的百分点农业产业化市级龙头企业销售收入4.36亿元2.0637.521.447亿元/K82%3234元2.0%2.32亿元 三、永川市房地产市场运行状况 (一)0405年永川房地产市场发展概况 1、xx年永川市房地产供给总量减小，需求略有下降，市场供略大于求。 05年上半年相对04年下半年，商品房平均价格涨幅为7左右。 2、受国家宏观调控政策和市场自我调节的影响，新项目的开发步伐有所放慢。 截止04年12月底，永川市共核准商品房预售51个项目，与03年同期核准的55工项目相比减少7；核准预售面积37.08万，其中住宅27.06万，非住宅10.02万，与03年同期相比分别减少4、3、8。 数据表明项目个数、供应面积都有所下降，04年房地产开发建设的增长速度放缓。 3、xx年112月份，永川市商品房销售3478件，与03年同期相比增长1.4；销售面积37.72万，交易金额3.97亿元，与03年同期相比分别下降7.3方面、1.7。 其中住宅销售2710件，同比下降1.3，销售面积32.98万，与03年同期相比减少5.8，交易金额2.77亿元，同比增长16.3；非住宅销售768件，同比增长12.3，销售面积4.74万，与03年同期相比减少16.8，交易金额1.19亿元，同比减少27.8。 住宅销售件数相比总销售面积减少更慢，说明市场上单位住宅面积同比在缩小，小户型供应量增大；在交易面积同比下降的情况下，住宅交易金额反而上升达16.3，说明04年市场价格处于快速上升中，增幅在20左右。 4、xxxx年4月止，永川市全市安置房已建面积达134700，共1372套。 现拟再增加65880，计732套。 廉置房的增加将对市场化运作的商品房造成较大的压力。 5、在供给结构上，土地供给集中在开发区。 目前规模较大的住宅小区几乎都集中在东部的开发区，永川南部和西部基本上都是一些小型楼盘，整体供给量有限。 未来多个投资超过一亿元的商住项目即将动工。 6、根据重庆统计年鉴数据显示，自xx年起，永川住宅供应量大幅增加并且趋向稳定xx年住宅竣工面积比xx年同比增长老79.01，而xx年与xx年相比，仅增加2.8万，涨幅为4.5。 04年又大体维持在03年的水平。 鉴于未来两年内开发区有多个大型项目相继竣工投放市场，预计未来两年商品房市场供给量将有较大的涨幅，供给预计突破40万。 7、高档楼盘的开发和大面积的商业规划，在23年的时间内销售上具有难度和风险。 一方面，由于核准销售的商品房非住宅面积高于销售面积，表明永川市非住宅空置率达提高，非住宅销售压力大，如果有效需求得不到释放，后市将存在供过于求的矛盾。 另一方面，由于受土地资源紧缺和地价偏高的影响，普通商品房供应明显偏少，而目前永川市空置商品房中，中高档住宅和非住宅占80，高端楼盘的竞争将趋于激烈。 （二）房地产需求市场特点分析 1、尽管需求速度有所放缓，市场需求依然强劲04年永川市共批准预售商品房37.08万，其中住宅27.06万，非住宅10.02万，同比分别下降4、2、8，房地产市场供给有所减少。 112月的销售面积为37.72万，其中住宅32.98万，非住宅4.64万，与去年同期相比分别下降7.3、5.8、18.5。 供应的增幅与需求的增幅均有所回落。 虽然受04年可预售房屋面积减少的影响，市场实际交易量有所下降，但据上述的商品房住宅销售总量高于核准预售的面积，空置房屋进一步消化的统计信息，表明市场对住宅的需求依然强劲，同时房管局的统计数据，05年新区楼盘销售势头依然良好。 2、市场消费需求集中释放，较快的价格上升引起市场较大反映04年05年，从实际销售情况看，几乎没有不热销的项目，尤其是热点片区，个别楼盘登记到认购数量甚至高于实际供应量一倍以上。 从购房者情况看，尽管多数是自住或投资出租，但仍有相当一部分认筹是出于炒房目的。 在这种情况下，多数楼盘房价增幅迅速。 永川房地产市场出现了从来没有过的旺销态势，但房价的过快增长同时也释放出危险的信号，有效需求可能因过快的价格上升反过来抑制需求。 3、购房区域发生变化从成交商品房住宅的分布区域看，开发区的开发量占了全市商品房住宅开发量的一半以上，开发区逐渐取代老城区成为永川市房地产开发的重点区域。 由于规划的不断完善和环境质量的不断提高，开发区以其较大的升值潜力和成熟的配套吸引了众多的购房者。 4、商品住宅价格不断小幅上涨，季节性增长特点明显综观04年商品房市场，从住宅预售价格来看，永川市住宅均价为845元/，与03年同期的684元/相比增长老23.5。 从xx年以来各季度住宅价格看，房价的季节性波动明显，基本呈“13季度价位平缓，4季度价格攀升”到规律。 而房价的上涨，是需求拉动型和成本推动型相结合、以需求拉动型为主。 永川市的诸多项目都选择分期开发，开盘时定价偏低，随着房地产市场的不断升温和广大消费者对项目质量和配套的要求不断增长，后期新推楼盘时，周边环境得到改善，装修、交房标准提高，房价自然会“水涨船高”，如棠城家园、伟映帝琴、昌州城市花园等。 另一方面土地成本增加、建安成本上升、交通环境改善等也是主要的成本推动因素。 5、商品房非住宅价格（主要为店面）波动明显、差异大从非住宅预售价格来看，永川市全年非住宅均价为2565元/与去年同期相比下降了12.9，这是由供过于求导致的。 由于老城区的旧城改造基本完成，购房者的购房区域不得不发生转移，非住宅受地理位置和市场供求等因素的影响，价格下降明显。 非住宅商品用房销售价格出现两极分化。 最高单价达到16000元/，最低价350元/。 从销售情况看，高价区位的非住宅销售较好，中低价位区位销售业绩欠佳。 商业价值高的口岸如名豪扬子江酒店、渝西广场康华楼等楼盘，价格高、旺销，而一般的口岸价格较低、滞销。 根据市场运行状况，永川市的商业用房已出现区域性、结构性过剩，由此决定新盘必须具备高素质才能在价格、销售速度上形成优势。 6、外来购房人群比例上升随着城镇化进程的加快，城市人口集聚及辐射带动效应逐步显现，促进了房地产市场有效需求的增加。 根据资料及调查显示，在永川市区购房者中，外来人口购房占31，其中乡镇占29，永川市外占2。 7、二手房交易大幅增长，住房二级市场日趋活跃xx年永川市共办理二手房转让2748件，同比增长26.3，建筑面积28.93，同比减少14，交易金额1.73亿元，同比增长69.9。 交易件数和交易金额与去年同期相比均大幅增长，销售面积却下降，表明小户型房屋的比例加大。 由于房价的上涨，购房者的经济负担加重，而小户型以其低总价、独立空间、便于出租、收益快等特点深受投资者的青睐。 市政府加大了对房地产遗留问题的解决力度，使大量的取得“两证”的存量房进入二手房市场。 二手房市场的有力发展说明居民改善居住条件的愿望强烈；城市居民二次置业持续保持较高水平，这部分消费者对新建住宅产生较大的需求，成为增加新建及存量商品房需求的主要动力。 四、xx年下半年永川市房地产市场发展趋势新区中心地段的集中开发，土地资源的稀缺性、不可再生性决定了房价的合理上涨趋势。 而商品住房整体品质的提高、建筑材料价格不断提高，必然带来建筑成本的增加。 从这两点来看，未来 一、两年内永川房价的必然出现较大程度的上涨。 结合永川市的城市消费力水平、物价水平和人均收支水平，根据市场开发和销售情况，预计永川市下半年的房价在现有基础上维持平稳上涨趋势，并可能因为各楼盘的集中上市而出现小幅波动。 1、有效需求的增加，高品质楼盘的上市，促使房价持续上涨永川市主城区人口约26.2万，城区面积25平方公里。 根据永川市大城市建设实施步骤，xx年底永川市主城区人口将达到30万人，城区面积达31平方公里。 由于城市化进程加快，外来人口和拆迁户大量增加以及居民改善居住条件愿望和经济能力的同步增长，势必增加对住房的有效需求，而帝琴三期、金港明珠二期、华创、AC世纪城、学府美墅、竹映三清、渝西风情街等规划、品质水平较高楼盘品质的集中上市，将推动房价持续上涨。 2、商品房价格稳中有升，升幅趋缓随着开发企业取得土地的成本上升，建筑原材料价格上涨，银行贷款利息上跳，建筑规范要求提高等因素带来的压力将在0506年上市项目中逐步体现。 这些因素将导致商品房成本上升，但在近期政府宏观调控力度加大和消费力、消费人口、购房者愈发理智等多重因素制导下，综合房价将是合理的稳步上扬，增长幅度同比不大可能出现上升，估计下半年房价涨幅将在48之间。 3、二手房的价格将会有小幅提升随着一手房市场的火热，众多把旧房子处理掉购买新房的客群的产生， 一、二手房之间较大的价格差、投资资金的进入等方面的因素，直接带动二手房市场的升温，目前已有重庆的二手房连锁机构开拓永川市场，二手房的逐渐活跃，将带动价格上的上浮。 4、总量商品房供应继续减少,新区供应量增加xx年国家相关部门先后出台了土地、金融等一系列“紧收”政策，先是项目开发自由资金比例的提高，随后是银行的贷款难度加大，在规范市场、提高市场门槛、减缓固定资产投资过快增长方面有明显效果。 xx年继续实行从严从紧的建设用的供应政策，“收紧地根”。 由于土地供应偏紧，土地开发面积下降较多，商品房竣工面积、新开工面积的减少，造成供应总量继续减少。 但新区房产开发更加火热，新增供应量新区占大头。 五、5.12政策对永川房地产市场的影响05年5月12日，国家建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会七部委联合出具关于做好稳定住房价格工作的意见的房产新政，对房地产市场进行更具体、多方位的调控，这些政策的出台马上引起了国内不少地方市场的强烈反映，上海房价应声而跌，多个市场成交量明显萎缩，本小节对此政策对永川市场的影响，以及对本案影响进行分析。 1、加强一级市场的监控力度。 “加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满年未动工开发的，征收土地闲置费；满年未动工开发的，无偿收回土地使用权。 这就给房地产开发商提出更高的要求，要求开发商有更好的市场判断力，以及更专业的营销手法和营销队伍，以在规定时间内迅速实现建设项目的顺畅销售，实现盈利。 击短线炒房行为。 “自年月日起，对个人购买住房不足年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过年（含年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过年（含年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 为了有效平抑房价，防止房产泡沫化，国家运用税收手段打击短线炒房者。 此措施造成消费者持币观望心理加重，造成整个市场交易行为的萎缩。 总体不利于项目的推广。 也更要求开发商要在产品和营销上下足功夫。 从程序手段上打击炒房行为。 “禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。 在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。 禁止炒卖楼花行为，对处于卖方市场、泡沫较大城市的虚高房价有明显的抑制作用。 对如永川之类三级市场影响不大，但对刚兴起的房产投资市场会有明显的打压作用。 总之，5.12房产新政对本地市场总体影响不大，但更规范化的政策措施，将使消费者的购买行为更加理性化，持币观购的心理加重，对刚热起来的市场温度有一定的影响。 同时也更要求开发商注重产品创新、产品质量以及营销手法的出新变化。 六、主要竞争楼盘分析由于近两年永川城区的重新规划和建设，新区房地产开发建设成为城区开发的重点，因为有先进完善的规划，新区房地产建设的规模、品质等各方面均有很大的提升，外地开发商的参与投资，也带来了各地房地产营销推广上的先进做法，使新区成为了永川房地产开发建设的前沿阵地和先进地区。 通过对新区本案主要竞争对手的调查，可以清楚了解市场上产品类型，各类类产品在市场上的反响，可以大体估算出未来市场供应情况，可以归纳出为行之有效的营销方式手法，以及产品市场供应的其他各类特征。 根据这些重要的借鉴和判断，使本案的营销推广有的放矢，最大降低市场风险。 伟映帝琴三期御景豪苑开发商重庆市伟映实业有限公司项目地址经济技术开发区汇龙二转盘（人民广场西侧）建筑及景观设计香港南普华泰建筑及景观设计有限公司代理商纬联地产顾问（重庆）有限公司广告推广重庆质因数总建筑面积9万余平米，其中住宅5万余平米，商业3万余平米，车库、设备用房1万平米车位258个建筑高度84.6米绿化率43主打广告语帝琴盛典，君临天下电话4981000149810002三期2幢高层25层、2幢小高层19层，楼栋命名新城丽舍、锦绣康庭、盛世皇庭、骏逸峰景、名邸映象、聚景雅筑、美域中央总户数502套价格未定，预计1500元/户型面积82147，二房82.5，复式240主力户型三房91120、四房135147另伟映帝琴一二期共517套，已售500套，二期价格范围8001400元/，均价约1150元/,面积范围90150；红河丽景基本情况总户数465；占地66.1亩；总建72998.48平米；公摊9%13%；容积率2.91；建筑密度30%；绿化率35.5%，1万平米景观中庭，商业2000平米电话4980666649800666销售情况7栋小高层及多层（12层、6层），已销售完220套，AB栋已售完，销售率50，其中90125销售状况最好，销售率约为8595工程进度AB幢主体完工，内部施工；CE幢在建；D幢封顶；中庭景观和泳池施工。 主打广告语生活，与自然交响xx永川人文景观建筑典范户型面积90150面积配比两房9096三房116146四房140150主力户型两房9096、三房120140均价总体均价1250元/，目前多层1400元/，小高层1550元/层差2030元/；店面挑高5.2m金港明珠类型花园洋房起价1030元/平方米；均价1220元/平方米项目位置永川市红河小区人民北路69号（中山中学对面）建筑类型多层七层,高层售楼电话8535355585353666销售状态尾房开盘时间xx年底开发商重庆裕达房地产开发有限公司建筑设计中国华西工程设计建筑总公司环境设计重庆爽艺环境艺术设计有限公司物业管理重庆裕达物业管理分公司施工进度已封顶综合点评位于永川市开发区腹心地带，通达四方，地段较好，东南面紧临新建市政府办公大楼；西南面邻会展中心，永川汇龙中学，西北面临永川中山中学。 户型面积75250主力户型三房、四房主力面积126144总户数446套；已售350套总体均价；1200元/，顶层复式均价1380元/，建筑点评建筑风格采用典型的欧陆风格三段式设计，底部为灰绿色、中部乳白色、顶层为赭红色。 以欧式的阳光窗配以无色玻璃、现代风格的弧形加宽阳台配以欧式铁花栏杆形成外立面。 整体布局采用分组团围合设计。 主打广告语城市花园美宅AC世纪城电话4983888849839999项目地址新区水景公园西南侧投资商重庆航大房地产开发有限公司&上海同鸣房地产有限公司开发商重庆同航置业有限公司建筑规划设计上海华东建筑设计院景观规划设计重庆宏兴园林景观有限公司物业管理重庆欢乐谷物业管理有限公司代理商重庆万基地产顾问有限公司广告设计重庆水原广告有限公司主打广告语全电梯城市公园社区建筑形态2幢27层、3幢18层、2幢独立商业体占地44亩，总建筑面积近10万平米总户数620户；商业店铺300间；写字间10座价格未定，约7月份开盘公摊约1520%户型面积一房4245、二房6568、三房9699、四房135140渝荣天之韵花园项目地址汇龙大道二转盘电话61192888开发商重庆渝荣房屋建设开发有限公司规划设计重庆大学规划设计研究院建筑设计重庆市大地建筑勘察设计院代理商嘉鑫地产顾问机构广告推广四川黑骏马广告物业管理重庆渝荣房屋建设物业管理有限公司项目定位首席低密度大型花园式智能化生态高档住宅社区占地面积177640；总用地面积43700；总建筑面积102090容积率2.34；建筑密度24.6；绿化率38.7；车位251个建筑结构砖混结构楼栋命名帝景苑，下辖迎春阁、探春阁、惜春阁、醉春阁、持春阁、夏清阁、夏凉阁、秋香阁、秋水阁、秋月阁、秋风阁店面42间，店面售价40005000元/，现已停售总户数242，已售140套均价1400户型面积90150公摊11面积配比三房92148、四房150主力户型三房123136主打广告语回家，是度假的开始润智至尊华庭项目地址汇龙大道与人民大道交界处东北面开发商重庆润智建设开发有限公司&重庆渝西石油供应有限公司建筑设计中煤国际工程集团重庆设计研究院景观设计重庆开宜景观设计建设有限公司代理商重庆同济置业顾问有限公司电话4989989849891666一次性付款9.8折，按揭9.9折。 用地面积25949；建筑形态10栋小高层、多层；小高层12层、多层7层，一层为商铺总建筑面积61275，其中地下车库5229容积率2.16；建筑密度36；绿化率64二房677883.9899093114三房118119136156四房143147149150复式197.6201.6228.8主力户型二房、三房；主力面积8390,115120总套数390套，已销售230套。 畅销户型朝向、位置佳小户型整体均价15001600元/，价格范围13001760元/主打广告词至上极品天上人间龙海锦绣花园项目地址汇龙大道 一、二转盘之间西侧开发商重庆润通房地产开发有限公司建筑设计重庆航天建筑设计院环境设计重庆东森环境景观设计事务所用地面积21901；建筑面积45800；容积率:2.09；绿化率约36户型面积范围70150；主力面积三房120左右xx年7月开始销售，已交房。 一梯四户，纯多层，设地下停车位100个总套数446套；已销售350套整体均价1200元/左右，目前1400元/左右学府美墅项目地址汇龙大道三转盘开发商重庆江山物业发展有限公司代理商中润昌地产顾问电话4981122249811555容积率1.5；建筑密度30建筑规划花园洋房（介于多层与联排别墅之间的产品形态），板式结构，全部南北朝向；砖混结构；底层拥有独立的私家庭院，从第二层起层层退台，每层均有露台而形成户户花园。 户型每单元一层两户、一梯两户总户数一期310套均价未推出，预计1600元/以上主打广告语洋房庭院世袭书香大都市流行住房形态TOWNHOUSE51洋房渝西风情街中山大道，处于永川市的中心地段近10万平方米总面积，其中7万多方住宅,2万多方商业以强调“情趣化居家、休闲化生活”为主题的都市景观名邸项目咨询阶段电话:85386666板式结构，一梯两户；入户花园永豪适口香居项目处在连接小南门、骑龙街和中山路的强势地段，地处渝西风情街的龙头。 周边商业成熟，社区配套完善，详细配套有银行、超市、农贸市场、医院、公交车站、红星幼儿园、上游小学、北山中学等；项目地址永川市大什字（香国茶园旁，位于渝西风情街）电话85387200开发商重庆市永豪房地产开发有限公司策划重庆协创策划公司建筑规划两梯三户、两梯四户，12层， 1、2层为商场。 一期总户数70户型面积98128；主力户型三房两厅（含错层）均价1200元/；销售率70主打广告语我生活由我选择嘉信广场产权式酒店项目地址渝西大道东段，未来汽车客运站对面总户数140套，已全部售完单间面积40平米和75平米，均价3500元/左右，精装。 后座部分店面（一楼）共35间剩余18间内街门面3000元/左右汽车站对面71008600元/，非汽车站对面外圈5000元/左右昌州城市花园临永川中医院，南侧木货街，后靠永川中学，西近人民医院及血亭子。 项目地址新开发区和老城区的交界处，东依英井路开发商重庆吕州林杰房地产代理商重庆敏杰房地产顾问起价1168元/平方米；均价1368元/平方米占地面积9.90万平米万平方米建筑面积19.50万平米万平方米绿化率32.20；容积率1.97；车位300个建筑类型多层,小高层。 小高层住宅(11层)采用现浇钢筋混凝土短肢剪力墙或异性框架结构。 地下室现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构。 人防区为地下二层，5级人防。 港都假日广场项目地址永川火车站左侧开发商港都房地产开发商自销建筑面积一二期共15174，内部设幼儿园、农贸市场一期售完，二期尾盘均价10001100元/之间名豪扬子江产权式酒店项目地址萱花路名豪购物广场左侧电话49863790总投资1.5亿元，总建筑面积3.8万平米，层高21层总户数282间，销售率约为80目前剩余部分为总价25万以上大套间小结新区现有楼盘存量总套数约为2650套；已售完约1890套；存量未售约760套；截至明年初新区推出楼盘项目有帝琴三期、金港明珠二期、华创、AC世纪城、学府美墅、竹映三清、渝西风情街等，预计总销售套数达到4000套左右。 另有长运花园、凤凰城、善群等项目预计两年内启动。 根据统计，去年新区消化量为1500套，初步估计，上述楼盘总消化时间在3年以上。 新区楼盘从多层向小高层和高层过渡，规划超过18层建筑的楼盘有帝琴三期、AC世纪城、竹映三清，学府美墅则规划高档花园洋房，从品质上看，这些楼盘所针对的消费客群与本案相近，则高端消费群的争夺将趋于激烈。 根据现有楼盘的营销及施工进度，未来两年内新区将出现67个300500户左右的中型社区，中心开发区总人口达到34万人的规模，人口聚集度加大，商业经营环境将有明显改观。 预计中、小型卖场将逐步出现。 目前帝琴三期、AC世纪城、学府美墅等项目均在进行价格上的定位，等待、判断合适的入市机会，这些项目的入市必将拉动新一轮价格上涨。 七、市场消费者消费习惯及需求调查区域房地产市场消费者的单体特征是分散的、个别的、鲜明的，然而聚沙成塔，把这些星散的特征收集起来，通过科学的归纳和分析，便可以对消费者的大体消费习惯、消费需求进行判断，通彻地了解区域市场对产品的要求，更有针对性地进行产品设计和目标营销。 为深入地了解区域房地产市场，本次市场调查进行了大规模的消费者访问，主要以现场投放“消费者调查问卷”的形式结合高价值目标上门访问的形式进行。 样本采集范围胜利路、萱花路、文曲路、渝西大道、渝西广场、大南门、万金路、中山大道、上门样本采集对象政府工作人员、事业单位员工、个体经商户（占大部分包括有手机、烟酒、医药器械、化妆品、数码快印、鞋服、布艺、建材、钟表、网吧、印刷、售楼等行业）样本数发放150份，有效统计样本约140份。 消费习惯及消费需求情况1在现有住房面积上，统计项上各个均有分布，但可以很明显看到，80120为目前最普遍的居民住房面积，而此部分居民中的富裕者若有换房需要，则倾向于同等面积以上的住房。 11%13%35%20%14%7%60平以下6180平81100平101120平121140平140平以上2.打算何时置业，可反映未来一段时间居民消费热情和消费心理预期，反映当前房地产的热度。 调查中有一些受访者表示是刚置业完毕，以下图表显示选择近期置业的消费者的数量，说明近期房地产市场需求仍较为旺盛。 01020304050601年内12年内35年内5年以后置业时限3选择购房区域，新区以较大的优势领先旧区，说明市政建设更为宏伟、完善的新区的确具备较大吸引力。 020406080旧城区开发区购房区域4消费者购房目的，反映市场主流需要，同时反映房地产投资比例。 此调查显示永川消费者购房仍以满足居住需要为主，同时也出现了部分地产投资者，选择购房目的同时有二项重叠的部分。 020406080一次购房二次购房投资为子女购房为父母购房第二居所东部5消费者可以接受的房产单价方面，反映消费者对市场房价的心理预期以及实际可以承受的房价水平，了解各个层次消费者的分布水平。 以下图表显示，以1000元/为分界线，永川消费群集中分布两端，高端房产有一定的消费群落。 19%41%14%23%3%26%800元/以下8001000元/10001300元/13001700元/1700元/以上6在付款方式上，选择一次性、分期和按揭的约各半，消费观念正处于进一步转变中。 050100一次性分期按揭公积金付款方式付款方式7.对住房单位面积的需求上，本地消费者仍倾向较大的面积，反映其几代同堂的居住结构仍较为普遍，但房价的攀升及家庭结构的小型化趋势，也引发了小户型的需求。 020406080以下81100101120121140141以上面积需求面积需求8.户型需求上，三室一厅和三室二厅为消费者接受程度最高，反映主流消费者的普遍消费需求，同时，二房和四房需求量的相比三房有所减少；消费者普遍能接受错式户型。 1%6%7%23%43%11%5%4%一室一厅二室一厅二室二厅三室一厅三室二厅四室二厅复式跃式9对购房地点的影响上，交通和区域发展前景占最大比例，说明追求生活的便利性，以及房产的保值、升值是人们普遍关心的因素，另外，关心孩子教育、对价格敏感度都是选择购房地点的重要因素。 25%17%29%3%19%7%区域前景孩子教育交通亲朋聚集价格市政10在楼盘选择上，小区环境、户型格局、小区物业都是最重要影响因素，说明消费者越来越注重楼盘的整体品质，关心的是关系到居住舒适性的确实因素。 对“锦上添花”的会所等不熟悉的东西要求不高。 020406080100120环境户型价位建筑物业邻居封闭性会所开发商规模楼盘要求11.购房信息方面，通过房交会、现场活动、街头宣传单和亲友口碑流传的最多，反映出小城市的营销手段特色。 3%1