2020年物业调研报告4篇

20202020 年物业调研报告年物业调研报告 4 4 篇篇 目录目录 2020 年物业调研报告 加强居住物业装修网格化管理的调研报告 某城区物业管理调研报告 城区集贸市场物业管理状况调研报告 随着城镇化脚步不断推进 各地新兴小区如雨后春笋般圈 地而起 五花八门的物业公司也有了巨大的发展空间 物业的 品牌价值也成为了房地产商手里越来越重要的筹码 物业对小 区的管理与城管对于城市的管理如出一辙 同时也有着包含关 系 物业管的不光是小区整体环境 还要解决每个业主日常所 遇到的问题 当小区内住户的某些行为触犯到城市管理相关法 规时 就进入了城管管辖范围 要解决好这些物业 城管均可 介入的问题往往需要双方开展协作 在现实中 诸多问题使得原本可以开展协作的部分反而成 了城管执法过程中的瓶颈 由于物业平时与业主关系密切 有 的物业管理人员与业主几乎如亲友般熟悉 出于感情层面以及 日后相处考虑 物业在遇到业主有违法行为时往往容易采取回 避乃至包庇业主的措施 以使自己脱离干系 甚至还有一些不 顾及品牌效益的物业 管理不好就直接撒手不管了 这就使得 执法人员在期望通过物业与业主沟通时吃到了无数闭门羹 而如果物业管理者们更深层地思考下业主的违法违规问题 不难发现 只要有一户业主带头不遵纪守法 并且被纵容和默 许 就会有更多家业主来钻法律漏洞以谋私利 这些业主行为 最后往往影响到周边业主的共同利益 造成其他业主的不断投 诉 将物业置于众矢之的 物业若能配合执法力量做好严管严 打工作 及时先行沟通处理并主动反应上报业主违规行为 那 么日后的管理将轻松很多 同时也能得到更广大业主的好评 物业与城管开展协作应有效地发挥双方的独有优势 互相 填补不足 物业掌握着业主的基本信息 对整个小区有更深的 了解和更综合的考量 拥有更多与住户的沟通技巧 更便于作 一些沟通调解工作 也能为城管执法过程中需落实的细节问题 提供更多综合的建议 以尽量减少执法过程所产生的其他负面 影响 城管依照国家法律法规办事 当物业的人情牌 管社区 管理办法行不通时 就需要城管介入 以更明确的行政职权来 对业主行为作约束 城管借物业之巧劲 物业借城管之利剑 两者协作方可攻坚克难 城管与物业协作需要在平时就建立起一致思想 统一战线 在关键时刻才能口锋一致 这些磨针活不是一日两日就能练就 的 需要在两者间先搭起人员 信息 政策的桥梁 多开展交 流活动 落实现行政策 分析潜在问题 及时做好准备 提前 给业主打好预防针 新形势下物业与城管打交道会越来越频繁 有团结协作的 心 运用好方式方法 才能够化矛盾为桥梁 逐步优化物业城 管协同管理格局 加强居住物业装修网格化管理的调研报告加强居住物业装修网格化管理的调研报告 2020 年物业调研报告 2 随着物业管理法规的不断完善 业主 使用人法制观念的 不断增强 管理部门监督管理力度不断加强 居住小区违法搭 建情况得到了有效控制 但是在部分居住小区依然存在着擅自 在天井 庭园 阳台等部位搭建违法建筑物和构筑物 擅自占 用公共部位 损坏房屋承重结构等现象 特别是一些高档小区 居民入住后 出现了比较严重的违法搭建情形 如有的业主 使用人擅自在房屋平台搭建阳光屋 甚至加层 改建 扩建 开挖地下室 不但严重破坏了小区的整体规划与和谐的环境 还影响了相邻业主 使用人的日常生活 引发了不少矛盾纠纷 一 华阳地区居住物业装修存在的主要问题 近几年 随着房地产二 三级市场的活跃 高档商品房住 宅中二次装修开始增多 由此各类违章行为和违章搭建时有发 生 引起社会的重视 从房地办目前所掌握的情况分析 主要 有以下几个特点 一 业主将原房屋从里到外彻底进行装修或改建 改变 了原始设计风格 如外墙立面安装玻璃幕墙 将承重墙拆除后 重新扩建 底层门厅 平台搭建成房间等等 违章面积在 10 60m2 不等 二 使用的装饰材料比较高级 新颖 凡装修过的房屋 均超过原房屋设计标准 对小区环境影响相对较小 与周边房 屋的格局能基本保持一致 三 相邻关系矛盾不特出 业主委员会一般也不直接干 涉 只是对过分超出范围的违章建筑反响较大 四 由于业主身份比较特殊包括一部分系境外业主 物 业公司较难直接进行劝阻 怕影响管理费的正常交付 基于以上现状从物业公司反映 认为政府管理部门处罚力 度不够 对违章户的处罚达不到威慑作用 另外迫于管理费拖 欠 只能劝阻 无法阻止施工 否则发生冲突物业公司很被动 然而作为搭建的业主却认为 由于房屋设计在使用上不尽 合理 且已陈旧 所以当新购房业主入住或原业主二次装修时 往往请专业装潢设计单位对房屋重新按个性化进行室内布局 加之在经济上有支付能力 使上述违章行为时有发生 由于示 范效应 对其他业主影响较大 有趋同倾向 二 进一步加强物业装修网格化管理的建议 一 各物业管理公司应当加强对住宅装修的指导和监督 1 加强规范装修行为的宣传和指导 物业管理公司应当依据 物业管理条例 上海市住宅 物业管理规定 的规定和 前期物业管理服务合同 或 物业 管理服务合同 住宅使用公约 或 业主公约 的约定 履行对业主装修住宅的管理职责 并制订 住宅装修须知 配备相关的专业人员 加强对业主装修住宅的宣传 指导和监 督 指导物业管理公司将 住宅装修须知 在所管理的物业小 区内一并公告 同时 把 住宅装修须知 送达物业管理区域 内待装修的业主或使用人并签收 2 加强住宅装修前的管理 要求物业管理公司在为业主或使用人办理入住手续时 必 须告知 条例 中规定的不得损坏房屋承重结构 破坏房屋外 貌和违法搭建等住宅装修的禁止行为 禁止敲凿的部位以及不 得擅自随意安置空调室外机和安装防盗设施等注意事项 业主或使用人在装修住宅前 要求其将施工单位 施工期 限 装修内容 包括住宅装修设计图 施工方案 等书面告知 物业管理公司并为装修施工人员办理小区临时出入证等手续 要求物业管理公司对业主或使用人提供的住宅装修设计图 施工方案中有违反住宅装修禁止行为的提出整改意见 为加强对施工单位装修行为的管理 物业管理公司可与住 宅装修施工单位签订 住宅装修管理协议 3 加强对住宅装修活动的日常巡视和监督 物业管理公司应当明确由专人负责对住宅装修活动的指导 监督和管理 当有业主或使用人已入住的 应当督促装修的业 主 使用人或施工单位遵守施工作业时间 晚间 18 00 时至次 日上午 8 00 时和节假日 不得从事敲 凿 锯 钻等产生严重 噪声的施工 物业管理公司对进入小区的施工人员和建筑材料及装修施 工阶段涉及水 电 气和结构等隐蔽工程的 每天应当加强现 场巡视和检查 包括节假日 并做好记录 发现违规现象 应 当及时采取有效措施进行劝阻 制止并督促改正 对损坏房屋承重结构 破坏房屋外貌 违章搭建等违法装 修行为且拒不整改的业主或使用人及住宅装修单位 物业管理 公司应当及时告知业主委员会并报告相关行政管理部门依法处 理 同时 物业管理公司应当责成违规装修的施工人员停止施 工 4 加强知法 守法和履约意识 物业管理公司应当督促业主或使用人遵守 条例 等相关 规定 遵守 住宅使用公约 或 业主公约 的约定 物业管理公司与住宅装修单位签订协议 的 应当督促其 履行 协议 在住宅装修施工完成后 物业管理公司应当及 时收回小区临时出 入证 对造成房屋和设施设备损坏的 物业 管理公司应当责成责任人及时进行修赔 物业管理公司对住宅装修单位的违约行为 可依据 协议 的约定 直接向人民法院提起民事诉讼 在未成立业主委员会的住宅小区 业主或使用人违法装修 经劝阻 制止无效的 房产开发商或相关业主或使用人可依据 上海市商品房出售合同 住宅使用公约 的约定 直接 向人民法院提起民事诉讼 二 业主委员会应当发挥自治管理作用 业主委员会应当经常检查物业管理公司的管理和服务状况 督促住宅装修的业主或使用人遵守有关的法规和约定 及时调 解装修不当 引起的相邻纠纷 对业主或使用人违法行为进行劝 阻 制止并督促其整改 对业主或使用人违反 业主公约 劝阻无效的 经业主大 会或业主代表大会通过 业主委员会可向人民法院提起民事诉 讼 三 各区县房地局应当加强对违法装修的行政执法 区房地局不断完善行政执法工作程序 对物业管理公司不 履行法定管理服务和义务等行为 应当根据 条例 和 规定 的相关规定责令其改正 并可处相应的罚款 对物业管理公司 违反 条例 和 规定 情节严重的 区县房地局可作出降低 资质等级的处罚 直至吊销资质证书 区县房地局接到对业主或使用人违法装修的投诉 应当及 时受理 立案并到现场调查 取证 核实 经核查属实的 根 据 条例 的相关规定 责令其限期改正 可并处相应的罚款 某城区物业管理调研报告某城区物业管理调研报告 2020 年物业调研报告 3 物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域 规 范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容 根据区 政协的安排 我们开展了 xx 城区物业管理的调研 一 xx 城区物业管理的基本情况 总体看 我区物业管理工作有以下四个特点 一是物业管 理市场处于发育初步阶段 二是物业管理总体水平较低 三是 业主委员会作用发挥不好 四是物业管理行业监管体制不完善 一 xx 城区物业企业现状 我区物业管理从 90 年代初期开始起步 至今已有近 xx 年 的发展 据调查 截至 xx 年底 在我区注册的物业企业共有 197 家 其中一级资质企业 3 家 二级资质企业 15 家 三级资 质企业 179 家 从业人员 1xx 余人 管理人员 1897 人 外区物 业企业在本区开展服务的约 50 家 从业人员约 2850 人 二 xx 城区物业发展现状 目前 全区共有物业管理小区 389 个 管理房屋 3575 万平 方米 城区物业管理覆盖率达到 90 新建商品房的物业管理 覆盖率达到 100 1 新建城市住宅小区的物业发展现状 我区新建住宅小区 共有 389 个 房屋建筑面积为 3075 万平方米 住宅套数有 34 万余套 住宅成套率为 100 物业管理覆盖率达到 100 其 中有龙湖花园等 6 家单位 6 个住宅小区获得全国物业管理示范 优秀 小区称号 天骄俊园等 11 个住宅小区获得市物业管理 示范 优秀 小区称号 富悦新城等 32 个小区获得区级物业管 理示范 优秀 小区称号 2 老小区的物业发展现状 老小区主要有单位自管房 社 会集资房 直管公房及 农转非 安置房四类 1 单位自管房 包括机关自管房 群团自管房 事业单 位自管房以及企业单位自管房 房屋物业管理面积共计 324 万 平方米 住宅套数有 30871 余套 住宅成套率为 97 这类房 屋的物业管理除了少数的委托物业公司管理外 其绝大部分仍 由单位自行管理 由单位聘请人员进行小区的简单的物业管理 产权属职工私有的房屋 其住房及室内水 电 气的维修均由 职工自己负责 产权仍属单位的房屋维护则仍由单位负责 整 幢房屋较大设备 安全 水电方面的维修或公用部位的维修一 般由单位负责 2 社会集资房 从 1992 年开始 我区开始推行社会集 资合作建房 建筑档次低 单体楼占了绝大多数比例 据统计 现在全区社会集资建房共 894 万平方米 住宅套数有 74550 余 套 住宅成套率为 99 这部分集资房的物业管理覆盖率目前 达到了 90 3 直管公房及 农转非 安置房 直管公房 就是房管部 门直接管理的政府和社会公共团体所有的房屋 这类房屋在我 区共有约 14 万平方米 农转非 安置房是政府对征用土地的 农转非 拆迁户进行安置的房屋 其中又包括两类 一是政府 将征地费按政策规定付给拆迁户自建 产权属自有 二是由政 府统一建房安置拆迁户租住 住户按规定缴纳租金 产权属国 家所有 从 1987 年开始 根据原江北县人民政府文件规定 凡以征地经费修建的拆迁户住房 系国家投资修建的公房 属 公产性质 全部移交给房管局 纳入国家公房管理 因此 区 房管局对全区的 农转非 安置统建房进行全面接管 截至 xx 年 底 区房管局共管理全区 农转非 安置房共计 77 幢 7 55 万平 方米 这部分房屋几乎都没有专业的物业公司进行管理 日常 的清洁卫生及水 电 气费的收取都由业主自行负责 室内的 维修由业主负责 公用部位的维修则由区房管局负责 3 房屋公共维修金的归集和使用情况 从 1999 年开始归 集物业专项维修资金以来 累计归集专项资金 8 23 亿元 使用 300 余万元 三 xx 城区小区 大厦 业主委员会现状 截止 xx 年底 全区共成立有小区业主委员会 181 个 在调 研中发现 90 5 的小区业主对物业状况漠不关心 造成业主大会召开 困难 23 7 的小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会 没有组建业主委员会 物业管理处于前期物业管理状态 个别 业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决 65 4 的小区业主委员会成立程序不规范 未通过业主大会选举 产生 58 3 的小区即使按规定成立了业主委员会 也未能起到 应有作用 四 xx 城区物业管理行政体制机制现状 在 物业管理条例 及 xx 市物业管理条例 中明确 1 房地产行政主管部门是物业所在地的物业管理的主管部门 对辖区内的物业管理活动进行监督管理 2 居民委员会 村 民委员会依法对社区进行管理和提供服务 对社区内物业管理 活动进行指导监督 调解物业管理纠纷 3 街道办事处 乡 镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督 对物 业管理与社区管理 社区服务的相互关系进行协调 但在实际 的工作中 区房管局人手不足 对物业管理中的问题疲于应付 街 镇 政府 社区居委会很难插手小区的物业管理工作 对 物业公司无法制约 物业公司通常对其不理不睬 对工作不配 合甚至是阻扰街 镇 居委会的正常工作 按照 xx 市物业管理条例 的规定以及市政府办公厅和市 国土房管局出台的 关于进一步加强物业管理工作的通知 渝办发 xx 280 号 和 关于物业管理若干问题的指导意见 渝国土房管发 xx 548 号 文件中有关职能的划分 城区物业 管理涉及到经委 建委 市政 环保 安监 物价 街道办事 处 社区居委会 公安 工商 规划等相关部门的配合 但区 内各相关部门普遍存在 重建设 轻管理 的思想 没有形成工 作合力 对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效 的管理措施 导致物业管理问题突出 1999 年以来 我区针对物业管理工作相继出台了 关于加 强物业管理工作的通知 xx 府发 1999 129 号 等 5 个文件 为理顺城区物业管理体制 规范物业管理行为 提高老住宅小 区物管水平 发挥业主自治机构作用 加强物业专项维修资金 管理等打下了一定的基础 二 xx 城区物业管理存在的主要问题及原因分析 一 xx 城区物业企业存在的主要问题及原因分析 1 物业服务公司小 弱 散突出 我区随着房地产业的迅 速发展 近几年来物业公司数量急剧增加 但从总体看 发展 参差不齐 现平均每个物业公司管理面积仅 20 万平方米 由于 企业管理规模过小 综合实力差 专业化水平低 造成物业服 务社会资源浪费 效率低 效益差 也难以进一步吸引优秀人 才从事物业服务行业 2 物业企业服务意识不强 从调查的结果来看 物业企业 主动上门服务率为 32 小区业主对物业服务人员的综合满意 度为 61 这表明物业公司的服务意识不是很强 3 物业管理企业的经营管理不规范 一是少数企业以牺牲 业主资产的保值增值和小区环境为代价 产生的各种污染等负 面影响直接侵害了业主的利益 如 金港国际小区业主投诉门 市油烟污染过重 物业公司缺少环保措施 二是少数物业企业 从自身经济利益出发 擅自在小区公共部位开展经营 全部收 入归企业方所有 如 乡间城小区收取业主停车费引发纠纷 三是少数物业企业存在恶性竞争 低价倾销 压低服务标准 4 物业管理企业人员整体素质不高 一是某些物业管理企 业员工缺乏客户意识 服务态度不端正 服务用语不文明 对 业主的正当要求不能及时满足 二是某些物业管理企业缺乏专 业人员 例如日常维修是物业管理一项很重要的工作 维修不 及时 不到位 使业主对物业企业的服务质量产生怀疑 甚至 出现矛盾 5 物业服务企业生存环境存在缺陷 经营困难 一是物业 服务收费标准低 严重制约了行业的健康发展 据调查我区 247 家物业企业 1625 个项目的结果表明 有 213 家企业亏损 很多企业硬撑不下去了 只有被迫撤离所服务的楼盘 二是政 府没有建立物业服务调节机制和平衡机制 例如 同一职能机 构管理着水电气的价格与物业服务价格 却没有建立相应的平 衡机制 当水电气的价格不断上升时 物业服务成本随之增加 却没有 消化 同样 其它成本费用价格上涨时 物业服 务成本仍然没有 消化 导致了收入支出的 剪刀叉 现象 物业服务企业生存危机日益突出 三是物业服务从业人员报酬 低 调查表明 我区物业服务从业人员平均报酬低于社会平均 工资 24 平均福利水平不足国家规定的 26 劳资双方潜在 矛盾十分突出 二 xx 城区物业发展存在的主要问题及原因分析 1 物业服务费收取难 主要表现在 一是一些服务人员责 任心不强 服务质量差 服务不到位 导致住户有意见而拒绝缴费 二是物业收费规定不合理 不同价格的物业费具体的服务项目 不明确 存在同质不同价或者同价不同质的现象 三是农转非 人员增多 住户无力缴费 如空港园区农转非安置房 业主很多 是低保户 以生活水平低为由拒交物管费 四是工程遗留问题 随着物业交接 将问题转嫁给物业服务企业 成为住户不缴费的借 口 五是由于业主自身的原因 如业主内部纠纷 业主出租房 屋等原因致使缴费不及时等 2 建设遗留问题引发物业纠纷 有以下三种情况 1 工程质量遗留问题 主要表现有 尽管通过了竣 工验收或综合验收 但向业主交房时仍存在一些并不完备的情 况 如管理区域内的环境 道路 景点等设施未完工 影响业 主居住 房屋本体外墙渗漏等等 由于前期物业服务现在大 多仍为开发商属下的物业公司承担 因此 多数业主认为开发 商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业公司 承担 并往往以此作为衡量物业公司服务效果的重要指标 开发中的工程质量遗留问题很难及时得到根本解决 这些问题 遗留到物业使用阶段 业主接房后往往很难与开发商打交道 从而很容易转嫁给物业公司 引发矛盾 2 开发商物业销售中遗留下来的问题 主要有 未 安装一户一表 前期的老小区及集资房 销售广告内容与 实际交房时不一致 擅自将小区公用部分 如屋顶 公共绿 化地等 承诺给少数业主使用 擅自改变公共设施用途 物 管房用途 会所及车库用途等 3 建管不分带来的问题 我区房屋开发商属下的物业公 司的物业服务 往往被定位为促销或售后服务 仅作为开发的 附属产品 这样 一些物业公司与开发商一锅吃饭 导致了部 分物业公司失去了独立生存的能力 3 老住宅小区基础设施差 缺乏专项维修基金 xx 区的大 多数居民住宅是九十年代初建成的 当时配套建设水平低 基础设施差 娱乐休闲设施很少 目前许多住宅小区的共用 部位 公用设施设备急需维修养护和改造 娱乐休闲设施也急需 改善 而这些小区没有专项维修基金 根本无力进行旧小区改造 此外 老住宅小区都是实行开放式物业管理 小区内道路四通 八达 人员来往较复杂 车辆乱停乱放的现象比较严重 导致 保安 卫生工作的难度加大 4 房屋公共维修基金的归集和使用存在的问题 1 房屋公共维修基金收缴困难 主要集中在以前已办理 房地产权证的业主 根本没有办法让其缴纳房屋公共维修基金 这就造成了一幢房屋或一个小区只有部分业主归集了房屋公共 维修基金 2 开发企业挪用已归集的房屋公共维修基金 房屋公共 维修基金一般由开发企业统一收取 再交到区房管局的专用帐 户上 开发企业不及时缴交给区房管局 造成房屋公共维修基 金的拖欠 很容易激发与业主间的矛盾 给后期物业管理带来 困难 3 使用上缺乏健全的机制和有效的监督 大修基金保值 增值难 按条例规定 当确需使用房屋公共维修基金的时候 由业主委员会提出 经 2 3 以上的业主同意后 方可申请使用 但实际上 如果修缮部位只涉及到少数业主的利益 那么就很 难获得小区 2 3 的业主通过 给实际使用造成了困难 另外物 业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用 容易让房屋公共维修基金造成不法利用 随着大量房屋开始进 入维修期 当年收取的微薄的大修基金将入不敷出 如何在物 价水平上涨的情况下 将有限的大修基金保值 增值 缺乏有 效的手段 5 水 电 气收费难 一是水 电 气费代收代缴矛盾大 水 电 气部门只针对注册的表 包括总表 服务 按总表的 度量计费 物业公司被迫另派专人查抄分表 收取各业主水 电 气费用后派人交给供水 供电 供气的部门 由于水 电 气的损耗 必然出现差额部分的分摊 有些物业公司就自行提 高水 电 气的价格 容易引起与业主的纠纷和矛盾 由于各 种因素带来的总表与分表的数量差额 所以有些业主觉得分摊 不合理而拒缴水 电 气费 二是物业公司代收的水 电 气 费存在着欠费现象 水 电 气部门只是针对终端客户服务 并没有和物业公司签协议委托代收 在利益的驱使下 有的物 业公司在收取了业主的费用后 并不及时缴交给水 电 气部 门 而是占用了这笔资金 而水 电 气部门又无权向物业公 司催收 最后导致对住户停止供应水 电 气 从而引发矛盾 升级 三是水 电 气管线和设备出现老化 需要维护 更换 时费用不好解决 水 电 气部门和物业公司互相推诿 责权 不明 向业主收费既不合理也缺乏相应的依据 三 xx 城区小区 大厦 业主委员会存在的主要问题及 原因分析 1 业主委员会的选举产生过程中存在着瑕疵 业主委员会 的候选人提名缺少科学的依据 在实际操作中有盲目现象 形 成业委会成员良莠不齐的情况出现 甚至有些业主通过一些不 恰当的手段操控业主委员会 为自己谋取不正当的利益 业主 委员会成立后 作用发挥也普遍不理想 在实践中 对业主委 员会的监督缺乏有效的手段 使业主难以有组织地参加管理和 表达对物业管理的看法 2 组成业主委员会的人员结构不够理想 委员们多是由退 休的老年人组成 年龄结构老化 知识水平及专业素质普遍不 是很高 法律意识相对淡薄 3 业主委员会的经费 无法自行解决 业主委员会的资 金 可通过三种方法筹集 一是由小区全体业主分摊 二是 通过经营小区公用部位的收益来获取费用 三是通过赞助取得 但在实际的操作中 这三种资金 渠道均有很大难度 几乎 就无法实行 由于没有经费 业主委员会的日常工作都很 难开展 4 业主委员会没有自己的办公用房或办公场所 据调查 我区 80 的小区没有业委会用房 如果租房作为办公用房 不 仅费用高 而且业主委员会的工作也不方便 5 业主大会和业主代表大会召开的困难大 时间 地点均 不好确定 与会业主很难达到 2 3 以上 业主参与意识不强 就连书面征求意见也有难度 导致很多重大事项无法决定 四 xx 城区物业管理体制机制存在的主要问题及原因分 析 1 物业管理法律法规不健全 首先 物业管理立法滞后 除了 xx 年 10 月 1 日实施的 物权法 有关章节规定和 xx 年 9 月 1 日正式实施的 物业管理条例 及地方性相关配套法规外 一直没有国家级行业法规可以遵循 其次 物业管理法律关系 各主体间的权利义务关系不清 具体表现在 产权关系不明 法律责任不清楚 供水 供电 供气等有关单位与物业服务企 业的经济关系不明确 作为经济合同一方主体的业主委员会是 否具备诉讼资格 等等 2 物业管理体制不完善 物业管理涉及到规划 建筑等多 个部门 有时各种矛盾会交织在一起 从全区看 缺乏一个强 力部门有效的协调各方 造成行政管理和物业管理关系难以理 顺 多头管理问题久拖不绝 开发商 物业企业 业主以及政 府相关职能部门之间的职责不清 街道 社区的综合协调作用 尚未充分发挥 房屋管理由房产部门负责 但房屋性质改变却 由建管办监管 责任主体不明确 行政监管力度不大 如 锦 湖花园出租门面房给人居住 租户接水 气 存在安全隐患 居民反映强烈 而 xx 燃气公司和中法水务公司认为只要用户申 请 符合安装条件 就可以办理使用手续 而作为主管部门的 房管局却无法干预 3 物业服务缺乏市场竞争机制 xx 区的物业市场还没有真 正引入市场竞争机制 大多数物业企业并不是通过招投标进入 物业市场的 造成了许多物业企业缺乏竞争意识和责任意识 据调查 xx 区专业物业公司只占 17 开发商下属企业占 45 单位自己管理的企业占 16 外聘服务企业占 22 多 数物业企业与开发商是相互依赖的关系 三 完善物业管理的建议和措施 一 加强 xx 城区物业企业服务的建议和措施 创造条件 积极鼓励物业公司兼并 合并 走强强联 合之路 做大做强物业公司 做响物业公司品牌 鼓励有实力 的社会实体兴办物业公司 对从事老小区物业服务的企业 在 政策上给予扶持和优惠 鼓励物业企业依靠科技进步提高服务水平 区房管局 通过全区物业信息管理系统 运用现代化手段实施监督管理 3 提高物业企业管理水平 一是物业企业应当在严格执行 物权法 争取政府的支持的同时 提高经营能力 加强与 业主 业委会的沟通交流 达成共识 二是不断提高服务质量 不断创新服务项目 将每一项服务工作的程序都规范化 编制 成具体的 操作手册 成为员工的行动指南 三是培养和造 就高素质的服务团队 物业服务企业在对员工进行专业技能培 训的同时更应该注重个人素质方面的培训 四是物业服务公司 实行收费考核 建立内部激励机制 二 加快 xx 城区物业发展的建议和措施 1 加大政府政策扶持力度 对物业服务企业的营业税免收 所得税减半征收 完善物业服务酬金制度 推进业主自治进程 完善业主自管项目税收工商管理制度 建立有效的监督管 理机制 对农转非 40 50 人员参照国有企业下岗 40 50 人员 政策执行 鼓励企业扩大农民工使用 增加就业岗位 2 实施 分类管理 督促水电气供应部门按照 物业管理 条例 要求 向最终水电气使用人收取费用 并承担物业管理 区域内水电气设施设备的管理维护 建议区政府组织水电气供 应部门和物业协会进一步沟通协商 研究水电气供应管理 水 电气价格及代收费问题 使老问题有解决推进计划 同时又杜 绝新问题产生 3 完善收费标准 规范物业服务收费行为 建议区政府尽 快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系 物业服务收 费应实行明码标价 将收费项目和标准及收费办法在经营场所或 收费地点以醒目方式予以公布 对随意提高收费标准或乱收费 的 小区管理委员会 物业产权人 使用人有权向收费主管部门 投诉 对构成价格违法行为者 由政府物价检查机构依法查处 4 确保房屋大修基金的安全使用 实现大修基金保值增值 建议对业主交纳的房屋大修基金委托银行理财 按每个小区 大厦 开一个总帐户 按每户业主缴纳的房屋大修基金为每 户单独开户 每年的利息自动转存到业主的户头上 凡需动用 大修基金时 必须由大修房屋牵涉到的业主们投票表决 委托 专业机构对物业公司预算的维修费用进行评估后方可动用维修 款项 同时对大修基金的使用过程进行监督 对维修质量进行 鉴定 5 加大宣传力度 引导人们正确的物业消费观念 深入宣 传 物业管理条例 和 xx 市物业管理条例 等有关法律法规 让广大业主了解物业管理对小区环境的重要性 使物业企业进 一步明确自己的工作性质 更好地在法律和合同范围内提供优 质的物业服务 推动整个物业服务行业健康 有序发展 三 完善 xx 城区小区 大厦 业主委员会制度的建议和 措施 逐步推行业主诚信档案的建立 对小区业主在水 电 气物业管理等费用的交纳 参加业主大会和业主代表大会等会 议的出席率 自觉维护小区公共设施设备等相关行为逐步建立 电子信用档案 首届业主大会的召开和业主委员会组建 应在街道办 事处 社区居委会的组织下 在区房管 公安 物价 市政等 相关部门的指导监督下按程序进行 并将有关材料报社区居委 会 街道办事处 区房管局备案登记 公安机关根据备案登记 表刻发印章 将业主自治机构的管理纳入社区管理范围 业主委员 会应当自觉接受社区居委会领导 参加社区居委会举办的各项 活动 同时 邀请社区居委会参加业委会的活动 对业主与业 主之间 业委会与业主之间 业主 业委会与物业公司之间出 现的各种矛盾和纠纷 社区居委会应当主动出面协调处理 街 道办事处应当予以协助 4 加强组织业主委员会成员的培训 提高业委会成员的总 体素质 四 建立健全 xx 城区物业管理体制机制的建议和措施 1 完善物业管理的建章立制 区政府应及时制定物业管理 的中长期规划 根据 物权法 物业管理条例 xx 市 物业管理条例 出台相关政策 如 维修资金筹集 管理 和使用办法 物业使用管理办法 承接验收管理办法 业主委员会管理办法 等 同时 建立健全我区的物业公 众责任保险制度 2 建立健全物业管理行政新机制 尽快成立由区委 区政 府领导挂帅的 xx 区物业管理领导小组及领导小组办公室 进一 步明确房管局牵头抓总的职能 并建立物业管理联席会议制度 按照 费随事转 权随事走 的原则 进一步将物业管理监督权 限下沉街道和社区 在区房管局的指导下 在街道 社区居委 会设立物业管理办公室 配备专门的物管员 并解决落实好相 关的经费 3 建立前期物业管理监管机制 建立物业管理提前介入机 制 从工程项目规划立项开始 物业管理应同步介入对房屋的 功能 布局 管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企 业采纳 为后期物业打下坚实的基础 物业企业前期介入所产 生的费用可由物业企业与开发建设企业协商解决 建立公共维 修基金归集机制 建议将房屋公共维修基金的归集时间前置在 商品房预售合同登记阶段 将缴交公共维修基金纳入合同登记 中的一个工作程序 直接在交易登记大厅内设专门窗口收取 切实杜绝无法及时缴交入库的现象 建立物业招投标竞争机制 根据我区物业管理发展的需要建立物业管理招投标市场 建立 物业服务收费报审机制 前期物业收费价格应报社区居委会 街道办事处初审 由区物价部门核定 物业收费按协商价执行 但不得高于或低于物价部门最终核定价的 20 30 并应按上述 程序报物价部门备案 实行佣金制的物业公司每半年应公布服 务费的收支情况 4 建立信息化管理机制 建立全区物业管理综合信息系统 加强对物业服务企业 业主委员会 业主 物业从业人员和物 业专项维修资金等方面的管理 实现物业管理的科学化和信息 化 5 建立物业管理矛盾纠纷调处新机制 探索建立物业管理 纠纷调处新机制 建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解 逐步建 立和完善司法调解制度 化解居民纠纷和及时处理侵害居民合 法权益的事件 6 建立物业管理用房长效机制 在开发建设过程中 各相 关职能部门应严格按渝府发 xx 86 号和渝国土房管发 xx 548 号 文件的规定 规划和核定社区用房和物业管理用房 业主委员 会用房 其中 开发建设单位对社区用房的提供应按每 100 户 15 平方米无偿提供 建议由民政部门进行核定 物业管理用 房按建筑规模的 0 3 0 5 提供 由房管部门进行核定 对开发 建设规模较小的项目 开发建设单位应提供社区用房的建设成 本价款交区人民政府 由政府在规划范围内统一购买 7 建立和推行补助金制度 建议对还建房 廉租房 城市 低保群体实行物业服务补助金制度 杜绝城市中新贫民区的产 生 城区集贸市场物业管理状况调研报告城区集贸市场物业管理状况调研报告 2020 年物业调研报告 4 根据县政府统一部署 近日县商务局会同房产局 城市管 理行政执法局 镇组成了调研组 对城区各集贸市场物业管理 情况进行了摸底调查 旨在加强城区集贸市场物业管理 改善 市容市貌 创造良好的城市环境 一 基本情况 城区现有各类集贸市场 11 家 其中菜市场 4 家 小百货市 场 4 家 家居建材等专业市场 3 家 集贸市场的总占地面积约 16 万平方米 其中 1000 平方米以下 1 家 1000 至 5000 平方米 1 家 5000 至 1 万平方 3 家 1 万平方米以上 6 家 总建筑面 积约 23 万平方米 市场内共有门面约 1650 间 已出租约 1080 间 单元住房约 1000 户 已入住近 750 户 在区域分布上 新 建居委会 3 家 分别是北河街 舒州农贸市场 秀狮商业步行 街 彰法山居委会 4 家 分别是彰法山菜市场 零碑商贸市场 姚冲大市场和旺业大市场 舒苑居委会 2 家 分别是天柱山大市 场和金源菜市 龙井居委会 1 家 是天柱山菜市场 天柱山镇 1 家 是皖镇 附 潜山县城区集贸市场基本情况调查表 二 现行管理模式 我县现有的集贸市场建设投资主体有二种 一种是政府投 资兴建 如天柱山菜市场 一种是企业投资兴建 其余 10 家均 属此类性质 在管理模式上 主要是四种 一是有专门管理人 员 如天柱菜市场 该市场 3 月市场办管脱钩后由工商局移交 商务局管理 县商务局组建了天柱市场服务中心 为自收自支 事业单位 现有事业编制 21 人 负责天柱市场的管理工作 零 碑商贸市场隶属商务局食品公司 食品公司安排 2 人 负责日 常管理工作 以上两个市场管理人员工资及日常维护费用均从 市场摊位和门面租赁费用上列支 二是由开发建设市场的企业 聘请物业公司进行管理 共 3 家 分别是秀狮商业步行街 天 柱山大市场 皖镇 三是开发建设市场的企业聘请人员自行管 理 共 3 家 分别是金源菜市 彰法山菜市场 旺业大市场 聘请人员工资由企业自行负担 四是无人管理的市场 共 3 家 分别是北河街 舒州农贸市场 姚冲大市场 三 存在的主要问题 集贸市场是城市的一个窗口 是城市人居环境和城市整体 形象的一个重要体现 从调查的情况看 我县集贸市场绝大部 分只建不管或管理不到位问题比较突出 与广大市民的生活需 求极不相适应 已经成为潜山打造宜居环境 提升城市品位 创建文明城市的最薄弱环节 也是城市管理的一个难点 存在 的问题十分突出 具体来讲 主要是三个方面 一 综合配套服务设施不完善 存在安全隐患 旺业大市场商户入驻后 开发商安良公司当初也曾聘请物 业公司进行管理 划定专门停车场 按标准收取物业管理费 但由于市场是开放性的 加上商户素质参差不齐 物业管理费 不能收缴到位 物业公司经营亏损 后与安良公司解除成立合 同 除天柱菜市场 零碑菜市场 旺业大市场 秀狮商业步行 街 天柱山大市场 皖镇等入市车辆管理较为有序外 其余市 场