战略评估报告-final.doc

西藏天路公司参与柳吾新区开发的 战略评估报告 2004 2020 年 3 月 20 日 目 录 第第 1 章章 柳吾新区开发项目背景柳吾新区开发项目背景 4 1 1柳吾新区现状介绍柳吾新区现状介绍 4 1 2柳吾新区开发的新契机柳吾新区开发的新契机 4 1 2 1青藏铁路及柳吾大桥的修建将改变该区域的状况 4 1 2 2城市发展的自身需要 5 第第 2 章章 西藏天路为什么要参与柳吾新区开发西藏天路为什么要参与柳吾新区开发 5 2 1公司战略要求发展第二主业公司战略要求发展第二主业 5 2 1 1西藏天路发展战略概述 5 2 2柳吾新区是天路发展第二主业的契机柳吾新区是天路发展第二主业的契机 6 2 3西藏天路参与柳吾新区开发的西藏天路参与柳吾新区开发的 SWOT 分析分析 7 2 3 1宏观环境分析 PEST 分析 7 2 3 2房地产行业分析 9 2 3 3西藏天路资源状况分析 12 2 3 4西藏天路参与柳吾新区开发的 SWOT 总结 14 第第 3 章章 西藏天路参与柳吾新区开发的商业模式西藏天路参与柳吾新区开发的商业模式 16 3 1组织模式组织模式 16 3 2盈利模式盈利模式 16 3 2 1土地出让 17 3 2 2招商引资 17 3 2 3多元化参股 17 3 3运作模式运作模式 17 第第 4 章章 风险分析风险分析 18 第第 5 章章 财务评估财务评估 20 5 1评价与分析的基础数据评价与分析的基础数据 20 5 1 1新区第一组团土地开发时期规划 20 5 1 2投资估算与资金筹措 20 5 2财务评价财务评价 21 第第 6 章章 建议建议 25 附件一 柳吾新区区域功能定位分析附件一 柳吾新区区域功能定位分析 28 1 1柳吾新区北组团的区域特点及对区域功能定位的影响柳吾新区北组团的区域特点及对区域功能定位的影响 28 1 1 1区位交通 28 1 1 2自然环境 28 1 1 3规划条件 29 1 1 4区域特点对区域功能定位的影响 29 1 2拉萨城市发展对柳吾新区功能定位的影响拉萨城市发展对柳吾新区功能定位的影响 30 1 2 1拉萨城市发展的特点与趋势 30 1 2 2拉萨城市发展对柳吾新区功能定位的影响 32 1 3柳吾新区北组团的功能选择与区域功能定位柳吾新区北组团的功能选择与区域功能定位 33 1 3 1柳吾新区北组团的功能选择 33 1 3 2柳吾新区北组团的区域功能定位 41 附件附件 2 柳吾新区核心区开发财务评价表柳吾新区核心区开发财务评价表 43 第 1 章 柳吾新区开发项目背景 1 1 柳吾新区现状介绍柳吾新区现状介绍 柳吾新区位于拉萨河东南 背山面河 与拉萨老城隔河相望 向北通过即将开工的柳吾大桥 直接进入城市中心区 并通过拉贡 公路到达贡嘎机场 向东可与川藏公路连接 到达林芝 昌都等藏 东地区 柳吾新区行政隶属拉萨市柳吾乡 目前人口 1181 人 总户 数 223 户 全部为农业人口 规划区范围 42 70 平方公里 新区基 本上没有进行城市开发建设 目前仅有一条沙土路经川藏公路及拉 萨一桥将柳吾乡和拉萨市老区相连 路面狭窄 规划区内城市建设用地 23 25 平方公里 本报告主要针对北组 团的开发 包括核心区和外围区 面积约 4 平方公里 其中核心区 指铁路客运站所在地到未来的柳吾大桥的核心范围 面积约 1 平方 公里 1 2 柳吾新区开发的新契机柳吾新区开发的新契机 1 2 1青藏铁路及柳吾大桥的修建将改变该区域的状况青藏铁路及柳吾大桥的修建将改变该区域的状况 2001 年开始青藏铁路破土动工 其中在拉萨的铁路客运站选址 在柳吾新区北部 为新区未来的人流奠定了基础 铁路进藏后 其高质量 全天候 长运距的特点将使本区内的 一些矿产资源和绿色产品生产成本大幅降低 藏医药 绿色食品加 工等产业得以启动 铁路进藏还将使拉萨和周边省份乃至环印度洋 经济圈和中亚地区的经济联系得到加强 而柳吾大桥的建成将直接缩短新区与老区的距离 极大改善柳 吾新区的交通状况 1 2 2城市发展的自身需要城市发展的自身需要 拉萨老城区 以大昭寺为中心方圆一平方公里的古建筑群 是 藏民族文化的精华 近年来随着人口和城市建设的发展 历史名城 保护面临着越来越严重的挑战 目前拉萨全市人口 21 万 城镇人口 城市建成区 51 平方公里 而老城区面积 2 8 平方公里 集中了 7 万人 造成老城区人口拥挤 另外经济发展引发的城市新功能没有 相应的空间落实 一些建筑项目仍挤在布达拉宫附近 无论是建筑 风格 体量还是高度都给历史名城的保护造成冲击 第 2 章 西藏天路为什么要参与柳吾新区开发 2 1 公司战略要求发展第二主业公司战略要求发展第二主业 2 1 1西藏天路发展战略概述西藏天路发展战略概述 西藏天路目前的发展战略 天路应发展成为围绕公路建设的多 元化企业 在做大建筑的基础上 继续开拓新的业务 追求更高的 利润率 为股东 客户及员工带来利益 天路应首先做大建筑主业 通过强化招投标能力及项目管理能力等提高主业的竞争力 同时发 展建筑行业中利润率较高的业务 建筑设计业务 在公路建筑能力 强化之后 天路应围绕建筑项目公路能力开拓民用建筑等业务 真 正将天路的主业做大 房地产行业及旅游行业是天路应发展的其他 主业 建议天路在近期内进入房地产行业 在 2 年内进入旅游行业 实现天路发展战略的手段是优化股权结构 通过引进新股东带来新 的符合天路发展战略的项目 以达到开拓新业务的目的 2 2 柳吾新区是天路发展第二主业的契机柳吾新区是天路发展第二主业的契机 根据天路的发展战略 为了打造国内一流的建筑集团品牌 保 持长久的发展 西藏天路必须建立起三个层面的业务组合 第一层面核心业务 在迅速推进公路建设的能力的同时 调整 公司总部的组织架构 建立合理的工作流程 同时寻求开展建筑设 计 及新的建筑业务 第二层面新兴业务 围绕建筑发展多元化 开发房地产业务 第三层面侯选业务 积极开展旅游业务 通过引进外资旅游公 司 培育新的主业 公司目前第一层面的核心业务发展状况良好 第三层面侯选业 务也在积极的开展中 目前急需挖掘合适的第二层面的新兴业务 按照发展战略中的规划 第二层面的新兴业务将围绕建筑发展多元 化 开发房地产业务 西藏房地产业目前正处于成长阶段 一级土地开发是房地产价 值链的源头 大多受政府和政策性控制 是房地产价值链中获得利 润最高的一个环节 一般房地产商鲜有机会进入 柳吾新区的开发 对于拉萨市政府 是跨越式的一步 而对于天路公司 则属于历史 性的机会 柳吾新区的开发正是天路进入发展战略中第二层面业务 房地产业务的契机 2 3 西藏天路参与柳吾新区开发的西藏天路参与柳吾新区开发的 SWOT 分析分析 2 3 1宏观环境分析 宏观环境分析 PEST 分析 分析 2 3 1 1政治层面的影响政治层面的影响 1 西部大开发战略对拉萨乃至整个西藏的经济 文化的发展起着 积极的推动作用 国家对西藏基础建设投资力度的加大将增加 经济热点和消费热点的增长 2 中央第四次援藏工作会议 2001 年 6 月 明确指出 今后五 到十年 是西藏加快发展 维护稳定的重要时期 要确保西藏 的经济从加快发展到跨越式发展 十年内人均 GDP 赶上全国 平均水平 拉萨发展面临着前所未有的发展良机 有利于地区 发展的方案将更容易获得政府的支持 西藏自治区 十五计划 纲要 中提到 十五 期间要加快交通 能源 水利等基础设 施的建设 使房地产业的发展进程进一步得到提高 4 西藏自治区出台了 党政机关货币化分房制度 和 企业货币 化分房制度 目前西藏已经通过财政补贴的方式向 多名离退休干部发放了住房补贴 这些住房补贴最高的达 万元 最低的有 万元 西藏的住房贷款实行中央给予的特殊 政策 西藏住房贷款利率 年以内包括 年的 利率为 远低于内地的 年以上的利率为 比内地 低近两个百分点 6 2003 年 6 月 5 日 中国人民银行发布了 关于进一步加强房 地产信贷的通知 121 号文件 对房地产开发贷款 个 人住房贷款都做出了严格规定 对房地产开发商的资质和自有 资金的要求提高 2 3 1 2经济层面的影响经济层面的影响 1 西藏近些年经济发展迅速 GDP 从 1995 年的 55 98 亿元到 2002 年的 161 42 亿元 虽然西藏 GDP 在国内仍然属于落后地 区 但增长速度连续几年超过 9 4 2002 年增长速度达到 12 9 在全国各省 区 市 中居于首位 2 由于西藏经济的不断发展 城镇居民人均可支配收入由 1995 年的 4000 元到 2002 年的 7762 元 高出全国平均水平 仅次 于上海 北京 广东 浙江 天津和福建 列全国第 位 居 民的消费能力较强 2 3 1 3社会层面的影响社会层面的影响 1 西藏人口不断增长 由 1995 年的 235 55 万人到 2002 年的 255 44 万人 其中拉萨市的人口由 1995 年的 38 33 万人到 2002 年的 40 95 万人 2 随着青藏铁路的建成 拉萨的流动人口数量将进一步增加 内 地企业及外资机构进驻拉萨乃至西藏的数量也将进一步增加 对房地产的需求相应增大 3 随着经济的发展 生活水平的提高 西藏人传统的居住观念发 生变化 由原来的注重小环境 通常自建 一楼一底 的住宅 变为现在选择住宅时更注重社区大环境及周边环境 更强调居 住的舒适性 4 西藏目前还缺乏有实力的房地产开发商 整体房地产开发水平 还比较落后 为新进入者提供了一定的空间 2 3 1 4技术层面的影响技术层面的影响 1 近些年来不断更新的居住概念以及新型建材的开发 包括发展 迅速的太阳能和水源热泵等技术 使得房地产项目越来越合理 越来越满足人们的舒适生活的需求 也越来越激发人们对房地 产产品的需求 2 3 2房地产行业分析房地产行业分析 2 3 2 1行业特性行业特性 1 周期性 我国的房地产周期有三方面的特殊性 第一是房地产周期的频 率 大约是 7 到 8 年为一个周期 第二个就是我国房地产的周期中 衰退期和低谷期比较短 而增长期和繁荣期时间比较长 这显示出 市场需求持续旺盛这样的特点 它明显不同于房地产总量过剩的国 家和地区 第三 从销售增长和投资增长的关系来分析 销售增长 直接影响到投资的增长 因此房地产公司应更为理性的把握项目投 资 开发和销售的时机 避免盲目发展 2 关联性 房地产与国民经济的许多行业如钢铁 水泥 木材 玻璃 塑 料 家电等产业都有着密切的产业关联性 随着国际一体化的发展 我国国民经济与全球经济的相关度越来越高 而新的国际贸易保护 主义的抬头 如美国对我国钢铁业实施反倾销制裁 使房地产相关 行业的发展不稳定性增加 同时入关后 这些行业将面临跨国公司 的强大竞争压力 因此 房地产公司需要密切关注相关行业的发展 状况给房地产行业带来的影响 3 地域性 房地产地域性很强 各地房地产市场发育程度 政策措施 居 民收入和消费偏好等千差万别 房地产行业的地域性特征使得房地 产公司在进行地域扩张时 必须针对各地具体情况进行逐一分析 谨慎投资 4 政策敏感性 房地产在国民经济中具有一定的先导性 受国家宏观经济政策 的影响非常大 虽然我国国民经济的发展势头良好 预计今后几年 仍会保持 7 以上的增长速度 但国际形势的不稳定也有可能给我国 经济带来较为严重的影响 同时 房地产开发中的大量短期行为 对生态环境造成极大的破坏 大量商品房空置 以及开发失控 无 序发展 导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失等情况都 有可能导致国家相关政策的变化 2 3 2 2行业生命周期行业生命周期 根据 产业生命周期理论 西藏的房地产业正在进入成长期 其特性表现如下 引入期引入期成长期成长期成熟期成熟期衰退期衰退期 增长率增长率缓慢增长加速增长平稳增长衰退 销售额销售额低上升保持高位衰退 客户购买成本客户购买成本高较高平均低 产品类别产品类别很少增长多样化衰减 平均利润率平均利润率负增长平均利润衰减 竞争对手竞争对手很少增加相对稳定减少 典型定价方式典型定价方式成本加成价格渗透竞争定价减价 进入障碍进入障碍技术竞争对手竞争对手产量过剩 典型广告方式认知和教育 大众市场认知减少 可以看出 在产业成长期进入房地产业是一个比较合适的时期 2 3 2 3柳吾新区房地产需求分析柳吾新区房地产需求分析 1 从土地供应商的角度 客户包括房地产开发商和西藏有实力的机关 企事业单位 内 地及国外机构驻西藏办事机构 公用设施提供者 其中公用设施包 括医院 学校 娱乐设施等 2 从房地产开发商的角度 客户包括商用客户及住宅客户 其中住宅客户范围不限于拉萨 本身的客户 也包括西藏各区县的有实力的人士 内地在拉萨的经 商 办公人士 国外企业 机构驻西藏人士 2 3 3西藏天路资源状况分析西藏天路资源状况分析 新华信的研究表明 新区开发和房地产行业的关键资源能力包 括 社会及政府关系 财务资源 人力资源 其中社会及政府关系 涉及到能否以低成本拿到土地并获得资金及政策支持的能力 财务 资源涉及到是否有足够的自有资金和融资能力进行开发 人力资源 涉及到是否有对项目土地的增值潜力具有准确分析和判断能力的人 才 是否有对房地产项目具有整体策划能力的人才 对建筑设计和 施工具有监督管理能力的人才以及具有市场营销策划和管理能力的 人才 以下从这几个方面对天路公司的资源状况进行分析 2 3 3 1财务资源状况分析财务资源状况分析 1 西藏天路公司 2002 年主营业务收入为 5 09 亿元 实现净利润 3009 万元 目前资产负债率为 30 资产状况良好 2 资金来源 天路公司为西藏唯一一家属于本地的上市公司 拥 有比较宽松的融资环境 资金来源可以包括股市募集资金 政 策性贴息贷款 商业银行贷款等 2 3 3 2人力资源状况分析人力资源状况分析 1 人员状况 公司现有员工 1125 人 各类专业技术人员 220 余 人 其中 大学本科以上 24 人 大中专 179 人 整体人员素 质不强 2 人员的专业背景 主要专业为工程技术 缺乏房地产行业相关 的专业人才及管理人才 2 3 3 3社会及政府关系分析社会及政府关系分析 天路公司是西藏交通厅直属企业 又是西藏省内唯一一家真正 属于本地的上市公司 与政府的关系较为密切 并一直得到政府有 关方面的大力扶持 由于天路公司本身在西藏拥有良好的社会及政 府关系 使得公司在取得土地资源和相关优惠政策等方面有充分的 优势 2 3 3 4其他资源能力分析其他资源能力分析 1 天路公司是西藏省内唯一一家本地的上市公司 其公司品牌在 西藏拥有较大的号召力 在公司实行多元化战略 开发第二层 面的新兴业务的过程中将具有较好的市场影响力 2 天路公司是专业的公路建筑企业 本身具有专业的建筑施工和 设计的能力 能够有效降低房地产开发的成本 而且天路公司 具有多年的建筑施工管理经验 拥有房地产开发企业所需要的 对多个项目 不同事业进行综合协调管理的能力 可以实现不 同业务之间的资源共享 2 3 4西藏天路参与柳吾新区开发的西藏天路参与柳吾新区开发的 SWOT 总结总结 2 3 4 1优势优势 1 拥有良好的社会关系和政府关系 在取得土地资源和优惠政策 方面有先天的优势 2 作为上市公司的知名度和市场影响力 3 财务状况良好 拥有宽松的融资环境 4 公司本身具有专业的建筑施工和设计能力 能有效降低房地产 开发的成本 5 天路公司具有多年的建筑施工管理经验 拥有房地产开发企业 所需要的对多个项目 不同事业进行综合协调管理的能力 2 3 4 2劣势劣势 1 缺乏房地产开发的行业管理经验和专业管理及技术人员 2 3 4 3机会机会 1 国家对西藏投资力度的加大和政策方面的倾斜将加快西藏经济 的发展 2 居民可支配收入呈不断增长的趋势 人们的居住观念也发生变 化 使西藏房地产业的发展有了坚实的基础 3 铁路客运站和柳吾大桥在新区的设立 将极大带动该地区的人 流和物流 成为新兴的热点投资地区 4 拉萨城区人口增长迅速 老城区容量饱和 政府有人口南迁的 规划 5 拉萨老城区存在发展与文物保护的矛盾 柳吾新区的合理开发 能有效的缓解这一矛盾 6 西藏房地产业处于成长期 行业利润较高 进入障碍小 是进 入这一领域的较好时机 7 拉萨目前缺乏有实力的房地产开发商 为天路以高起点进入这 一领域提供了较大的空间 2 3 4 4威胁威胁 1 西藏整体的经济发展仍然落后 居民可支配收入较低 人口较 少 房地产市场的容量有限 格桑林卡已先期开发高档住宅区 2 柳吾新区的成功开发在很大程度上取决于政府的政策支持 包 括土地价格 基础市政设施 中央商务圈 CBD 的形成等 3 中央政策对房地产开发商的资质和自有资金的要求提高 4 房地产受宏观经济和政策性影响较大 西藏尤其是政治敏感的 地区 当政策和经济受不可预见性因素影响时 会直接影响房 地产业的状况 5 目前西藏虽然还没有出现有实力的地产开发商 但拉萨的发展 前景将吸引内地特别是成都有实力的开发商进入 第 3 章 西藏天路参与柳吾新区开发的商业模式 3 1 组织模式组织模式 柳吾新区开发商的组建应遵循 三个有利于 的原则进行 即 有利于新区开发积极稳妥地推进 有利于市场化运作 减少行政干 预 有利于开发商本身的发展和规范 或者说上市的目的 鉴于此 建议以开发区管委会 天路公司 金建投资公司 暂定名 天路公 司管理层组建而成的战略投资公司 自治区外有丰富市场运作经验 的投资公司 A B 五家公司共同发起成立柳吾新区开发总公司 暂 定名 实施柳吾新区开发项目 引入区外投资者的主要目的在于利 用他们丰富的新区开发和资本运作经验 吸引所谓 聪明钱 smart money 柳吾新区开发总公司的股权结构如下 开发公司注册资金 7500 万元人民币 其中 政府 以核心区 500 亩地 作价 2250 万元 平均 45 000 元 亩 占 30 股份 天路 投入现金 1500 万元 占 20 股份 金建投资 投入现金 3000 万元 占 40 股份 投资公司 A B 各投入现金 375 万元 各占 5 股份 新组建的柳吾新区开发总公司将按现代化的企业模式运作 设 立股东会 董事会 监视会 高层经理人员组成的法人治理结构 3 2 盈利模式盈利模式 公司的赢利模式有以下三种模式 3 2 1土地出让土地出让 未来公司的赢利模式以土地出让为主 一级土地出让是房地产 价值链的源头 也是利润最丰厚 风险最小的一个环节 新公司通 过政府入股的方式得到土地或通过向政府购买得到土地 在政府进 行基础市政建设和绿化改造的基础上 完成三通一平的一级土地开 发工作 再根据规划及定位进行土地出让 3 2 2招商引资招商引资 柳吾新区开发总公司可以作为核心分子代表政府在柳吾新区进 行招商引资 支持政府发展新时期的援藏模式 即可持续发展的援 藏模式 请内地的各级政府选派先进的企业进驻柳吾新区 不光进 行资金援助 还包括能力援助 即先进的管理模式和人才援助 使 得援藏行为不是一次性的 而是可持续发展的 长久的援助 3 2 3多元化参股多元化参股 对于核心区的部分升值潜力巨大的土地 公司可以多元化参股 的形式 比如以土地入股 共同开发 获得进一步的利润 如政府南迁成功 对于政府迁出后布达拉宫周围的空地也可以 参股的方式进行联合开发 获得利润 3 3 运作模式运作模式 整个柳吾新区北组团约 9km2 其中有效用地 4km2 其中核心 区 第一开发区 1km2 外围区 第二 三开发区 3km2 整个新区的开发采用滚动开发的模式 开发公司成立时从政府 得到 500 亩的股权投资 作价 2250 万元 和 3km2的预留用地 可 能需交纳定金 1 年内完成 1500 亩 1 km2 土地的开发和出让 获得收益后 每年向政府购买一定量的土地 譬如每年 1km2 作三 通一平或更高层次 房地产 的开发 整个柳吾新区第一组团全部开发建设时间共计 4 年 分两期进 行 第一期开发时间从 2005 年 4 月开始 至 2006 年 4 月结束 历 时一年 主要实施对核心区 1500 亩地的综合开发 第二期开发时间 从 2006 年 5 月开始 至 2008 年 5 月结束 历时三年 主要实施对 剩余土地的综合开发土地使用权的转让 第 4 章 风险分析 1 房地产开发受国家宏观政策的影响比较大 西藏在国内有着特 殊的地位 其政治敏感性极强 当政策和经济受不可预见性因 素影响时 会直接影响房地产业的状况 2 柳吾新区的定位和开发在很大程度上依靠政府的支持 包括土 地购买价的确定 行政机构的迁入 基础市政设施的完善 企 事业单位的进驻等 都需要政府的支持 3 政府应投资的项目未按计划时间完成 或资金不到位导致未按 计划完成 包括由政府投资的道路 桥 水 电 绿化 景观 带等 这些基础设施将直接影响土地出让的情况 4 用地规划未按计划完成 比如希望搬迁的单位未进驻新区 包 括构成行政中心的行政单位 构成中央商务中心 CBD 的大 型企事业单位 商务机构等 这些将影响柳吾新区的定位 并 进而影响新区的房地产开发状况 5 国家房地产政策可能会随着国家宏观经济的变化而出现调整 或者由于房地产业的不规范而进行调整 从而给柳吾新区开发 公司的运营造成难度 6 土地的使用和获得方面的政策的延续性可能出现出现变化 比 如可能会比最初与政府商定的价格高 使得成本增加 政府也 有可能改变土地的购买方式 比如按照内地比较流行的拍卖方 式 使得土地的购买价大幅度增加 7 环保方面的风险 柳吾新区特殊的地理位置决定它在环保方面 的开发压力比较大 如果在环保方面有不妥的地方 将会遭到 政府和有关组织甚至是宗教或国际组织的反对 从而使新区的 开发受到阻碍 8 中央政策对房地产开发商的资质和自有资金的要求提高 融资 存在一定的风险 9 目前西藏虽然还没有出现有实力的地产开发商 但拉萨的发展 前景将吸引内地特别是成都有实力的开发商进入 第 5 章 财务评估 5 1 评价与分析的基础数据评价与分析的基础数据 5 1 1新区第一组团土地开发时期规划新区第一组团土地开发时期规划 第一组团开发计划 期数一二 年份123456 开发土 地 亩 1500150015001500 转让土 地 亩 12001200120012001200 5 1 2投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 本园区开发以自有资金和银行贷款相结合 采取滚动开发的方 式 将前期转让回收资金投入到下期的土地开发中去 因此 本园 区资金运作表现为一种流动资金和经营成本运作的形式 A 开发投资费用 主要包括支付土地出让金和土地三通一平整理两项费用 其中 支付土地出让金为 6 万元 亩 土地三通一平费用为 2 5 万元 亩 投资费用计算见附表 1 两项费用分别为 32000 万元和 15000 万元 B 开发期银行借款利息 园区开发使用银行贷款 15000 万元 用于支付土地出让金和三 通一平费用 其中五年期的长期贷款 3000 万元 贷款利率为 4 在项目的第一年投入 采用每年等额还本付息法 短期贷款 12000 万元 贷款利率 5 从项目第一年开始每年投入 3000 万元 第二年 偿还本金 分 4 年连续投入 按年计息 利息总额为 786 万元 当 年利息即可用转让土地的收入予以偿还 具体计算见附表 1 3 由于本项目自身所具的特殊性 不能将其视为普通的项目 产 品一类的固定资产投资 而只能看作是一种流动资金的经营 同时 在这种情况下 很难确切地将资金投入与经营成本相互严格地分离 因此在计算中采取了将资金投入与经营成本相结合的方式来进行规 划 综上所述 本园区总投资为 49586 万元 建设期长期贷款利息 为 450 万元 园区开发资金来源为 自有资金 34586 万元 银行借款 15000 万元 其中五年期长期借款 3000 万元 一年期短期借款 12000 万 元 自有资金中包括来自项目本身的收益再投入 具体计算见附表 5 5 2 财务评价财务评价 1 收入估算收入估算 园区在整个开发计算期内 除第一年进行开发投入无土地转让 收入外 以后每年项目陆续开始投入运营 产生现金流入 因此 园区的收入是伴随开发运营的进行而逐步产生的 本园区项目的运 营收入主要为土地使用权转让而获得的收益 另外还需要进行运营 税金的估算 A 土地使用权转让收入 园区经第一年投入资金进行开发整理后 第二年就可以开始部 分投入运营转让 产生现金收入 实际土地转让数随运营时期的进 行而呈加速递增的趋势 此报告中为简化计算过程采用从第二年开 始每年转让 1200 亩 分五年销售完 获得的收入还可在支付银行 借款利息及本金后投入到下一年的开发建设中去 实现土地的滚动 开发 各年土地使用权转让收入见附表 3 基准投资回报率按各年 总投资及运营税金的 10 来计算 B 运营税金估算 园区土地在运营过程中取得转让收入 根据国家有关税法规定 应缴纳转让营业税和土地增值税 其他诸如印花税 契税和一些附 加税等小税种数额不大 对经济评价指标影响甚微 为简化计算 略去不计 根据营业税法规定 转让土地使用权应当执行税率 5 的营业 税 而根据所得税暂行条例规定 本园区进行的土地使用权转让应 按西藏税务规定 15 缴纳所得税 根据上述估计和测算 本园区运营总收入为 120000 万元 运 营所需缴纳的税金总额为 17043 5 万元 其中转让营业税 6000 万 元 所得税 11043 5 万元 运营收入及税金估算见附表 3 2 成本估算成本估算 本园区总成本费用是指园区内各项土地运营过程中产生的全部 成本和费用 包括生产成本 管理费用和销售费用 财务费用等项 计得总成本费用为 49586 万元 3 利润估算利润估算 根据总成本费用值与运营收入及税金估算表 编制园区损益表 测算后得土地转让后利润总额为 73623 万元 缴纳所得税总额 11043 5 万元 税后利润 62579 6 万元 其中所得税按产出收入扣 除资金投入 借款利息和运营税金后的余额的 15 缴纳 具体情况 见附表 3 4 财务盈利能力分析财务盈利能力分析 根据国家计委和建设部联合发布的 建设项目经济评价参数与 方法 1993 中有关参数的制定原则和方法 本园区项目设定财务 基准收益率为 ic 10 FIRR 和 FNPV 根据全部投资财务现金流量表 见基本报表 1 由下列公式和计 算式分别计算所得税前和所得税后的财务盈利能力指标 经计算 缴纳所得税前 全部投资财务内部收益率 FIRR 116 40 全部投资财务净现值 FNPV 40486 67 万元 缴纳所得税后 全部投资财务内部收益率 FIRR 100 22 全部投资财务净现值 FNPV 33249 78 万元 利润率 投资利润率 利润总额 总投资 100 126 20 投资利税率 利税总额 总投资 100 148 48 园区税后利润总额 62579 6 万元 利税总额 73623 万元 园区总投 资为 49586 万元 5 财务清偿能力分析财务清偿能力分析 本项目长期借款共 3000 万元 贷款期 5 年 贷款利率 4 短 期借款 12000 元 贷款期一年 贷款利率 5 分 4 年投入 用于 偿还借款的资金来源主要为土地运营转让后获得的收益 为分析借款偿还情况 编制借款还本付息估算表 见附表 3 据 表计算 园区项目在整个计算期内 利润总额为 73623 万元 缴纳 所得税 11043 5 万元 可以得出 项目满足银行借款条件 并具有 较为确定的偿债能力 6 财务不确定性分析财务不确定性分析 因无法确定项目的固定成本和可变成本 本报告仅对财务不确 定性进行财务敏感性分析 选择投资费用 经营费用和收入三个较 为直接 现实的因素进行敏感性分析 以考虑其对财务内部收益率 FIRR 累计净现值 投资回收期的影响程度 分析结果见附表 6 5 3 评价结论评价结论 本项目财务评价全部投资财务内部收益率 税前 116 40 税后 100 22 远远大于设定的财务基准收益率 10 全部投资财务净 现值税前 40486 67 万元 税后 33249 78 万元 均大于零 投资利 润率 126 20 投资利税率 148 48 同时 项目满足银行的借还 款要求 能够较好地利用银行借款和自身收益产出实现土地的滚动 开发 正常进行运作 综上所述 本产业园区从经济上看财务效益可行 经济效益高 社 会效益显著 是不可多得的高收益项目 第 6 章 建议 综合以上内容 我们对天路公司的建议如下 1 天路说服政府高度认同柳吾新区开发的战略意义是新区开发成 功的关键 天路公司必须与政府进行充分的沟通 使政府认识 到柳吾新区开发不同于一般的房地产开发项目 而是建设二十 一世纪新拉萨的历史性契机 是西藏走向开放和实现现代化的 形象代表 因而给予足够的重视和支持 2 政府投入的基础设施建设是柳吾新区开发的前提 天路要与政 府密切沟通 确保基础设施建设按时保质完成 柳吾新区的地 理位置使得柳吾大桥的建成通车是整个新区开发的前提 同时 沿江景观带 主要道路 供水 供电 供暖等重要基础设施的 建设对新区的开发成功至关重要 这些都需要天路与政府保持 密切的沟通 来确保工程的质量和速度 3 政府动员相关单位迁入新区 是新区确保形成规划定位的基础 也是稳定发展和繁荣的基础 天路要与政府密切沟通 确保政 府采取实际行动 不论柳吾新区北组团核心区最终的功能定位 是行政办公中心 中央商务区 还是科教文化中心 具体内容 请参见本文附件 都需要拉萨相关重要单位迁入新区才能实 现 这不仅需要新区开发商努力创造良好的条件 更需要市政 府采取实际行动对相关单位进行动员 政府可以采取行政指令 限制在城区的相关建设批地 确保城区与新区的地价差 对新 区的相关产业给予税收优惠等措施来支持相关单位的迁入 所 有这些措施都需要天路公司的争取才能实现 4 本项目最大的风险在于政府政策延续性上 天路公司必须始终 保持与政府的协调 回避政策风险 政府是否始终支持新区的 开发 始终支持天路公司在新区开发中的主导作用 构成了本 项目的最大风险 考虑到本项目将持续相当长的一个时期 政 府政策是否能够保持延续性是天路公司需要面对的一个重要问 题 需要天路公司自始至终保持与政府的协调 5 开发公司的组织模式要照顾到各方的利益 得到各方特别是政 府的充分理解与支持 这需要天路公司做大量的说服工作 由 于新区开发影响巨大并且存在潜在的高收益 必将为各方所关 注 因此开发公司的组建必须非常慎重 其组建要得到政府的 充分理解与支持 6 开发公司在融资方面可以利用国家西部大开发的优惠政策争取 有利的融资条件 同时在宣传上要充分借用政府资源 鉴于柳 吾新区开发对拉萨建设的重要意义 新区开发可以努力争取开 发银行和世界银行的优惠利息贷款 同时借用政府资源 通过 西藏建设成就展等多种渠道进行宣传 附件一 柳吾新区区域功能定位分析 1 1 柳吾新区北组团的区域特点及对区域功能定位的影响柳吾新区北组团的区域特点及对区域功能定位的影响 1 1 1区位交通区位交通 柳吾新区北组团位于拉萨河南 与拉萨市老城隔河相望 由于 与拉萨市中心直线距离很近 地理位置十分优越 具有极大的发展 潜力 长期以来 该地区交通条件十分恶劣 仅有一条砂土路经拉萨 一桥与市建成区相连 并且路面狭窄 这极大的限制了该地区的发 展 随着柳吾大桥在未来几年内的开通 该地区与市中心的交通条 件将大为改善 区位优势将得到充分发挥 具备了发展成为拉萨未 来城市副中心的条件和可能 铁路客运站的建设也将带动该地区的起飞 青藏铁路的通车 将大大降低内地人员进藏的 门槛 使作为客运枢纽的柳吾地区北 组团成为拉萨乃至整个西藏地区重要的客流周转中心 及西藏与内 地 与世界联系的桥梁 这必将使得柳吾新区 特别是北组团区域 成为未来拉萨城市发展的关键区域之一 1 1 2自然环境自然环境 柳吾新区北组团平均海拔 3640 米 属藏南原温带半干旱气候区 该地区位于拉萨河与周边山体围成的山坳里 区内的地貌有山地 山谷地带 河谷地带 河流及河漫滩 由于该地区背山面河 地形 多样 自然风光十分优美 由于西藏的高寒干旱气候特征 植物遭破坏后很难恢复 高原 生态系统极其脆弱 因此 柳吾新区的生态环境敏感度和环境保护 压力都比较大 1 1 3规划条件规划条件 柳吾新区北组团面积约 9 平方公里 预计实际可由天路公司进 行商业化开发的土地 4 平方公里左右 约 6000 亩开发用地 由于过去受到交通条件的限制 柳吾新区的发展比较落后 新 区基本没有进行过城市开发建设 同时新区内人口较少 仅有 223 户 约 1200 人左右 新区的未开发现状和稀少的人口 避免了老城 保护等诸多地产开发所必须解决的难题 同时极大的减少了区域开 发和人口动迁的成本 新区与拉萨老城相对隔离的地理位置 使得新区开发可以相对 回避拉萨老城建设中因保护需要而对建筑风格 体量和高度的限制 这使得新区完全可以在一个高起点 现代化和相对自由的条件下进 行城市规划 1 1 4区域特点对区域功能定位的影响区域特点对区域功能定位的影响 综合前面的分析 柳吾新区北组团具有优越的地理位置和良好 的开发条件 为区域的功能定位提供了广泛的选择 柳吾新区北组团的区位优势 为该地区发展行政办公 商贸 住宅产业和综合服务设施提供了可能 而铁路客运枢纽所带来的人 流 为该地区发展以旅游服务设施为代表的综合服务设施提供了可 能 此外 该地区也具备发展工业 仓储业 文化教育产业等诸多 二 三产业的基础条件 需要特别注意的是 在上述广泛的产业选择中 环境保护是该 地区区域功能定位所面临的最主要限制因素 因此在该地区功能定 位及由此相关的产业选择中 必须切实回避污染和破坏环境的产业 比如重工业 在上述广泛的产业选择中 究竟选择那些产业 及由此所形成 的区域功能定位 能够造成柳吾新区北组团土地价值升值的最大化 并带来作为开发商的天路公司收益的最大化 将在本文后面进行详 细分析 1 2 拉萨城市发展对柳吾新区功能定位的影响拉萨城市发展对柳吾新区功能定位的影响 1 2 1拉萨城市发展的特点与趋势拉萨城市发展的特点与趋势 柳吾新区作为拉萨的一部分 其区域定位必须符合拉萨的发展 趋势和城市规划的需要 必须充分考虑拉萨城市的特点 拉萨城市的特点可以归纳为以下三个主要方面 1 拉萨是西藏自治区的中心城市 2 拉萨是一座具有世界知名度的历史文化名城 在藏传佛教中 具有 圣城 地位 3 拉萨经济发展迅速 城市规模不断扩大 首先 尽管拉萨在城市规模和人口数量上仅仅相当于内地的中 小城市 但与那些城市通常所具有的较单纯的功能 比如采矿 加 工 物流 旅游等 完全不同的是 拉萨是西藏自治区的首府 是 西藏地区的政治 经济和文化中心 这要求拉萨必须具备完善的区 域中心城市功能 拉萨的行政管理 贸易金融 文化教育 综合服 务等各项功能必须发展完善 在整个自治区具有支配地位 同时起 到整个地区对外交流的枢纽作用 随着西藏地区的经济持续发展和交通条件的迅速改善 拉萨的 中心城市作用将越来越得到加强 在整个西藏地区的支配和枢纽作 用也越来越重要 这必将带动拉萨各项中心城市功能的全面发展 拉萨各项中心城市功能的发展最终将体现在拉萨城市规划的发 展上 国际 国内的城市发展历史已经证明 城市各项功能的加速 发展要求在地域上的相对集中 形成明确的地区特色 以更好的实 现专门人才的相对集中和基础产业共享为代表的范围经济效应 过 去拉萨各项城市功能都集中在老城 并且没有明确的区域划分 这 种混杂 粗放的城市功能规划状况已经不适应拉萨各项中心城市功 能进一步发展的需要 随着拉萨经济技术开发区的建立和大学的东 迁 拉萨实质上已经启动了城市区域的功能划分进程 其次 拉萨拥有世界意义的 丰富而独特的历史文化遗产 并 具有 圣城 的宗教地位 城市的许多古建筑是拉萨的起源与缩影 是藏民族历史文化的精华 城市风貌和民族特色的保护在拉萨城市 建设中是一个刚性的限制条件 不但关系到旅游业这一拉萨未来核 心产业的持续发展 而且对巩固民族团结 获得与国际分裂势力的 斗争都具有重要意义 然而 过去人口和经济发展引起相当规模的 城市功能和人口的集中在老城 特别是挤在布达拉宫附近 给历史 名称的保护带来了严峻的挑战 最后 随着国家的扶持和自治区经济的快速发展 拉萨的经济 持续高速增长 伴随而来的是拉萨向现代化城市转型的需要日益迫 切 经济活动总量和城市人口的迅速增长 包括城市人口的自然增 长和外来人口的增长 城市对内对外的开放程度的加深和人民生活 水平的提高要求不断扩大城市规模 提供更广阔的城市发展空间和 更现代 更舒适的工作 生活环境 1 2 2拉萨城市发展对柳吾新区功能定位的影响拉萨城市发展对柳吾新区功能定位的影响 上述拉萨城市发展的三个特点 可以归结为三个核心矛盾 1 历史文化名城保护和城市现代化的矛盾 2 老城面积有限和人口增加的矛盾 3 中心城市功能强化和现有城市布局之间的矛盾 这三个矛盾是拉萨未来城市发展必须面对和解决的问题 作为 拉萨未来城市发展的一个关键部分 柳吾新区的规划必须服从和服 务于这三个矛盾的解决 从另一个角度来说 这三个矛盾的解决也 为柳吾新区的发展提供了历史性的契机 对拉萨老城的 控制和保护 要求尽量不增加老城的城市功能 同时逐步对老城人口进行外迁来缓解城市人口增长和生活条件改善 对城市保护的压力 通过在老城外围发展城市副中心可以有效的解 决上述三个矛盾 通过在老城外围发展功能集中的工业区 文化区 行政办公区 中央商务区和现代化住宅区 可以将老城从混杂的城 市功能中解放出来 成为以历史文化建筑为中心 具有统一藏式建 筑风格的旅游文化区 实现拉萨老城 旅游城市化 的发展目标 因此 拉萨未来的老城保护和经济发展要想实现协调发展 必 然要求城市功能和人口的外迁 这将成为拉萨未来城市发展的总趋 势 城市功能和人口外迁趋势将要求迅速发展的城市功能在 大拉 萨 各区域的重新定位 这为柳吾新区的功能定位提供了一个历史 性的选择 根据拉萨目前的土地资源状况 拉萨可以选择的发展方 向主要有西部 东部和南部 目前拉萨西部的经济技术开发区的建 立 及火车货运站的规划 使得拉萨西部发展成为工业区成为了一 种必然选择 同时拉萨高等教育机构的东迁 将带动拉萨东部文化 教育产业的发展 逐步成为文化教育中心 如何顺应拉萨城市功能和人口外迁的趋势 根据柳吾新区的区 位优势对新区进行功能定位 并大力引导市政府进行拉萨重要城市 功能的南迁 将是柳吾新区未来发展和土地增值的关键所在 1 3 柳吾新区北组团的功能选择与区域功能定位柳吾新区北组团的功能选择与区域功能定位 1 3 1柳吾新区北组团的功能选择柳吾新区北组团的功能选择 从广泛意义上来说 可供柳吾新区北组团发展的功能有政府行 政办公中心 商务办公中心 工业生产中心 科研教育产业 旅游 文化中心 商业中心 物流中心 居住中心等 这些功能与柳吾新 区北组团区位特点的匹配度不同 给柳吾新区北组团带来的土地价 值增长潜力也不相同 下面我们将从经济效益 社会效益和实施难 度三个方面对上述功能定位进行分析 a 行政办公中心定位分析 行政办公机关的南迁 能够为开发商带来相当大的经济收益 同时具有非常好的社会效益 但实施的难度很大 拉萨作为西藏地区的政治中心 集中了自治区与拉萨市的各级 行政机关 这些政府机关过去分布在拉萨市老城的中心地区 办公 地点比较分散 当前国家一直强调政府机关的集中办公 据了解国内许多城市 包括西藏林芝地区 也已经开始了相关的工作 将政府机关集中 到某一区域 建设地区的行政中心 柳吾新区北组团具有优越的区 位 交通和开发条件 如果能够与政府合作 将自治区和 或拉萨市 的政府机关统一迁到新区北组团核心区域 必将能够极大的促进该 地区的发展 带动整个地区的各项产业繁荣和土地升值 为开发商 创造巨大的经济收益 从社会效益来看 行政管理机构的南迁将对老城保护起到巨大 的促进作用 随着老城内行政功能及相应人口的外迁 老城将有更 充足的余地进行历史文化古迹和传统建筑风格的保护 同时 老城 可以利用行政机构外迁所创造的空间进行系统规划 发展高水准的 旅游服务和商业设施 上海新天地的老城改造工程为拉萨老城改造 提供了很好的借鉴 同时 市政管理机构的南迁也将大大改善政府的办公条件 并 且通过原有土地的转让为政府带来一定的财政收入 但是由于区 市政府机构通常位于城市的繁华地区 并且市政 府已经具有了明显的东迁意向 说服政府机构南迁的难度很大 b 商务办公中心定位分析 将柳吾新区核心区建设成拉萨的商务办公中心 能够为开发商带 来最大的经济效益 同时创造相当的社会效益 并且方案具有较大 的可行性 城市的发展和经济的繁荣 通常都会导致城市形成中央商务区 CBD 在中央商务区内 将集中城市的主要商业机构的总部 同 时聚集了完善的金融 贸易 法律咨询等为工商业服务的第三产业 如此通过地区内现代化商务设施的共享 优秀商务人才的聚集 和 商务信息的高效流动来创造一个完善的商务环境 带动整个城市工 商业的发展 由于中央商务区寸土寸金的特点 柳吾新区北组团核心区发展成 中央商务区 将实现该地区土地的最大化增值 为开发商带来最高 的经济效益 同时 与行政中心定位所带来的诸多影响一样 随着商务办公功 能和相应人口从拉萨老城的迁出 拉萨历史和文化名城的保护工作 将更有条件开展 城市环境也将得到极大的改善 柳吾新区北组团优越的区位 交通和开发条件使得该地区非常适 合发展拉萨的中央商务区 首先 该地区与传统的市中心距离很近 交通方便 便于与老城区在各方面的联系 此外 该地区最有条件 通过高起点的城市规划来创造一个现代化的商务环境 最后 由于 该地区与拉萨老城区隔河相望 空间的相隔将不会使现代化的商务 建筑与老城的建筑风格形成冲突 在市政府的坚决支持和优惠政策引导下 柳吾新区北组团发展中 央商务区具有极高的可行性 c 工业生产中心定位分析 柳吾新区北组团具有一定的发展工业的条件 但受到许多因素 的限制 工业区并不是该地区发展的优先选择 首先 拉萨城市发展工业的空间有限 西藏自治区总人口仅 3200 万人左右 市场有限 因此发展大工业必须以区外作为市场 但是拉萨地处高原地区 受到交通条件 环境保护要求和人力资源 的严格限制 除了一些特色工业和为生活服务的轻工业外 发展工 业的条件与内地及自治区内的其他地区相比 基本处于劣势 其次 如果柳吾新区将工业作为发展重点 必将与拉萨西部经 济开发区形成竞争 无论从政策条件 开发区是国家级开发区 知 名度 开发区开发较早 资源条件 开发区地价较低 和交通条件 开发区临近高速公路和规划中铁路货运枢纽 几方面看 柳吾新 区都处于竞争的劣势 最后 国内外城市发展经验表明 工业区无法带来附近土地较 高程度的升值 这不符合作为土地开发商的天路公司的最大化利益 因此不是该地区产业发展的有利选择 d 科研教育中心定位分析 科研教育产业的南迁 能够为柳吾新区北组团地区带来相当大 的经济效益 同时创造相当好的社会效益 但是实施的难度很大 从 1949 年至今 拉萨发展了众多的高等教育和科研机构 这 些教育和科研机构基本都分布在拉萨市内 如果这些教育科研机构 南迁