武汉市土地储备现状及对策分析

PIONEERING WITH SCIENCE TECHNOLOGY MONTHLY NO 62010 武汉作为我国内地较早提出建立 土地储备制度的城市 在土地储备方面 探索历时近10年 取得了不少成绩和 经验 并在全国作为 武汉模式 进行推 广和示范 随着国民经济发展及城市 建设步伐的加快 武汉市也在不断完 善土地使用制度 根据现实发展需求提 出新的发展思路 为进一步构建和完善 土地储备制度做出了积极探索和有益 尝试 1武汉市土地储备制度的建立 2000年7月 市人民政府关于建立 土地储备制度的通知 武政 2000 65 号 的出台 标志着武汉市土地储备制 度的建立 2002年 武汉市土地交易管 理办法 市人民政府令第134号 武 汉市土地储备管理办法 市人民政府 令第135号 市人民政府关于印发 武汉市加强土地资产经营管理实施方 案 的通知 武政 2002 55号 等一系 列文件出台 逐步确立了武汉市土地储 备的运行方式 2002年武汉市成立以市 长为主任的市土地资产经营管理委员 会 统筹 协调 监督全市土地收购储备 管理工作 全市土地资产经营实行 一 个渠道进水 一个池子蓄水 一个龙头放 水 市土地整理储备中心作为中心城 区土地资产的经营主体 对中心城区土 地实施收购储备和资产经营 对城郊各 区和开发区土地储备分支机构工作进 行指导 2武汉市土地储备的现状及 利弊分析 2 1武汉市土地储备的现状 自2000年武汉市建立土地储备制 度以来 土地储备工作得到了长足发 展 按照目前的情况 土地储备的实施 模式主要有如下几种 1 市土地储备中心直接储备的模 式 即根据土地储备办法 由市土地储 备中心直接对中心城区土地进行储备 整理 交易 全部收益上缴市财政用于 城市建设 2 重大基础设施建设项目利用土 地储备筹融资模式 即根据 市人民政 府关于我市重大基础设施建设项目利 用土地储备筹融资工作的意见 武政 2007 93号 按照 政府主导 市场运 作 规范操作 总体平衡 的思路 将重 大基础设施项目与用于资金平衡的相 应土地打包 即通过储备相应的土地 由市土地储备中心委托相应项目责任 主体或由其分支机构整理储备后交由 市土地交易中心统一挂牌出让 土地出 让收入全额上缴市财政 市财政在核拨 土地开发成本和按政策计提相关专项 资金后 将土地出让净收益拨付给相应 项目责任主体 用于重大基础设施建设 项目 实现项目总体资金平衡 3 区级征地拆迁事务机构实施土 地储备的模式 为深入贯彻落实科学发 展观 探索和完善以区为主 权责明晰 责随权移 各尽其责的运行机制 充分 调动各区特别是中心城区在土地征收 拆迁安置中的积极性 着力推进 两型 社会 建设 2008年武汉市出台了 关于 贯彻落实 中共武汉市委武汉市人民政 府关于围绕 两型社会 建设完善城市 管理体制的若干意见 的实施细则 武 办发 2008 22号文 该实施细则提出 了组建中心城区征地拆迁机构 建立中 心城区土地储备试点模式等基本思路 和具体配套政策 明确了区级政府在土 地储备整理工作中的责任 合理确定了 成本核算方式和市 区土地收益分成比 例 为区级征地拆迁事务机构开展土地 储备工作提供了依据 2 2不同实施主体分别开展土地储备 的优势分析 1 充分调动了各实施主体参与土 地储备工作的积极性 对于利用土地储 备筹融资项目 以下简称 打包项目 储备土地供应后的土地收益将定向用 于特定项目的资金平衡 对于区级征地 拆迁事务机构参与土地储备工作 项目 供地后实现的收益将按照5 5比例进 行市区分成 同时通过实施土地储备 为各区迅速改变城市面貌 增加税收 提供就业岗位提供了有力支持 2 减少了市土地储备中心融资的 压力 实施城市土地储备制度需要大量 的资金支持 目前市土地储备中心的资 金主要来源于金融机构贷款 而根据 土地储备管理办法 国土资发 2007 277号 土地储备机构向银行等金融机 构申请的贷款应为担保贷款 其中抵押 武汉市土地储备现状及对策分析 刘彩霞尚聪敏汪薇 武汉市土地整理储备中心湖北武汉430030 摘要 将武汉市土地储备的实施模式分为市土地储备中心直接储备 重大基础设施建设项目利用 土地储备筹融资和区级征地拆迁事务机构实施土地储备等三种模式 并对这三种模式并存的现状进行了 利弊分析 同时提出了相关的对策及建议 关键词 武汉市 土地储备 实施模式 中图分类号 F293 2 文献标识码 A 收稿日期 2010 04 26 区域发展区域发展 13 科技创业 PIONEERING WITH SCIENCE TECHNOLOGY MONTHLY 月 刊科技创业 PIONEERING WITH SCIENCE TECHNOLOGY MONTHLY 月 刊 科技创业月刊2010年第6期 贷款必须具有合法的土地使用证 市土 地储备中心很多已启动项目往往由于 储备工作没有完成 不能办理土地使用 证 影响了土地储备融资 通过发挥多 方积极性参与土地储备 扩大了融资规 模 搭建了利用土地储备筹融资的多个 平台 全市土地储备融资规模进一步扩 大 为城市建设提供了资金支持 经初 步了解 2009年打包项目业主单位和区 级征地拆迁事务机构共完成融资规模 100余亿元 3 土地储备的效率进一步提高 各 实施主体参与土地储备的工作后 明确 了征地拆迁主体和责任 提高了征地拆 迁工作效率 充分调动了各实施主体特 别是中心城区在土地征收 拆迁安置中 的积极性 探索和完善了以区为主 权 责明晰 责随权移 各尽其责的运行机 制 形成了高效 有序的良好局面 经初 步统计 2009年 打包项目全年实际投 资65 26亿元 储备土地5899亩 区级 征地拆迁事务机构全年实际完成投资 43 86亿元 储备土地723亩 武昌滨江 DH片 江岸吉庆特色街片还实现当年 拆迁 当年供地 土地储备的效率大大 提高 4 加快了基础设施建设 改善了 城市面貌 打包工作的启动 为城市基 础设施建设提供了资金保障 有力地提 升了城市品质 城市面貌焕然一新 同 时 区级储备项目主要分布于城市主干 道两侧 以社会拆迁为主 通过各区对 城市主干道两侧脏 乱 差地段实施土 地储备 迅速改变了城市的面貌 2 3不同实施主体分别开展土地储备 存在的问题 1 缺乏有效的手段对各实施主体 实施监管 一是虽然明确了在一定的范 围内开展土地储备工作 但各实施主体 仍然存在为控制更多的土地资源相互 竞争 突破既定范围实施储备的现象时 有发生 二是土地储备供应计划执行缺 少考核和监督机制 武汉市自2003年 起编制土地储备供应计划 并将其作为 办理土地储备相关手续的依据 对指导 土地储备供应工作发挥了重要作用 但 由于对计划执行情况缺少行之有效的 绩效考核和监督机制 导致部分单位 项目 计划执行率偏低 计划应有的刚 性未充分体现 降低了计划的严肃性 影响了土地储备的效率 2 土地收购补偿价格缺乏相对统 一的标准 储备成本难以控制 收购同 样的土地 在确定补偿额时 不同的政 策及在不同的规划条件下 价格会存在 很大的差异 实践中存在着 会哭的孩 子有奶吃 的现象 公平性经常受到质 疑 加大了土地储备工作难度 在实际 工作中 一是各业主单位为保证项目进 度 大都采取提高征地拆迁补偿标准的 办法 导致被拆迁单位和住户中普遍存 在相互攀比心理 成本不断上升 二是 各业主单位为争夺土地资源 竞相抬高 土地补偿标准的情况时有发生 三是对 违章建筑 违法建设未按有关规定予以 认定 对水 电 煤气 公共厕所等公共 设施和园林绿化补偿标准没有明确 也 造成成本难以控制 3 储备土地集中上市 对土地市 场的可持续发展造成一定影响 储备实 施主体的多元化 使土地储备效率明显 提高 而实施主体往往为尽快回笼资 金 急于将完成储备工作的土地尽快供 应 从而忽视了土地市场的客观规律 一是土地市场的容量是有限的 土地市 场力求实现供求平衡 过多供应土地容 易导致土地低价出让 开发商大量囤积 土地 而房地产开发的滞后效应 使得 未来较长一段时间成为开发商的卖方 市场 由开发商控制了商品住宅的供应 权 为开发商留出了高额利润空间 容 易造成商品住宅价格虚高 进而引发房 地产泡沫 给城市经济带来风险 二是 供地结构的合理化 如打包项目平衡用 地一般为经营性用地 主要考虑经济效 益最大化 一旦集中上市 很难保证保 障性住房用地 工业用地等各类结构用 地供应的均衡性 3相关对策及建议 3 1充分发挥土地资产经营管理委员 会的领导作用 统一协调 监督土地储 备中遇到的重大问题 一是审议 调整各业主单位的储备 范围 各业主单位应当按照 封闭运行 的要求 原则上不得突破政府确定的范 围储备土地 若因土地置换 拆迁还建 等原因确实需要突破范围储备土地 建 议在征求市发展和改革 规划 国土等 部门的意见后 报市土地资产经营管理 委员会决策 二是协调各实施主体之间 部分储备范围冲突的问题 建议按照各 类项目划定地块的先后顺序 按照促进 土地集约利用的原则进行审议决策 三 是审议年度土地储备供应计划 对计划 指令性指标 土地储备完成规模 完成 投资 上缴收益 实行刚性考核 体现计 划的严肃性和可执行性 3 2明确责任 建立市区征地拆迁工作 机制 一是进一步发挥区政府和各部门 的能动性 根据年度计划确定土地储备 项目后 各区政府制定储备项目组织实 施方案并上报土资委办公室 市土地资 委办公室组织市发改委 建委 市国土 规划局 财政 监察 审计等部门共同审 查实施方案 并报土资委全会决策 二 是扬长避短 明确市区分工 市土地储 备机构主要负责项目前期准备 资金筹 措 土地储备供应计划 项目办结 资金 回笼等方面 区按照属地负责制 切实 履行依法拆迁 综合执法 拆违控违 成 本控制 确保稳定和保障被拆迁群众利 益等责任 提高拆迁效率 形成工作合 力 3 3制定相对统一的土地补偿标准 严 格控制土地储备成本 建立公平 透明 合理的土地储备 补偿标准 是顺利完成土地的收 回 购 工作 促进城市土地储备制度长期良性 发展的基础之一 武汉市目前已经制定 完整的基准地价体系 采用基准地价确 定土地收购价格不失为一种简便易行 的方法 如可将土地收购价格按基准地 价的一定比例计算成本 即按基准地价 测算土地价格 其中一定比例作为企业 投入成本返还 一定比例作为级差地租 上缴市财政 直接比照基准地价确定收 购价格比委托评估机构采用宗地评估 的方法要简便得多 基准地价具有全域 性 分用途 平均性 有期限 时效性等 特点 而且基准地价又是政府发布的地 价 这与土地收购储备的行政主体是一 致的 但基准地价如何推算收购价格 仍需要大量的修正与界定 如宗地地价 影响因素修正 交易期日修正 年期修 正等 此外 建议成立土地储备成本控 制小组 由市国土部门牵头 市发展和 改革 财政 审计 监察等部门参加 对 各实施主体土地储备成本实行监控 武汉市土地储备现状及对策分析 14 PIONEERING WITH SCIENCE TECHNOLOGY MONTHLY NO 62010 3 4按照片区开发的思路 实施整体开 发 利益共享 为扩大土地储备规模 同时避免各 自储备 各自定价造成储备市场的不统 一 可考虑市土地储备机构根据城市规 划要求 以 大片区储备 的思路 在城 市建设发展的重点区域 整合现有储备 项目以及周边其他项目 城中村 旧城 改造 企业土地 区试点项目 部分打包 项目 的土地资源 提供指导价 达到同 一资源 统一标准 分头储备 统一整 合 实施成片改造 使土地储备与城市 基础设施建设形成合力 从而形成规模 效应 实现综合效益最大化 3 5根据土地市场需求 统一编制年度 土地供应计划 市国土部门应当根据土地储备中 长期规划 上一年度土地储备和土地供 应计划执行情况 以及当年房地产市场 和土地市场需求情况 制定年度土地供 应计划 合理确定土地供应的规模 结 构和布局 同时 实施土地供应预公告 制度 将具备条件的土地 以预公告的 形式向社会公布 在全面准确掌握市场 需求的基础上 合理把握供地节奏 提 高土地供应的整体效益 参考文献 1王浚敏 完善土地储备机制的问题与对策 J 浙江国土资源 2005 5 2周敏 王宇峰 我国城市土地储备制度存 在的问题及对策 J 巢湖学院学报 2006 8 3贾生华 张宏斌 城市土地储备制度 模 式 效果 问题和对策 J 现代城市研究 2001 3 责任编辑晓 天 收稿日期 2010 04 18 1研究背景 21世纪以来 我国中小企业的发展 问题一直是各级政府高度重视的问题 从数量上看 中小企业在我国国民经济 中占有多数 从作用上看 中小企业所 起到的作用越来越大 尤其是在繁荣经 济 增加就业 推动创新和催生产业中 更为明显 已经成为促进生产力发展和 推动社会主义和谐建设的重要力量 中 共十七大报告中指出 推进公平准入 改善融资条件 破除体制障碍 促进个 体 私营经济和中小企业发展 的策略 由此可见 中小企业的发展在我国经济 发展中具有十分重要的地位 为此 不 同领域的学者发表了大量研究中小企 业核心竞争力的文章 2企业核心竞争力的含义 笔者认为 企业核心竞争力就是企 业在经营过程中形成的不易被效仿的 能带来更多利润的能力 它是企业在生 产经营中形成的 具有自己独特的优 势 让消费者得到不可替代的产品 服 务和文化 是企业推行内部管理和外部 优化的结果 3我国中小企业核心竞争力 的现状 尽管中小企业已经成为促进社会生 产力发展和推动社会主义社会和谐建设 的重要力量 但是 目前我国中小企业的 核心竞争力现状并不乐观 主要表现在 1 人力资源素质不高 由于核心 竞争力的知识性