物业管理服务招标书(综合评分法)-secret

第1章 投标人须知A 投标人1. 合格投标人的范围1.1 具有独立法人资格和相应的物业管理资质，近三年资质年检合格，物业管理人员持有政府核发的对应上岗证书，物业管理规模10万平米以上的企业 。1.2 允许在中国注册的外国独资或中外合资、合作企业参加投标。1.3 投标人应遵守中华人民共和国有关的国家法律、法规和条例。2. 投标委托授权如投标人代表不是法人代表，须持有“法人代表授权书”。3. 投标费用无论投标过程中的做法和结果如何，投标人自行承担所有参加投标有关的全部费用。B 招标文件4. 招标文件4.1 招标文件由招标文件总目录所列内容组成。4.2 投标人应详细阅读招标文件的全部内容，不按招标文件的要求提供的投标文件和资料，可能导致投标被拒绝。4.3 招标内容4.3.1本次招标范围为：*花园别墅小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的物业管理。4.3.2物业管理要求和规范具体内容见招标文件第4章要求和规范4.4 服务期限：服务期限3年。5. 招标文件的澄清5.1 投标人对招标文件如有疑点要求澄清，或认为有必要与招标人进行技术交流时，可用书面、传真形式通知招标人，但通知不得迟于开标日期前15天使招标人收到。招标人应用书面、传真、电报做出答复，招标人将答复内容包括原提出的问题（但不标明问题查询的来源），分发给所有取得同一招标文件的投标人。招标人或其委托的招标代理机构：联 系 人： 电 话：传 真： E-mail： 6. 招标文件的修改6.1 在投标截止时间15日前，招标人无论出于自己的考虑，还是出于对投标人提问的澄清，均可对招标文件用补充文件的方式进行修改。6.2 对招标文件的修改，将以书面或传真的形式通知已购买招标文件的每一投标人。补充文件将作为招标文件的组成部分，对所有投标人有约束力。6.3 为使投标人有足够的时间按招标文件的修改要求考虑修改投标文件，招标人可酌情推迟投标的截止日期和开标日期，并将此变更通知上述每一投标人。C 投标文件的组成7. 投标文件计量单位投标文件中所使用的计量单位，除招标文件中有特殊要求外，应采用国家法定计量单位。8. 投标文件的组成8.1 投标书包括：（1）投标函；（2）开标一览表（用于唱标）； （3）投标价格表；（4）服务要求偏离表； （5）物业管理方案；（6）投标说明及投标书附件。8.2 资格资质证明文件包括：（1）营业执照（复印件）；（2）法人代表授权书；（3）投标人情况表（包括目前所管理的物业项目名称及证明）；（4）投标人企业资质证书和物业管理职业资格证书（复印件）；（5）质量管理体系认证证书（复印件）（如果有）；（6）环境管理体系认证证书（复印件）（如果有）；9. 投标内容填写说明9.1 投标书按8.1顺序要求统一格式填写，装订成册。10. 投标说明及投标书附件的编制及编目10.1 投标书附件由投标人自行编制。规格幅面应与正文一致，与投标书一起，按第8.1项说明的顺序统一编目编码装订。10.2 投标书附件应至少包含以下内容：（1）投标价格的计算依据与说明；（2）投标人对招标项目利与弊的分析、认识以及兴利除弊的设想；（3）投标人的近三年的物业管理服务业绩；（4）投标人对招标项目的初期投入计划（资金、设备等）及其说明；11. 投标报价11.1 所有投标均以人民币报价。11.2 招标人不接受任何选择性报价，对每一种投标方案只允许有一个报价。11.3 最低报价不一定做为中标的保证。11.4提醒投标人，报价中应包括本招标文件所述的全部招标内容的价格、价格风险和由于技术、服务偏离引起的费用以及其它投标人认为可能发生的费用，并在投标价格表和偏离表中明示。若投标人未在上述表中明示，招标人认为已经包含在其报价中，并在合同签定和履行过程中不再追加。11.5招标人保留由于方案的调整而对中标范围进行调整的权力。12. 投标保证金12.1 投标人应提供金额为二万元人民币作为投标保证金。12.2 投标保证金可采用支票或汇票。12.3 中标人的投标保证金在与招标人签订了经济合同并提交了履约保证金保函和中标服务费后无息退还。12.4 落标的投标人的投标保证金将在招标人与中标人签订的经济合同生效后7天内无息退还。12.5 发生下列情况之一，保证金将被没收：（1）开标后在投标有效期间，投标人撤回其投标书；（2）不接受评标委员会对其错误性投标价格的更正；（3）中标人不按本须知第25条规定签约或不按本须知第26条规定提供履约保证金保函；（4）中标人不按本须知第27条规定缴付中标服务费。13. 投标文件的有效期13.1 自开标日起60天内，投标书应保持有效。有效期短于这个规定期限的投标，将被拒绝。13.2 在特殊情况下，招标人可与投标人协商延长投标书的有效期。这种要求和答复都以书面、传真的形式进行。按本须知第12条规定的投标保证金的有效期也相应延长。投标人可以拒绝接受延期要求，而不致被没收投标保证金。统一延长有效期的投标人不能修改投标文件。14. 投标文件的签署及规定14.1 组成投标文件的各项资料（本须知第8条中所规定）均应遵守本条。14.2 投标人应填写全称，同时加盖印章。14.3 投标文件必须由法人代表或全权代表签署。 14.4 投标文件中投标书一式5份。其中正本1份，副本4份。如果正本与副本不符，以正本为准。14.5 投标文件的正本必须用不褪色的墨水打印，并注明“正本”字样。副本可以用复印件并注明“副本”字样。14.6 投标文件不得涂改和增删，如有修改错漏处，必须由同一签署人签字或盖章。14.7 投标文件因字迹潦草或表达不清引起的后果由投标人自行负责。D 投标文件的递交15. 投标文件的密封及标记15.1 投标文件应按以下方法分别装袋密封：15.1.1 投标文件的正本封装在招标机构提供的投标文件密封袋内；如果投标文件正本内容较多，可分册封装，但密封袋封皮格式应与招标机构或其代理机构提供的密封袋格式一致。密封袋封口处应用封条密封，并沿对角线方向加盖法人代表的印章及投标单位公章各两枚。封皮上应按密封袋要求内容填写并盖章。15.1.2 投标书及资质、资格证明文件副本参照15.1.1款规定自制密封袋密封提交。15.2 如果投标文件没有按上述规定密封，招标人将不承担投标文件错放或提前开封的责任。对由此造成的提前开封的投标文件将予以拒绝，并退还给投标人16. 投标地点和截止时间16.1 投标文件必须在投标截止时间前送达指定的投标地点。16.2 投标截止日期： 年 月 日 时投标地点： 16.3投标人的投标保证金，须在投标前送达招标机构，如果用支票形式，须在开标前派人送达招标机构换取收据。16.4 招标人推迟投标截止时间时，应以书面（或传真）的形式，通知所有投标人。在这种情况下，招标人和投标人的权利和义务将受到新的截止时间的约束。16.5 在投标截止时间以后送达的投标文件，招标人拒绝接收。 17. 投标文件的修改和撤回17.1 投标以后，如果投标人提出书面修改和撤标要求，在投标截止时间前一周送达招标人者，招标人可予以接受，但不退还投标文件。17.2 投标人修改投标文件的书面材料，须密封送达招标人，同时应在封套上标明“修改投标文件”（并注明招标编号）和“开标时启封”字样。17.3 撤销投标应以书面（或传真）的形式通知招标人。如采用传真形式撤回投标，随后必须补充有法人代表或授权代表签署的要求撤回投标的书面正式文件。撤回投标的时间以送达招标人或邮电到达日戳为准。17.4 开标后投标人不得撤回投标，否则投标保证金将被没收。 E 开标及评标18. 开标18.1 招标人按招标文件规定的时间、地点主持公开开标。开标仪式由招标人主持。18.2开标日期： 年 月 日 时开标地点：18.3 投标人应由法人代表参加开标。如投标人法人代表不能出席开标会，应指定代理人参加，代理人须持法人代表授权委托书及本人身份证。19. 对投标文件的初审19.1 初审内容为投标文件是否符合招标文件的要求、内容是否完整、价格构成有无计算错误、文件签署是否齐全及验证投标保证金。19.2 初审中，对价格的计算错误按下述原则修正：（1）如果单价乘数量不等于总价，应以单价为准修正总价。（2）如果以文字表示的数据与数字表示的有差别，应以文字为准修正数字。（3）投标人不同意以上修正，则其投标将被拒绝。19.3 与招标文件有重大偏离的投标文件将被拒绝。重大偏离系指投标服务质量明显不能满足招标文件的要求。这些偏离不允许在开标后修正。但招标人将允许修改投标中不构成重大偏离的微小的、非正规、不一致或不规则的地方。19.4 招标人对投标文件的判定，只依据投标内容本身，不依据开标后的任何外来证明。20. 投标的澄清20.1 招标人有权就投标文件中含混之处向投标人提出询问或澄清要求。投标人必须按照招标人通知的时间、地点派技术和商务人员进行答疑和澄清。20.2 必要时招标人可要求投标人就澄清的问题作书面回答，该书面回答应有投标全权代表的签章，并将作为投标内容的一部分。20.3 投标人对投标文件的澄清不得改变投标价格及实质内容。21. 评标21.1 招标人根据国家和*有关法律和规定组建评标委员会，对具备实质性响应的投标文件进行评估和比较。评标委员会按国家和*有关规定由招标人和技术、经济专家及其他有关方面的代表组成。21.2 评标原则评标严格按照招标文件的要求和条件进行。比较报价，同时考虑以下因素：（1）服务理念的先进、合理性。（2）服务标准的高低。（3）远景规划的优劣。（4）应急解决方案的可靠性；21.3 中标条件（1）投标文件符合招标文件要求。（2）价格合理。（3）有执行合同能力。21.4评标办法本次招标采用综合评估法,具体内容见第6章 評标原则和评标方法。22. 评标过程保密22.1 开标之后，直到授予中标人合同止，凡是属于审查、澄清、评价和比较投标的有关资料以及授标意向等，均不得向投标人或其他无关的人员透露。22.2 在评标期间，投标人企图影响招标人的任何活动，将导致投标被拒绝，并承担相应的法律责任。F 授予合同23. 最终审查23.1 最终审查的对象是招标项目的预中标人，即意向授予合同的合理评标价标的投标人。23.2 最终审查的内容是对预中标人的投标人资格、信誉以及招标人认为有必要了解的其他问题作进一步的考查。23.3 最终审查可能采取的方式：（1）对预中标人进行询问。（2）对预中标人进行实地考察。23.4 接受最终审查的预中标人，必须如实回答和受理招标人的询问或考察，并提供所需的有关资料。23.5 如审查结果预中标人不符合中标条件，则按评标委员会最后排序考虑下一个合理评标价者。24. 中标通知24.1 在投标有效期内，招标人以书面形式通知所选定的中标人。通知也可以传真的形式，但需要随之以书面确认。24.2 当中标人按第25条规定与招标人签订中标经济合同，招标人将向其他投标人发出落标通知，并退还投标保证金。招标人对落标的投标人不作任何落标原因的解释。24.3 中标通知书将是合同的一个组成部分。25. 签订合同25.1 中标人应按中标通知书规定的时间、地点与招标人签订中标经济合同，否则按开标后撤回投标处理。25.2 招标文件、中标人的投标文件及评标过程中有关澄清文件均作为合同附件。G 中标服务费27. 中标服务费27.1 中标人在领取中标通知书同时，向招标机构或其代理机构交纳中标服务费并一次结清。27.2中标服务费价格按照国家有关规定，为中标价的1.5%.27.2 中标服务费为支票或汇票。27.3 中标人如未按第27.1条规定办理，招标代理机构将没收其投标保证金。第2章 招标人及招标项目简介28. 招标人*业主大会（具体委托业主委员会）29.物业类型公寓 ：座落位置： * 占地面积：万 m2 建筑面积：万 m2 30.小区目前状态*手中没有*花园别墅物业的任何资料及物业，因此投标方必须在投标书中明确阐述需要移交的资料和物业及获取渠道。对暂时无法取得移交的资料和物业时如何进行初期管理做出详细方案。 第3章 投标人及投标书要求31.投标人资质与资格要求 见第1章的第1条。32投标文件应当包括的内容 见第1章的第8条。 第4章物业服务管理内容和服务质量要求 33. 投标要求： 33.1投标方在投标书中应制定三年内物业管理服务工作的详细计划，并阐述如何组织实施及相关预算；33.2每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划的实施细则报业委会审批； 34. 投标服务要求：以下是投标方在投标时必须达到的最低服务标准，但投标方认为还可以添加且能够兑现的其他服务要求，也可以在投标文件中阐述，招标方会在同等条件下优先给予考虑。(1)白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的各项事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修应能半小时内到达现场进行抢修； (2)协助召开业主大会并配合业主大会各机构的运作；(3)管理规章制度健全（涉及*花园别墅物业管理的相关规章制度应报甲方备案），服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全，维修、养护要有详细工作记录，更换设备要有台帐； (4)公开服务标准、收费依据及标准； (5)应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行科学管理； (6)员工应具有政府要求的相应资格证书，统一着装，持证上岗； (7)每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数60%，住户的满意率不低于80%。满意率调查采用书面征询意见的形式。如业主向甲方投诉，经甲乙双方核实确认为有效投诉的将列入住户不满意记录中。 35.投标服务要求细则 35.1小区房屋及共用部位共用设施设备日常维护 日常维护范围含房屋自用部位、小区共用部位共用设施设备、基本市政设施。其中，1. 共用部位共用设施设备包括： （1）房屋的承重结构(包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等)、非承重的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等，公共照明灯具、避雷装置、供电部门与房屋业主分界点至户表盘(计费电表除外)之间的供电线路。 （2）电梯系统、消防系统、保安系统、中央监控系统、供水系统、中央空调系统、天线接收系统。 （3）物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、变配电系统、市政排水设施，物业管理区域的外围护栏及围墙。 35.2 服务质量要求：确保居住小区房屋及共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括： （1）楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修，执行房屋及其设备小修服务标准； （2）保证护栏、围墙、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损； （4）负责小区智能化设施的日常运行维护； （5）小区内公共部位不得私自加装护栏，确有必要的，须经甲方批准； （6）水电正常运行，不得无故中断，因故停运需书面提前告知业主。 （7）设备完好，运行正常。 36.绿化美化 范围包括小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后、道路两侧区间绿地。 36.1 根据居住小区绿化美化标准，结合本小区实际情况，对小区的绿化美化作必要的补建； 36.2 （1）植物配置基本合理。乔、灌、花、草齐全。绿化较充分，基本无裸露土地。 （2）、树林生长正常，生长达到该树种该规格的平均生长量。树冠基本完整，内膛不乱，通风透光，修剪及时，无死树和明显枯枝死杈；在正常条件下，无明显黄叶、焦叶、卷叶、落叶；被啃咬的叶片最严重的每株在10%以下；有蛀干害虫的株数在2%以下，介壳危害较轻；树林缺株在4%以下；树林基本无钉栓、捆绑现象。 （3）绿篱生长造型正常，叶色正常，修剪及时，基本无死株和干死枝，有虫株率在10%以下；草坪覆盖率达到90%以上，修剪及时，叶色正常，无明显杂草；宿根花卉管理及时，花期正常，缺株率在5%以下。 （4）绿地整洁，无杂树，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完好，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾能及时清运。 （5）按二级养护技术措施要求认真地进行养护。 37.保洁 范围包括小区规划红线以内，业主户门以外。 维护和保持服务范围内的清洁卫生，具体服务质量要求是： (1)有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围； (2)设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾(专用)楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理； (3)每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物； (4)对楼梯间、门厅，电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫； (5)按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂； (6)在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。 （7）小区内公共部位的护栏、标记、名牌整洁、齐全、有效。 （8）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。 38.保安 范围包括小区规划红线以内，业主户门以外（履行在本物业区域内，为维护公众、居民、业主、物业使用人的人身和财产安全，在发生危及人身和财产安全的行为时除外）。 物业公司应选择合格的保安队伍并与保安公司签订三方协议。协议中物业是甲方，保安公司是乙方；业委会作为监督方，监督保安工资的发放和待遇的改善。保安工作程序和制度应符合相关部门的规定。做到监控范围无死角。公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括： (1)相对封闭：做到小区出入口全天有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施； (2)维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理，保持车辆行驶通畅； (3)看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨筚子、花、草、树木、果实等； (4)维护小区公共秩序，协助相关部门做好小区安全防范工作，保证24小时昼夜巡逻、值班。做到有计划、有记录； （5）对小区可疑人员进行盘查，做好防火、防盗及车辆管理； (6)发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。 物业公司对小区的失窃事件承担赔偿则任，每起案件最低赔偿一万。 39.存车管理 包括机动车辆、非机动车辆在停车场(存车处)、位的看管。 机动车辆、非机动车辆在停车场(存车处)内，24小时有巡视，认真检查车辆进出凭证。做到出门有凭证，停放有秩序，对车辆丢失承担赔偿责任，避免损坏。 具体服务质量要求为：(1)有健全的机动车存车管理制度和管理方案，管理制度和管理方案应经甲方审核同意； (2)对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行； (3)保证停车有序，24小时设专人看管； (4)长期存放的，经甲方同意，签订存车协议，明确双方的权利义务等。 (注：此项收费应按政府有关法律法规执行，扣除合理的相应管理成本后，多余部分经业主大会决议用于补充社区公共开销) 40.消防管理 包括公共区域消防设施的维护及消防管理。 服务质量要求： (1)有健全的消防管理制度，建立消防责任制； (2)消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；及时发现事故隐患，做到设备完好无损，可随时启用； （3）严禁将消防设施设备挪作它用； (4)定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能，遇事能果断处理。 （5）发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。 41.电梯 包括电梯的运行、检修和维护。 服务质量要求： （1）电梯24小时不间断运行，如遇故障电话联系值班室，并公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客； （2）属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；（3）有发生紧急情况时的处置预案；（4）维修服务标准执行京房地修字第799号文件规定。 （5）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。 42.资料和档案管理 管理与物业相关的工程图纸、住户档案、竣工验收资料及其他与物业服务相关的文字档案和资料。 服务质量要求： （1）完整保存资料和档案，不损坏、不丢失，重要资料应制作备份； （2）查阅和调用资料和档案，要有登记记录制度； （3）业委会需要查阅和调用时，应及时提供。 43.代收代缴 经业委会同意，物业管理企业应在条件许可时接受市政公用管理部门委托收取水、电、收视、供暖、燃气等费用以及业主与物业管理企业协商的代缴服务。 服务质量要求：托收服务应经业委会书面同意，代缴服务由物业管理企业与业主协商，有关的收费应符合法律法规的规定。 44.业主装修管理服务 服务质量要求： （1）有健全的业主装修管理服务制度；装修管理服务制度应经甲方审核同意； （2）查验业主装修方案，与业主、施工单位签订装修管理协议，告知业主装修注意事项； （3）装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷； （4）业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门； （5）及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。 第5章 物业管理服务合同的签订说明物业管理服务合同将包含如下条款，投标方必须详细阅读，投标人对如下合同条款有疑点要求澄清，或认为有必要与招标人进行交流时，可用书面、传真形式通知招标人，但通知不得迟于开标日期前15天使招标人收到。招标人应用书面、传真做出答复，招标人将答复内容包括原提出的问题（但不标明问题查询的来源），分发给所有取得同一招标文件的投标人。澄清后投标人可以根据澄清结果选择投标或放弃，但投标后则认为投标人以接受澄清结果，没有要求澄清的部分则认为投标人已经接受。45.其他委托管理事项和服务质量要求 1、协调业主与建设单位处理房屋及共用部位共用设施设备、基本市政设施遗留的工程质量问题，投标方有义务向业委会说明有关情况。 2、集中供热采暖：保证室温不低于16。 3、对业主和物业使用人违反*花园别墅业主公约的行为，根据情节轻重，依据业主公约采取劝说、批评、警告、制止等措施，并作相应记录。对于不听劝说、批评、警告、制止的，应及时将有关情况报告甲方，以上行为如触犯法律法规，应及时报告有关部门。在采取前述措施时，应严格遵守有关法律法规及*花园别墅业主公约的规定。 46.法律、法规规定由物业管理公司服务管理的其它事项，其服务质量要求按有关法律法规的规定。 47. 物业管理公司应在本合同签订时就本章的服务项目拟定服务计划，告知各相关项目的负责人的姓名及快捷的联络方式。 48.委托管理期限 49.业委会权利和义务 1、审核物业管理企业服务工作计划及与执行本合同有关的规章制度； 2、审定物业管理企业提出的*花园别墅物业管理服务年度计划、财务预算及决算，必要时聘请审计师，审计物业账目； 3、检查监督物业管理企业有关*花园别墅物业管理工作的实施及本合同的执行情况； 4、审核物业管理企业与第三方签订的专业服务合同； 5、依据法律法规的规定决定共用部位共用设施设备专项维修资金（含中修费）的使用管理； 6、审查小区范围内的商业、文化及其他活动的准入事宜； 7、业委会应及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督、协助物业管理企业履行本合同；在监督时，业委会应对物业管理企业提出合理要求，不得无故干扰物业管理企业从事正常的物业管理活动； 8、当业主和物业使用人不按本合同规定交纳物业管理费及其他应交费用时，依法督促其缴纳； 9、向物业管理企业调查处理合同生效前遗留的物业管理问题； 10、有责任依法敦促全体业主遵守*花园别墅业主公约、*花园别墅业主大会议事规则、*花园别墅业主大会投票和机构选举办法和物业管理制度； 11、对未确认的*花园别墅物业区域及物业明细，业委会保留确认、落实的权利； 12、本合同生效后及时向物业管理企业移交本合同第二条约定的全部资料； 13、组织物业和资料的交接验收。 14、配合物业管理企业为执行本合同而开展物业管理工作。 50. 物业管理企业的权利和义务 1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理服务工作计划及规章制度； 2、有权要求业委会、业主及物业使用人配合自己实施本合同规定的服务管理行为； 3、制定本合同涉及的各项物业管理事务的操作及作业规程，对在小区内从事物业管理活动的物业管理企业工作人员实行统一编号，挂牌上岗。 4、负责物业管理企业各岗位员工进行物业管理技术培训，包括但不限于技术、技能、礼仪、礼貌等； 5、对业主和物业使用人的违法行为，提请有关部门处理；有关情况应在事后及时告知甲方； 6、按合同约定，向全体业主或使用人收取物业管理费及其他合理费用； 7、经业委会同意，可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的服务管理转让给第三方； 8、物业管理企业所聘专营公司及人员也应遵守本合同的约定，其行为视为物业管理企业的行为（职务行为以外的物业管理企业没有管理疏忽的除外）； 9、编制*花园别墅房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化等年度维修养护计划，并在实施前报告业委会；其中大、中修方案，应经业主大会审核同意后，方可组织实施； 10、当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定并负责监督； 11、负责编制*花园别墅物业年度管理计划、资料使用计划及预、决算报告，报业委会审议； 12、自合同生效之月起，每季结束后的15日内用公告的方式向全体业主和物业使用人公布一次详细的物业管理费用收支账目，并向业委会提供公告副本一份； 13、对本物业的公共资源不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须经业委会批准。须要报批的项目，须经业委会授权后，由物业管理企业报有关部门批准后方可实施； 14、在本物业区域内，为维护公众、居民、业主、物业使用人的人身和财产安全，在发生危及人身和财产安全的行为时，物业管理企业应采取必要的预防、阻止和防止损失扩大的措施；情况紧急，如发生救助生命、火灾、煤气泄漏、漏电、水管破裂、阻止犯罪及协助公安机关执行紧急任务等情况，物业管理企业有权在来不及通知业委会、业主及物业使用人的情况下，采取必要的阻止和防止损失扩大的紧急避险措施； 15、接受业委会对本物业区域内的物业管理工作的检查和监督，如实向其告知本物业区域物业管理工作的真实情况； 16、协助业委会召开业主大会，并向大会汇报己方管理服务工作情况； 17、本合同终止一周之前，物业管理企业应向业委会移交本物业区域内的所有物业和物业管理档案资料。 18、如水、暖管路损坏等急迫性维修，物业管理企业为保证业主的正常生活，应采取适当的抢修措施，该抢修措施可在不告知业委会的情况下进行，但是，在物业管理企业知道和开始进行急迫性维修后六个小时之内，应及时通知业委会。 51.物业管理费的收取 51.1、收费方式： 物业管理费用由物业管理企业向业主或使用人收取，由业主或使用人直接到物业管理企业收费处交纳。 物业管理费收费标准按年计算，以年、季方式缴纳；业主或使用人可以自行选择交费方式。 选择季度交费方式的，应于每季度的第一月内交纳；选择年交费方式的，应于该合同年度前6个月内交纳。 52.核算方式 物业管理费应按照合同规定的收费标准进行总额核算收入，并按照*花园别墅的物业管理的内容进行支出核算。 物业管理费支出的预决算中，应包括但不限于以下各项： （1）、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （2）、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （3）、物业管理区域内的清洁卫生费用； （4）、物业管理区域绿化养护费用； （5）、物业管理区域秩序维护费用； （6）、办公费用； （7）、物业管理企业固定资产折旧； （8）、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （9）、各物业管理专业服务支出； （10）、业主大会各机构的年度费用（该年度费用为 元人民币，由物业管理企业分两次，在合同年度内每半年的前两周之内划拨给业委会）； （11）、物业管理企业年度管理费用； （12）、跨年度维修和保修项目的计提和相关公共设备设施的折旧； （13）、经业委会（必要时应通过业主大会）批准的其他内容。 53.非住宅房的物业管理费收费标准按本合同的收费标准的120%的标准收取 54.特约服务 业主或使用人需要特约服务时，物业管理企业视情况及时提供，特约服务的收费标准应该经甲方核准，并在小区内公示。 55.供暖费及其它费用 集中供暖费由物业管理企业依据当年*物价局（含有二次热力交换站）统一标准，按房屋建筑面积向业主或使用人直接收取，最迟不超过11月底交纳，无正当理由逾期不交的，每迟交一日，加收0.2违约金。 供暖费标准及供暖方式调整时，按政府有关管理部门的规定执行。 供暖费支出按物业管理企业与供热公司的供热合同核算。 供暖起止日期按照*有关规定执行。 56.物业管理企业对物业管理合同约定以外的其它特约服务，由当事人按实际发生的费用计付。 57. 公共维修资金 本小区专项维修资金的归集和使用应该遵照*建委等四部门发布的*专项维修资金使用管理办法（试行）（以下称管理办法）以及*关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知、市建委关于进一步加强*住宅专项维修资金归集管理工作的公告等文件的规定。维修资金专项用于物业共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程。维修基金管理依“专户存储，专款专用，按幢设账，核算到户”的原则进行管理。维修基金应由业主委员会代表物业管理区域内的全体产权人向选定的银行开立账户存储。 58. 小区商业、文化和其它活动的准入 本小区除了根据法律法规和国家政府部门倡导，或履行政府职能而由有关政府职能部门实施的建设、宣传、教育、文化等活动之外，其它的拟进入本小区开展实施的商业、文化和其它活动都必须经过业委会的审核批准，物业管理企业对国家职能部门实施和业委会准入的活动应提供必要的配合。 59. 法律冲突 国家法律、法规、规章、地方法规没有规定的，而本合同规定有的服务管理事项和服务质量要求，按本合同执行；国家法律、法规、规章、地方法规有规定而本合同没有规定的，按国家法律、法规、规章、地方法规执行。 60. 工作方式 61.1 物业管理企业与业主委员会双方应建立相互理解合作的工作方式，日常工作以定期或不定期会议的方式进行。每次会议应有业主委员会委员和物业管理企业相关负责人出席。 61.2 业委会将不定期地检查物业管理企业的各项管理服务工作，物业管理企业的有关部门负责人或岗位负责人应当到场，并向业委会人员说明有关工作情况，如业委会人员要求，物业管理企业应提供相关工作记录和资料（涉及商业秘密的除外）供业委会人员查阅，业委会人员可复印相关记录和资料。 61.3 发生投诉时，双方应及时告知对方，每个月应交换一次业主投诉记录资料，检查落实情况。 61.4 双方的立场意见应以书面形式送达对方，受送达方应予以签收。 62.违约责任 62.1住宅业主或使用人违反合同约定形成欠费，造成物业或物业管理企业损失的，该业主或使用人应承担相应责任。 业主或使用人欠费，人数众多、无正当理由、数额较大，导致物业管理活动无法正常维持的，物业管理企业有权解除合同并保留向欠费业主或使用人按照实际服务期追讨的权力。但撤出之日前三个月必须事先通知业委会和小区业主，否则造成的小区业主损失应由物业管理企业全部承担。 62.2物业管理企业违反合同约定，未能达到约定的管理目标，业委会有权要求其限期整改，逾期未整改的，情节严重的，业委会有权解除合同，造成业委会经济损失的，物业管理企业应给予经济赔偿。 62.3 业委会有权向物业管理企业了解本小区物业管理的一切情况，物业管理企业有义务进行说明和解释，并提供与此相关的书面资料，经业委会要求，物业管理企业拒不说明和解释，或者有条件却拒不提供相关书面资料的，或者收到业委会要求，拖延30日拒不答复的，即构成违约。物业管理企业应为此违约向业委会支付人民币一万元违约金。违约金不足以弥补业委会损失的，物业管理企业还应赔偿损失。 62.4 物业管理企业有义务告知业委会小区物业和物业管理的真实情况，如隐瞒真实情况，导致业委会损失的，除依法赔偿业委会损失外，物业管理企业应为其不诚信向业委会支付人民币三万元违约金。违约金不足以弥补业委会损失的，物业管理企业还应赔偿损失。 62.5 未经业委会同意，物业管理企业擅自利用业委会物业、公共维修资金进行营利活动，或者私自处理业委会物业、公共维修资金的孳息，物业管理企业应按其营利额的双倍赔偿业委会。 62.6 发生合同规定的违约情形，情节严重的，业委会可解除合同， 62.7 物业管理企业应依照法律法规及合同规定的服务管理项目和服务质量要求提供服务，全面、完整、适时地履行合同义务，如未按前述要求全面、完整、适时地履行义务，即构成部分违约。 部分违约情况发生后，经业委会要求，物业管理企业在合理期限内积极采取补救措施，未造成明显损失，或虽已造成损失，但业委会、相关业主及物业使用人能够容忍的，物业管理企业可免除责任。 部分违约情况发生后，物业管理企业在合理期限内也积极采取补救措施，但该违约给业委会、业主或物业使用人造成损失的，物业管理企业应依法承担赔偿责任。 部分违约情况发生后，经业委会要求，物业管理企业未能在合理期限内积极采取补救措施，给业委会、业主或物业使用人造成损失的，物业管理企业除依法承担赔偿责任之外，还应支付违约金。即如该损害是整体性的，物业管理企业应按每位业