2011年2月南昌市房地产市场月报.doc

2011年2月南昌市房地产市场月报 2月，新春佳节，春光灿烂；地产楼市，风雨交加。天变了，南昌楼市限购即将登场政策货币继续收紧，限购席卷全国，楼市“地震”进行时2月8日央行又一次上调人民币存贷款基准利率，9日住建部上调公积金存贷款利率，18日央行继续上调存款准备金率，货币政策继续收紧。2月各地限购细则陆续出台，20日南昌新版限购细则正式颁布，3月1日正式开始实行，南昌跨入全市区限购时代。限购，迫使楼市“地震”降临，28日，市区住宅成交备案139套，上演南昌楼市最后的疯狂。市场楼盘活动稀少，报广投放锐减；成交量大幅缩水，均价坚挺新春佳节，大家都忙于节日的庆祝，楼盘大多尾货存量在售，营销活动稀少，报广投放量锐减，据尚美佳统计江南都市报、南昌晚报2月房地产报广投放仅10版，较1月减少75.6%，其中恒大绿洲5次，较上月少9次。投入的减少，加之新限购政策的出台，必将带来产出的缩水。2月南昌市住宅成交984套，成交面积10.96万，较上月环比分别减70.4%和68.5%，降幅明显；但成交均价依然坚挺，2月市区住宅成交均价6597元/，环比略跌5.56%，依旧高位运行。限购时代来临，楼市前路“坎坷”2月南昌楼市“风雨交加，暗流涌动”，市场观望气氛明显趋浓，3月限购的正式执行，南昌楼市进入限购时代，市区3套房的停售，市场需求，特别是中、高端产品需求急剧减小，南昌楼市前路“坎坷”!欲知未来南昌后市，尚美佳下期将继续为您精彩解读，敬请关注！（注：本报告所使用成交数据均为当月备案数据）0.77万 2月份南昌市区商品住宅新增供应量为0.77万平方米，环比下降95.12%，与去年同期相比下降85.64%。10.96万 2月份南昌市区商品住宅成交量为10.96万平方米，环比下降68.5%，与去年同期相比下降15.9%。984套 2月份南昌市区商品住宅成交984套，环比下降70.39%，与去年同期相比下降22.82%。6597元/ 2月份南昌市区住宅均价为6597元/，与上月环比下降5.56%，与去年同期相比上涨45.79%。l 2011年2月南昌市住宅销售套数排行项目名称销售套数均价（元/）面积（）金额（元）恒大绿洲1754277.124618.19105294460南天阳光1405114.9612252.8762672940九洲依云郡463153.923968.5612516521钦都豫景住宅小区408288.592798.1323192552世纪中央城378586.583570.3430657010名爵公馆3312047.91821.3121942961润碧康城324199.283102.6913029064皇冠国际花园299174.313078.0328238801滨江首府2413074.91815.1723733166奥克斯盛世经典247234.442157.3115606930l 2011年2月南昌市住宅销售面积排行项目名称销售套数均价（元/）面积（）金额（元）恒大绿洲1754277.124618.19105294460南天阳光1405114.9612252.8762672940九洲依云郡463153.923968.5612516521世纪中央城378586.583570.3430657010润碧康城324199.283102.6913029064皇冠国际花园299174.313078.0328238801饮都豫景住宅小区408288.592798.1323192552桑海春天202051.322476.845080791中兴和园206110.62317.7214162660香域中央237363.272208.1316259057l 2011年2月南昌住宅销售均价排行项目名称销售套数均价（元/）面积（）金额（元）万科青山湖名邸818784.41479.6627794525凯美怡和花园717268.21623.128028015绿地中央广场217003.4669.1611377995保利东湾国际花园713648.81493.7120387349联发广场813247.8385.125101993滨江一号513170.4860.9811339451滨江首府2413074.91815.1723733166新地阿尔法小区912513.61346.6816851815保利国际高尔夫花园912470.92271.1828323724东方海德堡112056.5137.821661627l 2011年2月南昌住宅销售金额排行项目名称销售套数均价（元/）面积（）金额（元）恒大绿洲1754277.124618.19105294460南天阳光1405114.9612252.8762672940世纪中央城378586.583570.3430657010保利国际高尔夫花园912470.932271.1828323724皇冠国际花园299174.313078.0328238801凯美怡和花园717268.21623.128028015万科青山湖名邸818784.41479.6627794525滨江首府2413074.91815.1723733166饮都豫景住宅小区408288.592798.1323192552名爵公馆3312047.91821.3121942961深入分析南昌1月房地产住宅市场数据，总结豪宅、别墅、公寓、写字楼、土地市场动态，判断未来楼市发展。P41-57P29-34P14-28项目的营销方法直接决定项目销售的成败，1月开盘动态及经典营销案例与地产业内人士分享。P 2-13了解南昌市各区域市场数据及区域内项目动态，判断区域市场走势及发展。2011年1月宏观政策收紧，地方限购常态化，货币政策频出，尚美佳为您解读。2月楼市政策新版限购令细则、加息、调高存款准备金纷至沓来，调控正在进行，楼市风云变幻。P 33-49了解南昌市各区域市场数据，以及区域内项目动态，判断区域市场走势以及未来发展。P28-32项目的营销方法直接决定项目的销售成败，尚美佳为您呈现2月南昌楼市报广投放与地产业内人士共同分享。P 13-272月南昌商品房市场受限购令震慑，成交量忐忑，缩水严重。尚美佳深入分析南昌2月房地产住宅市场、土地市场数据，判断楼市后续发展。P 6-12了解2月最新政策，以尚美佳独特视角解析政策走向，剖析政策对房地产市场的影响；了解近期南昌市政规划动态，预判未来南昌城市发展方向；了解房地产市场资讯，剖析南昌房地产市场走势。1第一章 背景篇一、 政策法规1、中央政策 2月8日 央行决定上调金融机构存贷款基准利率中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整（见附表）。附表：金融机构人民币存贷款基准利率表单位：%调整后利率一、城乡居民和单位存款（一）活期存款0.40 （二）整存整取定期存款 三个月2.60 半年2.80 一年3.00 二年3.90 三年4.50 五年5.00 二、各项贷款 六个月5.60 一年6.06 一至三年6.10 三至五年6.45 五年以上6.60 2月9日 住建部调整住房公积金存贷款利率根据中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率的通知（银发201132号），住建部2月9日调整住房公积金存贷款利率： 1、从2011年2月9日起，上调个人住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.04个百分点，由0.36%上调至0.40%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.35个百分点，由2.25%上调至2.60%。 2、从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%。 3、从2011年2月9日起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。 2月18日 央行决定上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点中国人民银行决定，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。存款准备金率历次调整一览表次数时间调整前调整后调整幅度（单位：百分点）382011年2月24日(大型金融机构)19.00%19.50%0.5(中小金融机构)15.50%16.00%0.5372011年1月20日(大型金融机构)18.50%19.00%0.5(中小金融机构)15.00%15.50%0.5362010年12月20日(大型金融机构)18.00%18.50%0.5(中小金融机构)14.50%15.00%0.5352010年11月29日(大型金融机构)17.50%18.00%0.5(中小金融机构)14.00%14.50%0.5342010年11月16日(大型金融机构)17.00%17.50%0.5(中小金融机构)13.50%14.00%0.5332010年5月10日(大型金融机构)16.50%17.00%0.5(中小金融机构)13.50%不调整-322010年2月25日(大型金融机构)16.00%16.50%0.5(中小金融机构)13.50%不调整-312010年1月18日(大型金融机构)15.50%16.00%0.5(中小金融机构)13.50%不调整-302008年12月25日(大型金融机构)16.00%15.50%-0.5(中小金融机构)14.00%13.50%-0.5*注：财务公司准备金率不与小型金融机构一致，调整后准备金率为12%。【尚美佳观点】：首付提高、加息、调高存款准备金等调控效应的叠加，购房者的购房成本将明显增加，贷款难度将加大，同时开发商贷款也受影响。2011年金融货币政策的收紧将给房地产的发展带来一定的阻力，在各地限购政策的叠加影响下，市场观望气氛将更浓。 2月22日 国土资源部开展“城乡建设用地增减挂钩试点和农村土地整治”清理检查工作国土部将全面清理检查2006年以来各地开展增减挂钩试点和农村土地整治工作，以及以各种名义擅自开展建设用地置换等情况，对存在的问题全面梳理，按照增减挂钩试点要求，严肃纠正规范；认真总结相关工作经验，完善规章制度，加强监督管理；深入研究体制机制等深层次问题，提出解决问题的措施，推进改革创新。同时，加强信息化建设，强化国土资源全国“一张图”动态监管，确保增减挂钩试点和农村土地整治工作规范、健康、有序开展。主要任务1.对增减挂钩试点开展清理检查。2.对增减挂钩试点外开展的建设用地置换进行清理检查。3.对农村土地整治的清理检查。清理检查工作分三阶段进行，自查清理阶段（2月20日至3月31日），检查纠正阶段（4月1日至4月30日），抽查总结阶段（5月1日至5月30日）。【尚美佳观点】：此次城乡建设用地的抽查，是对地方土地市场的强化管理，是继去年土地调控以来的又一次调控，对片面追求建设用地指标、不顾条件大拆大建、强迫农民上楼、不合理分配资金等行为进行查处，将对部分地区土地产生一定影响。2、地方政策 2月20日 南昌出台新版房产限购细则 20日南昌市政府颁布房地产调控细则，细则主要强调：1、进一步加强保障性住房建设和管理，完善住房保障体系；2、严格执行国家房地产税收和信贷政策；3、严格住房用地供应管理，加强用地供后监管；4、实行住房限购政策，坚决遏制不合理住房需求在本市市区暂时实行限定居民家庭购房套数政策，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）、能够提供在本市满1年以上纳税证明或1年以上社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本地户籍居民家庭、无法提供在本市满1年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停在本市购房。【尚美佳观点】：新版限购令的实施限购范围更广（除四县外其他区域全部限购），将严重抑制房地产住宅需求，中高端项目面临较大压力，但对于商业地产或许带来新的发展机遇。2011年的房地产开发企业需要做好充足的准备，顺势而为。 自3月1日起，城市民用新建筑要修防空地下室 江西省人民防空工程管理办法（以下简称办法）于1月正式颁布，3月1日起实施，防空地下室未经验收的楼盘，将无法获得房屋产权证。不符合条件修建的均缴易地建设费办法规定，在城市规划区内，规划区外的开发区、工业园区、保税区和重要经济目标区内，新建民用建筑按照相关标准修建防空地下室。防空地下室未验收不得办产权证办法规定，人民防空主管部门负责防空地下室防护部分的工程质量监督管理，并委托具有资格的工程质量监督机构具体实施。对质量合格的人防工程由人民防空主管部门出具竣工验收认可文件。建设单位未取得认可文件的，住房和城乡建设部门不得办理工程竣工验收备案，房管部门不得办理产权登记。【尚美佳观点】： 防空工程管理办法的颁布提高了对楼盘高层住宅的地下室要求，取得地下室验收合格方能办理房屋产权，对开发商的工程质量提高将有一定的促进作用。二、 市政动态 2月16日 南昌市将投资7亿建设赣江公园三期 南昌发改委表示，赣江市民公园三期房屋建筑工程及景观绿化工程通过初步设计审查。该工程概算7.13亿元，西起八一大桥，东至英雄大桥以北局部地段，全长4.5公里。据悉，赣江市民公园三期工程，在南昌市红谷滩新区凤凰洲赣江北大道以南沿江地段内建设。三期工程西起八一大桥，东至英雄大桥以北局部地段，全长4.5公里。赣江市民公园三期包括：工业长廊、魔方世界、渔人码头段的房屋建筑工程及工业长廊、魔方世界段的景观绿化工程。建筑总面积27.9万平方米，景观总面积19.4万平方米。工程初步概算7.13亿元。 2月23日 南昌地铁获140亿元银团贷款 2月23日，经过一年的融资谈判，南昌轨道交通1号线一期工程建设资金银团贷款合同正式签订。按照合同，贷款额度为140亿元，期限达25年。据悉，2009年10月，经与各大银行竞争性谈判，报政府审定，南昌组建了由国家开发银行为牵头行，中行、农行、工行、建行、交行五大国有银行为参加行的轨道交通1、2号线银团。经过融资谈判，双方就轨道交通建设资金的贷款额度、期限、利率、担保条件、资本金解决方案、金融产品运用、提款方式、金融服务等方面达成共识，已正式签订轨道交通1号线一期工程建设资金银团贷款合同，额度高达140亿元、期限长达25年。按照国家有关规定，城市轨道交通项目最低资本金比例为25%，其余75%主要依靠银团贷款。南昌轨道交通1号线总投资约182亿，按照目前1号线一期工程取得的银团贷款额度，南昌地铁1号线工程建设资金已基本落实。三、市场资讯 2月 我国将加快推进房产税改革试点并逐步扩至全国我国将加快房产税改革试点，并加快建立符合我国国情的基本住房保障制度。国务院办公厅日前向全国人大常委会办公厅转来发展改革委关于落实全国人大常委会对国民经济和社会发展计划执行情况报告审议意见的报告。报告介绍说，1年以来，针对部分城市房价上涨过快等问题，国家出台了一系列房地产市场调控政策，取得了积极成效。发展改革委在报告中指出，下一步：一是督促各地加大各项政策措施的落实力度，对省级人民政府住房保障和稳定房价工作进行考核和问责。对政策落实不到位、工作不得力的进行约谈，直至追究责任。二是严格执行好差别化房地产信贷政策，对不认真执行的商业 银行，一经查实严肃处理。三是努力增加住房有效供给。切实落实中小套型普通商品住房建设计划和供地计划，督促房价上涨过快的城市增加居住用地的供应总量。四是进一步规范房地产市场秩序。对房地产开发企业闲置土地、违法改变土地用途和性质、拖延开工时间、捂盘惜售等违法违规行为，加大曝光和处罚力度。五是抓紧制定出台促进房地产市场长远健康发展的综合性政策方案。针对加快建立符合我国国情的基本住房保障制度问题，报告指出，将强化政府对低收入家庭的住房保障责任；对各地保障性住房、棚户区改造和农村危房改造等任务完成情况进行检查考核；加快建立差别化的房地产土地供应政策；督促和引导金融机构支持保障性安居工程建设；完善住房保障管理和考核工作机制。【尚美佳观点】：房产税的征收意在打压投资性需求，给火热的房地产市场降温，同时在一定程度上调节贫富差距。目前的房产税政策意义主要在于给人民群众展示政府调控的决心，但全国铺开征收，市场的效果还要看试点区域的情况及各地的实际情况而定。分析南昌2011年1月房地产住宅市场、土地市场数据，罗列豪宅、别墅、公寓、写字楼1月成交，剖析1月楼市发展。深入分析南昌2月房地产住宅市场数据，通过数据表象辨知其背后的原因，从而判断市场走势。关注南昌土地市场最新动态，土地出让价格变化，从而判断南昌未来发展区域，以及开发商对市场的预期。第二章 市场篇一、住宅市场分析关键词： 供应量、成交量骤减 供求又失衡南昌市住宅市场供求分析1. 2011年2月份供求比为0.07:1，供求失衡严重。2月，传统的成交淡季，也是楼市走向的试探时期。20日南昌新版限购细则的颁布，使得南昌楼市限购区成交量急剧下降，创2010年以来历史新低。但本月楼市新增供应量仅0.77万平米，供求关系失衡严重。随着新版限购细则的贯彻执行，调控效果将不断显现，预计3月供应量将继续低位运行，2011年2季度的供应量或将持续低位震荡，但供求关系会有所缓和。2南昌市区2011年1月新增供应量为0.77万平方米，同比下降85.66%，环比下降95.12%。本月楼市新增供应量继续走低。随着调控力度的加大，预计下月供应量会有所增加，但量有限。3南昌市2011年2月成交量为10.96万平方米，同比减少15.87%，环比减少68.49%。2月淡季过于“蛋定”。限购令无疑是幕后推手。购房者的购房需求1月的透支，迫使本月成交量明显减少。南昌均价走势及各板块住宅市场对比分析1南昌市2011年2月份成交均价为6597元/，环比下降5.55%，同比增长45.79%。2月份市区商品住宅均价略有下降。成交均价最高的万科青山湖名邸降低至18784.4元/，其余楼盘均未过万元。南昌市城区住宅价格小幅下跌，但依旧保持高位走势。2. 2011年2月南昌市区八大板块成交均价呈现涨少跌多的局面，成交量恰恰相反，其中红谷滩成交继续领跑南昌楼市。本月成交量主要集中在红谷滩和昌北，红谷滩板块再次领跑南昌楼市，成交量2.09万，占全市总成交面积的25%。高新区受凯美怡和保利东湾国际花园别墅高价成交的影响，均价跃居各板块最高，9905.5元/。受限购令的影响本月成交量较上月均有不同程度的下降，各板块成交量还将继续低位震荡，成交均价将维持高位运行。二、豪宅市场分析2月南昌在售豪宅销售状况汇总表如下（以均价10000元/为基准）：项目名称销售数量(套）均价（元/）面积（）金额（元）名爵公馆3312047.91821.3121942955滨江首府2413074.91815.1723733164智通广场1813227100013226988万科润园1310197.62095.6921371040众森红谷一品10101182215.8922420500新地阿尔法小区912513.61346.6816851848保利国际高尔夫花园912470.932271.1828323724联发广场813247.8385.125101973万科青山湖名邸818784.41479.6627794503凯美怡和花园717268.21623.128027962保利东湾国际花园713648.81493.7120387389滨江一号513170.4860.9811339457东方海德堡112056.5137.821661622鹿璟名居110696.7157.511684840合计/平均15313038.4018703.822438679652011年2月，南昌豪宅备案销售153套，成交18703.82，环比2011年1减少56.33%；成交均价为13038.40元，环比下降2.52%。客户在1月的需求透支，使得2月南昌市成交量剧减，过半豪宅项目成交量均呈个位数，随着3月限购的正式执行，未来豪宅市场将很可能延续一段时间的低潮。三、别墅市场分析2月南昌在售别墅销售状况汇总表如下：项目名称销售数量均价（元/）面积（）金额（元）御湖半山1560803502.4521297600众森红谷一品10101182215.8922420500保利国际高尔夫花园912470.932271.1828323724博泰静林府78493.581275.1310830419保利东湾国际花园713648.81493.7120387389凯美怡和花园717268.21623.128028015恒茂湖滨38562.37919.37871386万科青山湖名邸222608.69405.6610188830天赐良园19120278.462539555绿地香颂小区19800152.731496754合计/平均6210849.3714137.611533841722月，南昌别墅量价齐降，成交面积为14137.61，较2011年1月环比少降43.29%，成交均价为10849元/，环比下降1.97%。别墅作为高端产品，其特定的中高端客群，成为限购的主要对象，别墅市场终究逃脱不了限购令的魔爪，预计市区别墅销售将受创严重，面临去化缓慢的危机。未来南昌非限购区别墅或将迎来机遇。四、公寓市场分析2月南昌在售公寓销售状况汇总表如下：项目名称销售数量（套）均价（元/)面积()金额(元）套均面积（/套）名爵公馆3312047.91821.312194295555.19智通广场181322710001322698855.56豪威公馆136669.41500.11333543838.47联发广场813247.8385.12510197348.14洪城财满街77237.55525.87380601175.12罗马假日会所44271.96238.46101869159.62南昌国际金融大厦34709.88148.1869791049.39敏龙大厦22340116.7627321858.38金域名都19335.4666.8762426266.87合计/平均8910416.574802.685002744656.30 2011年2月公寓成交均价10416.57元/，环比增长10.38%；成交面积4802.68，环比下降73.57%。2月新版限购令的出台及1月投资需求的透支，使地段绝佳的名爵公馆仅售33套，环比1月（175套）下降79.25%。不尽如意的成交量，稍有上升趋势的成交价，表明市场正在降温，观望气氛正在显现。五、写字楼市场分析2月南昌在售写字楼销售状况汇总表如下：项目名称销售数量（套）均价（元/)面积()金额(元）套均面积 (/套)绿地中央广场2615605.43903.6560918057118.29紫阳明珠204031.982372.679566558118.63蓝天郡127190.24448.16322237637.35南宾国际金融大厦716673.5606.251010833686.61奥斯卡大厦26340.5979.8250610639.91洪大国际服装大厦17339.41175.51288066175.5合计6811285.127586.058560949996.05本月写字楼市场共成交68套，成交均价11285.12元，环比降4.26%；成交面积7586，环比减少48.23%。2月绿地中央城成交最多（26套）；2月多数写字楼成交量缩水，一方面，由于市场在售写字楼供应量有限；另一方面，春节及限购的出台导致客户观望。随着限购的正式执行，写字楼市场将迎来一定的机遇，但银行信贷的收紧，写字楼投资成本将升高。六、土地市场分析关键字： 供应量减少 量减价升 【内容点击】1、成交宗数略增，成交面积下跌，住宅、商业用地面积占比41.82%。2月土地成交总量同比有所反弹，成交土地9宗，面积889.26亩，环比上月（1622.06亩）减少46.49%；成交均价为870.86元/平方米，环比上月涨180.25%，其主要受本月居住、商业用地占比41.82%的影响。实际土地总成交金额为92120.35万元，环比上月（53122.2万元）增长73.41%。从用地性质上来看，成交用地以住宅、商业用地性质为主。2、八大板块五个板块有成交，青云谱成交3套，成交面积最多2月份成交的9宗土地中，青云谱占3宗、朝阳洲、湾里各占2块，高新区和经济技术开发区各占1块。但青云谱土地成交面积347949平方米，占总成交面积的59%；高新区成交1块，成交面积101789平方米，占总成交面积的17%；朝阳洲成交2块，土地交易面积为84528.5平方米，占总成交面积的14%；湾里成交2宗，成交面积40635平方米，占总成交面积的7%，经济技术开发区成交1块，成交面积17971平方米，占总成交面积3%。3、以住宅、商业综合用地成交为主，市场用地次之2月南昌市居住和商业综合用地所共成交2宗，成交面积247962平方米，占总成交面积的41.82%；市场用地共成交1块，面积140297平方米，占总成交面积的23.66%。 土地交易情况表宗地宗地位置成交单价(万元/亩)面积（）竞得人总地价（万）地块属性地块指标JDP1101朱桥东路以北、南钢铁路专线以南30140297南昌深圳农产品中心批发市场有限公司6313.38市场用地容积率1.0；建筑密度40；绿地率25%JDP1102南莲路以东、江西赣达生物饲料有限公司用地以南（原江西有色冶金建设有限公司用地）32261479江西江钨房地产有限公司13497.27居住用地容积率2.2；建筑密度30%；绿地率30%JDP1103朝阳新城金鼎路以北、长寿路以西（控规D01-05地块）39029183江西新力置地投资有限公司4877.73旅馆业用地容积率3.5；建筑密度25%；绿地率35%JDP1104朝阳新城金鼎路以北、滨江辅路以南（控规D01-04地块）39055345.5江西新力置地投资有限公司9250.8办公（兼容商业金融、文化娱乐业用地）容积率3.5；建筑密度25%；绿地率35%JDP1106青山湖大道以西、市场二路以南 166146173江西中城建设发展有限公司 36397.16商业、居住用地居住2.0、商业2.0；建筑密度：居住25、商业50；绿地率30%JDP1107高新区艾溪湖四路以南、昌东大道以西136101789南昌高新区创业投资有限公司、江西赣铁置业有限公司20764.96住宅、商业用地容积率：居住1.5、商业3.0；建筑密度：居住25、商业35；绿地率：居住35%、商业30%。GDP1103湾里区罗亭镇义坪村（规划纵二路东侧、伟豪铝业北侧）13.826182江西正合实业发展有限公司541.926工业用地（电气机械及器材制造业）容积率0.7；建筑系数33%；绿地率20%;GDP1104湾里区罗亭镇义坪村（规划纵二路西侧、水渠东侧）13.814453江西嘉好油脂有限公司299.184工业用地（化学原材料及化学制品制造业）容积率0.6；建筑系数30%；绿地率20%GDP1106桑海开发区济生路以西6.617971江西康飞特药业有限公司177.936工业用地（医药制造业）0.8容积率1.2；建筑密度30；绿地率20 不同类型用地状况分析： 商业、居住用地成交2块，成交面积为247962平方米，占了总量的41.82%。 市场用地成交1块，成交面积为140297平方米，占了总量的23.66%。 居住用地成交1块，成交面积为61479平方米，占了总量的10.37%。 工业用地成交3块，成交面积为58606平方米，占了总量的9.89%。 办公用地成交1块，成交面积为55345.5平方米，占了总量的9.34%。 旅馆业用地成交1块，成交面积为29183平方米，占了总量的4.92%。 土地成交板块分析 青云谱土地成交347949平方米，占成交总面积的58.69%，包括一块市场用地、一块商业、居住用地和一块居住用地。 高新区土地成交101789平方米，占总成交面积的17.17%，名列第二，为一块住宅、商业用地。 朝阳洲土地成交84528.5平方米，占总成交面积的14.26%，位列第三，包括一块旅馆业用地用地和办公（兼容商业金融、文化娱乐业用地）用地。 湾里土地成交40635平方米，占总成交面积的6.85%，名列第四，包括两块工业用地。 经济技术开发区土地成交17971平方米，占总成交面积的3.03%，名列第五，为一块工业用地。 南昌市土地价格从土地成交楼面价格表可以看出，2011年2月南昌土地成交平均楼面地价为871元/平方米，对比2011年1月的楼面地价311元/平方米，环比增长180.06%，主要是由于工业用地成交量的减少，居住、商业用地面积占比达到41.82%，拉高了本月的楼面地价。从当前土地市场的变化和南昌各月的土地成交楼面价格来看，特别是南昌市近期的土地供应中，工业用地和商住综合性质用地的是近期土地供应的重点。【尚美佳观点】：2月份南昌市推出的9宗用地房地产用地中，8宗以底价成交。居住用地被看好，如南莲路以东、江西赣达生物饲料有限公司用地以南（原江西有色冶金建设有限公司用地），起拍价260万元/亩，成交价322万元/亩，溢价24%。此现象与近来楼市调控政策的严厉度有关，开发商拿地越来越谨慎。预计2011年后期的土地市场面临较大压力，特别是新版限购细则3月的正式执行，南昌楼市观望气氛将更浓，开发商拿地热情会受到较大影响，土地市场短期内将会明显降温。 0土地拍卖预告 出让时间出让方式区域宗地编号宗地位置面积（）用途性质规划要求2011-3-15协议西湖区-西湖区洪城路1181.459商业用地-2011-3-23拍卖高新技术开发区JDP1116经济技术开发区桂苑大道以东、枫林大道以南143735商业居住用地容积率2.8；建筑密度35；绿地率25%；商业、旅馆业、办公建筑面积发总建筑面积比例按不小于35控制；项目的营销方法直接决定项目的销售成败，1月南昌市主要项目开盘销售及典型项目营销与地产业内人士共同分享。项目的营销策略直接影响了项目的生命，南昌市2月各楼盘报广投放，与地产业内人士共同分享。项目的营销方法直接决定项目的销售成败，尚美佳代理项目营销案例及2010年南昌市典型项目营销与地产业内人士共同分享。第三章 营销案例展示 2010年2月南昌楼盘市区无开盘 媒体分析1 、广告投放渠道分析2011年2月1日-2月28日南昌市房地产市场主流报纸媒体投放版面为10版，其中南昌晚报投放3版，占总投放比例的30%；江南都市报投放7版，占总投放比例的70%。从以上图示可以看出，2011年2月份南昌市房地产广告报纸媒体投放量大幅下降，1月份报纸广告总共投放10版，较1月份的41版，环比下降了75.6%。2月份投放版数投放量明显减少，由于进入春节淡季加上新政“国八条”对楼市的影响导致楼盘开盘数急剧减少，楼盘报广投放量也跟着缩水。2、各区域媒体投放情况由以上图示可以知道，南昌县板块2月再次成为南昌市房产信息广告投放量第一的板块，占全市的50%；新建县板块和红谷滩版块紧随其后位居第二位，分别占全市的20%；朝阳洲板块列第三位，仅占10%。本月南昌县板块报广投放量虽然第一，但投放次数只有5次，和上月相同，依然是由于恒大绿洲的投放量大，使得整个版块提升。3、2月份各媒体楼盘投放个数分析2月份南昌房地产报纸广告媒体投放次数为10次，1月份投放为41次，环比下降了75.6%，其中投放楼盘数为5个，环比下降了66.67%。4、2011年2月份报纸媒体投放规格情况分析2011年2月份报纸广告媒体投放次数为10次，从以上投放规格情况图中可以看到，跨版、整版、半版均有不同程度的下降，其中又以整版和跨版下降幅度最大，整版较上月下降了16次，降幅达88.89%，跨版较上月下降了8次，降幅达88.89%。 5、2011年2月份各楼盘报纸媒体广告投放次数及金额情况排名楼盘名称投放版数主投媒体广告规格颜色投放金额（元）1恒大绿洲5江南都市报半版彩色2101002红谷十二庭1南昌晚报跨版彩色1628003唐宁街2江报、南晚整版彩色1243004红谷一品1江南都市报半版彩色990005莱茵半岛1南昌晚报半版彩色341002月份南昌市媒体报广投放量和投放金额较1月份都整体大幅减少，投放次数最多的楼盘依然是恒大绿洲5次，较上月减少9次。排名第二的是唐宁街，投放版数为2次；红谷十二庭、红谷一品、莱茵半岛也有广告投放，投放次数仅均为1次；恒大绿洲延续了其一贯的轰炸式广告的营销推广策略。2011年2月南昌市楼盘报纸广告投放金额第一的是恒大绿洲，据初步估算为210100万元，本月房地产市场由于进入到常规淡季，以及受限购令政策等多重因素导致项目报广放量减少。了解南昌各板块市场成交动态，洞悉板块楼市发展。了解南昌市各区域市场数据，以及区域内项目动态，判断区域市场走势以及未来发展。2010年南昌各版块市场硕果精彩呈现，展望2011年版块市场未来发展南昌市市中心板块房地产市场情况 关键词：量减价涨 成交量居近年低位，均价创历史新高 市中心本月总成交47套，成交面积3721.98，成交均价为9298.17元/，总体呈现量跌价涨态势。其中，受内销房康馨苑备案的大幅减少影响，成交面积较1月环比减3万余，缩水89.18%，居近年来新低；相反，板块成交均价大幅上涨，较1月环比升45.05%，达9298.17元/，创区域均价历史新高。由于2月20日南昌新版限购细则的推出，市中心板块作为主要限购区域之一，客户购房热情明显受到抑制，加之1月市民购房计划的超支，2月市区成交量下跌明显。随着限购令的执行，3套房的停购将迫使中心区豪宅销售步伐放缓，预计2011年市中心住宅销售将面临较大压力。2011年2月市中心板块销售情况 项目名称开发企业销售套数均价（元/）面积（）金额（元）名爵公馆南昌力坚房地产开发有限公司3312047.91821.31 21942961 恒立佘山98南昌恒立实业有限公司46808.96612.95 4173552 紫金城江西中江地产股份有限公司37120.65387.39 2758469 康馨苑江西锦鸿实业投资有限公司24013.99177.10 710878 江南都市花园江西盟盛房地产开发有限公司25387.02277.97 1497430 经纬府邸南昌天奥房地产开发有限公司29675.72243.00 2351200 恒茂国际华城江西恒茂房地产开发有限公司15800202.26 1173108 合计/均价479298.173721.9834607596.9南昌市红谷滩板块房地产市场情况 关键词：继续量跌价涨 红谷滩板块2月总销售套数181套，面积20915.03，同比去年2月减少15.80%，环比减少81.10%，降至近年来新低；成交均价8853.77元/，同比上涨55.02%，环比升9.27%，房价保持连续6个月的上涨，均价跃居历史高位。红谷滩可开发用地的有限性以及CBD的定位，红谷滩住宅供应的急剧减少，2011年住房供应将主要集中在红角洲区域；作为限购区域，红谷滩板块有限的供应，决定了区域住宅价值。2011年2月红谷滩板块市场销售情况 项目名称开发企业销售均价面积（）金额（元）套数（元/）世纪中央城江西省翠林山庄有限公司378586.583570.3430657010奥克斯盛世经典南昌市奥克斯置业有限公司247234.442157.3115606930香域中央江西联赛实业有限公司237363.272208.1316259057绿湖豪城新中源（南昌）房产开发有限公司147077.181336.269456953丰和新城南昌绿苑房地产开发有限公司107877.31983.677748674新地阿尔法小区南昌阳关新地置业有限公司912513.61346.6816851815联发广场南昌联发置业有限公司813247.8385.125101993香域尚城江西联泰实业有限公司87620.46956.947292323香域滨江江西联泰实业有