父母一方付首付款及按揭款,购房合同签的是出资方子女名字

1/13父母一方付首付款及按揭款,购房合同签的是出资方子女名字父母为子女出资购房所有权归属问题在处理离婚纠纷中父母为子女出资所购房屋归属问题时，应根据婚姻法第17条、第18条，婚姻法解释第7条，婚姻法解释第22条等法律、司法解释之规定，区分父母出资购房的时间、房屋登记的所有权人、父母出资购房的出资比例及出资方式等因素来确定该房屋所有权的最终归属。一、父母出全资1、父母出全资未登记如果一方父母出资发生在其子女结婚前，则该出资资金应根据婚姻法解释第22条第1款规定认定为对其子女一方的赠与。受赠一方子女可以获得该债权转化物不动产的所有权。如果一方父母出资发生在其子女结婚后，则应根据婚姻法解释第22条第2款规定将该出资认定为对夫妻双方的赠与，除非有证据证明父母明确表示赠与一方子女。相应地，子女双方以该共同受赠的出资购买的不动产，是婚后用夫妻共同财产购买的财产，属于夫妻共同财产。2、父母出全资已登记2/13婚后由一方父母出资为其已婚子女购买不动产，产权登记在其子女名下，视为只对自己其子女一方的赠与。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。二、父母部分出资1、以父母自己名义签订不动产买卖合同并将不动产所有权过户到子女一方名下的情形。如果该不动产过户发生在子女结婚前，显然，该不动产所有权应属于子女婚前财产。如果该不动产过户发生在子女结婚后且该不动产登记在出资父母一方的子女名下，则仍可适用本条规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。如果该不动产过户发生在子女结婚后且该不动产登记在夫妻中非子女一方名下或夫妻双方名下，用夫妻共同财产偿还该不动产的贷款，则该不动产应认定为夫妻双方共同财产。2、以子女名义签订不动产买卖合同并将不动产所有权登记在一方子女或双方子女名下的情形。如果该出资发生在子女结婚前，则该出资属于接受该出资子女的婚前个人财产。3/13如果该出资发生在子女结婚后，则根据婚姻法解释第22条第2款规定应将该出资认定为对夫妻双方的赠与。相应地，婚后以子女一方或双方名义签订的不动产买卖合同并以该出资作为首付款所购买的不动产，不管登记在子女一方还是双方名下都应视为夫妻共同财产。父母购房出资与房产权属认定以婚姻法解释三第7条的适用范围为中心贺剑?XX-05-0422:01:54来源：福鼎法律评论XX年第1期婚姻法解释三第7条自其征求意见稿以来，就遭到了法理学界的猛烈批评。1本文拟在解释论层面对该条加以研究，一是为司法实务提供一些指引，二是为潜在的后续批评和反思，还原一个较为真实的靶子。本文重点讨论两个问题：第7条的适用范围是仅限于全款出资，还是也包括部分出资；作为来自父母的赠与，两类出资如何定性、以及相应房屋产权如何归属。本文未注明法律文件名称者，均系指解释三。为方便读者，特将本文涉及到主要条款列示如下：解释三第7条：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资4/13购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。解释三第10条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。解释二第22条：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。一、解释三第7条的适用范围解释三第7条的婚后父母替子女买房，究竟是仅指父母出全资购房为子女购买房屋，还是也包括父母出首付而夫妻共同还贷的情形？第7条仅限于全款出资的情形5/13连最高法院内部对此都理解不一。肯定者认为，第7条仅适用于全款出资。对于部分出资且产权登记在出资人子女名下的情形，处理如下：首付款可以认定为只赠与出资人的子女，因而是该子女的个人财产，其也有权分得与首付款对应的增值；房屋在离婚时应认定为夫妻共同财产。2否定者认为，第7条也适用于部分出资。因为首付款可以视为对自己子女一方的赠与，因而属于其个人财产。当该子女以个人财产出资购买房屋时，根据第10条的规定，亦应认定该房屋为该子女的个人财产，在共同还贷时也适用相应的增值补偿规则。3上述肯定意见值得赞同。理由是，该条第1款和第2款的行文相同，体系上应作相同解释；而第2款的“按份共有”的制度决定了，该款不适用于双方父母部分出资的情形。具体言之：在双方父母只出首付的情形，夫妻俩婚后共同还贷，这时房屋的资金来源既有夫妻双方的个人财产，也有婚后夫妻共同财产，即便按照出资比重来确认房屋的所有权性质，也未必是按份共有，而可能是共同共有。反推回去，要想确保财产是按份共有，只能限于双方父母全款出资。而且，按份共有还有一个致命弱点，即它允许夫妻双方随时转让其份额，既不以婚姻关系的解体为前提，也无需对方同意。这无异于替大多数只有一套房的婚姻预6/13先埋下了一个理论上的定时炸弹。4就算是按份共有，第2款规定的按份共有比例也无法适用于部分出资的情形。因为此时夫妻的共有份额不是“各自父母的出资份额”，而应当将双方婚后的共同还贷考虑进来。但是，肯定者对部分出资的处理方案值得商榷。其将房屋的首付款部分认定为一方个人财产，同时又将全部房屋认定为双方共同财产，这似乎不妥。如既有研究所指出，在物权法“一物一权”的原则之下，一套房屋不可能部分是个人财产，部分或全部又是共同财产。5否定者的论理之所以错误，是因为其推理过程有一个逻辑跳跃，即预设了一方父母所出首付款一定是该出资人子女的个人财产，但这一预设其实未必成立。部分出资：第10条的类推适用只有在部分出资被认定为出资人子女个人财产的情形，才可以参考前述否定者对部分出资的处理方式，即类推适用、而不是适用第10条的“个人财产+增值补偿”方案。第10条仅适用于一方“婚前”买房的情形。从其文义及起草者对该条文适用范围的说明来看，它并不适用于夫妻婚后购买不动产、产权登记在一方名下的情形。6婚后父母部分出资的情形，可以类推适用第10条。7/13因为，从第10条关于婚前财产的处理规则中确实可以提炼出一条更一般的规则：用个人财产支付首付款、用共同财产偿还房贷的，离婚时可以将房屋认定为首付款方的个人财产，将尚未归还的贷款认定为其个人债务；双方共同还贷及其相应增值部分，由产权方对另一方进行补偿。这在法律适用方法上属于类推适用，而不是适用。7事实上，肯定者也在同一篇文章表达了相同的观点。8适用、类推适用第10条时的注意事项。第一，“还贷的时间只要处于婚姻关系存续期间，一般即可认定是双方用夫妻共同财产还贷，而不必区分还贷的资金来源于哪一方的收入。”9这与婚姻法第17条的婚后所得共同制的内在精神是契合的，即当财产性质不明时，推定为夫妻共同财产。”10因此可以推定用于还贷的资金是夫妻共同财产。主张用个人财产还贷的一方若想推翻该推定，必须提出相反证据。必须强调，除非有相反证据，婚姻关系存续期间的所有还贷款项都应当推定为是由共同财产偿还。应当避免下述情况：丈夫婚前首付万元按揭买房，购买价为万元，妻子证明她在婚姻存续期间某一年曾和丈夫共同还贷约万元，结果法院就只将妻子证明的万元认定为夫妻共同还贷的总额，而忽视了8/13丈夫自行还贷的部分。11第二，如果夫妻实行分别财产制或对涉案房屋的还贷问题有特别约定，则前述推定不适用。12在最彻底的分别财产制之下，应推定还贷资金是用个人财产偿还；如果虽是法定财产制、但有特别约定的情形，应当遵照定约定，同时考察相关的还款行为及其资金来源。第三，关于婚后共同还贷款项“相对应财产增值部分”的确定，目前实务中有多种计算方式，共同点都是以共同还贷款项作为基数，而将首付款和尚未偿还的贷款予以排除。13至于哪种计算方式更为公平，甚或是否还有其它更好的计算方式，尚有待实务智慧的发掘。二、两类出资的定性及房产归属不管是适用第7条的全款出资，还是类推适用第10条的部分出资，其适用结果都是将不动产认定为出资人子女的个人财产。但这里有一个前提条件，即相应出资是出资人对其子女一方的赠与，而不是对夫妻双方的赠与。这涉及赠与行为的性质认定。全款出资和部分出资的不同命运对于全款出资，第7条起草者的处理思路是明确的：将赠与行为的定性与产婚后父母出资购房房产归属纠纷案例分析【案件索引】9/13最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释第七条第一款规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。依据该条规定，只有在父母全款出资，并登记在出资人子女名下时，所购不动产才可认定为一方的个人财产。【案件事由】闫某某与程某某于XX年3月经人介绍相识，年月日登记结婚，婚后未生育子女。因夫妻感情不和，闫某某曾于XX年4月26日起诉要求与程某某离婚，江苏省宜兴市人民法院于XX年判决不准予双方离婚。XX年2月8日，闫某某再次诉至法院，要求：1、判决解除双方的婚姻关系；2、平分家庭共有房产XX年5月31日，程某某办理仁和VIP入会手续并缴纳定金1万元，办理该手续后，购买房屋将优惠5万元。XX年8月2日，程某某与无锡市金策公司签订委托定房协议书，委托金策公司代为订购诉争房屋，并支付定金80万元母亲章某某农行卡上支付30万元、中行卡支付50万元）。无锡简称仁和公司于XX年9月24日向程某某发出商品房买卖合同签约通知，告知程某某现已具备签订商品房买卖合同的条件，并明确签约的期10/13限、房款支付方式及签约时应带材料等事项。XX年10月8日，程某某与仁和公司签订商品房买卖合同及补充协议，约定仁和公司将位于江苏省诉争房屋预售给程某某，房款总额588万元，并支付预付款40万元中行卡支付）。联系作者婚姻家庭律师叶春红律师年11月16日，通过章某某的中行卡再次向仁和公司支付预付款60万元；XX年11月16日，程某某与中国农业银行宜兴支行签订个人购房担保借款合同，贷款总额408万元。借款合同上借款人签章处有程某某、陈建中、章某某的签章，抵押人处有程某某与闫某某的签章。贷款合同签订后，程某某于XX年12月21日至XX年3月期间，共计还贷元。XX年3月2日，程某某通过其农行卡一次性将剩余贷款元支付完毕。XX年1月9日，程某某领取该房屋房产证，房产证号为宜房权证宜城字第号。自XX年12月21日还贷开始至XX年3月2日还贷完毕，还贷款项均系章某某转账至程某某的还贷卡上后，由程某某进行支付或者银行直接扣款。婚姻家庭律师叶春红律师又查明，鑫茂公司成立于XX年，程某某占该公司50%的股份。根据闫某某申请，一审法院依法委托无锡市恒茂房11/13地产土地评估有限公司对宜兴市东氿一号花园一期272号房屋的价格进行评估。XX年9月25日，恒茂公司出具房地产评估报告书，确定该房屋在估价基准日XX年9月13日的市场价格为8941100元。XX年10月9日，江苏省宜兴市人民法院判决：一、准许闫某某与程某某离婚。二、位于江苏省诉争房屋归程某某所有，程某某于判决发生法律效力之日起十日内支付闫某某120万元。程某某、闫某某均不服判决，提起上诉。XX年4月17日，江苏省无锡市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。程某某仍不服，向本院申请再审。婚姻家庭律师叶春红律师【再审判决】再审法院认为，关于涉案别墅的分割处理问题。年月日，程某某与闫某某登记结婚，程某某虽于婚前已交纳购房定金，但商品房买卖合同的签订以及房屋产权证办理均在夫妻关系存续期间。依据中华人民共和国婚姻法第十七条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得财产除法律另有规定外归夫妻共同所有。本案中，程某某与闫某某办理结婚登记一个多月后，程某某与开发商签订商品房买卖合同，虽由程某某父母支付了购房首付款，但余款采用购房抵押贷款的形式支付，除程某某外闫某某也作为抵押人在借款合同中签字。夫妻关系存续期间，又经程某某农行12/13卡偿还贷款本息69万余元。后因夫妻感情不合，闫某某于XX年4月第一次提起离婚诉讼，法院判决不准离婚。XX年1月9日，程某某将诉争别墅的产权办理在个人名下。XX年2月闫某某提起第二次离婚诉讼，在该案审理期间，程某某母亲章某某将款项转至程某某还贷卡中于XX年3月2日一次性将剩余贷款还清。故而从形式上而言，购房款中的绝大部分资金系由程某某父母提供，但其在双方发生离婚诉讼后的还贷行为并非善意。一、二审法院依据上述事实，对程某某主张的章某某出资为程某某个人购房的观点，未予支持，而是依据法律规定认定诉争别墅为程某某、闫某某的夫妻共同财产，并无不当。一、二审法院在财产分割时，考虑到双方的出资贡献、夫妻关系存续期间、房屋增值等因素，判定诉争别墅归程某某所有，并由程某某支付闫某某房屋折价款120万元，并无不当。驳回程某某的再审申请。叶春红律师【律师点评】叶春红律师认为：本案判决男方支付120万了结，本案最终考虑到双方的出资贡献判决双方按份共有，实际上是充分考虑了第三人的利益之下的折中判决。双方虽然没有约定婚前财产，但是从出资来源情况和双方的收入来看，男方父母是出资方。关键是后面