论我国的不动产预告登记制度　.doc

论我国的不动产预告登记制度 2Q!Q生垒且刊商晶皇厦量理i金班究论我国的不动产预告登记制度口牛迎雪(西北政法大学民商法学院陕西西安710063)摘要我国物权法首次确立了不动产预告登记制度，这对于保护不动产交易安全减少交易风险，稳定社会秩序具有重要意义本文结合我国实际情况，试图对预告登记制度的涵义适用范围、效力等问题进行阐述，并提出建立并完善我国预告登记制度的点滴建议关键词预告登记物权法完善 一、预告登记的涵义预告臀记，即为保全一项以将来发生不动产物权为目的的请求权的不动产登记。 预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而足将来发牛不动产物权变动的请求权，它是在确定的财产登记条件还小具备时，为r将来财产变动能够顺利进行，而就相关权利的请求权进行的登记。 预告登记属于不动产登记的范畴，记载于不动产记簿中，具有登记的公示力。 其旨在保全不动产物权变动的债权请求权，同时它也是一种担保手段。 在弩记要件主义的物权变动模式下，不动产物权变动因进行本臀记而发生，在进行本登记之前，可能不动产物权变动的原因L经存在，但登记条件缺乏或尚未成就，此时当事人虽拥有债权请求权，其物权变动仍然存存落空的风险，凶此，权利人可将该债权请求权记载于登记簿中，以限制物权人的处分行为。 二、预告登记制度适用的范围预告登记町以适川的范围是舴常广泛的。 我国物权法第20条规定”当事人签订买卖房犀或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向脊记机构中请预告髓记。 预告臀记后，未经预告髓记的权利人同意，处分该不动产的不发牛物权效力”。 由此町见，物权法没有对预告登记的范围进行严格的限定，只规定了两种情形，即最典型的商品房预售餐记及其他不动产物权的预告登记，而且发生预告登记的债权请求权的原冈仅限定为合同。 三、预告登记的效力1担保效力预告瓒记的首要效力在于担保功能，如德围民法典第883条第2款规定”布预告登记后对十地或权利进行处分的，以处分将妨害或侵害请求权为限，其处分无效。 以强制执行或假扣押执行的方式或破产管理人进行处分的，也适用此种规定。 我国物权法第20条第l款规定”预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动，“的，fi发牛物权效力。 根据这一规定，经过预告登记的债权请求权，获得了对抗其他处分行为的排斥性效力。 我国采绝对无效主义，即在预告登记后，义务人对小动，“权利的处分在妨害预告登记请求权的范嗣内，处分行为一律无效。 这种排斥性效力，理论一般称之为预告登记的担保效力，也叫保全效力或排他效力，是预告登记制度的核心效力。 但足，保全效力不是预告登记的唯效力。 2登记顺位保证效力依物权法理论，当同一物上有数个相冲突的物权时顺位在前的物权优先实现。 预告登记保全顺位的效力是指当预告登记推进到奉登记时，不动产权利的顺位不足依奉登记的F1期确定，而是以预告登记的口期为准加以确定。 由于预告登记是暂行性的，其要么转为本脊记，要么丧欠效力。 当其能够成功地转为奉登记的时候，其所只有的顺位自然也应当转归为本登记，只有这样彳能更有效地保障债权人的合法权益。 我陶物权法对预告登记的顺位效力没有规定，建议在将米的不动产登记立法中对这个问题加以明确。 3增强效力所谓预告登记的增强效力，是指由于预告静记已经表明所登记的债权请求权将来会产生物权变动的效果，因此该请求权被看作是将来能产生的不动产物权，具有了与之相同的效力。 这利，增强效力主要体现在破产保护上。 预告登记制度的效力问题，非常重要，在整个制度巾处于核心的地位。 我国物权法第20条仅仅规定了预告登记的权利保全效力，对权利顺位保全的效力及增强效力均没有涉及，而且对权利保全效力的规定也不太完善。 这就使得预告登记制度的效力小完整，进而使得该制度的价值大打折扣。 这样不仪不利r对权利人的保护，也会增加司法实践中的