湖南房地产资料比较全面的ppt

湖南房地产行业分析 房地产业 是指从事房地产开发 经营 管理和服务的行业 主要包括土地开发 房屋的建设 维修 管理 土地使用权的有偿划拨 转让 房屋所有权的买卖 租赁 房地产的抵押贷款 以及由此形成的房地产市场 通常将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业 纲要 市场现状所处生命周期政策法规经济环境土地市场商品住宅市场产品分析需求分析市场的机会与威胁分析 行业总结 市场现状 2012年国家仍然延续上年度的公民福利政策之路 房地产业将在挤压与淘汰中顽强成长 由于上年度对货币从紧政策 限价政策 限购都没有对商品房限制达到预期 保障性住房在人民强烈呼吁声迟缓走到台前 城镇住房刚性需求根本不会逆转 房地产业也绝对不会崩盘 商品房开发商确实难 商品房价格涨也难 降也难 保障性住房批量上市那一天 就是房地产业政策松动的光环 要等到下半年 2012年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献 为国家调控GDP走势的杠杆之一 房地产行业的生命周期 房地产行业生命周期是指在经济发展过程中 房地产产业扩张与收缩的交替过程 表现为复苏 繁荣 衰退和萧条循环出现的周期性波动现象 房地产周期波动具有规律性 它总是复苏 繁荣 衰退和萧条四个阶段循环往复 周而复始 但是 每个阶段都有各自的波动特征 在持续时间 波动幅度 波动频率 扩张期和收缩期的持续时间比例上均有所不同 我国房地产业发展较快 房地产业各个指标绝大多数呈上升状态 只有指标的增长率呈现上升 下降相互交替的周期波动形态 因此 我国的房地产周期主要表现为增长率波动 政策法规 主要行政政策 一 坚持调控不动摇促进房价合理回归自2010年4月份 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 印发后 房地产市场出现积极变化 房价过快上涨势头得到初步遏制 2011年1月26日 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议 研究部署进一步做好房地产市场调控工作 会议确定了被业界称为 新国八条 的八项政策措施 其中 首次将房价调控目标化 明确要求在一季度落实各地区年度价格控制目标 首次将责任落实到地方政府 2011年12月12日至14日召开的中央经济工作会议再次明确要求 要坚持房地产调控政策不动摇 促进房价合理回归 加快普通商品住房建设 扩大有效供给 促进房地产市场健康发展 二 各地公布年度 房价控制目标 2011年1月26日国务院办公厅发布的 新国八条 明确要求 2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标 人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力 合理确定本地区年度新建住房价格控制目标 并于一季度向社会公布国家统计局统计并公布新建住房价格指数的70个大中城市 均已公布年度新建住房价格控制目标 其中长沙的控制目标是新建普通商品住房价格涨幅低于全市年度GDP和城乡居民人均可支配收入的增长水平 三 一系列 限购 政策对房地产行业产生深远影响 新国十条 中规定 要严格限制各种名目的炒房和投机性购房 商品住房价格过高 上涨过快 供应紧张的地区 商业银行可根据风险状况 暂停发放购买第三套及以上住房贷款 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款 地方人民政府可根据实际情况 采取临时性措施 在一定时期内限定购房套数 三限 政策即限购 限贷 限价 其中 限购政策从数量上限制了房地产投资 它明确提出 各城市本地户籍与持人才居住证家庭 最多限拥有两套住房 外地户籍和境外人士最多限拥有一套 两次购房时间需相隔两年以上 禁止公司购房 限贷令则从源头上切断了普通居民的投资资金来源 该政策自实施以来不但严格限制贷款条件 各银行还不断提升购房贷款首付比例和贷款利率 贷不到款 高成本贷款 有力压制了房产投资者 限价令对投资者同样是一道禁咒 降低其收益预期 政策法规 主要税收政策 继 新国八条 楼市调控政策后 一直备受各界关注的房产税改革有了突破性进展 国务院同意在部分城市对个人住房征收房产税试点 房产税改革试点的 发令枪响 对我国的财产税改革意义非凡 但由于我国各区域经济发展不平衡 上海和重庆的房产税征收方式截然不同 很难在短期内形成统一的征收细则供全国推广 与此同时 房产税在实际操作中又面临着房产登记信息不完整 房产价值如何评估 以及与现有的税费制度如何衔接等一系列复杂与难解的课题 可以判断 房产税在全国推广还面临诸多困难 政策法规 主要金融政策 提高存款准备金率 上调利率等一系列银根紧缩政策主要是为了继续抑制通货膨胀 收紧市场的流动性 但同时一定程度上也是为了配合楼市调控 房地产是典型的资金密集型行业 银根紧缩政策对开发与消费都明显依赖银行信贷的房地产市场将产生重大影响 房地产开发对银行贷款依赖度过高的状况还没有从根本上改变 房地产开发企业资金来源中50 以上依赖银行贷款 在此情况下 商业银行为满足提高存款准备金率的要求 控制贷款增长速度 甚至收紧贷款 必将给房地产开发企业的流动性带来压力 在房地产按揭贷款中 银行可能将更严格地执行首付款比例要求 一定程度上将遏制近年来房地产需求的过度膨胀 政策法规 住房保障政策 国务院领导高度重视保障性住房建设工作多渠道多层次确保安居工程建设资金到位为确保完成全国保障性安居工程建设任务 2011年以来我国政府先后发布了 关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知 关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知 等一系列政策措施 多渠道多层次力促保障房建设顺利推进 但是随着部分低收入家庭成为廉租房的受益者后 无形中会对进一步稳定房地产市场秩序 稳定房价起到有效的抑制作用 政策法规 其他重要政策 一 商品房 明码标价 对房价的影响不大 1 明码标价要价目齐全2 明码标价实行一套一标明码标价 将迫使开发商制定出更加合理的价格 有效促进开发商加快开盘 在提高供应量的同时稳定市场价格 也能确保房地产市场交易的公平与公正 但房价也不会随着 明码标价 而应声落地 因为当前楼市的主要矛盾依然是供求矛盾 房价的上涨或下降是由市场供求关系决定的 只要市场没有出现严重的供过于求 房价就不可能出现 拐点 二 我国首部规范房地产经纪行为法规开始实施三 国土资源部对 闲置土地处置办法 修订草案 征求意见修订草案能够得到严格执行 一些房地产开发企业必然会想方设法加大开发土地的力度 急需资金的房地产开发企业 很有可能会通过促销等方式加大销售来获得资金流 从而促使房价回落 房地产政策调整2012年国家对房地产政策一是完善 二是调整 三是继续整顿 国家将进一步理顺房地产政策 纠偏改错 使其房地产业健康发展 1 国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策 2 国家进一步完善房地产土地分类供应政策 3 一线城市征收房产税将陆续出台 开征房产税之时 就是限购房政策自动取消之日 4 国家按区域性调整政策性商品房政策 5 下半年对商品房的金融政策将适度调整 6 下半年对商品房的管理政策会也会适度调整 调整幅度不会太大 经济环境 长沙 一 2011年GDP达到全年预期增速14 经济稳步发展图2 1 1 长沙市GDP增长速度走势图 2011年累积至第四季度 累计实现GDP5619 3亿元 同比增长14 5 在GDP中 第一产业实现增加值252 1亿元 增长4 0 第二产业实现增加值3151 7亿元 增长18 3 其中工业实现增加值2662 5亿元 增长20 4 第三产业实现增加值2215 5亿元 增长10 7 在GDP累计增幅中 第一 二 三次产业分别拉动0 2 9 8 4 5个百分点 三次产业对GDP增长的贡献率分别为1 2 67 9 30 9 二 社会零售总额稳定增长 消费市场活跃图2 2 1 长沙市社会消费品零售总额累计增幅走势图 2011年全年实现社会消费品零售总额2125 9亿元 同比增长18 0 限额以上企业实现零售额1122 8亿元 同比增长26 7 限额以下企业实现零售额1003 1亿元 同比增长9 5 按行业分组 批发业实现零售额215 4亿元 增长17 7 零售业实现零售额1668 5亿元 增长18 2 住宿业实现零售额47 7亿元 增长20 2 餐饮业实现零售额194 4亿元 增长16 3 三 固定资产投资快速增长图2 3 1 长沙固定资产投资累计增长走势图 2011年全年完成固定资产投资3510 2亿元 同比增长26 1 城镇以上固定资产投资3197 4亿元 增长20 2 增幅同比回落8 4个百分点 更新改造投资961 4亿元 增长43 9 增幅提升5 8个百分点 四 开发投资持续增加图2 4 1 长沙房地产开发投资额走势图 2011年房地产开发投资886 9亿元 增长29 6 增幅回落7 9个百分点 商品房销售面积下降10 7 增幅回落30 2个百分点 住宅销售额增长8 3 土地市场 土地供应量走势土地供应量走势为 2012年土地供应总量会适度增加 但不会超过2011年15 土地供应向政策性商品住房倾斜 对一二线城市商品住房土地供应仍属于严控范围 呈现商品住房有钱也无地的局面 三四线城市为了财政积累 将商品住房土地供应量会适量放开 对保障性住房 政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土地供应方式 政策性商品住房将是土地供应主体 1 保障性住房土地供应方式 以计划经济形式供应占总土地供应量15 2 政策性商品住房土地供应方式 以计划加市场经济形式供应 实行限制性招 拍 挂 占总土地供应总量50 3 商品住房土地供应方式 以市场经济形式供应 招 拍 挂 占总土地供应总量35 这样的土地供应格局基本定型 由于地方财政情况没有较大的好转 地方土地财政的态势暂时无法缓解 1 长沙土地成交走势分析 2012年开局第一个月土地成交市场略显冷清 流拍1宗 共成交土地7宗 土地出让面积31 18万平方米 环比下降35 同比大幅下跌74 规划建筑面积105 91万平方米 2012年1月土地市场依旧延续2011年冷清局面 成交地块均以底价成交 相较于去年1月成交11宗土地 经营性用地轮番竞价的场面来说今年逊色不少 一方面由于2011年下半年楼市低迷 各楼盘成交量萎缩 开发商资金压力大 土地储备行为慎之又慎 另一方面 调控的不放松让市场预期悲观 土地市场和楼市观望情绪加剧 开发商拿地积极性大打折扣 预计未来短期内土地市场将维持这种低迷状态 2011年长沙土地市场不甚景气 然商业及办公市场不乏热点 多宗中心区域优质地块高价成交 纵观全国市场2011年四季度 在内地房企小心翼翼的同时 港资和外资房地产开发商凭借着多渠道资本运作能力以及商业物业成熟的开发运营能力 纷纷逆势拿下带商业性质的土地 而2012年内地土地市场遇冷局面短期不会得到改善 然商业用地市场却值得期待 商品住宅市场 无人能够改变城镇住房刚性需求的局面 但商品房不会走出计划与市场经济共存的怪圈 土地在市场经济模式下循环 建设在计划经济模式下循环 地方政府不堪财政捉襟见肘的压力 为了迅速回笼资金 将部分保障性住房改变为政策性商品住房的大趋势不可逆转 对商品房较大冲击的态势已经形成 2012年商品房的金融政策仍然是以从紧为主 城市商品房的态势仍然严峻 一 二线城市商品房 按土地按市场经济运行 建设按计划经济模式中运行 全年是 紧 紧 紧 松 商品房从紧的政策对一 二线城市的开发商来说 可能会逼迫房地产开发商转向为商业办公用房开发 这是房地产业的一个危险信号 三线城市商品房 这里的房地产商比一 二线城市日子好过的多 他们属于在计划与市场夹缝中游离生存的企业 全年中央政府是 紧 紧 紧 松 地方政府是持续土地财政的做法 房地产业必须完成地方财政税收 四线城市商品房 属于穷则思变地区 应该说四线城市房地产商日子最好过 地方政府是必须超额完成地方财政税收 乘上土地财政最后一班车 产品分析 案例 热销 滞销产品热销产品 卓越 蔚蓝海岸卓越 蔚蓝海岸于2012年1月8日在项目售楼部现场加推三期青豪宅 选房采用分组摇号的方式 主要优惠方式 VIP客户享99折 七天内签约可再享受99折 本次主推15号栋 16号栋共168套房源 当天销售约28套 整体去化率17 项目15 16号栋折后成交均价4580元 1月开盘或加推项目较少 而又适逢淡季 项目开盘 加推活动开始当天销售低迷是个普遍现象 但是卓越 蔚蓝海岸的销售情况从1月整体来看尚可 1月销售面积达1 16万平米 销售金额0 55亿元 销售面积1月排名第二 至于该项目加推当天销售不佳的原因 可能和其内部认购的活动限制有关 畅销原因 1 新推楼栋以中小户型为主 且单价较低 在4500元 附近 而周边楼盘均价大概在5000元 平米以上 离卓越 蔚蓝海岸较近的丽都桃园公寓项目均价约为5500元 平米 高出卓越 蔚蓝海岸近1000元 平米 附近项目新兴北京御园成交均价在6300元 平米附近 卓越蔚蓝海岸与之相比成交价格要低1800元 平米左右 项目较低的单价水平导致购房总价较低 购房者负担较轻 2 户型周正 布局合理 紧凑 滞销产品 恒大城4期山湖郡恒大城4期山湖郡于2012年1月1日上午9点在恒大城内部会所举行加推活动 当天场人数约为60 70人 主要以一二三期业主客户为主以及少量长沙及其周边县市散户 选房方式主要采取按排号顺序选房 VIP客户优先选房 活动当天加推59 60号栋共120套房源 主推107平米 115平米的三房以及147平米 151平米的四房 截止到开盘当日下午三点 开盘当天成交5套 去化率仅4 16 滞销原因 1 项目位置较偏远 交通不便 2 项目加推活动前期蓄客不足 房地产活力降低 个生动的比喻 说房地产犹如啤酒 如果没有泡沫它就显得不新鲜 缺乏活力 但泡沫多了 啤酒就相应的少了 过去几年房地产太热 泡沫偏多 现在国家的调控政策目标就是尽量的减少房地产泡沫 鉴于过去几年政府调控鲜有成效 因此它只能顺应社会需求采取高压政策 尽可能的将投资者 投机者挤压出房地产消费群体 然而这一政策效果无法进行阀值量化且没有明确的实施截止时间 一方面打击了房地产投资者 另一方面强化了准购房者的房价下降预期心理 这必然严重降低房地产的活力 房地产市场供求分析 一 国房景气指数情况2010年以来 随着多轮房地产调控政策的陆续实施 房地产业景气呈现持续 震荡下滑的态势 尤其是2011年下半年 新国八条 等一系列严厉的调控政策效果集中显现 房地产开发综合景气指数大幅回落 2012年1季度 住建部要求限购令到期后仍需延续 中央政府多次重申房地产调控不能放松 调控政策依然从紧 市场观望情绪依然浓厚 受此影响 房地产开发综合景气指数继续回落 3月降至96 92点 达到2009年下半年以来的最低点 值得注意的是 为加快去库存化进程 缓解销售和资金压力 开发商普遍采取了积极营销 以价保量的促销措施 有利于刚性需求的加速释放 对房地产市场形成一定支撑 4月份 主要城市房地产市场温和回暖 估计景气指数已呈现止跌回稳态势 二 房地产业投融资情况 一 投资 市场库存和资金压力依然较大 房地产开发投资增速降至新低2012年1季度 房地产调控政策继续从紧 投机性投资需求得到较大的抑制 楼市持续低迷 再加上库存激增 资金紧张 开发商新增投资能力和投资意愿大大下降 房地产开发投资增速降至近两年来新低 二 融资 信贷政策微调 融资环境有所改善 但资金链总体依然偏紧2012年1季度 货币政策预调微调 市场融资环境与2011年下半年相比有所放松 2011年12月 2012年2月 央行连续两次下调存款准备金率 约释放了8000亿元的市场流动性 根据央行的数据 1季度金融机构增加2 46万亿元贷款 同比多增2169亿元 其中房地产贷款新增2427亿元 同比少增2812亿元 尽管房企融资环境有所改善 但由于房地产调控不放松 房企资金困境未明显改善 资金链总体依然偏紧 尤其资金能力弱 信贷风险高的中小房企 面临资金链断裂和破产危机 自筹资金是房地产开发投资资金的最主要来源 此外 国内贷款 定金及预收款 个人按揭贷款也是房地产开发投资资金的重要来源 三 土地市场情况 供给 全国房地产供地比重不足 主要城市住宅大幅下降 2012年 中国土地供应政策基调是在促进房价合理回归同时努力保持土地市场平稳运行 避免土地供应总量 结构和价格大起大落 今年住房用地供应计划总量原则上不低于过去5年年均实际供应量 其中保障性住房 棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总量的70 2 需求 房企继续缩减拿地规模 土地市场成交量持续走低进入2012年 调控政策继续从紧 房地产市场前景不容乐观 为加速周转 缩减开支 房地产企业普遍采取 防守 型策略 继续缩减拿地规模和新开工量 1季度 在宏观经济环境及调控政策等多重因素叠加下 土地市场成交量持续走低 房地产土地购置面积累计7859万平方米 同比下降3 9 增速较上年同期大幅下降36 6个百分点 3 价格 主要城市地价增速持续回落 住宅地价停涨和下跌的城市增加2012年1季度 全国主要监测城市地价总体水平为3057元 平方米 商服 住宅 工业地价分别为5705元 4516和654元 平方米 环比增长率分别为0 26 0 91 0 04 0 31 同比增长率分别为3 53 5 74 3 70 2 39 其中 商服地价环比增速略有回升 住宅 工业地价环比增速连续四个季度回调 四 房地产市场情况 机会 威胁 市场机会与戚胁分析 外部环境可能会给房地产企业带来更多机会 例如 宽松的政策 快速的市场增长 技术的进步会促使企业降低成本 增加销售量 当然外部环境也可能会给房地产企业带来威胁 例如 新竞争者的加入 市场增长缓慢 不利的政府政策 衰退的经济周期 消费者需求的变化 建筑材料价格上涨等 机会 经济影响 CPI保持上涨 通胀预期明显 2010年 湖南省CPI连续6个月涨幅超过3 居民存款实际利率处于负利率状态 居民缺乏有效的资金保值 增值途径 造成住房的投资性需求旺盛 机会 大众投资 全省房地产用土地出让均价为862 6元 平方米 同比增长18 4 过快上涨的土地成交价格使老百姓产生了对房价上涨的预期 机会 行业未来发展空间 从行业发展速度看 房地产业未来仍将保持持续快速增长 将以平均高于GDP增长水平两倍的速度持续发展从供需关系与价格走势看 需求依然旺盛 基本住房需求与投资需求潜力巨大 从影响房地产业发展的其他因素看 摩根斯坦利在调研报告中指出 带动房地产业发展的因素是人口 持续的城市化 不断完善的基础设施以及经济动力 一些大城市持续稳定的经济增长速度均保证了房地产业的发展空间从行业发展方向看 房地产业的行业秩序日趋理性 宏观调控对房地产业并非致命的打击 而是规范市场 整合资源的机会 宏观调控的有效实施将使房地产业的发展更为健康 机会 地方政策 地方政府松绑意愿强烈 威胁 政策打压 严厉调控政策出台使湖南省房地产市场开始降温 新国十条 要求坚决抑制不合理住房需求 提出第二套住房首付比例提至50 房价过高的地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款 可对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民停发住房贷款措施 明确了二套房认定标准 银行房贷进一步紧缩 政策出台后 湖南省房地产市场开始降温 上半年 全省房地产开发投资592 63亿元 增长34 1 比一季度下降8 7个百分点 在下半年的大部分月份中 湖南省房地产开发投资增速大都维持在35 左右的水平 威胁 房价 房价下跌 大众持观望状态 房价 继续下降空间有限 但明显上升缺乏动力 威胁 土地 湖南省上半年土地市场保持活跃 土地出让收入和单价大幅上升 但是房地产用地价格持续攀升 全省同比上涨118 长沙市成交均价为1036 31万元 亩 同比上涨更是高达227 82 专家认为下半年土地供应矛盾突出 形势比较严峻 以省会长沙为例 近两年由于政府对供应土地的限制 土地成交量呈下滑趋势 威胁 行业新进入者 进入障碍 加入 导致外资进入我国房地产业壁垒降低 从而对我国房地产业发展商构成极大威胁 不是挑战 而是生存危机 产品差异化 新进入行业的企业要分配很多资源用于消除顾客对愿产品的忠诚 经常采取更低的价格与