【精品】旅游地产策划.doc

【精品】旅游地产策划 筑福常德筑福民生关于棚户区改造工作的战略思考及项目意向（仅供讨论）南征公司xx-12-28棚户区改造是常德市实践“三个代表”重要思想、落实科学发展观和关注民生、改善民生的重要举措；也是释放城市发展空间、再创老城区发展优势的关键之举。 改善棚户区居民的居住条件，提升棚户区居民的生活质量，杜绝“城市化”高速发展过程中中、低收入人群“边缘化”；进一步完善城市功能，查漏补缺，美化城市功能形象，更是政府和企业的社会责任、历史使命。 由于理解有限，且对棚改政策类、城市规划类以及地块属性等基础资料分析不够透彻，故本章仅对西城区的棚改工作作一属性界定，并对相关问题进行方向性建议。 未尽之处，还须进一步对“棚改”这一新课题进行深入研究，并在有效的沟通平台上进行创新实践。 第一部分方向思考“大西区”概念的提出以及未来愿景西城区的棚改工作应坚持高站位思考、高起点规划、高质量建设和高标准管理，拉长城市框架，扩大城市规模，完善城市功能，提升城市品位，营造宜居环境，努力建设布局合理、特色鲜明、功能完备的现代化新常德。 一、核心概念不是旧房变新房，而是旧区变新区应将棚户区改造与区域城市功能提升结合起来，应有将传统意义上的“棚户区”改造仅为城市建设的思路转变为城市经济发展的新“亮点”，即将分散的、零乱的各规模、各类型棚改区在放在区域发展、城市提质的大背景下综合考量，统一规划、综合实施、分步开发、整体推进，从而促进区域城市整体功能的全面提升，优化本区域的教育配套、文化设计以及公共绿地等。 即所谓大西区（泛指武陵大道以西、沅水三桥以东城市区域内的棚改区） 二、核心思想着力改善西城区中、低收入家庭的住房居住条件，把棚户区改造与城市发展、城市转型相结合，与土地资源整合相结合，与完善城市功能、提高区域城市综合竞争力相结合，与改善城市环境相结合，与改善民生相结合，坚持“政府主导、市场运作，市区联动、上下结合，突出重点、成片改造，统一规划、综合配套，封闭运作、政策扶持，以人为本、妥善安置政府主导、市场运作，市区联动、上下结合，突出重点、成片改造，统一规划、综合配套，封闭运作、政策扶持，以人为本、妥善安置”的基本原则，的基本原则，采取“分步实施，积极稳妥，滚动建设”的模式，在确保居民安置后，将所有的土地用作商业用地，以土地运营作收益，商业房销售收益和政府政策扶持，作为筹措建设安置，补偿资金的主渠道，充分发动群众积极主动参与改造建设，探索常德棚户区改造的新思路，力争用3年左右时间（xxxx）完成“大西区”棚户区的整体改造。 三、构想目标成为常德市棚改工程的“示范区域”、“样板区域”创造新时期棚改工程的“常德模式”实现“政府放心，企业获益，百姓满意”的民生工程、德政工程”创造新时期棚改工程的“常德模式”实现“政府放心，企业获益，百姓满意”的民生工程、德政工程 四、终极目标经济效益和社会效益双丰收社会效益经济效益和社会效益双丰收社会效益树立常德棚改工作的新标准、新模式全方位提升新天源品牌知名度经济效益实现城市土地资源配置利益最大化实现各项目招商销售利润最大化在保障利润前提下市场化销售第二部分模式规划“大西区”棚改工作的探索方向棚户区改造是一项涉及户籍、土地、保障、建设与管理及行政体制调整等复杂问题的系统工程，是常德城市化进程中的“一场革命”，是常德高速发展必须攻克的最后“堡垒”，从另一层面也可理解为高标准、高品质、全方位的“民生工程”、“德政工程”。 我们必须在“政府主导、企业牵头”这一载体上进行有益尝试和创新。 一、政策创新棚户区改造是一项涉及多方主体利益的复杂工程，是一次重大的利益调整，是一场关系到城市发展“新空间”、棚户区居民和城市流动人口“新生活”的新时期革命。 建立兼顾政府、集体、居民以及城市流动人口等多方主体利益的独特政策体系。 第一，完善棚户区改造建设政策体系，注重社区配套、出台优惠政策、多模式建设等方面，促使常德市棚户区改造建设工程高速、高质、高满意度完成。 第二，改革拆迁补偿安置政策，秉承“依法创新、利益兼顾、市场主导、重心下移、联动推进”五项原则，将保障棚户区居民合法权益放在第一位，规范评估、安置优先、让利于民。 第三，探索集体用地棚改政策，10%留用地政策扶持集体经济，通过整合10%留用地实施棚户区改造，既可根除原地块范围内的棚户区，又可确保集体经济长远利益。 二、机制创新统一主导、分别实施。 坚持“政府主导、政府做地”原则和“不留死角”方针，从规划、拆迁、建设、管理等多个环节协同推进，合力抓好各项工作。 “政府主导、政府做地”原则即对于出让地块，坚持政府实施征地拆迁工作、净地出让，实现土地政府收益最大化。 在坚持这条原则前提下，多渠道、多主体、多方式进行棚户区改造具体实施。 “政府做地、企业做房”。 引入市场机制，发挥房地产公司的专业水平和品牌效应优势，引进社会资本、管理理念、技术经验来创新常德棚户区改造思路，利用企业在资金、管理、技术、品牌等方面的优势来参与建设，提高棚户区改造建设的效率和品质。 三、模式创新西城区目前共有各类型棚户区29个，占地约50万平方米，建筑面积49.8万平方米，涉及居民约7000户近40000人，这些房屋多建于上世纪五十年代至七十年代，存在使用年限长，存在使用年限长，房屋质量环境差，治安消防隐患多等问题。 应积极通过政府主导、市场化运作多多种模式推进，坚持“先建后迁”、“折补并举”等模式的创新，使常德的棚户区改造工作驶入“高速路”，实现环境改善，群众受益，政府收益的多赢局面（一）指导原则 1、政府主导创新政企“棚改”模式（一）指导原则 1、政府主导创新政企“棚改”模式对于拆迁面积大、开发价值小的大型成片棚户区由政府负责改造。 改造完成后，政府用异地安置所得的土地出让金和出售配建商品房的收入来偿还贷款，并积累后续棚户区改造资金。 实现棚改工作由单一模式向多元模式的转变。 2、市场运作形成投资热点为了吸引更多的投资者参与常德棚户区改造工作，在不损害群众利益的前提下，尽量出台优惠政策，兼顾企业利益。 相关职能部门应为棚改项目开通绿色审批通道，减少审批时间、程序和费用；进一步明确土地出让金返还、税费减免等优惠政策，制定毛地出让、净地出让等供地办法，调动开发企业参与棚户区改造的积极性。 3、公开透明实现阳光拆迁拆迁安置直接关系到人民群众的切身利益。 在棚户区改造过程中应坚持阳光拆迁、和谐拆迁，将拆迁工程作为一项惠民工程。 将拆迁安置补偿办法和所有拆迁户的安置补偿金额一一公示,主动接受群众和纪检部门的监督,确保拆迁工作公开、公平、公正被拆迁居民的交口称赞。 4、结合廉租房最大限度关注民生所有的住宅建设项目和棚户区改造项目，开发企业要建设相当于项目总面积1%的廉租住房，建设资金由政府提供。 这一模式不仅保障了民生，也调动了开发企业的积极性，保证了廉租房源，开创了棚户区改造和廉租房配建相结合的新模式。 (二)模式规划 1、“挑、选、收”统筹模式。 (二)模式规划 1、“挑、选、收”统筹模式。 “挑”就是政府先将最有商业价值的地块挑选出来，进行收储，然后通过招拍挂取得土地收益，投入棚改；“选”就是由开发企业在余下的地块中挑选仍然有开发价值的地块，在安置回迁居民的基础上进行商业开发；“收”，就是没人要的地块由政府收回负责拆迁改造 2、“共有产权公共租赁”住房模式即若按照“拆一还一”的拆迁还建补偿标准，大多数老百姓得不到还建房的全部产权。 多出面积的产权由政府、企业和产权人共有，这一块的产权可以租也可以出售。 收入低、属于住房保障对象的家庭可按廉租房、公租房的租金付租继续居住；经济条件较好的，需按市场租金付租；若经济条件允许的话，还可分期购买该部分房屋产权。 公共租赁住房的租金收取管理将采用“市场租金，分类补贴，租补分离，可租可售”的形式。 “市场租金”是指租金由市场调控，和市场上的出租房统一租金定价。 “分类补贴”是指按拆迁户家庭收入高低和住房状况等情况，分类给予补贴。 家庭经济条件差的，补贴则多；家庭经济条件稍好的，补贴则少，以便在补贴上创造公平的环境。 这种模式的创新不仅解决了国家暂时未出台支持政策，政府因财力不足贴不起的问题，也解决了棚户区老百姓没有钱买不起还建房的问题，从而在政府、企业、个人之间找到了一个共同分担、共同解决棚户区改造难题的方案，棚户区老百姓先租后买，真正实现从“住有所居”到“居者有其屋”的梦想！ 3、“以大项目带改造、带整治、带开发、带建设”的开发模式第一，以“面”带动棚户区改造模式。 如以灯泡厂为主对周边区域进行统一规划和开发，从“面”上整片地推动城市空间的放大和城市功能的提升。 第二，以“线”带动城中村改造模式。 如以“朝阳路带更新”、“以穿紫河道带更新”，沿线带动棚户区改造。 这种模式可更好的与区域开拓、穿紫河改造结合起来。 第三，以“点”带动城中村改造模式。 由于项目建设所需，城区干道节点上的小棚户区可进行“插花栽柳”式的改造。 第四，新资源开发改造模式。 棚户区改造模式可不局限于整体拆建，根据属地情况以及历史遗存等探索新的整治模式，保留部分人文自然景观，进行城市新资源的开发利用。 4、 4、“多渠道、多途径”安置模式在拆迁还建安置上，采取“就地还建与异地还建相结合，以异地还建为主；集中还建与分散还建相结合，以集中还建为主；坚持多种途径安置还建（廉租房、经济适用房、共有产权公共租赁房、公共租赁房），先建后拆，以建促拆”等多种途径、方式解决棚户区居民的安置问题。 （1）周转房安置即为确保动迁中租不到房或租不起房的居民能够有房可住，实施周转房安置政策由政府出资兴建动迁周转房，无偿借给或低价租给动拆迁无房户使用，缓解拆迁“过渡难”问题。 （2）优先就业为使棚户区的居民“搬得出、住得下、稳得住、能发展”，拆迁、还建项目应为棚户区的拆迁户同步推出配套的就业扶持政策。 如改造开发商业配套设施建设中形成的岗位优先提供给棚户区居民，帮助他们实现再就业。 其次，商业配套设施在建设过程中以及日后的运营过程中产生的经济效益，部分也应用于补贴棚户区拆迁户的物业管理费等费用。 5、“321”工作模式即拆迁改造前，至少保证3次入户宣传、召开2次群众大会、组织1次群众听证。 充分保障被拆迁住户利益，减少因拆迁而引发的不安定因素。 6、“复合监督，四方维稳”模式即拆迁过程，群众代表进行全程监督；回迁户型设计，请群众广泛参与；安置工程施工建设，请百姓进行质量监督；回迁入住，一律实行公开选房号。 7、“市场化”资金筹集模式 7、“市场化”资金筹集模式 （1）、财政补助、政策扶持、银行贷款、群众自筹，市场开发 （2）、组织项目招商团，寻找民间资本、外来资本和合作企业 （3）、拆迁投资人办法（仅参考）先由开发商投资拆迁，形成净地后，拆迁商和其他开发商均可竞地，若拆迁商竞得建设树，顺其自然由其开发建设，若未竞标，则由政府依银行同期贷款利息加本金一并偿还 （4）、毛地净挂（仅参考）即所有附着物连同土地一并挂牌，当做净地拍卖 88、其他相关建议 （1）司法介入为了维护绝大多数被拆迁居民的合法权益，加快改造建设进度，解决棚户区改造中拆迁收尾难的问题，建议司法部门加大对棚户区改造工作的支持力度。 （2）专项规划对于棚改片区需要建设的农贸市场、商业网点、医疗、文体、教育等公共配套设施，建议相关部门制定行业专项规划，组织建委、财政、规划、教育、民政、工商等部门研究平衡确定公共配套设施建设的具体位置、规模、标准等。 （3）注重公建对于规划确定的学校、社区中心、卫生站、邮政等公共配套设施建设，建议政府组织有关部门研究明确建设模式、资金、产权归属及使用管理等相关办法。 第三部分项目意向xx年度重点改造项目策划纲要 一、指导思想精品工程、样板工程、品质地产、民生地产，打造常德棚改工作的“新亮点” 二、指导原则 一、指导思想精品工程、样板工程、品质地产、民生地产，打造常德棚改工作的“新亮点” 二、指导原则 1、多样化产品启动，以避免风险为前提。 在规划先行的基础上进行组合产品开发，就是在一个区域里面开发的产品尽可能丰富，产品组合尽可能完善。 2、凸现投资价值。 要让棚改安置项目或棚改开发项目具备一定的投资价值，无论是投资或者居住，都能感受到房价的升值以及生活质量的提升。 3、配套先行。 棚改区的城市配套工程，包括教育、医疗、金融、生活等设施要在政策允许的前提下尽可能提早布局、实施，才能保证棚改区城市形象以及生活品质的统一提升。 4、“小步快跑”用较低的价格推出市场，通过市场调节，让公众不断地接受。 5、产品要有突破性。 在棚户区里面做的产品一定要跟其他的地方不一样，要有创新的地方，人们之所以到你这里居住，是一定要享受到其他地方不能享受到的环境质量和生活质量，一定要能感受到与众不同的居住感受和体验。 三、重点项目常德老街（矮城墙、光明巷、葫芦口联片改造意向） 1、项目属性常德市“棚改工程”与“文化名城”工程相契合的探索性项目常德新旧商业核心地段的复合性、街巷式文化泛商业街区常德市“棚改工程”与“文化名城”工程相契合的探索性项目常德新旧商业核心地段的复合性、街巷式文化泛商业街区 22、项目概述本区域（矮城墙、光明巷、葫芦口）属于常德商业中心区的规模成片棚改区，棚改面积约5万平米，棚改户（数）600户。 矮城墙位于北站商圈东南角，历来为市井核心之地；葫芦口位于下南门商圈的西入口地带，东西向以杨家牌坊为中心，有一轴线贯通，并由多条街巷形成路网结构，其中光明巷与人民路交汇。 按现状划分，该区域拥有4个相对独立的街区（葫芦口、杨家牌坊、光明巷、矮城墙）和多个可关联的文化形态节点（如汉剧团、丝弦剧社），如此规模的城市原生街巷生活形态和中心区位价值前景，同时具有如此历史渊源、文化价值的保护性开发项目，常德仅有。 33、项目背景未来城市竞争，从某种意义上说，将以文化论输赢。 塑造城市文化，打造城市精神，需要政府、企业和民众多方面的共同培育。 城市越是现代化，越需要历史和文化的支撑。 城市文化是一种象征、一种特色、一种归依感。 进入新世纪以来，随着城市化进程的加快，本区域传统文化和商业功能都日渐退化，其外围商圈的衍生和新建项目对该区域形成了围合，反差强烈，升级改造势在必行。 近年来，常德市委、市政府对城区的保护性开发提出了一定要求，而该区域延续上百年的生活形态、空间结构以及文化遗存也为打造一条具有常德商业历史文化特色的“常德老街”提供了良好的先决条件。 加之作为棚改重点项目之一，社会大众对该区域的保护和发展呼吁，也引发了更大范围和更高层面的关注和期待。 这也使本项目不仅是解决民生问题的“德政工程”，也将作为一个对常德传统文化、生活形态进行保护性开发的泛商业项目，具有十分突出的社会公益性和社会责任形象。 44、项目意义矮城墙的历史可追溯至18世纪，民国初年已具有十分完整的城市商业形象和功能，为近现代常德市的商业文化中心，目前也是常德仅存的具有传统风貌的老街区，其中分布有城墙旧址米、雕堡遗址外、木质结构老建筑栋、保存完好的院落建筑处；葫芦口目前已形成以常德钵子菜为主的特色饮食文化，各类特色餐饮店处，窨子屋建筑处间；光明巷分布有常德汉剧团、丝弦剧社、以及其他文化单位家，常德老字号名店家，戏台遗址处，具有足够的物质文化积淀和常德地方特色。 “常德老街”项目的提出，顺应常德产业结构大调整，文化产业大发展的远景规划和良好愿景，对于常德历史文脉、街区形态、以及空间秩序等的保留具有深远的意义。 55、项目定位特性的文化+特色的商业+创意的改造=影响常德的文化品牌项目定位特性的文化+特色的商业+创意的改造=影响常德的文化品牌常德老街将是常德市中心区最后一块历史文化街区，他的提出和实施在于能够打造一个“植根城市文化、还原城市形态的中央区历史文化街区”，为常德留名，为后世留鉴！ 66、项目内容常德老街包括特性文化的发掘和特色商业的开发两个基本层面。 一街、两区、八巷、十六个院子一街一街、两区、八巷、十六个院子一街指以杨家牌坊为中心的东西向主干，改造后将城为区域的形态骨架，连接各形态节点；两区指葫芦口特色饮食体验区和矮城墙文化观光体验区；八巷指以光明巷等为主的自然形成的固有空间结构，在保留的基础上进行适度延伸；十六个院子主要指以本片区固有文化形态为价值取向的保护性开发，如以护城河、城墙、雕堡、牌坊、吊脚楼、音子屋、戏楼、茶錧、老字号为主要意象的集中式复原修缮或改造性新建，以一个有序的、丰富的空间结构将街、区、巷串连起来，形成常德市唯一的文化印记和城市符号。 其中一街规划特色经营商户以特色经营为主，如特色饰品、旅游工艺品、民族工艺品和其他文化艺术类小商品的个体经营为主兼顾外地品牌经营者看重常德的经济旅游的发展及良好的商业环境，欲在常德大展拳脚，选择消费潜力高的区域设点经营，但步行街日趋饱合葫芦口特色区规划老字号经营商户葫芦口特色区规划老字号经营商户历史悠久，有独特工艺或者传人，在常德乃至湖南有强大影响力，尤其对外地的商旅人群具有很强的吸引力，可在此结合特色餐饮布点安排矮城墙特色区规划本地品牌经营者矮城墙特色区规划本地品牌经营者对常德商业环境熟悉，具有成熟经营心理和理性的开拓能力，如餐饮、休闲、娱乐类本土知名品牌、湘三和、壹德壹、JEJE酒吧等国际品牌商家传统常德商业中心，具有深厚商业氛围，可结合烘托商业气氛，提升商圈品味进行此类商业的招商进驻 77、产品规划 （1）形象规划产品规划 （1）形象规划常德的老街最常德的街传统与现代交融，市井与时尚互动，商业与景观一体，体验与观光结合 （2）产品解构常德老街在开发商业的同时，完全有可能打造成具有商业功能历史文化景区概念景点分类湖湘民族文化、湘西民俗文化、常德市井文化、常德建筑文化、常德历史事件、常德名人遗迹、常德文化名人载体特征以建筑为载体；以街巷为载体；以广场为载体；以景观小品为载体；以活动为载体；以特定日期为载体；以特定人群为载体分布关系核心老常德的市井业态和老常德的建筑形态。 辅助街巷、指示、路牌、店招、灯光功能表现物质表现院落街巷式空间组织+观光景点式线路设计文化表现案名、街名、巷名、井名、树名、店名风雅颂（鑫龙公司、长家山、煤机厂棚户区改造意向） 1、项目属性常德市棚改项目 1、项目属性常德市棚改项目“示范工程”和“样板工程”常德三岔路商业地标和常德三岔路商业地标和“城市小地标” 2、项目概述 2、项目概述位于三岔路原鑫龙公司厂区、宿舍区，地块较方正，可与周边长家山社区一组、工程公司、煤机厂棚户区统一进行统筹改造，并可辐射安置原灯泡厂改造拆迁户。 改造棚户区面积约5万平米，涉及棚改户数约500户。 3、项目研究本项目体量在区域市场相对较小，重在对目标客群定位，以此进行项目产品规划和竞争市场的区隔，又根据棚改利益最大化原则，本项目整体开发将在尽可能地采用差异化策略的前提下，以独特的市场差异化营销、产品领先性赢得市场 4、项目定位 4、项目定位 （1）定位原则项目占地属新兴版块，各项生活，商业配套相对缺乏，生活便利性相对较差，区域人口素质不高，需进行深度开发，以空间思维的角度审视地块，明确挖掘和整合地块资源和价值的实质，为项目挖掘生活价值和居住价值，并赋予其民生地产的特殊使命，惠命，利民，便民，进化转化为市场价值。 在满足拆迁安置的前提下，利用项目资源的有效整合，完善区域城市功能，提升区域城市形象，塑造适市，便民的产品，是本项目的关键所在。 （2）定位思考本区域居住条件较差，且生活方式初级，棚改居民有很多梦想的生活方式和生活形态一直潜藏在心里，我们的定位就是通过对生活方式的引导，把他们对未来三岔，未来城市，未来生活的预期要素激活拟定位城市新阶层最佳生活方式(开放、健康、便捷、城市、现代的生活方式) 5、产品解构 5、产品解构 （1）关键要素 1、立面后现代主义风格，建筑形象地标 2、私密对生活质量的提升 3、配套高品质、全面、适当超前的生活规划 4、重点商业主力店布局，三岔商业新地标 （2）户型配比（视回迁前期调研）两幢板式小高层，户型以两房三房为主，交汇处一幛塔式小高层，以小户型为主。 临街23层商业，以大卖场为主，兼顾部分44.5米开间，进深约15米左右的独立商铺，面积控制在60平米左右.把握主要客户群，根据客户进行产两幢板式小高层，户型以两房三房为主，交汇处一幛塔式小高层，以小户型为主。 临街23层商业，以大卖场为主，兼顾部分44.5米开间，进深约15米左右的独立商铺，面积控制在60平米左右.把握主要客户群，根据客户进行产品规划，明厅，明卧，明厨，明卫全明设计。 让户型有一定的灵活度，但不宜过大房型单身公寓二房三房配比25%45%30%面积3545658090110主力 407510066、业态定位本区域有较大人流和商机，且无主力零售连锁超市，应结合生活便捷的原则，规划一大型主力超市，另应以餐饮、医疗、娱乐休闲为主进行规划和配套 77、配套规划景观设计应结合本案的高品质住宅进行高标准规划，虽有面积限制，但应做出特色，在实用、效应的基础上进行主题择定如本区域无喷泉类城市广场，可在小区配套，同时应有康体设施、休闲平台、以及沟通平台如业主之家，社区俱乐部等配套，以区别于棚户区健康、现代、配套的新生活方式诉求； 8、项目价值 8、项目价值第一，运用崭新的概念包装唤醒区域目标客群第二，运用差异化策略中的差异化服务略，打造打项目为城市新阶层最佳生活方式，树立棚改为民生，为社会的良好形象第三，运用差异化策略中的差异化形象策略，初步树立项目独特的市场定位和形象第四，通过工程进度的迅速进展，最终确立市场最佳的项目品牌和企业品牌形象，实现多赢项目改造后 1、本片区棚改户实现就近、就优安置，生活水平得以全面改善，尤其是对于部分灯泡厂拆迁安置户，具有较强吸引力； 2、鑫龙公司地块价值得以实现，三岔新商业地标形成，物业、土地价值全面提升；区域城市形象进一步优化； 1、本片区棚改户实现就近、就优安置，生活水平得以全面改善，尤其是对于部分灯泡厂拆迁安置户，具有较强吸引力； 2、鑫龙公司地块价值得以实现，三岔新商业地标形成，物业、土地价值全面提升；区域城市形象进一步优化；优品家（长胜桥、开关厂、航运公司改造片区，仅以更具复合价值的航运公司地块为例说明） 11、项目属性常德棚改市场化运作示范项目朝阳路城市形象