湖北省房地产估价师《案例与分析》：估价对象实物状况描述与分析模拟试题.docx

2015年湖北省房地产估价师案例与分析：估价对象实物状况描述与分析模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、关于利息的计算，下列说法不正确的是。A：按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息B：还款当年按年末偿还，按全年计息C：每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额2)贷款利率D：“气球法”，是指借款期末一次偿付全部本金和利息E：借款合同 2、根据中华人民共和国物权法，不动产登记费按_收取。A面积B套C成交价格D件3、我国目前建设监理主要是阶段的监理。A：项目立项B：项目可行性研究C：项目实施D：当事人使用E：房地产估价机构必须加盖公章 4、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是_。A11.12%B11.36%C11.66%D12.95%5、某写字楼的建筑面积为540，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元，土地资本化率为108。假设收益期限无限，该写字楼用地的价格为万元。A：500B：750C：800D：1000E：工业用地的监测点评估价格 6、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为甲=890万元，乙=910万元，丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（）。A乙丙甲B甲乙丙C丙甲乙D乙甲丙 7、下列关于钢筋混凝土柱、梁、板的构造的说法不正确的是_。A柱是独立支撑结构的竖向构件，它在房屋中顶住梁和板这两种构件传来的荷载B梁是跨空间的横向构件，它在房屋中承担板传来的荷载，再传到支承它的柱上C板是直接承担其平面荷载的平面构件，它支承在梁上或直接支承在柱上，把所受的荷载再传到梁或柱D柱、梁、板只可预制，不可现制 8、判断物业代理公司已往的业绩，关键要看其_。A共代理了多少个项目B代理成交额有多少C人员素质D代理的成功率有多大 9、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：开发利润=直接成本利润率。A：后续开发成本+管理费用B：后续开发成本+管理费用+销售费用C：待开发房地产价值+后续开发成本D：待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费E：工业用地的监测点评估价格 10、职工当年缴存的住房公积金按计息。A：结息日挂牌公告的活期存款利率B：结息日挂牌公告的定期存款利率C：结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率D：结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率E：执行层的组织协调11、房地产估价机构为转移由于其房地产估价师工作过失造成的经济赔偿风险，向保险公司投保的险种是_。A人身保险B责任保险C财产损失保险D信用保证保险 12、已知某房地产剩余使用年限为35年，在报酬率为10的情况下，房地产价格为4500元若报酬率为8，剩余使用寿命延长至40年，该房地产的价格为。A：4451元B：4500元C：4549元D：5821元E：工业用地的监测点评估价格 13、下列风险不属于房地产开发贷款的风险的是。A：政策风险B：市场风险C：变现风险D：财务风险E：借款合同14、采用收益法测算房地产价格时，公式表示（）。A房地产净收益按固定数额逐年递增B房地产净收益按固定数额逐年递减C房地产净收益按固定比率逐年递增D房地产净收益按固定比率逐年递减 15、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为。A：2.00B：2.13C：2.22D：2.50E：工业用地的监测点评估价格 16、以下关于估价方法间的关系的表述，正确的是。A：在建工程适用市场法估价而不适用成本法估价B：市场法中的土地使用期限修正可以采用成本法求取C：假设开发法中的开发完成后的价值可以采用市场法、成本法求取D：在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法E：工业用地的监测点评估价格 17、某项目的同类物业市场平均销售价格为2500元/m2，资金收益率为15%，若项目建成后用于出租，则月租金水平可定为（）元/m2。A50.6B60.6C34.8D44.6 18、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7，土地资本化率为6，建筑物资本化率为8，则该宗房地产的土地价格为(收益可视为无限年)【2003年考题】A：30万元B：40万元C：50万元D：60万元E：工业用地的监测点评估价格 19、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4 500元，出租的年末净收益为500元.假设年折现率为8，风险补偿估计为现房价格的3，则该期房目前的价格为【2007年考题】A：3 473元B：4 365元C：4 500元D：4 635元E：工业用地的监测点评估价格 20、保险活动所特有的内在功能是_。A组织经济补偿B分散风险C融通资金D防灾防损 21、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为【2003年考题】A：180万元B：196万元C：200万元D：300万元E：工业用地的监测点评估价格 22、下列关于个人住房抵押贷款的说法，错误的是_。A是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为B包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型C属于购房者的消费性贷款，通常与开发商有直接的关系D政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金，购买自住房屋的家庭，且贷款额度有一定限制23、（）是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。A全面覆盖B大量定制C市场专业化D产品专业化 24、达不成拆迁补偿安置协议，应当自收到申请之日起日内作出裁决。A：15B：30C：60D：90E：房地产估价机构必须加盖公章25、在涉及住房公积金的归集、存储等各项活动中，实行全部免税的范围可能不包括_。A职工个人及单位每月实际缴付的住房公积金B个人提取住房公积金账户内的存储余额C个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款所获得的利息收入D管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、根据债券的发行是否采用公开发行方式进行分类，可分为。A：信用债券B：抵押债券C：担保债券D：公募债券E：私募债券 2、房地产开发项目财务评价报表分为。A：财务报表B：经营报表C：辅助报表D：基本报表E：资金来源与运用表3、净收益每年不变的公式的作用有。A：直接用于测算价格B：用于测算类似房地产的价格C：用于不同期限价格之间的换算D：用于比较不同期限房地产价格的高低E：用于市场法中因期限不同进行的价格调整 4、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（）。A租金调整条款B代收代缴费用条款C装修费用条款D折让优惠条款5、房地产产品为人类的生活或生产活动提供入住空间是其_。A基本功能B辅助功能C美学功能D特产功能 6、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。A选址规划意见通知书B规划设计条件通知书C建设用地规划许可证D建设工程规划许可证 7、按照索赔的合同依据，可以将工程索赔分为A：工期索赔B：工程变更索赔C：合同中明示的索赔D：合同中默示的索赔E：费用索赔 8、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于_的工作。A投资机会选择与决策分析阶段B前期工作阶段C建设阶段D租信阶段 9、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有_。A该种房地产的价格水平B消费者的预期C该种房地产的开发成本D该种房地产的开发技术水平E房地产开发商对未来的预期 10、先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作（）。A单元估算法B单位指标估算法C工程量近似匡算法D概算指标估算法11、房地产权属登记管理的原则包括。A：房地产权属登记的合法原则B：房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则C：房地产权属登记的属地管理原则D：申请在先的原则E：房地产权属瑕疵披露原则 12、金融工具是指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证，包括_。A债权债务凭证B使用权凭证C所有权凭证D收益权凭证E分配权凭证 13、建筑材料的物理性质中，与质量有关的性质包括。A：密度B：表观密度C：密实度D：孔隙率E：吸水性14、三级房地产价格评估机构，其专职房地产估价专业人员占职工总数的_以上。A40%B50%C60%D70% 15、在投资项、目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（）。A固定资产购置支出B企业所得税C固定资产折旧D贷款利息 16、投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了_。A物业增值收益B所得税C还本付息额D投资者权益增加值E权益投资 17、缴存职工在时，可以向管理中心申请住房公积金贷款。A：购买自住住房B：建造自住住房C：翻建自住住房D：大修自住住房E：购买商业门市 18、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是_。A投资计划与资金筹措表B资金来源与运用表C营业利润测算表D全部投资现金流量表 19、建筑物区分所有权包括（）等。A按份共有所有权B专有部分所有权C共同关系成员权D共同部分持份权E长期使用和租赁 20、下列不属于房地产拍卖特征的是_。A房地产拍卖数量多，价值高B房地产拍卖的时间短C房地产拍卖法律性强D拍卖结束后续工作多 21、以下房地产价格中，应当定期确定并公布的价格有（）。A基准地价B市场交易价C标定地价D房屋的重置价格E市场成交价 22、_是物业可以获得的最大租金收入。A净毛租金收入B潜在租金收入