租房合同签一年到几个月房东不租算不算违-

1/14租房合同签一年到几个月房东不租算不算违?李坤律师：签订租房合同的法律问题本期介绍：随着房价的高涨，不少在外打拼的人的住宿问题就要靠租房解决，租房纠纷也就成为不少网友寻找律师解答的主流问题之一。本期法律快车专题栏邀请上海知名的房地产专业律师李坤律师为我们详细介绍租房合同签订的相关法律问题。访谈嘉宾：李坤律师，现就职于北京隆安律师事务所上海分所，长期从事房地产、建设工程等专业领域的法律服务，精通合同法、劳动法、公司法和建筑法律体系，担任多家企业法律顾问，成功代理多起房地产企业并购、建设工程合同纠纷等非讼和诉讼案件，有丰富的企业法律服务经验。法律咨询：139-1844-9311访谈内容：1、法律快车网：法律快车的朋友们，你们好!李坤律师，您好!欢迎来到法律快车访谈专栏接受专访。李坤律师：2/14主持人、法律快车的朋友，你们好。2、法律快车网：李律师，当我们去租房的时候，拿到的租房合同中应该包括什么内容？李坤律师：-社会法律问题，律师零距离访谈一对一解析!/retype/zoom/46b4c4928bd63186bcebbccc?pn=1&x=0&y=1912&raww=253&rawh=58&o=png_6_0_0_138_1149_186_43_&type=pic&aimh=58&md5sum=57df1089ae79e79c9bf8d8e69f0db2db&sign=939f644bbd&zoom=&png=0-11505&jpg=0-0target=_blank点此查看房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：房屋租赁当事人的姓名和住所；房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；租金和押金数额、支付方式；租赁用途和房屋使用要求；3/14房屋和室内设施的安全性能；租赁期限；房屋维修责任；物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；争议解决办法和违约责任；其他约定。3、法律快车网：出租人对于出租的房屋负有什么修缮责任？李坤律师：合同法规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。即租赁双方可以在合同中约定由某方承担维修责任，没有约定或约定不明的，维修义务由出租方承担。维修的范围是房屋正常使用期间的自然损毁，以及非承租人原因导致的人为损毁。-社会法律问题，律师零距离访谈一对一解析!/retype/zoom/46b4c4928bd63186bcebbccc?pn=2&x=0&y=1520&raww=253&rawh=58&o=png_6_0_0_138_1149_186_43_&type=pic&aimh=58&md5sum=57df1089ae79e79c9bf8d8e69f0db2db&sign=939f644bbd&zoom=&png=11506-23311&jpg=0-0target=_blank点此查看4/14承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。4、法律快车网：租房的时候，往往房东会声明如果在约定期限之前退租则不退还押金，这样的说法是否有法律效力？在维护租客的利益方面，法律提供了什么保障？李坤律师：在租房中，因押金所引起纠纷非常普遍。押金能否退还，关键要看合同是否有约定。一、如果合同有约定，租客在租赁期限届满前退租，押金不予退还等等，这种约定是有效的，房东有权拒绝退还押金；二、如果合同没有约定，则押金应视为租客善意使用租赁物和及时结清水电等费用的保证，而不是违约金，此种情况下押金应当退还，但房客要赔偿因提前退租给房东造成的损失。法律法规对租赁合同的规范，是为维护平等有序的租赁关系，租赁双方是平等主体，并不对其中一方有倾向性保护。但法律赋予民事合同意思自治的权利，租客完全有可能通过完备、清晰的合同条款，达到保护自身合法权益的目的。例如关于提前退租的问题，合同可以约定：承5/14租人提前退租应提前一个月书面通知出租人，不承担违约责任。5、法律快车网：-社会法律问题，律师零距离访谈一对一解析!/retype/zoom/46b4c4928bd63186bcebbccc?pn=3&x=0&y=1987&raww=253&rawh=58&o=png_6_0_0_138_1149_186_43_&type=pic&aimh=58&md5sum=57df1089ae79e79c9bf8d8e69f0db2db&sign=939f644bbd&zoom=&png=23312-35304&jpg=0-0target=_blank点此查看李律师能不能具体举例说明一下？李坤律师：可以，举个例子可以看出两种情况的区别。例如：房客提前退租，假定没有损坏房屋及设施设备，没有拖欠费用。房屋月租金3000元，押金3000元，租客提前退租导致房屋空关10天，房东为再次出租花费的中介费1000元，即租客的违约行为给客东造成2000元的损失。如果合同约定了提前退租押金不退，则房东可以没收押金；如果合同没有约定，房东应在扣除2000元的损失后，将剩余的1000元退还租客。着重提醒大家，我们一定要养成尊重合同的习惯，6/14在做出决定前要详细阅读合同条款，不能想当然。例如合同约定提前解除合同要提前一个月书面通知对方，那么解约方一定要以书面的形式做出通知，并保留对方签收或邮寄的凭证，不能简单的打个电话，否则发生纠纷时，可能因无法举证而陷于不利。6、法律快车网：如果入住后双方并没有签订租房合同，只是房东会提供票据或者记录字条，在发生租房纠纷的时候应该如何维权？李坤律师：租赁合同可以是书面的，也可以是口头的，只要双方对租赁事项达成一致，租赁合同关系即成立。发生纠纷时，如果涉及合同效力，房租收据、押金收据、居委会或物业公司或邻居的证人证言都可以做为租赁合同成立的证据。如果涉及租金争议，房租和押金的收据可以做为已履行的租赁合同的租金标准的证据。因-社会法律问题，律师零距离访谈一对一解析!/retype/zoom/46b4c4928bd63186bcebbccc?pn=4&x=0&y=2040&raww=253&rawh=58&o=png_6_0_0_138_1149_186_43_&type=pic&aimh=58&md5sum=577/14df1089ae79e79c9bf8d8e69f0db2db&sign=939f644bbd&zoom=&png=35305-47158&jpg=0-0target=_blank点此查看为租赁纠纷的类型非常多，没有书面的约定，对承租的一方十分不利。考虑到发生纠纷的初期，一般会有一个双方自行协商的期间，这也是取证的最后机会，建议租客要及时向律师咨询，在律师指导下，通过电话录音、证人笔录等方式针对性地收集证据。7、法律快车网：有没有规定哪些房屋是不能出租的？李坤律师：XX年2月1日起施行商品房屋租赁管理办法第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：属于违法建筑的；不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；违反规定改变房屋使用性质的；法律、法规规定禁止出租的其他情形。另外，以下类型的房屋租赁时也要提高警惕：已设定抵押，需要抵押权人书面同意；房屋共有的，需要经其他共有人书面同意；转租的，需要房屋产权人的书面同意。8/148、法律快车网：李律师，根据你办理这么多案件的经验可以总结一下租房前应当了解的情况有哪些？李坤律师：-社会法律问题，律师零距离访谈一对一解析!/retype/zoom/46b4c4928bd63186bcebbccc?pn=5&x=0&y=1900&raww=253&rawh=58&o=png_6_0_0_138_1149_186_43_&type=pic&aimh=58&md5sum=57df1089ae79e79c9bf8d8e69f0db2db&sign=939f644bbd&zoom=&png=47159-59024&jpg=0-0target=_blank点此查看租房合同注意事项1、不能“签”口头协议。租房一定要签订租房合同，租房合同要细。即使你不了解房屋租赁合同常用版的详细内容是什么，但是你要明确水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费等由谁支付、并列明租住前的各项数字，以区分责任。房屋维修及费用也最好写在合同里，以避免以后麻烦。还要查看上次的水电气以及物管还有光纤电话费等结清没有。2、房屋租赁合同中的出租人一般是房屋的所有人，9/14但并不限于所有人。凡对标的物享有合法的使用权的人，都有权将其使用的标的物转由他人使用，成为出租人。承租人不得以出租人不享有房屋的所有权为由主张合同无效，拒绝支付租金，只能要求出租人承担不履行合同的违约责任。同时，合同法第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。3、在租赁期间内对房屋的修缮义务及费用应由谁承担。如果在使用过程中，房屋及其附属设备出现问题或故障，应由谁维修，费用应由谁承担，这是双方需要提前明确的，否则，一旦出现问题，极易产生纠纷。4、确认房产证上的人和你签合同的人是不是一样，查看出租人的房产证明和有效身份证明是否一致。租房者首先应请房东出示身份证件、户口本原件，因为现在不少骗子都使用假身份证行骗;其次请房东出示房屋权属证明原件，加产权证或是使用权证，若产权证正在办理过程中，那么应当出示与原产权单位签署的购房合同。5、租金的支付方式及期限。这也是双方应重点考虑的问题，三个月一付还是半年一付甚或一年一付等，双方应予明确约定，否则，极易产生矛盾。6、承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。这一条款规定了承租人的转租权，说明承租人只10/14要有出租人的合法授权，也可以行使部分出租人的权利，只是其权利的行使要受到一定的限制。7、租金由出租人收取，是承租人使用房屋的对价；物业管理费则由物业管理公司收取，是物业公司以自己的经营活动为所有业主、租户提供服务所收取的费用，二者不是一个法律关系，不能混为一谈。但如双方在合同中对于此项无具体约定，则出租人无权要求承租人支付物业管理费。8、签订租赁合同时要仔细阅读合同条款，对于模糊内容要详加询问，并落实于字面。在双方签订房屋租赁合同时最好将屋内所有物品详列一份清单，作为其合同附件收好。并注明如果出现破损，维修费用由谁来承担。这些看似不起眼的细节其实很重要。在签租房合同时，还要明确租房日期、租房期限、租金、租金变更方式等，避免使用模糊语言，你想租一年的就不要签半年合同，防止房东中途提高价格。9、审查合同主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件。审查租赁的客体是否合格，即出租人的房屋是否为法律、法规允许出租的房屋。审查房屋租赁手续是否完备。房屋产权证明并非是合法出租的充分条件，还应按有关规定办理房屋租赁许可证，租赁合同也要进行租赁登记方可生效。需要注意的是：若租用的房屋是来办11/14公司或其他营业场所的，一定要向出租人所要房屋产权证复印件、出租人身份证件等，以备日后使用。10、如果出租方不能按照约定交付标的物或交付的标的物不符合约定条件，例如房屋面积与合同约定有误差，应视为出租方交付的标的物有瑕疵，承租人可要求追究对方的违约责任，可以采取书面形式通知对方要求解除合同，也可以双方经协商减少租金，变更合同内容。房东不肯退还押金小心租房合同上的“地雷”！又有房东租客“好聚不好散”闹矛盾，律师提醒，租房应多留心眼，能免去诸多困扰租住同一套房子4年，双方一直和和气气，不料却在因房东方面原因搬离之际，租客阿丰与房东于女士产生了矛盾。日前，阿丰对新快报记者投诉称，“包租婆”因个人原因突然要他搬离也就算了，还偷偷涂改合同，并试图克扣其租房押金。于女士则否认涂改合同一说，解释扣下押金是因为阿丰养的猫抓坏了门板。幸得双方虽然一度吵得不可开交，但最终还是协商成功，皆大欢喜。新快报记者咨询过律师后提醒，租房者应好好留意租房合同，一些租房合同的模板对租客并不合理，只要避开合同上的“地雷”，就能免去诸多困扰，避免“拆伙”时候的矛盾。租房合同出现涂改阿丰说，他租住这套位于广州大道中东方花苑小区的房子已经4年，月租从1600元慢慢涨至2000元。其间12/14他与房东关系融洽，合作较为愉快。今年9月28日，阿丰突然接到房东于女士通知，对方告知小孩入学需要将户口迁回自己居住，劳烦他在10月20日之前搬离。“事情太突然，又到了国庆假期，房子根本不好找。”但阿丰还是尽量找到了一处新房，“但房租比之前的高出一半。”阿丰说，当他通知房东准备交接之际，房东突然态度恶劣，告诉他不会退回其3200元押金，还要求阿丰将房间“恢复原样”。于是，阿丰拿出自己保留的租房合同想查看相关条例，却突然发现，条例上“应按照合同月租金的50%向乙方支付违约金。待乙方结清相关杂费后押金3日内无息退还”的文字被人用黑色签字笔划去。“合同属于打印纸，签的时候没有改动过。”阿丰想起9月28日晚上，房东来收取电费等费用，曾要求看看租房合同，以便在合同背面填写电费等费用作结算用途。阿丰当时将合同交给房东后，就回房继续处理工作上的事务。为此，阿丰怀疑房东在他不知情的情况下对合同进行了涂改。房东不肯退还押金此外，对于房东要求把房间“恢复原样”，房间内物品没有损坏或遗失，并缴纳清楚管理费后才能退还押金的要求，阿丰认为，自己在4年的租住期间故意损坏或遗13/14失的物品，理应赔偿相应费用，但是对方要求房间“恢复原样”很不合理，“房子在4年时间内正常、自然的损耗在所难免，要求恢复原样实在无理且粗暴”。昨天下午，房东于女士对记者坚称，自己没有涂改过阿丰的租房合同，对于房间“恢复原样”