地产商拿地流程 (3000字)

1/7地产商拿地流程(3000字)地产商拿地流程获得土地的几种方式：现在发展商取得土地的方式大概分三类：第一类是行政命令式，或划拨或协议出让。这里又分为四种情况：1危改：大部分的危改用行政命令的方式或者行政批准的方式，先划拨后出让。因为危改的形式和其它的土地情况不同，里面有大量的回迁，有大量的政府配套设施，有大量的实物出租的部分，这部分采取划拨的方式。而另外一部分采取协议出让的方式。2工业企业改造：这里涉及到企业要继续生存的问题，或是有大量的人力安置问题、劳动力安置问题。因此，一些城市和政府都用了协议出让的方式来进行工商企业的改造。3经济适用住房：经济适用住房在各个城市来说，一般招标的不是土地，大部分招标的是操作项目的法人，所以是个法人招标制度为主的招标制度，土地是预先由政府来进行计划性安排和划拨方式来取得的。4基础设施建设，基础设施建设在今年来说是增长速度最快的，比房地产增长速度还快，基础设施建设里面涉及到公路、铁路、轻轨、地铁，包括了一些水厂、电厂或者是供热厂等等相关配套设施的建设。有些政府因为没有资金大量的投入，所以利用变换土地转让的方式，给公路或者是铁路、轻轨等等的2/7修理部门和建设部门一些转换。也就是说，政府11号令规定在土地挂牌招标拍卖的过程当中，每个城市都保持了一部分协议出让的口子，这个口子就是在于开发商是否具备条件通过政府的批准而获得土地。目前从全国的情况看，这类土地在大部分城市会维持到70。第二个是通过市场方式获得土地。土地市场经过11号令以后，实际上变成公开出让的方式，对于发展商来说一般有三种情况：一个是投标，一个是摘牌，一个是净买。深圳是我们国家第一个开始对土地实行投招标和公开出让这种形式的城市，广州也属于市场化程度比较早的城市。市场开放程度比较慢的地区，是逐步扩大公开土地市场供给比例的一个过程，也是逐步实现市场化为主的供给渠道的过程。多少年之后，可能这个公开的市场比率会逐渐占到主流，而行政批准的土地占到次要地位。第三种是通过在资本市场上运作获得土地。按照55号令和房地产法的规定，在缴纳了土地出让金之后，土地可以合法地进行转让和买卖，这种转让的行为在国家法律上是有前提条件规定的，在符合这个前提条件之后，就变成了一个土地二级市场的正常的经营行为。11号令实行之前，从全国来统计，大概可开发的一半以上的土地都在一些开发公司手里，已经被用各种不同的形式进行了分配。当它符合条件的时候，它可以用各种方式来进行转让。我个人认为，在土地归企3/7业所有的时候，实际上就变成了一种资产。因此，我把它列为资本市场的一种运作方式，处于资产和资金的转换过程中。什么才是合理的招投标的评价标准？土地市场的招标、挂牌、拍卖，我们是在境外接轨或市场化接轨以后学来的，国际上大部分是聘请公共评价公司专门负责审标，根据四项标准来告诉你，这个方案是最好的，那个方案是不好的。而我们现在执行的是单一的价格决定制。政府或许是考虑如果以价格之外的其它因素来做评价，就可能会有贪污腐败。1这种不限制资格以价高者得为惟一的衡量标准，会产生许多的弊病：会加大资金占用的压力：投标之前你起码要存一个相当数量的保证金，投标成功之后相当短的时间内要支付一大笔的资金。协议出让会是分期分批，或者有一个相当长的筹款期。而在挂牌、拍卖、招标的时候，给你限定了很短的时间就要占用你很大的资金。引发不理性竞争：从1997年国家开始进行市场的生产经营结构和资本结构的调整以后，大量的资产或资金向房地产涌入，而其中非专业性占了一个主流。这在招标里面就会出现一个问题，非专业的这种公司，大部分都会有非理性的定位。这就有可能引发不理性的竞争。资源配置的错位：由于投标价格的衡量方式造成了土地资源被不能有效利用这块土地的企业所拥有。这种情况在很多城市投招标过程当中都出现过，最后很多在投招标4/7初期的时候中标了，但是在后期造成流标或者是其它的一些现象，使项目无法开展的情况也是大量存在的。2国外的实际情况：虽然我们简单地把国际上的办法转移到国内来，但是国外大部分国家实行的是公有和私有土地并存，并且非公有占多数。一种情况是政府拍卖土地的时候，会由于私有土地供应价格低，使公有土地的拍卖价格降低。但我们国家的单一渠道决定了只有一个出口，要么你别看，要看就大家抢一期地。抢一块地的时候，土地价格就拼命往上涨，涨完了以后，就和市场背离了，这种情况在国内很多地区都已经出现了。从全国三年的情况看，连续三年土地价格增长都远远高于了房屋价格的增长。另一种情况是私有土地的问题在于提高公共产品的价格。如果这个国家私有土地拥有量过大，或者在相当一部分地区已经土地私有化，当城市进行改造、扩建或者说因为提供机场、学校、医院等公建的时候，在征用土地时就会出现很多麻烦。当政府想修路的时候，对不起，你要花非常高的价格去征用这块土地。而我们国家是土地国有，所以国家有权征用。现在可能最便宜的就是铁路的征地，可能2万块钱就征一米。因为它是公共产品。所以，公共产品的价格会相应降低，而非公共产品的价格会被提高。因此，在拍卖的情况下，一定会造成非公共产品的价格提高，也5/7就是使商品房的价格提高，而公共产品也就是经济适用房，因为政府的控制而使它价格比较低。3国际上招标通常有四个标准：第一个标准：方案是第一位，对城市土地价值的提升有什么作用，这可能是所有政府在公共土地招标的时候最关心的问题。如果就本块土地产生了很高的价值，而不能带动周边土地产生很高价值的时候，单向价值高是一种错误，而周边的土地因为这个方案或者是这个建设项目而造成土地价值提升的时候，对于政府是最有利的。所以，一般的城市在评价的时候，都用这个为第一标准。第二个标准：建成后对城市经济的贡献。比如说能解决多少就业、能解决多少税收，能解决原来这个地区存在缺陷的问题。第三个标准：项目产生是否会对地区造成负担。从我们目前来说，全国大概只有是按这种方式，预先保留了一部分资金解决的问题，比如说每平米有300块钱的公共职能配套费，比如说土地和绿地是统一在的规划中作了安排。另外一个就是中关村地区做了局部的统一一级开发，实际上是在每平米土地里都含有一部分公共设施和公共产品的解决方案。那么，如果建成以后对当地的交通产生了重大的压力，政府即使在拍卖中获得了很高的资金也是不合适的，因为这个地区本身产生的公共压力都会转嫁到政府的头上，使政府不得不用更大的支出实行转移支付，来解决公共交通等等更多的问题。第四个6/7标准：价格。由于有这样四条的标准，所以人们在投标的时候，会告诉政府，我虽然用一个比较低的价格投标，但是我会用大量的钱去解决在这块地中需要解决的问题，比如说它会造成城市交通压力、市政基础设施压力，那我可能会自动投入一部分资金去解决道路交通，解决这些相关的问题。而我们现在不是，用最高的价格代替前瞻项目，最后有可能起到迫害性的作用，使周围的土地不能升值而是贬值。因此，我们土地中如果能改变现有的招投标方式，而是用综合评价的方式来进行投标的话，可能土地价格的提升速度就没有那么快，而最后的综合效果可能会更好。招投标的对策1大公司对策：对于好的品牌，招投标一定是要自己独立做，因为它可能会对品牌产生一个逆向影响。通常大的企业很难或者是不愿意和小的企业去共同投标或者是联合投标。2中小公司对策应该联盟，就是大家商量好了共同进行投标：价格联盟：这种联盟并不是把两家公司变成一个公司，或者是变成一个项目来共同操作。而是在投标里面形成联盟，大家要维持一个共同的竞争价值，其实也是用一种虚假交易的方式。违规不违规，我们现行的法律没有说他违规。土地价格投标形成的价格联盟可以使这个土地都只涨到这里就不能往上涨了，只停留在这个价格。这样，使土地价格维持到一个固定水平。联合行动：事先组成联合体共同投标，我们7/7这次国际奥委会XX年的项目几乎全都是联合投标，大部分都是联合体，这个联合体所形成的有的是开发体的联合，有的是开发和建设体的，有的是设计设备、建筑安装所有的联合在一起。因此，在联合的过程中，让你的体制发生了变化，资金流发生了变化，有的时候可能是开发和资金的联合，有的是技术与技术的结合，有的是设备的结合，或者与施工企业的