惠州别墅市场分析

1 2 奥林匹克花园 合生国际新城 锦湖湾 山水华府领墅 万林湖 半岛一号 东方新城 珠江东岸 光耀城 雅居乐白鹭湖 惠州别墅主要分布在惠城和惠阳两个主要城区 润园 惠州别墅分布 公爵小镇 棕榈岛 振业城 金山湖一号 格林童话 中信汤泉 高尔夫逸墅 景亿凤凰谷 星河项目 碧桂园 卓越项目 金海湾 3 多以自然资源为依托 大规模社区不断呈现 汤泉高尔夫 逸墅 公爵小镇 雅居乐白鹭湖 合生国际新城 奥林匹克花园 万林湖 占地面积 4 1万 25万 78万 一期 64万 91万 41 1万 建筑面积 7 5万 4万 56万 一期 110万 127万 33万 容积率 1 87 0 16 0 72 1 7 1 5 0 8 景观资源 高尔夫球场 湖景 山景 湖景 山景 自造景观 自造景观 湖景 山景 领墅 棕榈岛 润园 半岛一号 东方新城 珠江东岸 占地面积 12万 65万 8 6万 100万 51万 106万 建筑面积 23万 49万 7 9万 88万 45万 61 3万 容积率 0 7 0 83 0 78 0 88 0 88 0 55 景观资源 自造景观 高尔夫球场 湖景 山景 河景 园景 自造景观 河景 碧桂园 振业城 光耀城 卓越项目 占地面积 100万 65万 22 8万 一期 60万 建筑面积 130万 49万 40万 一期 7万 一期 容积率 1 3 0 83 1 75 2 景观资源 自造景观 山景 湖景 山景 河景 山景 星河项目 57万 一期 2 114万 一期 湖景 山景 惠州别墅规模 4 20042005200620072008 蓝波湾 金山龙庭公爵小镇棕榈岛 东方威尼斯奥林匹克花园合生国际新城润园 雅居乐白鹭湖万林湖山水华府领墅半岛一号珠江东岸 中信汤泉度假村碧桂园光耀城金海湾景亿凤凰谷 品牌开发商别墅项目逐年增多 产品越来越趋向多样化 独栋 独栋联排 独栋联排合院叠加 独栋联排合院叠加双拼 独栋联排合院叠加双拼 惠州别墅发展趋势 5 顶级梯区 一线梯区 二线梯区 代表楼盘 雅居乐 白鹭湖 国家级旅游度假区 棕榈岛 高尔夫球场 金海湾 滨海 公爵小镇 高尔夫球场 英伦原版 代表楼盘 山水华府 领墅 合生国际新城 奥林匹克花园 万林湖 半岛一号 珠江东岸 代表楼盘 格林童话 金宝山庄 紫薇园 城市山麓 独栋20000 30000元 平联排 11000元 平以上 独栋 14000 18000元 平双拼 10000 13000元 平联排 9000 11000元 平 独栋 10000 13000元 平双拼 6000 9000元 平联排 6000 8000元 平 惠州初步形成以雅居乐白鹭湖为代表的顶级梯区 品牌 资源型大盘 以山水华府 领墅 奥林匹克花园 半岛一号为代表的一线梯区 区域 品牌 大盘 以格林童话 金宝山庄 紫薇园为代表的二线梯区 区域较偏 资源普通 绝对强势资源 自然 人文 配套 强势资源 区位 品牌 规模 资源一般 惠州别墅市场格局 6 目前别墅市场产品类型多以联排为主 惠州别墅产品概况 7 联排面积在150 400平方米之间 双拼面积在190 360平方米之间 叠拼面积在190 340平方米之间 独栋面积在200 600平方米之间 由于开发思路的差异 各产品面积差异较大 惠州别墅产品概况 8 新政前惠州市场别墅客户中深圳客户占较大比例 70 楼盘深圳客户比例超过50 新政后深圳客户 特别是投资客户数量锐减 惠州别墅客户构成 9 雅居乐白鹭湖 公爵小镇 国际新城 奥林匹克花园 半岛一号 规划的方式多种多样 组团式 围合 半围合 排列等相互运用相互结合 棕榈岛 惠州别墅规划分析 10 目前惠州别墅规划的宗旨是最大化利用山景与水景资源 无山的引水 无水的造湖 惠州别墅规划分析 11 目前惠州的别墅建筑风格主要是采用欧式为多 整体市场都刮起 西欧 风 都以欧式的建筑风格居主流 以暖色系的建筑外观为主 暖色系的建筑外观主要是因其色彩搭配在灰色的都市 青色的山体 靛蓝的湖面上较为突出 惠州别墅分布 12 目前惠州的别墅园林风格主要是相互运用 相互揉合 园林风格的选择上是百花齐放 各种风格相互运用 相互结合 园林选取的植物都以亚热带生长的为主 主要是确保四季长青 惠州别墅分布 13 棕榈岛 白鹭湖 万林湖 奥园 领墅 润园 在水系的处理上都提倡亲水性 水面处理有滨水亭台 栈道 观景露台 滨水建筑等多种形式相互结合 惠州别墅水景处理 14 在建筑的处理上以欧式元素的运用见多 注重细节的处理 细部的边角处理 铁栏杆的运用 外墙的文化石肌理 花坛的摆设 莱特 有机建筑 风格 规整的几何形体外型 流畅的线形处理 树皮的运用更接近自然 中式窗花的运用 增强神秘感 鹅卵石人行道 木栏杆的运用 浓厚的欧式情节 惠州别墅建筑处理 15 核心竞争力 区域 绝版区位 产品 营销推广 项目经济指标开发商 惠州山水华府置业有限公司地址 惠州市金山湖九号小区占地面积 12万 建筑面积 23万 其中别墅 181户别墅区占地面积 61939 别墅区建筑面积 43357 别墅区容积率 0 7别墅面积 303 370 经典案例 山水华府 领墅 16 惠州南部新城核心 高端大盘云集的金山湖板块核心 省体板块中心 连贯惠城 惠阳的黄金中轴 惠淡路旁 惠州中心区生活配套 人人乐 天虹 海雅 沃尔玛 家福特 金海马等 教育配套 惠州学院 惠州一中 惠州高校园区 体育配套 省运会体育馆 游泳跳水馆等 山水华府 领墅的区域价值凸显 5分钟生活圈配套完善 经典案例 山水华府 领墅 17 南部新城规划配套完善 交通体系发达 产业发展支持 居住区 生态绿地区 高等教育区 体育文娱区 房地产发展利好 生态环境优良 西枝江 金山湖 组团绿地 土地供应充足 五大居住组团用地供应 配套设施完善 高等教育园区 体育娱乐区 交通体系发达 四通八达的交通网络 产业发展支持 蓬勃发展的数码产业园 领墅 本片区发展目标为 依托高起点 高标准的惠州市体育文化中心 惠州数码园以及惠州新客站 将本片区发展成为集商业 商务中心 体育 文化中心 高等教育园区 城市住区和高新技术产业园区为一体的 服务于惠州市的综合新城 经典案例 山水华府 领墅 18 规划主要是运用排列式 引入中央景观大道丰富空间 面 线 点三种景观层级 协调而富有节奏 水系的合理运用使中央景观大道富有动感与生命 各种景观点自然随意地点缀其中 移步换景 每一步皆是愉悦的享受 规划主要是运用排列式 引入中央景观带丰富空间 经典案例 山水华府 领墅 19 TUDOR建筑风格 英伦古典皇室风格 英式红砖墙面 坡屋顶 卡拉拉白檐边 古典式烟囱 文化石圆拱门 雕花铁艺栏杆 经典案例 山水华府 领墅 20 TUDOR建筑风格 建筑局部英伦标签感很强 经典案例 山水华府 领墅 21 东南亚园林风格 经典案例 山水华府 领墅 22 项目经济指标开发商 雅居乐地产控股有限公司地址 惠州市惠城区汝湖镇角洞水库占地面积达1 5万亩 1065 6万 项目总建筑面积约 201 2万 湖面面积达4000亩住宅总户数约 11820户其中别墅约 2248户高层约 8300户占地面积 约60万平方米 一期 建筑面积 约80万平方米 一期 联排别墅 192M2左右独栋别墅 200M2 588M2四联别墅 152M2 田孖屋 推售时间 11月8日开盘销售率约52 共推出96套 四联体售17套 3套样板房未售 独栋别墅74套售33套 2套联排未售 数据来源于内部消息 开盘推售价格 独栋别墅 20000 30000元 平米 临湖价格较高 均价约25000元 平米 四联体别墅均价约11000元 平米 核心竞争力 品牌 资源 超大规模 配套 大规模的推广 经典案例 雅居乐 白鹭湖 23 规划本着最大程度保护生态环境 达到最佳观赏性的原则 根据自然环境和建设内容的差异 将白鹭湖休闲游览度假区分为三大功能区 分别为 生态游览区 休闲度假区 高尚居住区 生态游览区 位于白鹭湖南部区域 较接近城镇聚居区 区域北端有高速公路跨湖横穿 位于东南的大坝是周边居民日常游览选择地 本区定位包含游览 嬉戏 登高 森林探险 果木观赏等内容的生态旅游区 休闲度假区 位于白鹭湖中心地带 横跨湖心 包括白鹭湖东岸大部分区域 湖心岛和西岸部分区域 适合开展各类水上活动 中心区定位为以住宿 会议 园林赏景 水上活动等功能为主的休闲度假区 并在周边配套部分高尚住宅区 高尚居住区 主要分布在湖区外围 在生态环境中和谐布置部分高尚居住区 在北部建设一处山水高尔夫练习场及会所和山水度假村 作为居住区的活动中心 生态游览区 高速公路 大坝 休闲度假区 山水高尔夫练习场 主入口 白鹭湖山水休闲度假区划分为生态游览区 休闲度假区 高尚住宅区三大功能区域 经典案例 雅居乐 白鹭湖 24 规划以组团与排列相结合运用 最大化利用山景与湖景资源 主要规划以组团与排列相结合运用 最大化利用山景与湖景资源 以优美的湖光山色生态环境为基调 集主题公园 会议中心 休闲度假居所及高尚住宅于一体的高品质社区 包括 超五星级酒店 高尔夫主题公园 游艇码头 人工沙滩 休闲生态园 拓展活动基地 马术俱乐部 郊游经营 娱乐购物区 休闲度假山庄等 不仅成为游客和业主心目中美丽的度假天堂和居住乐园 还将成为泛珠三角经济圈内最重要的经济 文化交流平台和商务 会务基地 超五星级酒店 娱乐购物区 别墅区 别墅区 别墅区 高层住宅 高层住宅 高层住宅 高层住宅 高层住宅 游艇码头 游泳池 经典案例 雅居乐 白鹭湖 25 欧式拱门设计 简洁流畅的几何形体无不体现欧式的风格 坡屋顶设计 边角的刚性线条处理 富有特色的建筑装饰物 欧式罗马柱设计 斗拱与雕花的细部运用 白色格栅与欧式栏杆 主要运用欧式的建筑风格 简洁流畅的几何形体与刚性的线条结合丰富的欧式元素 经典案例 雅居乐 白鹭湖 26 欧式风情的花台 流畅的几何形体 水系的运用 坡式屋顶 欧式风格的园林设计 较多运用简洁流畅的几何形体与欧式风情的花台 经典案例 雅居乐 白鹭湖 27 核心竞争力 品牌 资源 超大规模 配套 建筑与园林 项目经济指标开发商 新世界中国地产有限公司地址 惠阳区高尔夫路1号占地面积140万平方米 含27洞高尔夫球场 项目总建筑面积 约65万 容积率 0 83一期51幢 二期28幢 包括独立别墅 半独立式别墅 分层公寓销售状况 2000年别墅 9500元 平 半独立别墅 6500元 平2002年酒店式公寓 7000元 平左右2003年别墅 10000元 平 公寓 8800元 平2005年酒店式公寓 9000 10000元 平2006年酒店式公寓 16000 别墅 20000 经典案例 棕榈岛 28 A 住宅及管理区 含酒店 C 休闲康体区 B 高尔夫球区 D 游戏活动区 A A C B D 入口 规划动静分区明确 主要是运用组团与排列相互结合 最大化挖掘运用高尔夫球场资源 住宅区及管理区位于项目东北两侧 保持住宅区私密性 以高尔夫区隔绝休闲康体区及活动区对住宅私密性的影响 住宅区环绕高尔夫区 充分挖掘球场的优质环境 游戏活动区在整个项目中属于最动的活动部分 故布局在项目最西侧 高尔夫球类 休闲康体类作为对外 主体经营部分占用项目核心位置 并作为形象 位于项目入口 C区包括乡村俱乐部 天文观星馆 泳池 高尔夫会员会所等 D区包括网球篮球场 儿童创作室 野战场 训练营 野火营等 经典案例 棕榈岛 29 灰瓦 四坡大屋顶 简洁的铁艺栏杆从泰式的木栏杆演变过来 具有浓郁泰式特色的木格栅 泰式阁楼的处理方式 充满浓烈的亚热带风情的植被 简洁流畅的边角处理 非常有特色的瓦格墙 纯粹的泰式建筑 经典案例 棕榈岛 30 纯粹的泰式园林 浓厚的泰式情结 面带安祥的佛像 荷塘木栈道 泳池边木的运用 特色的柱子 鹅卵石运用在路边的排水槽 鹅卵石人行道与木栏杆 经典案例 棕榈岛 31 距离目标地块较近的别墅大盘 发展商 惠阳新城市房地产开发有限公司建筑类别 别墅 多层 小高层占地面积 1000000平米以上容积率 1 12绿化率 40 物管费 2 50元 平方米 月销售价格 平面单位5300 联排别墅9000 叠加别墅7000销售状况 3期在售 后续还有大量别墅项目推出主力户型 220 250 联排别墅 叠加别墅 120 150 洋房其他 项目位于惠阳8 8平方公里新中心区 总占地面积达百万平方米 国际化的大规模公园生态大社区 坐拥近百万平米体育公园 体育会展中心和标准27洞高尔夫球场 半岛1号成为了惠阳区乃至惠州目前房地产项目中最大型的文化体育房地产项目 也是规划配套齐全 开发设计理念较新的高尚文化体育房地产项目 其健康休闲的生活理念正引领珠三角地区居住新时代 一期 安达卢西亚 已全面入伙 二期占地面积168900 建筑面积173607 74 一组团2008年底已入住 半岛1号现已拥有一千多户业主 各种生活配套日益完善 是惠阳中心区第一超大成熟宜居社区 经典案例 半岛1号 32 紧挨目标地块的别墅大盘 发展商 惠阳鸿亨隆地产开发有限公司建筑类别 别墅 小高层占地面积 1000000平米以上容积率 0 75物管费 1 2元 平方米 月销售价格 平面单位4500 5000 独栋别墅13000 18000销售状况 3期尾盘在售主力户型 300 500 独栋别墅 120平米3房 170 4房 其他 本项目占地500亩 总建筑面积 242723 容积率为0 75 绿化率为40 与棕榈岛高尔夫高尚物业为邻 属于惠阳顶级低密度高尚住区 两大核心卖点 1 纯水岸别墅 户户临水2 无敌高尔夫全景洋房 享有棕榈岛果岭全景 3 产品类型多样化 有1房 2房的投资型物业有适合度假和养老的高尔夫景观三房及5房有适宜居住的4房别墅 双联排 独立别墅 经典案例 东方新城 33 在深圳投入大量媒体广告的知名别墅大盘 发展商 惠州市光耀实业投资有限公司建筑类别 住宅 别墅占地面积 1000000平米建筑面积 1000000平米容积率 1 00绿化率 41 物管费 3 18元 平方米 月销售价格 双拼别墅15000 16000销售状况 三期在售主力户型 190 226平米的联排别墅和330 358平米的双拼别墅 均价550万元 套 均价15000 16000 平方米其他 光耀城位于惠阳区淡水北环路与惠南大道交汇处 光耀城拥有原生湖8万平方米 湖底有天然的泉眼 10万山庄 6万山体公园 9洞高尔夫球 一期推出77套联排别墅 有四联排 六联排和七联排 面积从340 445平方米 从光耀城到深汕高速淡水出口仅需5分钟车程 至梅林关40分钟 南头关50分钟 布吉关35分钟 龙岗区15分钟 盐田区30分钟 连接双城正在施工的有沿海高速 地铁3号线 从深圳红岭站 双龙站 12号线 连接体育新城 龙岗中心城 东部新城等片区 并衔接厦深铁路龙岗站 通车后将实现深惠1小时经济生活圈 经典案例 光耀城 34 别墅大盘 发展商 惠州市惠阳区振业创新发展有限公司建筑类别 别墅 高层占地面积 333500平米建筑面积 800000平米容积率 1 5物管费 2 8元 平方米 月销售价格 独栋别墅18000 合拼12000销售状况 一期尾盘在售 一共2期主力户型 247 265平米的双拼别墅 307 395平米的独栋别墅其他 惠阳振业城占地面积为151 11万平米 分五期开发 产品类型以别墅为主 主要包含独栋 双拼 联排 叠加 高层及其他公建配套 其中规划的首期用地61 26万平方米 总建筑的面积为918871 47平方米 积率为1 5 绿化率35 仅1期居住总户数达8205户 项目特色 南中国第一个原乡风格的别墅小镇 淡澳区域内同时拥有山林 公园资源 147499 41 和自然水系资源 108743 47 最多的项目 深圳东郊 深圳东向38公里 半小时车程 距离淡水城区6分钟车程 经典案例 振业城 35 发展商 星河集团建筑类别 独栋 双拼 联排 叠拼 高层占地面积 1200000平米建筑面积 1800000平米容积率 1 5物管费 销售价格 销售状况 刚开始建设主力户型 主要由高档独栋 双拼 联排 叠院花园洋房及高层洋房组成 其他 星河丹堤是星河集团在惠州的开山之作 地处惠阳淡水老城区与大亚湾西区接壤位置 属于惠阳中心城近郊 淡水镇淡澳河以西 东侧临500万 风田水库 距离惠阳城区1 5 2公里 属于厦深线惠州第一站 交通便利 项目总占地120万 建面约180万 整体将分5大期来开发建设 预计开发周期在8 10年左右 首批产品将在2011年10月面市 整体产品主要由高档独栋 双拼 联排 叠院花园洋房及高层洋房组成 不同住宅在规划的密度 容量上差异明显 为不同类型的居民提供了不同的居住场所 项目配套也相当齐全 规划建设9年一贯制学校 2所幼儿园 休闲商业部分 医疗所 组团会所及项目会所 在考虑到小区未来居住人口将超过3万人 设计中考虑了大量的公共建