徐州市康居示范小区.doc

徐州市“XX花园”住宅小区国 家 康 居 示 范 工 程住宅产业技术可行性研究报告二四年二月十六日国家康居示范工程住宅产业技术可行性研究报告工程名称 徐州XX花园 申报单位 徐州市XX花园房产开发有限公司 编制单位 存档编号 2004002 二OO四年二月十六日目 录第一章 工程概况4一、 项目建设背景及概况二、 建设场址选择三、对环境的影响及其评价第二章 建设项目立项的必要11一、建设的目的、意义及产业现代化目标二、推广应用技术与国内外同类技术的比较第三章 市场预测15一、当地经济状况和住宅需求预测二、销售对象定位及住宅性能等级第四章 建设项目总体规划20一、控制性规划要点二、主要技术经济指标三、市政基础设施条件第五章 项目实施进度计划29一、实施进度计划第六章 技术方案30一、专项技术的开发、关键技术的突破和预期成果水平二、新型住宅部品的应用和开发三、国际合作与技术交流前景第七章 产业化成套技术的社会和经济效益39一、对工程投资及市场销售的影响二、对提高住宅建设水平的示范、带动作用三、对地方、全国住宅产业现代化的推进作用四、对劳动生产率的提高预测五、先进科技成果转化率的提高预测第八章 工程项目财务经济44一、总投资估算二、资金筹措及计划三、经营成本和收入四、利润及利润率、收益率第九章 建设项目综合评价48一、对产业技术推广应用的综合评价第一章 工 程 概 况一、项目建设的背景及概况（一） 项目背景徐州市地处江苏省北部,是中国著名的历史悠久的文化古城。徐州市是江苏的北大门，也是兵家必争之地的军事要塞。徐州是我国铁路陇海线和津浦线的交汇点，南北方向的京沪高速公路穿过徐州，即将通车的徐宁高速公路约3个小时就可以到达南京，徐州市是江苏以及全国的交通枢纽。徐州属亚热带季风气候,四季分明,气候宜人;具有丰富的旅游资源,古老的文化，悠久的历史,人文景观和古迹众多。徐州地理位置优越，交通便捷，各种基础设施配套齐全，具有良好的投资环境。近年来徐州市立足自身优越的区位条件，在经济发展和城市建设上取得了卓著的成效。从徐州“九五”计划以来的发展现状看：经过五年的努力奋斗，徐州市场经济运行机制已初步形成，经济社会发展已步入工业化中期发展阶段，正在迈向初步实现现代化的重要发展阶段。全市开放型经济构架已形成，并逐步进入收益期，有35个国家和地区的外商来徐州独资或合资投资项目，2001年实际利用外资项目达2.184亿美元，全市累计创办三资企业2897家,累计实际利用外资近20亿美元;国内生产总值达715.7099亿元;人均国内生产总值达0.796万元,财政收入52.5924亿元。 城市建设上了一个新的台阶，“九五”期间，总投资60多亿元用于建设徐州市现代化的基础设施体系，城镇道路、公园、广场、绿地、排污、供水、燃气等市政工程建设力度加大，一批标志性工程相继建成，城市品位不断提升，城乡面貌焕然一新。城市建成区面积达到1038平方公里，城市化水平达到43%，已具有中等城市规模。同时，徐州市现代化多层次的对外交通大格局也正在形成之中，他是江苏省联系华北、东北、大西北的门户，徐州已成为区域性的现代化的交通枢纽城市。根据徐州市近期建设规划，徐州市的城市性质为：工业、机械、化工、轻纺、汽车、交通、旅游等华北综合性中心城市。人口规模：市区160万人；用地规模：1038平方公里。在徐州市国民经济和社会发展“十五”计划中，要把徐州市构筑成一个大城市的框架，总体目标是:努力把徐州建成经济繁荣、科教发达、生活宽裕、法制健全、社会文明、环境优美的向基本现代化迈进的新兴中心城市。为了积极引导徐州市居民的消费，落实国务院关于把住宅建设培育为国民经济新的经济增长点的战略决策，响应建设部提出的在全国实施康居示范工程的号召，有必要对传统的住宅产业进行更新改造，促进住宅产品的产业化生产，带动相关产业的发展，以拉动徐州市国民经济的快速增长。按照江苏省省委、省政府提出的“到2005年，富民强省取得阶段性成果，人民过上宽裕的小康生活”的总体要求，为推动徐州市住宅建设整体质量的提高，促进住宅产业现代化，根据国家康居示范工程实施大纲、国家康居示范工程管理办法及江苏省创建“康居示范工程”实施意见的文件精神，结合徐州市的实际情况，决定在徐州市创建第一个“地方型的示范工程小区”。通过开展创建“康居工程示范小区”，以住宅小区为载体，以科技为先导，以住宅产业化基地为技术支撑，能够促进徐州市的房地产开发和推广应用住宅建设的新技术、新工艺、新产品、新设备，推动徐州市住宅建设整体水平的提高。为适应徐州市建设发展的要求，结合徐州历史文化及旧城风貌，通过精心组织、统一规划、市场化运作、规范管理，充分体现“以人为本”的设计理念，同时贯彻国家建设部在住宅产业化建设中提出的“新材料、新工艺、新设备”的产业政策，力争将该小区建成一个配套设施齐全、环境舒适、宁静优雅的高档精品住宅小区，并达到国家康居示范工程的标准要求。徐州市政府及规划管理部门要求该小区在规划布局和建筑形式上应与城市发展的总体规划相适应，与城市的绿化、美化相协调，形成独特的风格、鲜明的个性。建设水平要符合国家2A级商品住宅性能评定指标体系的要求，达到国家康居工程的标准，奉献给徐州市民一个高档、精品小区。（二） 开发建设单位背景徐州XX花园房产开发有限公司是江苏省二级的房地产开发公司，本次徐州XX花园开发项目，为提高住宅的内在素质，向徐州市民提供一个环境幽雅，居住舒适的名牌小区，徐州XX花园房产开发有限公司研究决定以国家康居示范工程的标准来设计、开发建设徐州XX花园，以推广“四新科技”，增加住宅建设的科技含量，带动当地建材及其它相关行业的产业升级，促进徐州市的经济发展。（三） 项目概况1项目名称及地址（1）项目名称：徐州XX花园（2）项目地址：徐州市湖北路 2项目建设单位：徐州XX花园房产开发有限公司法人代表： 徐 强3开发项目主要建设内容徐州XX花园开发项目总占地面积 24.09公顷，总建筑面积529890平方米，可入住3610户，居住人口近12635人，其中住宅建筑面积495600平方米 （包括多层住宅61230平方米, 占13%; 小高层、高层住宅431120平方米,占87%），公建面积34290平方米。按照徐州市城市规划的要求和宗地地形的特点，空间形态主体分为东西两大区域，中间用一条低层建筑（商业用房）和商业步行街进行分隔。用地北侧湖北路和商业步行街与徐州城内相连，商业用房面积为2450平方米。 总投资额11.972亿人民币。本期拟申请康居工程部分为西半侧，占地12.18公顷， 总建筑面积320474平方米，可入住居民2180户，居住人口6000人，其中住宅建筑面积249660平方米，公建面积19114平方米，总投资额6.1亿元人民币。（四） 项目合作的有关单位1项目设计单位： 无锡市民用建筑设计院2项目施工单位： 待招投标确定3项目监理单位： 待招投标确定4项目物业管理单位：待招投标确定二、建设场址选择（一） 项目所在地的具体位置及周边环境徐州市XX花园用地位于徐州市的云龙湖风景区范围内。宗地东至工农南路延长线；南至八一大堤；西至韩山疗养院；北至湖北路。现状为居民及工业混合用地，总用地面积为24.09公顷。宗地南侧为云龙湖护坡大堤绿化带；北侧为湖北路，路宽40米，是徐州市城市交通的主干道；东侧为湖滨公园绿化地；西侧为韩山疗养院。宗地东西方向约长900多米，向南面向碧波荡漾的云龙湖；向西远望是绿荫葱葱的韩山；向东远眺是风景秀丽的旅游胜地云龙山。宗地地势平坦，与南侧延湖八一大堤有5米高差，缓坡上林木茂盛，可以说，整个小区处在湖光山色、绿树丛林的环抱之中，真是一块居住的“风水宝地”。徐州XX花园位于徐州市南部城区范围内，市政基础设施齐全：供水、供电、供气和污水、雨水市政管网干线均可引入。小区周边配套设施齐全，交通十分方便。（详见小区区位图）（二） 项目建设的自然条件 本地区属北温带气候，气候条件良好，夏季多东南风，冬季多东北风，年平均气温12.8C，极端最高气温38.7C，雨量充沛。地块地震烈度为七度，土壤为黄土扰亚粘土，地基强度为1520吨/m2，土质情况良好，地势平坦，适宜建设康居示范小区。按徐州市地块分类，本地块属于二类地段，交通便捷，环境优越。综上所述，项目的选址符合徐州市的总体规划、国家康居示范工程项目建设的要求，对于徐州市住宅开发建设具有积极的意义。三、对环境的影响及其评价（一） 环境评价居住区内的景观水体水质，地块内河道水质达到GB3838-2002中的类和类。小区实行雨污分流的排水体系，生活废污水、汽车库洗车冲洗废水直接排入小区东侧的城市排污干道，通往污水处理厂，排污条件很好，不会对该区域造成水质污染。（二） 固态环境评价小区内全面实行生活垃圾袋装化，配置压缩式垃圾中转站，经压缩后，送往垃圾处理厂处理，生活垃圾处理率达100%。同时，小区实施全面环卫措施，及时处理，无堆放，对小区内空气、地下水、景观都不会造成污染。（三） 噪声污染评价小区内部声环境达到GB3096-93中的4类和2类标准要求。另外，住宅外墙采用新型墙体保温隔热材料进行分隔，门窗进行隔音处理，不会造成噪声污染。（四） 大气环境评价小区内土壤完全采用绿化覆盖，无裸露明土，可以对汽车尾气、人流、车流扬尘等起到净化作用。住宅的室内外空气质量达到GB3095-1996中的二级标准。（五） 景观评价环境设计强调营造绿意葱茏、步移景移的花园式园林意境，为使更多的住户可以观赏湖景的需要，东西两个住宅区域的中心绿地空间敞开，景观内容丰富。中心绿地引入的水流和中部穿越的韩山大沟，结合商业步行街进行景观设计，形成了具有活力的空间环境。整个小区的环境设计本着生态的原则，以绿为主，结合场地水系的利用，配以现代人文气息的铺地、座桥、灯饰、雕塑及小品等构成精致生活空间的艺术配置，在自然神韵的映衬下，构筑现代高品位生活社区的人居氛围。第二章 建设项目立项的必要性一、建设的目的、意义及产业现代化目标（一） 建设的目的和意义徐州地处华北的交通枢纽，具有显著的区位优势。市区总人口为105万人。改革开放以来，徐州市国民经济持续快速发展。2001年GDP产值达715.7099亿，2002年突破750亿元。2001年城镇职工平均工资达1.2837万元，居民人均可支配收入7616元, 农民人均纯收入达3943元，城乡居民储蓄达357.6909亿元。城市居民人均储蓄额1.355万元。徐州市近几年加大了城乡建设力度，重点改造了几片旧城区和城市内道路,城市面貌得到了很大的改善，同时也加大了环境保护力度，全市的环境有了明显的提高。将“徐州XX花园”建成康居示范小区的必要性和可行性：1从徐州的地理位置来看，地处华北交通枢纽，交通十分方便，经济贸易发达，有必要建一个康居示范小区，一方面对徐州市房地产开发起到先进示范作用，另一方面也将对周边地区产生很大的影响。2从徐州的悠久文化历史和丰富的旅游资源看，有必要创建一个示范小区，以进一步改变徐州市的城市面貌。3从徐州市经济发展看，GDP产值达七百多亿元，完全有必要并且有实力建造一个示范小区。4从徐州市人民素质和人均经济收入看，徐州市人杰地灵。城镇居民人均收入和人均储蓄都高出全国平均水平近1.2倍。因此，从经济状况及居民文化氛围看有必要建造一个示范小区。5通过近几年的建设，徐州市内的旧城改造工作达到了高峰，住房问题基本得到了解决，但由于人民的生活水平在不断提高，一部分市民已经不满足目前的住房条件，希望推出具有良好居住环境的现代化住房，因此在徐州市建一个康居示范小区，可以积极正确地引导徐州市居民对住房的消费，促进徐州市的住宅建设的发展和开发建设。6徐州XX花园小区的建设，将加大徐州市住宅的有效供给，促进徐州市住宅建设跨上一个新台阶，增加住宅科技含量，重视新技术、新工艺、新产品、新设备的推广应用，并为徐州市市民提供一个理想的生活居住环境，同时带动徐州市的建材业、建筑业及其他相关行业的发展，促进徐州市的经济发展。7项目的建设对徐州市的住宅产业化发展具有重要意义。建材工业是徐州市的支柱产业之一，拥有雄厚的生产实力和丰富的产品门类。因此，为更好地带动徐州地区相关产业的发展，全面提高住宅质量，建立徐州市地方型康居示范工程具有特别重要的意义。（二） 项目实现产业现代化的目标住宅产业现代化是一个复杂的动态系统工程，需要一系列循序渐进的过程，从低级到高级，由局部到整体，逐步实现住宅建设从粗放型向集约型转变。新时期住宅产业发展的主要目标是依靠科技创新和科技进步，降低住宅生产成本，提高住宅质量，扩大工业化生产，满足不同消费层次的有效需求，加快推进住宅产业现代化的进程。徐州XX花园在建设上积极推广应有先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新产品，实现标准化、工业化和装配化，住宅的功能与环境达到文明居住水准，在舒适性、安全性和耐火性方面达到国家商品住宅性能认定的一类2A级标准，并符合康居示范工程的建设要求，整个建设过程实现住宅建设全过程的计算化、信息化、集成化，提高决策水平和科技含量，缩短施工周期，提高劳动生产率，在本地区起示范带头作用，推动住宅产业现代化进程。具体强调以下几点：1住宅性能等级。住宅性能定级为2A级，要求各项性能均达到较高水平，特别是住宅舒适美观性能、安全性能、灵活分割性能、节能保温性能等方面均处于领先水平。 2推广应用新型建材，使用环保、节能、高强的新型建材，方便施工并节省造价。3采用成套技术。4采用先进结构体系 5实现智能化管理，推广高科技产品。 总之，徐州XX花园的建设将广泛应用建设部推广应用的新技术、新材料、新产品，以促进住宅产业化的发展，在技术方案的选择上，将本着慎重选项、精心设计、严格施工的原则，把目前国内外能够适用今后一个时期住宅建设发展的先进、成熟、经济、适用的新技术、新产品的技术加以集成运用，集中力量解决住宅建设中的关键技术问题，提高住宅产业的技术水平和住宅建设的整体效益。二、推广应用技术与国内外同类技术的比较徐州XX花园在建设过程中将大量采用国家和建设部推广推荐的新技术、新材料和新产品，以促进住宅产业化发展。具体体系有：（一）、标准化设计体系。小区的设计全面推行标准化思想，尝试各类户型的标准单元优化设计，以及主要建筑部品的系列化、产业化，以推进住宅产业化的住宅设计标准化体系的建立。（二）、短肢剪力墙结构体系。增加内部空间灵活性，使室内无柱、少柱或无柱凸角，提高住宅的使用面积812%，便于家具布置。（三）、建筑施工成套技术。包括泵送混凝土技术及粗直钢筋连接技术等，能够减少劳动强度，提高施工效率。（四）、建筑节能、节水成套技术。大量采用中空彩色塑钢窗、保温隔热防火分户门，提高住宅的保温隔热、隔音防火的性能；采用节水陶瓷芯片龙头、节水卫生洁具、节能声光控延时灯，降低能耗。（五）、垃圾分类收运及处理技术。小区采用不同颜色垃圾袋将垃圾分类收集，单元口集中收集，再经过压缩处理，防止二次污染，保障了小区内部的环境。（六）、智能化管理成套技术。将先进的电子科技运用于小区物业管理，实现智能化计量收费、电子安全防范、家庭现代通讯等，提供快捷、安全、畅通的现代化生活，智能化标准处于国内先进水平。（七）、 汽车停放成套技术。大量采用架空平台的设计手法，合理地组织静态交通，减少了对绿地的侵占，小区地下停车位占总停车位的70 %。实现车库现代化管理技术，自动化程度较高。（八）、住宅厨卫装修成套技术。通过成套定型设备与设施，专业设计施工，实现厨卫产品的系列化生产、配套化安装的产业化要求。第 三 章 市 场 预 测一、当地经济状况和住宅需求预测（一）徐州的经济状况徐州市近几年来，国民经济持续快速发展。“九五”期间,徐州经济和社会发展取得了令人瞩目的新成就,全市国内生产总值年均增长8.56%。年均增长11.1%，财政收入占GDP的比重由“八五”期末的3.04%上升到5.1%。为了实现建设新中心城市的目标，2001年市政基础设施投入近32亿元，完成了多个公园及广场的建设，提高了城市品位。环境保护日益受到重视。人民生活由“温饱型”阶段转向“小康型”阶段，“九五”期末,城镇在岗职工人均工资达12837元，城镇居民人均住房使用面积达16平方米, 高于国家城市平均水平；农民人均纯收入达3943元，人均生活用房面积达37.7平方米,城市居民人均储蓄额达1.355万元，恩格尔系数已降至43%以下，提前实现了由温饱向小康的历史性跨越。 随着旧城改造的基本完成，人们的居住环境得到了进一步改善。居民消费价格指数99.7%，商品零售价格指数99.6%，消费能力较强。（二）徐州市的住宅需求预测1城市住宅现状徐州市自1996年起全面实施住房制度改革，坚持提高公有住房租金标准与出售公有住房并重，推进住房制度向住房商品化、社会化目标迈进，取得了卓越的成效。现全市公有住房仅存11万平方米左右，其中成套住房的比例已经很小，标志着徐州市住房商品化程度已接近较高水平。同时，从19962001年5年来，共投入8.1亿元用于经济适用房的建设，解决无房户和困难户的住房问题。目前，徐州市的旧城改造工程基本完成，城镇居民人均住房达16平方米。虽然徐州市居民居住条件已经得到较大的改善，但仍存在一些较为严峻的问题。1）、居住质量有待进一步提高。随着人民生活水平的提高，居民对生活区域内的环境、舒适程度、配套设施要求越来越高。从徐州市的住宅现状来看，虽然人均住房面积较高，但居住的环境质量、舒适程度普遍不高，因此有必要提高住宅建设的档次与品位。2）、居住资源有待进一步整合。徐州山明水秀，资源丰富，居住环境优越。但是早期的开发没有充分利用外部优越的自然环境，使山水居住环境不能发挥其应有的价值。房地产开发商开发的住宅规模都较小，没有很好的规划，没有景观设计，配套设施落后或不齐全。居住资源亟待进一步整合，以建设徐州市得天独厚的山水人居环境。2住宅需求分析:1）、住宅建设任务艰巨。随着人们生活水平提升，外来人口涌入、贷款优惠、政策鼓励等一系列因素，住宅的需求不断上升，特别是近年来徐州城市建设步伐加快，动迁量大幅上升和货币安置政策，使市场上对商品房的需求量迅速膨胀，因而住宅建设急需进一步加快，以满足日益增长的需求。2）、居住质量有待进一步提高。随着人民生活水平的提高，居民对生活区域内的环境、舒适程度、配套设施要求越来越高。一些开发商也已经意识到住宅供需矛盾逐步从“数量”转向“功能”和“质量”，开始注重楼盘本身品质的提升，但仍需要很好的引导。康居示范工程所要起的正是示范引导作用。3）、居住资源有待进一步整合。徐州市人文资源与自然资源丰富，居住环境优越。但是早期的开发没有充分利用外部优越的自然环境，房地产开发商开发的住宅规模都较小，没有很好的规划，没有景观设计，配套设施落后或不齐全。居住资源亟待进一步整合，以建设徐州市得天独厚的水乡人居环境。3市场前景预测徐州市实行房改政策起步较早，1997年即率先在市级机关取消实物分房，实行货币分房。1999年货币分房在全市范围内开始启动，房改政策深入人心，顺利地实现了住房分配新旧体制的转换。象一般城市都可能出现的集团消费对商品房销售的影响在徐州反应不大。2001年徐州城区房地产开发完成投资16.25亿元，竣工面积 79.53万平方米 ，住宅商品房销售为 87.26 万平方米。目前徐州的旧城改造基本完成，规划重点向西部和南部扩展。根据徐州市市民已购公有住房上市交易的活跃程度，反映出人们改善居住环境的要求强烈。对于住宅的需求也不断向着高质量、高品位迈进。XX花园小区的开发，具有良好的市场前景，只要各环节操作得当，一定能产生良好的社会效益和经济效益。二、销售对象定位及住宅性能等级（一） 价格定位 该小区是徐州及苏北地区第一家国家级的康居示范小区，按建设部2A级性能认定标准设计建造的康居工程。在建设中严格执行国家标准及康居工程部的要求，力争建成“设计一流、施工一流、环境一流”的高档生活居住小区，并达到国家级康居工程的标准，销售价格初定约2500元/m2左右，略高于同类地段商品住宅的销售价格。对销售对象的定位主要从市场支付能力、工程造价和居民收入情况三方面考虑。徐州市近几年的房价呈现出稳步上升的趋势。商品房价格从最初的800元左右上升到2200元左右，闹市区的商品住宅价格甚至超过了3000元，而且没有空置，可见徐州市的居民住房购买力很强。从区位上看，徐州XX花园小区处于城区内地段，是城市规划的风景区域，公交线路直通小区。造价方面，为了提供更舒适的居住环境，倡导住宅产业化，政府下了很大的决心，为徐州XX花园小区提供了很多优惠条件，同时小区采用了大量的先进产业技术，精心打造环境，两种因素综合起来最终在造价方面比普通的经济适用房要略高一些。据初步估算，XX花园小区满足良性经营的售价将达到每平方米约2500元左右，从目前的市场情况来看，这类住宅商品房销售势头较好。市民收入方面，徐州市城镇职工年人均工资1.2837万元。城乡居民人均储蓄超万元。徐州市每年的商品住宅开发量基本保持在60万平方米左右。可见徐州市的住房消费已经开始由“量”的需求转向“质”的需求。这种需求表现为追求配套齐全、环境优美、居住舒适的高品质生活。而这样的小区目前在徐州的市场上还相当缺乏。造价方面，建设康居示范工程小区，由于大量新材料、新技术、新体系的运用，要最大程度地提高住宅的各方面性能，并要从多方面满足人们生活的舒适度，因此造价方面比普通的经济适用房要高一些，但是能够体现最大的性价比，这也是康居示范工程推广的意义所在。因此，从以上三方面考虑，徐州XX花园的销售对象定位为工业园区内的境外投资者、公司职员以及徐州市的中高收入阶层。具体的销售定位可确定为以下几个方面：1、夫妇都在机关、事业，单位工作的家庭。从徐州市的实际情况看，机关事业单位收入高于社会平均收入，加之夫妇双方都能享受机关事业单位较高的购房补助和住房公积金制度，从而具有相对较强的支付能力。2、徐州市金融业对房地产销售推行按揭和抵押贷款，使刚参加工作不久的人群也有购买能力。（二） 住宅性能等级徐州XX花园的建设在适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能、经济性能等方面都将给予充分重视，住宅性能定级为2A级。第四章 建设项目总体规划一、 制性规划要点（一）建筑容量控制指标容积率：1：2.19 建筑密度：18.1 %绿化率：49.6 % 建筑高度：小高层为 11层18层，高层为2030层。多层住宅南北向间距数为： 1: 1.31 （二） 总体布局情况徐州市XX花园的总体规划布局充分利用水景，形成小区独特的个性。规划结构强调功能分区明确、合理，注重小区与城市和云龙湖景观间的视觉关系，充分挖掘景观特点，使更多的住宅能看到湖景。小区设置了三条主要视觉通道，中间一条利用低层的商业步行街空间，东、西两条结合中心绿地和小学、幼儿园低层建筑，使整个小区融合到城市空间中，从云龙湖方向看，形成了一个新的城市视觉景观。小区具有鲜明的个性特点。（三） 路网布局交通系统的设计坚持“以人为本”的理念，尽量使车流、人流互不影响，使住宅内部的中心绿地更加连续和纯净，更方便于邻里的交流，使新邻里关系的实现成为可能。在保证便捷性和人的安全性的前提下考虑机动车的通达性，在尽量较少人流与车流交叉的同时使车和人便捷地达到小区的各幢住宅。两个住宅区域均采用了周边设环形车道的设计手法。为实现户数100的机动车停车需要，我们在部分住宅组合中采用了架空平台的设计手法，平台下为自然通风采光的半地下或地上停车空间，平台部分开洞，使景观上下互通。平台上大面积绿化形成住户交流、休息空间，同时地下再设一层汽车库，这样就极大增加了停车空间。由于规划采用了环形车道，更便于组织地面停车。本小区地面停车数量控制在总停车位的30左右。自行车库设在高层住宅地下空间，就近停放，满足每户至少3.5个自行车的停车位。（四） 建筑形态设计小区规划追求布局结构的合理性、空间形态的多样性和建筑形态的简洁性。在西区北侧的高层住宅中，采用空中挖洞的方式，形成空中花园。考虑到使更多的住户看到湖景，层次由南向北逐渐提高，在中心绿地一侧布置点式或短板式住宅，增加透空面。部分小高层采用架空平台，使低层住户也能看到湖景。小学和幼儿园的位置方便家长接送。中间的商业步行街的设计，改变了传统简单的裙房做法，设计成独具魅力的商业群体组合空间。小区住宅间距1：1.31， 东西向住宅角度不超过15度。（五） 开发定位作为徐州市第一个规模最大的康居示范工程住宅小区，小区的定位是要建成未来几年内徐州城区内最大的精品生活居住区，对于提升房地产开发商品位，改善居民生活水准具有较高的示范作用。也为徐州市增加一个新的风景线和城市景观。二、规划思路（一） 结构体系小区在结构布局上采取多层组团手法，建筑群体布局沿景观轴线展开，整体空间环境规划强调景观轴线与视觉焦点，强调视觉走廊。商业设施沿街布局，考虑到城市规划的要求及城市景观的要求，设计具有传统特色的商业步行街，从空间形式上设计成骑楼的形式，使小区与周边城市景观有更为自然的协调过渡，同时为小区居民提供休闲、饮食的场所。（二） 道路结构与交通系统 在小区主要出入口设地下车库出入口，在地下车库停车后可就近到达自己的住所，公共绿地、景观水面设在机动车环路以内，真正形成安全而便利的人车分流。（三） 绿化系统 营造绿意葱茏、步移景异的花园式居住空间使居民感受到现代城市生活的情趣是环境设计的最终目的。设计中也是围绕使更多住户可以观赏湖景的需要，东西两个住宅区域的中心绿地空间开敞，景观内容丰富，这是本小区中起控制作用的两个主要景观空间。小区景观规划注重对现有场地中景观元素的挖掘与利用，如中心绿地利用截流沟引入水流，形成具有活力的环境空间，中部穿越的韩山大沟也被结合到商业步行街空间的景观设计中，使本小区的水景设计成为重要的特点与亮点。景观形态规划注意结合与城市、云龙湖景观间的视觉关系，绿地结合景观通视走廊，形成有机的空间整体。整个小区的环境设计本着生态的原则，以绿为主，结合场地水体的利用，配以现代人文气息的谱地、座桥、灯饰、雕塑及环境小品等构成精致生活空间的艺术配置，在自然神韵的映衬下构筑现代高品味生活社区的人居氛围。（四） 小区公共建筑 公共建筑更注重活跃性，商业步行街建筑整体设计，建筑中较多采用大面积的玻璃，力求形成一种流畅、通透、舒展的效果，充分显示出现代商业的活力。小学与幼托注重形体的穿插与组合，并结合环境产生形体的变化，符合儿童与小学生活泼的天性。 小区商业设施在小区主入口沿街设置，形成购物街的浓烈氛围。（五） 小区住宅设计1、住宅单体及户型设计 户型设计注重多样性，住宅种类有小高层、高层，在高度上力求形成丰富的层次。户型平面分区明确、布局合理，并力求反映出现代生活的要求。注重端单元的处理，顶部通过跃层、退台产生变化。 2、住宅立面与造型建筑风格采用富有人文气息和文化特征的现代主义风格，体现现代城市生活及现代人的审美情趣。建筑造型给人以挺拔、轻快之感，水平、垂直向的构图穿插组合，屋顶构架的运用，色彩上注重变化与组合效果。重视端部造型的处理。使“山墙”面不仅去处了过去的呆板，反而成为建筑的主要立面。住宅中充分运用凸窗、低窗、铝合金百页等现代建筑语汇，充分展现了现代建筑的魅力。3. 小区住宅全部为南北朝向，有良好的通风、景观，绝大部分户型有南面直接采光房间。户型设计细致入微，立面处理引入欧陆风格，大胆创新。 4. 室内设计关注住宅的基本功能，实现内外分区、动静分区、洁污分区等，充分关注人的物质与精神双重需求。三、主要技术经济指标1. 用地平衡表项目面积（公顷）所占比例（）人均面积（m2人）一、小区用地12.1810020.31住宅用地4.8139.46.522公建用地2.5220.73.243道路用地1.189.81.564公共绿地3.6730.1%5.452、主要经济技术指标项目单位数量总用地面积m2121800地上总建筑面积m2268774其中住宅总建筑面积m2249660公建总建筑面积m219114地下总建筑面积m251700容积率 2.6居住户数户2810居住人口人6000建筑密度18.1绿地率49.6 3、公建配套表项目建筑面积（m2）备注幼托281712班小学(二期待建)800024班文化活动站、社区服务中心、物业管理1788综合食品店800综合百货店450中西药店300书店400储蓄所150邮电所150餐饮200居委100二处，结合住宅底层设置垃圾中转站120煤气调压站20开闭所结合地下室设置公厕一处结合公建设置4、停车指标机动车停车车位： 1865辆（按户数100确定）其中：地面停车位：1548辆；半地下及地下车库停车位：316辆 自行车库： 7648 m2 5、一期技术经济指标（申报国家康居示范工程部分） 总建筑面积： 320474 m2 地上总建筑面积： 268774 m2 其中：住宅总建筑面积： 249660 m2 公建总建筑面积： 19114m2 地下总建筑面积： 51700 m2一期总户数户数： 2180户地面停车位： 316辆地下停车位： 1548辆地下自行车库面积： 7648 m2四、市政基设施条件 （一） 水源、水压及给水规划：XX花园北侧湖北路现有市政给水管DN300，供水压力0.17Mpa。拟从湖北路引两条DN200给水管接入小区，在小区成环状管网，各单体生活用水由相应，泵房及屋顶水箱联合供给。在小区环状管网上布置若干个室外消火栓，室外消火栓间距不大于120米，且室外消火栓服务半径不大于150米，同时在适当地方布置室外洒水栓，以满足小区浇洒绿地要求。（二） 热水供应规划： 1污水规划小区采用分流制排水体制。污水管道规划结合道路及竖向规划，在排水（污水和雨水）系统上进行综合考虑，统一规划。小区绿化用水使用后直接渗入地下或进入雨水管道，不进入污水管道。则小区污水总量按生活用水量90%计，则总污水量约为2970m3/日。2. 粪便污水经化粪池处理。汽车库冲洗废水经隔油池处理，然后排入小区污水管道。3. 污水经小区污水管道收集，集中排入小区东侧城市污水截流干道，最后排入城市污水处理厂进行处理。4. 污水管道管径为d200 d550，管材选用钢筋混凝土管。（四） 煤气工程规划市政煤气主干线在小区西侧，煤气由此引入，小区内设煤气调压站，小区室外煤气管网由煤气公司承担。（五） 供电工程规划1. 电源高压电源由湖北路城市电网引至小区开闭所，由开闭所再引至小区内箱式变电站。小区用电负荷由地面建筑和地下建筑二大部分组成。地面建筑负荷包括住宅生活用电，商业、文体设施和其它公用设施用电，道路、广场及绿地照明用电等，主要为二、三级负荷。小区内按一定区域分散设置若干室外箱式变电站，每台箱变各低压回路电缆埋地敷设， 放射式向各用电场所供电。地下建筑负荷包括地下机动车停车场照明，通风机房、水泵 消防等用电设备，以及由地下建筑通过电气竖井引上至各住宅内电梯、应急照明、送风机等设备用电，主要为一、二级负荷。为满足消防等重要负荷的要求的供电要求，高层建筑附近的相邻的两个箱式变均采用不同回路10KV电源供电。低压出线回路互为备用。2. 负荷估算住宅部分按10KW/户考虑，商业，公建等平均按30W/米2考虑。小区内设10台箱变，分区供电，每台箱变承担300500户住宅及部分其它场所用电负荷。以1台箱变为例：用电负荷 Pe = 2500 KW Kx = 0.33 COS = 0.9 Pjs = 825 KW Sjs = 917 KVA变压器负荷率按 80% 左右考虑，选 1250 KVA 箱变。（六） 弱电工程规划1、电话、电缆电视干线及宽带光纤干线由小区外引入物管中心，由物管中心埋地敷设逐级分配至各区域，各用户。2、住宅部分弱电各系统由室外干线引来的进线箱设于地下层内。3、电话容量：住宅按2门/户考虑，商业、公建、地下建筑等其它场所约需300门，小区共需电话6000门左右。h第五章 项目实施进度计划一、实施进度计划本项目分二期开发。从开工到建成约需四年，进度实施计划如下：2003年8 月 2003年12月完成总体规划、地质勘探、工程设计、申办一期工程手续，完成施工用供水、供电、道路，进行场地平整。2004年 1 月 2005年 6 月完成一期的主要住宅，公建建设，进行二期工程准备，申请一期各部门验收。2005年 7 月2006年 6 月完成一期工程的市政、环境及绿化工程，完成二期的主要住宅、公建建设。申请组织有关部门验收。第六章 技 术 方 案一、工程中采用的成套新技术序号类 别产品技术内容技术特点及应用范围应用覆盖率1住宅结构体系成套技术小高层（1）短肢剪力墙大开间结构体系利用短肢剪力墙的抗震优势，采用现浇、预制板或预制复合板，达到无梁或少梁的效果。各种户型的单体可形成大空间及易分隔的空间，提高了住宅使用面积，便于住户室内布置。100%（2）粉煤灰炉渣砖外墙 节能新型墙体材料，具有较好的保温隔热性、防火性、隔音性、施工便捷、性能价格比高等特点，取代普通粘土砖。100%高层（1）短肢剪力墙大开间结构体系利用短肢剪力墙的抗震优势，采用现浇、预制板或预制复合板，达到无梁或少梁的效果。各种户型的单体可形成大空间及易分隔的空间，提高了住宅使用面积，便于住户室内布置。100%（2）粉煤灰炉渣砖外墙 节能新型墙体材料，具有较好的保温隔热性、防火性、隔音性、施工便捷、性能价格比高等特点，取代普通粘土砖。100%内墙加气砼砌块内墙具有轻质、良好的保温、防潮、隔音性能，高精准度、高强度，施工便捷，性能价格比高等特点，属满足节能要求的复合型墙体。用于多层、小高层及高层内隔墙100%2建筑节能成套技术（1）新型节能防水保温隔热屋面技术 重量轻、强度高、冷作业、施工方便。抗冻抗高温能力较强。高绝热值、低吸水率、施工便捷。检查维修方便和使用寿命长。平屋面或者坡屋面均适用。100%序号类 别产品技术内容技术特点及应用范围应用覆盖率2建筑节能成套技术（2）外墙内保温技术所有外墙采用内保温砂浆，提高了居住的舒适度。100%（3）防火、隔音、防盗用户门具有三种功能特性，坚固美观，形式多样。便于工厂系列化生产。100%（4）节能彩塑钢门窗(双层中空玻璃)重量轻，气密性、水密性隔声效果好。中空玻璃增强保温性能，导热系数小。工业化大规模生产。提高了防风沙、防水能力，色彩多样。100%（5）地源或水源热泵清洁再生能源。提高了居住质量。幼儿园（6）地板式电热低温辐射智能供暖系统清洁能源。分户计量，分室控制，恒温调节。舒适性高节能。100%（7）室内外节能灯、节能灯具和电子延时灯具综合技术室内采用细管高效荧光灯、紧凑型节能荧光灯、电子镇流器及相应节能灯具。室外采用高压钠灯及相应节能灯具作泛光照明，中央控制型光控开关。室外草坪设置专用低压节能灯具，保证人员安全。室内公共照明采用声控延时开关、节能灯具。车库采用低照度节能型专用照明系统。100%（8）节水龙头应用技术采用陶瓷芯片等节水型龙头。100%序号类 别产品技术内容技术特点及应用范围应用覆盖率住宅橱卫装修成套技术（1）整套住房一次装修到位按高中低三个标准进行装修，由买主选定标准。按菜单式装修标准及不同风格设计方案，供住户选择。30% （2）厨房整体标准化技术采用标准化设计，按照模数协调原则，优化参数，确定厨房定型设计。成套定型设备与设施，可满足住宅厨房的系列配套要求。考虑厨房电器设备的配置和插座位置。用于装修一次到位,其余为菜单式装修。（3）卫生间整体标准化技术采用标准化系列设计，根据模数协调原则，优化参数系列，确定卫生间定型设计。设置管道夹墙或管道。水平或竖向排风管道及机械排风设计。用于30%装修一次到位,其余为菜单式装修。（4）厨卫烟气集中排放系统排放系统由脱排油烟机、变压止逆阀、排烟气道、屋顶风帽四部分组成。通风好，防倒灌，构造简单，安装方便有配套的定型配件及产品清单。利用空气动力学动静互转换原理，满足住宅排气量2000m3/N，达到二次抽烟分离的要求。100%4住宅管线成套技术（1）电器多回路配线技术统一设计，综合布置，回路和插座设置，满足电器增加要求，管线集中、隐蔽，为住户装修留有灵活性。每户回路数大于8个，充分考虑住宅用电发展余量。100%（2）管道集中暗设系统技术管道集中设置，隐蔽暗藏；设置管道夹墙或管道束，方便检查和后期改造。100%序号类 别产品技术内容技术特点及应用范围应用覆盖率4住宅管线及设备成套技术（3）新型管材给水管道采用优质PPR管，排水管道采用UPVC管；耐锈蚀、易清洗、连接方便、使用期长。100%（4）空调通风软管应用技术采用塑料薄膜和岩棉类保温材料成圆筒型软管，在空调房间中使用。小高层、高层建筑空调设计采用。（在设计中考虑预留位置）。施工方便。100%（5）空调室外机隐蔽安装技术空调室外机标准化设计，整齐划一，隐蔽安装。外观装饰美观。100%（6）优化型小高层住宅电梯成套技术电梯的配置与住宅建筑设计和施工方法统筹考虑。载重量、轿厢尺寸、速度等参数符合不同住宅的交通计算及运行模式。采用具有不同拖运方式和控制方式的系列产品。安全可靠，故障率低，维护方便。价格及运行费用适合当前经济水平,适合小高层、高层建筑使用。100%5小区智能化技术（1）智能化计量收费系统建立在小区电话、电视、数据三线综合布线系统平台上，三表出户，由小区智能化管理中心集中管理收费。100%（2）小区电话、电视、宽频数据三线综合布线系统小区三线综合布线系统可实现住房与外界信息、资讯沟通的便捷与畅通，同时实现小区管理智能化。100%（3）安全防范系统区域周界防范系统。可视对讲系统。紧急呼叫报警系统。区域联网系统。巡更保安系统。100%序号类 别产品技术内容技术特点及应用范围应用覆盖率5小区智能化技术（4）设备集中智能监控与管理技术采用计算机技术、通讯技术、自动化技术及集中监控技术，对住宅小区的关键设备及设施实现集中监控管理。100%（5）地下车库现代管理成套技术地下车库无人管理，采用磁卡，IC卡或红外线控制、自动计费。100%（6）水压保障技术带变频调速装置的水泵加压设备，保证用户用水压力稳定、合理、节能。适用小高层、高层建筑覆盖率100%6居住区环境质量保障技术（1）生活垃圾袋装、分类收集压缩处理技术用不同颜色垃圾袋（可生物降解材料）分装垃圾，上门收集服务。有机垃圾可以在小区内通过压缩技术处理。100%（2）优质绿化草坪技术选用适应地方气候特点的优质草种、科学管理。100%（3）雨水收集再利用系统环保、节约水资源、减少运行费用。用于绿化、洗车等用水（4）防噪音技术双层中空玻璃，气密性及隔音效果好承重空心砌块体系，有效阻隔外来及室内相互噪音。100%（5）透气透水性铺装材料和施工技术预制混凝土异型步道砖，有较好的透水性能，可使铺装场地土壤的水、气状况满足植物根系生长的需要，有利于充分利用雨水资源，减弱雨水的地表径流，减轻城市的排水压力，对改善居住区生态环境有积极意义。可用于居住区人行道和居民活动场地的铺装。100%（6）绿化自动喷灌技术 喷灌可节约用水，易于管理，喷灌均匀，净化空气。100%序号类 别产品技术内容技术特点及应用范围应用覆盖率（1）平屋面防水技术采用新型防水材料100%7建筑防水成套技术（2）厨房卫生间楼地面防渗漏技术凡有管道穿孔处均预埋套管，要求套管高出地面30MM。地面使用抗渗漏的外加剂防水